prejudicar, ou mesmo impedir, conforme o caso, a instalação e manutenção regular desses empreendimentos.
7.3 - Informações sobre produtos e serviços relativos aos segmentos operacionais
Cada localidade em que nossas atividades são realizadas possui diferentes condicionantes para obtenção das licenças, conforme estabelecidos pelo próprio órgão ambiental local. Nós envidamos nossos maiores esforços para obter todas as licenças ambientais e necessárias para a manutenção e realização de nossas atividades, em cada uma destas localidades, mas algumas de nossas instalações podem não contar com todas essas licenças e autorizações o que pode nos sujeitar às penalidades previstas neste Formulário de Referência.
Resíduos Sólidos e Tratamento de Efluentes
Tendo em vista nosso ramo de atividade, nossos principais focos de controle ambiental estão na disposição final dos resíduos e no tratamento de efluentes. Para tanto, mantemos contratos com empresas privadas e públicas que, após a coleta seletiva de lixo se responsabilizam pela disposição final dos resíduos sólidos gerados pelos empreendimentos em áreas indicadas pelo poder público. No caso dos efluentes líquidos, o tratamento pode ser feito em estações de tratamento de efluentes próprias ou pela concessionária pública local. A legislação ambiental brasileira estabelece regras para a disposição adequada de resíduos, incluindo aqueles oriundos da construção civil. A disposição inadequada dos resíduos ou a falta de tratamento dos efluentes líquidos que venham a causar quaisquer danos ao meio ambiente sujeita o infrator às penalidades mencionadas no subitem “Responsabilização Ambiental” abaixo.
Áreas de Preservação Permanente
O Código Florestal Brasileiro (Lei Federal nº 12.651/2012, estabelece que algumas áreas (i.e. margens de cursos d’água, nascentes topos de morro e encostas com declividade superior a 45°, dentre outras) são consideradas Áreas de Preservação Permanente, em que a intervenção somente é permitida em casos de utilidade pública e de interesse social. Nestes casos, autorizações devem ser emitidas pelo órgão ambiental competente, antes da intervenção.
Alguns de nossos Shopping Centers estão localizados em áreas de preservação permanente, que resultaram na necessidade de obtenção de autorizações governamentais para intervenções específicas e supressão de vegetação. A interferência e o dano em áreas de preservação permanente sujeita o empreendedor a multas de R$ 5,000.00 a R$ 50,000.00, por hectare ou fração, sem prejuízo dos demais tipos de sanção descritos no tópico “Responsabilização Ambiental” abaixo.
Áreas contaminadas
As contaminações de solo e/ou de águas subterrâneas representam passivos ambientais que devem ser administrados com cautela, uma vez que a pretensão reparatória do dano ambiental é imprescritível, não se extinguindo por decurso de prazo.
São consideradas áreas contaminadas aquelas em que comprovadamente houve poluição ocasionada pela disposição, pelo acúmulo, pelo armazenamento ou pela infiltração de substâncias ou de resíduos, implicando impactos negativos sobre os bens a proteger.
Caso seja detectada contaminação no solo, no subsolo ou nos corpos d’água nos imóveis da Sociedade, é recomendável que haja atuação em conjunto com uma consultoria técnica ambiental especializada, a fim de que seja dada uma opinião conclusiva quanto ao conteúdo técnico, ao histórico da contaminação no imóvel e sobre os valores para a remediação dos imóveis. A descoberta de contaminação exige providências por parte dos agentes governamentais, das entidades causadoras do dano ambiental e dos proprietários envolvidos. Deverão ser aplicadas medidas corretivas visando estabelecer níveis de qualidade compatíveis com um determinado uso futuro.
Feita a remediação, segue-se o monitoramento dos resultados obtidos por período de tempo a ser definido pelo órgão ambiental. Os resultados do monitoramento indicarão a eficiência da remediação. Eventuais restrições de uso decorrentes de contaminação anteriormente existente e que sejam verificadas após a remediação de áreas desativadas devem ser tornadas públicas, por meio da averbação
7.3 - Informações sobre produtos e serviços relativos aos segmentos operacionais
É possível que nossos shoppings estejam localizados em áreas contaminadas ou próximos de áreas onde exista contaminação, o que pode nos sujeitar a despesas e custos para a adoção das medidas necessárias para descontaminação. A área do Shopping Mooca foi considerada contaminada pela Companhia Ambiental do Estado de São Paulo (“CETESB”) e, após um processo de remediação, encontra-se remediada e em fase de monitoramento.
