Localizado no sul do Estado do Espirito Santo, a 136 quilômetros da capital Vitória, o Município de Cachoeiro de Itapemirim foi oficialmente instituído em 1889, e divide sua história com o Município de Itapemirim.76
Historia esta iniciada quando grandes fazendeiros do Município de Itapemirim começaram a estender suas propriedades pelas margens do rio Itapemirim. Onde hoje está plantada nossa cidade foram fazendas pertencentes a Joaquim Marcelino da Silva Lima (Barão de Itapemirim), figura principal do sul do Estado, àquela época, e os Gomes Bittencourt, que dominavam as terras da região onde hoje é o município de Cachoeiro de Itapemirim.77
Com o passar dos anos foram surgindo outros fazendeiros nos quais destacam-se:
Pedro Dias do Prado, Inácio de Loiola e Silva (fazenda da Conceição), José Pires do Amorim (fazenda Boa Esperança), Antônio Francisco Moreira (fazenda da Gruta), Antônio Pinto da Cunha, José Pinheiro de Souza Werneck (fazenda Santa Tereza do Sumidouro), Bernadino Ferreira Rios e Francisco de Souza Monteiro (fazenda Monte Líbano) a fazenda Valão (de Severiano Monteiro de Souza), a fazenda Aquidaban (de Ildefonso de Silveira Viana), a fazenda Pau Brasil (de Francisco Salles Ferreira), a fazenda Safra (da viúva Josefa Souto Belo, administrada pelo irmão, Major Urbano Rodrigues Souto).78
Essas fazendas abasteciam de aguardente e açúcar toda a província e ainda exportava, em grande quantidade, para o Rio de Janeiro. A arrecadação do sul do Estado era basicamente café e um pouco de cana, que já vivia sua fase de decadência.79
76 Prefeitura Municipal de Cachoeiro de Itapemirim - ES. História da Cidade. Disponível em
<www.cachoeiro.es.gov.br/site1.php?pag_site=CIDADE&id...id1..>. Acesso em 15 out. 2013.
77 Ibid.
78 Ibid.
79 Prefeitura Municipal de Cachoeiro de Itapemirim - ES. Op. cit.
O povoado denominado São Pedro do Cachoeiro de Itapemirim, constituído em freguesia a partir de 1856, foi conservado até 1911, quando se verificou sua simplificação. Como Freguesia, teve sua primeira escola pública a 27 de setembro de 1857, serviço telegráfico a partir de 10 de fevereiro de 1873 e luz elétrica a partir de 1903, sendo o primeiro município do Estado a receber tal melhoramento.80
A primeira casa construída em Cachoeiro de Itapemirim foi de Manoel de Jesus Lacerda, no ano de 1846. Logo depois foram surgindo às primeiras casas comerciais no centro da Vila, próxima a antiga matriz do Senhor dos Passos, sede da freguesia de São Pedro de Cachoeiro de Itapemirim. As casas se concentravam na Rua Moreira, marginal ao rio, ou pelas suas transversais.81
Cachoeiro de Itapemirim era entreposto de comercialização dos produtos agrícolas, tornando-se centro urbano, com funções mais diversificadas com o advento da chegada do café. A exploração desse interior montanhoso veio das regiões do sul do Rio de Janeiro e oeste de Minas Gerais, por serem limites com o sul do Estado do Espírito Santo. O processo de expansão agrícola, liderado pelo café, iniciou-se através dos desmatamentos das florestas para a formação dos cafezais, seguindo o curso do Rio Itapemirim, vindos do Rio e de Minas.82
O ramal de extensão da Rede Ferroviária Leopoldina implantado em 1912, servia para o escoamento da produção cafeeira. A ferrovia era ligada ao Estado de Minas Gerais e ao Município de Castelo e o porto de Itapemirim era também utilizado para o escoamento.83
Com a decadência do café, a atividade primária que substituiu foi a pecuária, sobretudo a leiteira. A criação da Cooperativa de Laticínio (SELITA), antecedida pela fundação do Sindicato Rural dos Lavradores e Criadores, em 1934, foi de fundamental importância para que a pecuária se tornasse base de apoio para a economia do Sul do Espírito Santo. Apesar da predominância da pecuária, apareceu
80 IBGE. Disponível em
a nova cafeicultura com o plantio em curva de nível, utilizando técnicas mais avançadas, com o apoio de órgãos federais.84
Cachoeiro de Itapemirim foi a décima cidade do país e a primeira do Estado a adquirir luz elétrica, com uma usina instalada na Ilha da Luz. Sua situação geográfica favoreceu também a implantação de indústrias devido à facilidade dos meios de transporte, além das condições naturais propícias. Inicialmente as primeiras indústrias eram estatais e com maquinários importados. Algumas chegaram a funcionar, outras foram passadas para iniciativa privada. Os dados do censo demostraram que, até 1960, o crescimento desse setor foi lento, porém, gradual.85
Mas nas décadas de 1960 a 1970 o incremento foi bem maior no que diz respeito ao número de estabelecimentos que surgiram, número de pessoal ocupado e o valor das transformações industriais. A partir da década de oitenta até os dias de hoje, o ramo de maior desenvoltura na economia Municipal é de extração de minerais, classificando o município como a Capital do Mármore e Granito. Hoje, o Município de Cachoeiro de Itapemirim é o núcleo urbano mais importante do sul do Estado do Espírito Santo.86
A cidade de Cachoeiro passou por grandes modificações, fato este em razão do crescimento industrial ocorrido nas ultimas décadas. Tal progresso ocasionou um aumento populacional nas áreas urbanas, gerando, com isso, uma desordem na ocupação do território.
