Greyfields: qual a associação a centro comercial morto?

Um conceito alternativo que talvez nos pode ajudar com mais informações para a construção de uma definição é o conceito de greyfield, cuja definição é a seguinte: “Dead

malls, referred to as “greyfields” in the New Urbanist community, are formally defined as failing malls with sales less than $150 per square foot, according to the non-profit Congress for New Urbanism (Redell, 2009).

Existem várias informações que se podem retirar da definição de greyfield de Redell (2009). Em primeiro lugar, os dead malls, segundo este autor, são greyfieds. Porém, o Congress for New Urbanism define os greyfields formalmente como failing mall, não os associando aos

dead malls. Juntando isso à referência que se faz ao valor das vendas, que são geralmente

inferiores a 150 dólares por pé quadrado, verifica-se que estamos perante centros comerciais que se encontram ainda abertos mas numa situação de declínio.

Outros dois documentos criados pelo Congress for the New Urbanism (2005; Congress

for the New Urbanism, 2001) indicam-nos que os greyfields são centros comerciais

economicamente obsoletos. Do ponto de vista económico, trata-se de empreendimentos comerciais que deixaram de ter viabilidade económica, pois o seu sistema encontra-se em desuso:

“(…) Greyfield” is a new term, hinting at the sea of asphalt separating a regional or super-regional shopping mall from its town. Greyfields are economically obsolete malls and other sites that offer large infill redevelopment opportunities, without the contamination found on brownfield sites.” (Congress for the New Urbanism, 2005:7)

Para além disso, a presente definição coloca maior ênfase na questão territorial, isto é, são vistos do ponto de vista do território e do seu uso atual. Do ponto de vista económico, as áreas onde se inserem os greyfields são vistas como localizações que já não têm qualquer vantagem competitiva, perdendo potencialidades através da sua progressiva desvalorização, uma vez que se trata de um território que necessita de ser regenerado, tal como os

brownfields. Existe de facto uma preocupação, dentro desta definição, com a desvalorização

do espaço onde se insere o centro comercial bem como as suas implicações para o território envolvente. Esta conjuntura que se cria afeta a população envolvente através da perda de emprego, a desvalorização da habitação, etc, gerada pelo declínio dos centros comerciais. Este é um aspeto que a comunidade New Urbanist tem em conta (Congress for the New Urbanism,

78 2001; Congress for the New Urbanism, 2005). Como vemos, o declínio dos centros comerciais traz externalidades negativas e gera um estigma em torno do seu território.

Por último, existe ainda a definição que a DeadMalls.com utiliza para definir os

greyfields. Para este organismo, estes são centros comerciais cujas vendas anuais são

inferiores a 150 dólares por pé quadrado ou então que possuem um terço da percentagem de vendas de um centro comercial com sucesso. Mais se acrescenta, que os greyfields são um termo utilizado para descrever centros comerciais moribundos, cuja tradução provém do termo dying malls. Importa ainda frisar que este termo foi cunhado pela PWC (PricewaterhouseCoopers) e pelo Center For New Urbanism no qual se basearam no termo

brownfield. Dadas as fontes destes dados, algumas informações coincidem com as definições

apresentadas anteriormente.

Após a exposição das várias definições existentes para o conceito de greyfield, Bodzin e Greenberg (s/d) e alguns dados provenientes da PWC que se encontram num documento do

Congress for the New Urbanism (2002), apontam algumas características que são importantes

referir. O conceito de greyfield está bastante próximo daquilo que se entende por centro comercial em declínio. Isso pode-se constatar não só pelo título da obra que inclui desde logo o conceito de failing mall como pela forma como é caracterizado o conceito de greyfield ao longo do texto, o qual aborda o centro ainda aberto. Verificou-se anteriormente que algumas fontes, quando abordam o conceito de greyfield, dão maior enfase às questões territoriais. Neste caso, esse aspeto também é tido em conta mas com um maior equilíbrio na construção da definição, pois também estão incluídas características do próprio estabelecimento comercial. A primeira característica apresentada tem a ver com a dimensão. É apontado que os

greyfields geralmente apresentam uma dimensão inferior quando comparados com os centros

comerciais que abriram mais recentemente. A segunda característica prende-se com a variável idade. Geralmente os greyfields apresentam uma idade superior aos restantes e isto vem consolidar a ideia de que existe um ciclo de vida que se atravessa. Quanto mais avançada for a idade do centro comercial, maior é a necessidade de reinvestir, pois com o passar dos anos não só é necessário fazerem-se renovações para que o empreendimento continue a acompanhar as tendências, como também existem questões relacionadas com a sua deterioração material que comprometem o seu bom desempenho. Em seguida, temos o fator da localização. Geralmente, os greyfields estão localizados no primeiro anel suburbano (no caso americano), em áreas mais pobres e envelhecidas, com baixos rendimentos ou que se encontram numa situação de declínio (Pavlou, 2013). Isso por sua vez causará efeitos negativos sobre o centro comercial. Para além disso, a sua visibilidade não é tão grande comparada com os centros comerciais mais recentes, uma vez não estarem tão bem

79 localizados e conectados ao sistema de transportes regional. Por outro lado, temos o fator competição. Os greyfields geralmente, pela sua idade avançada, começam a ver surgir outros centros mais novos e outros formatos mais inovadores. Geralmente um greyfield compete em média com mais 22 centros comerciais num raio de 5 milhas. Por último, temos a característica dos espaços vazios, as lojas que são desocupadas dentro dos centros comerciais. Esta é provavelmente uma das características que maior impacte visual causa num centro comercial que esteja numa situação de declínio. Geralmente, os greyfields têm uma taxa de ocupação inferior aos 52% enquanto os centros comerciais com uma situação de boa vitalidade têm valores iguais ou superiores a 90% de ocupação.

Reflectindo sobre os conceitos de dead mall e de greyfield, encontramos diferenças mas também aspetos que estão presentes em ambos e que fazem com que a separação destas duas realidades não seja linear. Ainda assim, considera-se que estes não queiram dizer o mesmo. Enquanto no conceito de dead mall existe a ideia de que grande parte do centro já não funciona (pelo menos 70% de desocupação), nos greyfields isso não tem necessariamente que existir pois apenas se faz referência à diminuição das taxas de vendas e a um modelo que que é economicamente obsoleto. Para além disso, ao contrário dos dead malls, os greyfields não são caracterizados através do trafego de consumidores e do seu estado de degradação. Outro aspeto importante e diferenciador tem a ver com uma das características que Bodzin e Greenberg (s/d) atribui aos greyfields, referindo que estes têm uma taxa de ocupação inferior aos 52%, tendo por isso uma taxa de desocupação de pelo menos 48%. Já os dead malls, têm uma taxa de desocupação no mínimo superior a 70%, levando à ideia de que estes últimos estão num estado de declínio mais avançado. Em reforço desta ideia, é referido que os

greyfields são dying malls, ou seja, centros comerciais moribundos, enquanto os dead malls já

possuem uma designação com uma conotação mais forte. Desta forma, acredita-se que os

greyfields caso não sejam objeto de requalificação caminham para a situação dos dead malls.

Posto isto, consideramos que a tradução mais próxima de greyfield será centro comercial moribundo enquanto para dead mal utilizar-se-á o termo de centro comercial morto.