Por sua vez, a área do Shopping São Bernardo foi considerada como contaminada pela CETESB. Atualmente, estamos em processo de descontaminação do imóvel, o que pode levar vários meses até a completa remediação, além de gastos significativos.
As áreas dos terrenos adquiridos para construção da expansão do Norte Shopping foram consideradas como contaminadas pela Secretaria Municipal de Meio Ambiente do Rio de Janeiro (“SMAC”). Atualmente, estamos em processo de descontaminação e remediação ambiental, o que pode levar vários meses até a completa remediação, além de gastos significativos.
Responsabilização Ambiental
A legislação ambiental brasileira prevê a imposição de sanções penais e administrativas às pessoas físicas e jurídicas que praticarem condutas caracterizadas como crime ou infração ambiental, independentemente da obrigação de reparar os eventuais danos ambientais causados. As sanções que podem vir a ser aplicadas pela prática de eventuais crimes e infrações ambientais incluem, dentre outras: • imposição de multas que, no âmbito administrativo, podem alcançar até R$50 milhões de acordo
com a capacidade econômica e os antecedentes da pessoa infratora, bem como com a gravidade dos fatos e antecedentes, as quais podem ser aplicadas em dobro ou no triplo em caso de reincidência; • suspensão ou interdição das atividades do respectivo empreendimento;
• perda de benefícios e incentivos fiscais.
De acordo com a política nacional do meio ambiente, os danos ambientais envolvem responsabilidade civil solidária e objetiva, direta e indireta. Isso significa que a obrigação de reparação poderá afetar a todos aqueles que direta ou indiretamente derem causa ao dano, independentemente da comprovação de culpa dos agentes. Dessa forma, as atividades potencialmente poluidoras do meio ambiente desenvolvidas por terceiros contratados para realizar qualquer serviço nos empreendimentos (incluindo, por exemplo, a supressão de vegetação e a realização de terraplanagens) não isenta as incorporadoras de responsabilidade por eventuais danos ambientais causados, caso estes não desempenhem suas atividades em conformidade com as normas ambientais.
Adicionalmente, a legislação ambiental prevê a desconsideração da personalidade jurídica, relativamente ao controlador, sempre que esta for obstáculo ao ressarcimento de prejuízos causados à qualidade do meio ambiente.
Utilização de áreas públicas. Com o objetivo de utilizar áreas públicas para expansão de instalações,
bem como a construção de estacionamentos subterrâneos nos casos do Shopping Metrô Santa Cruz e Center Shopping Uberlândia, celebramos contratos com autoridades governamentais para concessão de uso de áreas públicas.
De acordo com a Lei de Licitações, as autoridades governamentais possuem certas prerrogativas como (i) alterar unilateralmente o contrato de modo a refletir o interesse público sem violar, no entanto, os direitos das partes contratantes, (ii) rescindir o contrato unilateralmente antes do término contratual, (iii) supervisionar a execução do contrato e (iv) no caso de serviços indispensáveis, ocupar temporariamente as instalações e propriedade protegidas pelo contrato para sanar qualquer violação contratual pela parte privada ou antes do término contratual. No entanto, cabe notar que as prerrogativas mencionadas acima apenas poderão ser realizadas por meio de um processo administrativo competente.
7.3 - Informações sobre produtos e serviços relativos aos segmentos operacionais
A participação da Companhia no setor de Shopping Centers pode ser obtida por meio de pesquisas internas, pesquisas de mercado, informações públicas e publicações do setor, tais como Associação Brasileira de Shopping Centers (ABRASCE), International Council of Shopping Centers (ICSC), dentre outras. A partir do número total de Área Bruta Locável, divulgado pela empresa em 2011, comparado ao total de ABL da indústria divulgado pela ABRASCE, a participação da BRMALLS no mercado de shopping
centers era de 13,9% do total de Área Bruta Locável do setor, maior participação no setor. Em 31 de
dezembro de 2012, o ABL da BR Malls em comparação ao ABL total do setor, de acordo com a ABRASCE, conferia a Companhia 14,2% de participação, também a maior do setor.
7.3 - Informações sobre produtos e serviços relativos aos segmentos operacionais
ii) condições de competição nos mercados
Concorrência.
