Grupo Funcional Regulador da Densidade (GFRD)

O Grupo Funcional Regulador da Densidade (GFRD) contém os instrumentos Coeficiente de Aproveitamento (CA) e Cota Parte de Terreno (CPT), que regulam a densidade urbana e têm impacto sobre o número de pessoas que ocupam determinado território.

O instrumento CA controla as densidades urbanas. O resultado desse coeficiente é calculado pela divisão da área construída computável do imóvel pela área de terreno. Esse instrumento prevê três coeficientes: (a) O coeficiente de aproveitamento mínimo (CA-min), que limita o mínimo de área computável que deve ser construída no lote e, assim, cumprir com a função social; (b) o coeficiente de aproveitamento básico (CA-bas), que limita a área computável que pode ser construída no lote, sem o pagamento de contrapartida financeira, outorga onerosa; (c) o coeficiente de aproveitamento máximo (CA-max), que limita a área computável que pode ser construída no lote com pagamento de contrapartida financeira, outorga onerosa. Os coeficientes de aproveitamento

dentro das áreas de influência dos Eixos de Estrutura da Transformação Urbana37

aplicam-se conforme mostra a figura 34; fora dessas áreas de influência, aplicam- se como mostra a figura 35; dentro das zonas ZEIS, aplicam-se como mostra a figura 36.

O instrumento CPT delimita a porção de terreno máxima por unidade habitacional, orientando a densidade habitacional mediante a relação entre a quantidade habitacional e o território como ilustra a figura 37. Com o objetivo

37 Os Eixos de Estrutura e Transformação Urbana serão comentados

na seção 2.2.6 (Grupo Funcional Regulador da Mobilidade Urbana).

Figura 34: Valores dos coeficientes de aproveitamento dentro das

áreas de influência dos Eixos de Estrutura da Transformação Urbana. Fonte: Elaboração do autor, baseado em <http://gestaourbana. prefeitura.sp.gov.br/arquivos/PDE_lei_final_aprovada/QUADROS/ PDF/PDE2013_SUBST2_Quadro_2_CA_Eixos.pdf>. (Acesso em: 10 jan. 2018)

Figura 35: Valores dos coeficientes de aproveitamento fora das áreas

de influências dos Eixos de Estrutura da Transformação Urbana. Fonte: Elaboração do autor, baseado em <http://gestaourbana. prefeitura.sp.gov.br/arquivos/PDE_lei_final_aprovada/QUADROS/ PDF/PDE2013_SUBST2_Quadro_2A_CA_Macroareas.pdf>. (Acesso em: 10 jan. 2018)

Figura 36: Coeficiente de Aproveitamento nas ZEIS. Fonte: Elaboração

do autor, com base em <http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/ arquivos/PDE_lei_final_aprovada/QUADROS/PDF/PDE2013_ SUBST2_Quadro_3_CA_ZEIS.pdf>. (Acesso em: 10 jan. 2018)

o controle de acesso no período noturno; (ii) deve ter 4m de largura mínima, implantada junto ao alinhamento da via, no nível do passeio público; (iii) não pode ser ocupada por estacionamento de veículos; (iv) exige tratamento paisagístico e pavimentação com o mesmo tratamento das calçadas diante do lote. Em terrenos destinados ao uso não residencial localizados em territórios de transformação, com área entre 10.000m² e 20.000m², é obrigatória a previsão de fruição pública com área equivalente a no mínimo 20% da área do lote, em espaço livre ou edificado, sendo 250m² o limite mínimo para fruição pública, com a área averbada em Cartório de Registro de Imóveis.

O instrumento FAt representa a construção não residencial (nR) localizada no nível do logradouro com a função de qualificar sua ocupação, de modo a promover relação e proporção entre os espaços público e privado, como mostra a figura 39. A aplicação desse instrumento qualificador urbano é incentivada através de benefícios que preveem o não computo de 50% da área do lote para as zonas dos territórios de transformação e para a Zona Centralidade nos territórios de qualificação. Para as demais zonas, este benefício é de 20%. Para a obtenção desses benefícios, “[...] as áreas construídas no nível da rua com fachadas ativas mínima de 25% em cada uma das testadas e de no mínimo 3m de extensão, destinadas a usos classificados na categoria não residencial que sejam permitidos nas respectivas zonas[...]” (LPUOS, 2016. p.38). Além dessas exigências o art. 71 prevê outras condições para a construção ser considerada fachada ativa:

I - estar contida na faixa de 5m (cinco metros) a partir do alinhamento do lote, medida em projeção ortogonal da extensão horizontal;

Figura 39: Exemplo de atuação do instrumento Fachada Ativa. Fonte:

<http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/novo-pde-fachada-ativa/>. (Acesso em: 10 jan. 2018)

II - ter aberturas para o logradouro público, tais como portas, janelas e vitrines, com permeabilidade visual, com no mínimo 1 (um) acesso direto ao logradouro a cada 20m (vinte metros) de testada, a fim de evitar a formação de planos fechados sem permeabilidade visual na interface entre as construções e o logradouro, de modo a dinamizar o passeio público.

§ 1º O recuo entre a fachada ativa e o logradouro público deve estar fisicamente integrado ao passeio público, com acesso irrestrito, não podendo ser vedado com muros ou grades ao longo de toda a sua extensão, nem ser ocupado por vagas de garagem ou usado para manobra de veículos, carga e descarga e embarque e desembarque de passageiros.

§ 2º Nas vias que não possuam faixa exclusiva ou corredores de ônibus, o recuo entre a fachada ativa e o logradouro público poderá abrigar excepcionalmente vagas de estacionamento de automóveis desde que limitado a no máximo 20% (vinte por cento) da testada do imóvel e autorizado por órgão competente de trânsito. (LPUOS, 2016. p.43)

Além disso, a utilização do instrumento Fachada Ativa nas zonas dos territórios de transformação, quando combinados com outros instrumentos, como Taxa de Ocupação, Gabarito de Altura e Área Permeável, gera benefícios em descontos no cálculo de outorga onerosa. A condição da não aplicação da contrapartida financeira da outorga onerosa para edifícios-garagem está atrelada a utilização de fachada ativa nos pavimentos de acesso.

O instrumento LVL visa à promoção de melhorias na relação e proporção entre o espaço público e o privado, aumentando a interação dos pedestres com o pavimento de acessos às edificações. A lei limita em 25% o fechamento das testadas dos lotes com área superior 10.000m² com muros em todas as zonas dos

territórios de transformação e nas zonas ZC e ZCa dos territórios de qualificação. O instrumento AAP visa incrementar a circulação de pedestres. Para os territórios de transformação, exige a largura mínima de 5m para o passeio público. Nas Zonas ZC e ZCa, para terrenos com área maior que 2.500m², essa largura é sempre obrigatória e, para terrenos com áreas inferiores, facultativa.