Materiais e Métodos

Para alcançar os objetivos desta pesquisa foram realizados três estudos de caso em condomínios residenciais existentes em Guarulhos, aprovados e construídos no período de 2004 a 2009. A opção por tal delineamento metodológico se deu em função dos limites entre o fenômeno e o contexto ainda não serem evidentes, portanto trata-se de pesquisa exploratória. Acredita-se que através do estudo específico dos casos foi possível aprimorar o conhecimento acerca do universo a que pertencem e ainda subsidiar futuras ações e decisões projetuais.

O estudo dos três casos foi realizado a fim de obter informações detalhadas das características, programa e do uso dos espaços coletivos em tais condomínios pelos moradores, as quais apontaram algumas tendências que merecem análise ampliada para que seus resultados possam ser replicados de maneira geral. Interessou à pesquisa especialmente conhecer a avaliação de tais locais sob a perspectiva dos usuários. Para sua análise, foram utilizados alguns estudos já realizados como suporte como LAY (2002), VILLA (2008 E 2009), CABE (2008) e BENVENGA (2011), além dos conceitos que fundamentaram a referência teórica desta pesquisa. A descrição dos dados e contexto analisados neste trabalho traz a possibilidade de discussões futuras de forma substancial, a fim de alcançar a confiabilidade da pesquisa.

Para a seleção dos estudos de casos, inicialmente realizou-se um amplo levantamento dos condomínios verticais construídos em Guarulhos, por meio de pesquisa cadastral. A partir desse panorama, tais edifícios foram localizados em mapa da cidade, onde foi possível identificar as regiões de concentração desse tipo de empreendimento. Após análise local e de campo em tais regiões, procedeu-se à seleção dos casos.

Dentro do universo da produção de empreendimentos no Município de Guarulhos, optou-se por concentrar a análise nos empreendimentos localizados na UPR Centro, por ser esta, a UPR que supera as demais em números de alvará

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de construção emitidos (Tabela 15) para empreendimentos residenciais R3 e R4 de 1996 a 2011.

Tabela 15. Distribuição do número de Alvará de Construção nas UPR, de 1996-2011. Fonte: a partir do banco de dados da SDU.

Figura 46. Bairros da UPR Centro. Fonte: a partir do Mapeamento do SDU.

Devido à proximidade de Guarulhos com a capital, a região possui grande destaque no processo de lançamentos e vendas de unidades habitacionais. Segundo o IBGE (2010), a região apresentou um incremento de 12% no número total de domicílios permanentes no período de 2000 a 2010 (Figura 47).

A amostra aborda empreendimentos residenciais verticais ofertados pelo mercado imobiliário no período de 2004 a 2009, período de muitos lançamentos

UPR R3 R4 TOTAL BONSUCESSO 5 13 18 CENTRO 13 80 93 CUMBICA 1 3 4 PIMENTAS 7 46 53 SÃO JOÃO 0 6 6 TABOÃO 3 14 17 VILA GALVÃO 7 65 72 TOTAL 36 227 263 PERÍODO DE 1996‐2011

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imobiliários. Contudo, a seleção inicialmente considerou um tempo de uso mínimo de um ano, possibilitando ao morador ter se apropriado dos espaços e com condições de avaliar os aspectos propostos pela pesquisa.

Figura 47. Gráfico com os números de Alvarás emitidos para a UPR Centro. Fonte: a partir do banco de dados da SDU.

Tabela 16. Distribuição dos domicílios nos Bairros que compõe a UPR Centro e seus domicílios. Fonte: a partir do IBGE.

BAIRRO Censo  2000 Censo  2010 6 Bom Clima 3.487 3.582 11 Cecap 4138 4.315 12 Centro 5.512 6.112 15 Fátima 4.651 4.795 17 Gopoúva 8252 9.565 20 Itapegica 5611 6.705 23 Macedo 5595 7.443 24 Maia 1611 1.828 26 Monte Carmelo 2036 2.153 29 Paraventi 3569 4.210 32 Ponte Grande 5626 5.836 33 Porto da Igreja 20 23 37 São Roque 162 595 42 Várzea do Palácio 16 20 43 Vila Augusta 6513 8.058 44 Vila Barros 6378 6.133 Total geral 63.177 71.373 Domicílios particulares permanentes  na UPR Centro

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Tabela 17. Renda familiar segundo Censo 2010 na UPR Centro e Guarulhos sem a UPR Centro. Fonte: a partir do IBGE.

A UPR Centro concentra em seu território os domicílios com maior poder aquisitivo, cerca 24% dos domicílios declaram ter renda per capita superior a 3 salários mínimos, diferenciando-se das demais regiões que somadas atingem um percentual de 9,76%. Salienta-se a falta de veracidade nas informações declaradas pela população, pois é improvável que a região apresente tão baixo índice de população com renda per capita superior a 10 salários mínimos.

3.1. Seleção da amostra

Optou-se por incluir na seleção da amostra todos os empreendimentos constantes no Banco de Dados da Secretaria de Desenvolvimento Urbano, com base nos alvarás emitidos, na planilha com a relação de projetos aprovados pela Divisão de Macrodrenagem do Departamento de Infraestrutura da Secretaria de Obras e na relação de lançamentos cadastrais da Secretaria de Finanças. Constatou-se que Guarulhos ainda não dispõe de um banco de dados central com as informações dos lançamentos de condomínios residenciais, contudo, através do cruzamento dos dados fornecidos pelos diversos departamentos e recursos do Google Earth

Nº.  Domicílios % sem rendimentos 16.890 5,83% até 1 salário mínimo 148.634 47,95% de 1 a 2 salários mínimos 76.639 27,46% de 2 a 3 salários mínimos 21.505 9,00% de 3 a 5 salários mínimos 12.054 6,15% de 5 a10 salários mínimos 4.556 2,96% de 10 a 20 salários mínimos 773 0,66% acima de 20 salários mínimos 0,00% 281.051 100% Total de domicílios Domicílios particulares permanentes, por classes de  rendimento nominal mensal  em Guarulhos        sem a UPR Centro Classes de rendimento nominal mensal  domiciliar per capita Censo 2010

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na visualização de fotos de períodos anteriores, foi possível finalizar a amostra. Como resultado desse levantamento, obteve-se uma amostra com 14 condomínios, apresentados na Tabela 18 por meio de informações quanto: ao número de torres, unidades habitacionais, pavimentos.

Para a escolha dos casos para a pesquisa foi utilizada a técnica de amostragem sistemática (GIL, 2002), a partir da tabela elaborada com a amostra total. Em seguida, passou-se à fase de escolha das amostras de forma aleatória: os empreendimentos da amostra foram ordenados de forma a realizar um trajeto definido pelas ruas e avenidas existentes (Figura 48), de forma que percorresse todos os elementos da amostra total. A tabela foi reordenada resultando na sequência dos empreendimentos classificados de A – N (Tabela 19).

Tabela 18. Lista dos condomínios que compõem a amostra. Fonte: a partir de dados do SDU, DINFRA, SF.