Esse crescimento populacional contribuiu para o surgimento de loteamentos irregulares, pois a cidade cresceu de maneira desordenada, tanto que um dos grandes problemas de Cachoeiro é a carência de imóveis regulares, ou seja, com as devidas escrituras registradas em cartório. Cachoeiro de Itapemirim possui, hoje,
84 Prefeitura Municipal de Cachoeiro de Itapemirim - ES. Op. cit.
85 Ibid.
86 Ibid.
cerca de 37.000 (trinta e sete mil) imóveis e 205.000 (duzentos e cinco mil) habitantes87
A regularização desses imóveis é muito importante para os donos dos imóveis e para a municipalidade, uma vez que não detendo eles o título do imóvel, deixam de se beneficiar com algumas ações governamentais existentes, tais como o Programa Minha Casa Minha Vida, que garante empréstimo para aquisição, construção e reforma do imóvel, mas apenas para quem detém o título de propriedade do imóvel.
4.1 Contribuição da Ação de Usucapião Especial para a regularização fundiária no Município de Cachoeiro de Itapemirim/ES.
No Brasil são inúmeros os casos de irregularidades imobiliárias, fato este devido ao crescimento desordenado das cidades, à falta de planejamento urbano e de fiscalização por parte dos órgãos públicos. Esses problemas são ruins tanto para o posseiro do bem como também para o município em que se localiza o imóvel, uma vez que dificulta o cadastramento dos contribuintes, consequentemente, o recolhimento de impostos.88
A usucapião especial urbana é de grande valia para a cidade de Cachoeiro de Itapemirim, pois além de proporcionar uma melhor qualidade de vida do posseiro do bem, ela ainda contribui com a regularização imobiliária do município.89
A propriedade subutilizada, ou seja, aquela abandonada por seu proprietário, não contribui em nada para o município. Pelo contrário, ela traz vários problemas, tais como desvalorização local, acúmulo de lixo, proliferação de insetos, entre outros.
Contudo, esta mesma propriedade é capaz de contribuir para o bem estar de outra
87 IBGE. Disponível em
<http://www.cidades.ibge.gov.br/painel/historico.php?lang=&codmun=320120&search=espirito- santo|cachoeiro-de-itapemirim|censodemografico2010>. Acesso em: 19 out. 2013.
88 ZANETTI, Tânia; ZANETTI, Edson. O direito à moradia digna. Artigonal. 19 de Julho 2012.
Disponível em <http://www.artigonal.com/direito-artigos/o-direito-a-moradia-digna-6066800.html>
Acesso em 19 de out de 2013.
89 PINHEIRO, Fábio Monteiro; GONÇALVES, Luiz Guilherme. Usucapião de Bens Imóveis. Revista Eletrônica Direito, Justiça e Cidadania – Volume 2 – nº 1 – 2011.
pessoa que possa torna-la útil, fazendo com que sejam cumpridas as devidas funções sociais deste imóvel,pois quando colocadas em prática, além de trazerem vários benefícios à sociedade, propiciam bem estar social e econômico ao posseiro, juntamente com sua família. Assim, numa ação de usucapião especial urbano, só haverá a declaração de propriedade quando os interesses individuais forem compatíveis com os interesses sociais, conforme demonstrado por Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald.
Ao cogitarmos da função social, introduzimos no conceito de direito subjetivo a noção de que o ordenamento jurídico apenas concederá merecimento à persecução de um interesse individual, se este for compatível com os anseios sociais que com ele se relacionam. Caso contrário, o ato de autonomia privada será censurado em sua legitimidade.
Todo poder na ordem privada é concedido pelo sistema com a condição de que sejam satisfeitos determinados deveres perante o corpo social.90
A regularização imobiliária por meio da Ação de Usucapião Especial trará beneficio tanto aos requerentes da ação, quanto a diversos setores da vida do posseiro, que terá a oportunidade de dar uma vida mais digna a sua família, respeitando o meio ambiente, e aumentando a circulação da economia do município.