O produto Shopping Center requer constantes pesquisas para definir novos formatos e estratégias de atuação. As mudanças na preferência do consumidor, o aparecimento de sistemas alternativos de varejo e a construção de um número crescente de Shopping Centers têm levado a modificações nos Shopping
Centers existentes para enfrentar a concorrência, geralmente através da combinação de compras, lazer e
alimentação.
A disputa pelo consumidor e a busca de diferenciação estão estreitamente ligadas às medidas tomadas para revitalizações e redefinição do perfil dos Shopping Centers. Esses projetos abrangem gastos crescentes de marketing, seleção e/ou modificação da rede de lojistas (Mix de Lojas), Âncoras, promoção de eventos, vagas de estacionamento, projeto arquitetônico, ampliação do número de centros de lazer e serviços, treinamento e modernização e informatização de operações.
O produto shopping center requer constantes pesquisas para definir novos formatos e estratégias de atuação. As mudanças na preferência do consumidor, o aparecimento de sistemas alternativos de varejo e a construção de um número crescente de shopping centers têm levado a modificações nos Shopping
Centers existentes para enfrentar a concorrência, geralmente através da combinação de compras,
comodidade, segurança, lazer e alimentação.
A disputa pelo consumidor e a busca de diferenciação estão estreitamente ligadas às medidas tomadas para revitalizações e redefinição do perfil dos Shopping Centers. Esses projetos abrangem gastos crescentes de marketing, seleção e/ou modificação da rede de lojistas (Mix de Lojas), Âncoras, promoção de eventos, vagas de estacionamento, projeto arquitetônico, ampliação do número de centros de lazer e serviços, treinamento e modernização e informatização de operações.
Outras companhias, inclusive estrangeiras, em alianças com parceiros locais, ou companhias tão ou mais capitalizadas, inclusive após ofertas públicas de ações passaram a atuar ainda mais ativamente no segmento de Shopping centers no Brasil nos próximos anos, aumentando a concorrência no setor.
d) Eventual sazonalidade
Estamos sujeitos à sazonalidade que afeta a indústria de Shopping centers em geral. As vendas na indústria de Shopping Center brasileira geralmente aumentam nas seguintes datas comemorativas: Páscoa (março ou abril), dia das mães (maio), dia dos namorados (junho), dia dos pais (agosto), dia das crianças (outubro) e natal (dezembro). Além da sazonalidade das datas comemorativas, no mês de dezembro, os lojistas dos nossos shopping centers, por previsão contratual, em sua grande maioria, pagam aluguel mínimo em dobro.
O quadro abaixo apresenta os impactos que esses eventos têm em nosso resultado de vendas totais (em milhões de reais): 2010 2011 2012 1º trimestre 2.699 3.251 4.068 2º trimestre 3.007 3.717 4.553 3º trimestre 3.137 3.898 4.703 4º trimestre 4.441 5.273 6.300
e) Principais insumos e matérias primas, informando:
7.3 - Informações sobre produtos e serviços relativos aos segmentos operacionais
regulamentação governamental, com indicação dos órgãos e da respectiva legislação aplicável
Como regra geral, mantemos com nossos fornecedores relacionamentos de longo prazo. Atualmente não possuímos litígios pendentes com quaisquer fornecedores. Conforme prática corrente do mercado, não costumamos celebrar acordos que criam a obrigação de exclusividade para a Companhia, a fim de manter nossa liberdade de contratar o fornecedor mais adequado para cada empreendimento, com base nos preços, qualidade, termos e condições de entrega dos produtos. Ressaltamos que todos nossos fornecedores estão sujeitos a órgãos de fiscalização, e respectivas legislações aplicáveis.
ii) eventual dependência de poucos fornecedores
Contamos com uma vasta lista de fornecedores, o que nos isenta de qualquer risco de concentração. Nenhum de nossos fornecedores, individualmente, é responsável por mais de 5% das despesas da Companhia. Nos exercícios findos em 31 de dezembro de 2012, 2011 e 2010, nenhum fornecedor nosso respondeu por mais de 5% de nossas despesas.
iii) eventual volatilidade em seus preços
A maior parte de nossos custos está atrelada ao INCC – Índice Nacional de Custo da Construção, devido ao custo de construção de nossos empreendimentos. Definimos estratégias conservadoras a fim de mitigar riscos de volatilidade com preço de insumos, tais quais estabelecimento de PMGs (preço máximo garantido) em todas as nossas obras.