O município de Cachoeiro de Itapemirim só tem a ganhar com a regularização imobiliária, posto que com imóveis regularizados os posseiros terão acesso à linhas de credito com juros baixos, oferecidos pelo governo. Com isso, poderão construir, comprar ou reformar suas moradias, propiciando uma melhor qualidade de vida e bem estar, tanto para ele quanto para toda a sociedade, que ficará livre de todos os problemas que um imóvel abandonado pode traze. Além disso, contribuirá para a eficácia do cadastramento do contribuinte que poderá ser identificado mais facilmente, de modo que o município poderá exigir, com mais vigor, o pagamento dos tributos referentes ao imóvel.
90 FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. 6. Ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2009. p. 199.
5 CONCLUSÃO
As cidades brasileiras têm passado por grandes modificações, fato este em razão do êxodo rural ocorrido nas ultimas décadas. Este fenômeno ocasionou um aumento populacional nas áreas urbanas, gerando, com isso, uma desordem na ocupação do território. Em Cachoeiro de Itapemirim não foi diferente, pois o crescimento desordenado da cidade desencadeou uma serie de problemas, tais como ocupações urbanas em áreas e loteamentos irregulares, sem a devida escrituração e registro.
A humanidade está em contínua evolução, e com ela, o direito - ciência destinada a disciplinar o convívio social - também tem a necessidade de evoluir, a fim de acompanhar as alterações sociais. A moradia sempre foi uma das principais preocupações do ser humano, não sendo diferente nos últimos anos, tanto que a propriedade é um direito garantido constitucionalmente, digno de tratamento especial, sendo considerado a alavanca do princípio da função social da propriedade.
O instituto constitucional da Usucapião Especial Urbana surge exatamente para regularizar a propriedade daqueles que a possuem por meio de imóveis marginais.
Além disso, esse instituto pode diminuir as desigualdades e preconceitos existentes nos dias de hoje, em que muitos posseiros têm a propriedade plena do bem imóvel, enquanto outros sequer têm uma casa ou espaço digno e regular para morar. Essas moradias irregulares são fruto das desordens urbanas existentes em certas áreas, onde estão situadas imóveis pendentes de regularização. Isso reflete diretamente nos problemas fundiários municipais e na função social da propriedade.
Aquele que utiliza sua propriedade adequadamente é protegido pela Lei, por meio do poder estatal judiciário, conforme já demonstrado, existindo vasta legislação infraconstitucional específica para tal proteção, não permitindo a ninguém, nem mesmo ao poder público, tomar a propriedade de outra pessoa, quando esta se encontrar em situação regular, sem antes haver uma transação ou indenização cabal para isso.
Todavia, quando o proprietário abandona seu imóvel, deixando de aplicar a devida função social ao bem, dá ensejo à perda da propriedade, passando o novo possuidor, que nela se instalar, a ter direito, após atendidos os requisitos determinados por lei, à declaração da sua propriedade, por meio da usucapião.
Quanto à posse, esta também é protegida pela legislação brasileira, pois o posseiro que exercer a função social e estiver dando utilidade ao imóvel, seja abandonado ou com qualquer outra irregularidade, poderá defendê-la de quem quer que tente molestá-la.
Porém, é mister apontar que o possuidor do bem imóvel encontra-se, muitas vezes, vulnerável quanto ao direito de propriedade e contra terceiro por não ter o devido registro da sua posse e propriedade. Assim, somente por meio do instituto da usucapião, pode pleitear a titularidade do imóvel a fim de assegurar o seu direito.
Somente a posse prolongada e ininterrupta por dois, cinco, dez ou quinze anos, conforme dispuser a lei, possibilita a declaração da propriedade. Isso se justifica pelo sentido social das coisas, é uma premiação àquele que se utiliza devidamente do bem, em detrimento daquele que deixa passar o tempo, sem dele utilizar-se, ou não se insurgindo contra outro que o faça como se fosse dono. Destarte, não haveria justiça em suprimir-se o uso e o gozo de imóvel de quem dele cuidou, construiu ou nele residiu por longo espaço de tempo, sem oposição, ou seja, dando função social à propriedade.
O instituto da usucapião é efetivamente destinado a bens móveis e imóveis, porém é evidente a maior observância econômica e social dos imóveis. Assim, tem o condão de transformar a situação de fato da posse, em direito à propriedade, situação jurídica definida. Nesse sentido também se coloca a prescrição extintiva que procura dar estabilidade à relação jurídica pendente. Desse modo, justifica-se a perda da coisa pelo proprietário em favor do novo possuidor.
Portanto, conclui-se que a usucapião, em suas diversas modalidades, mostra-se efetivamente um instrumento de regularização fundiária, concretizando o princípio constitucional da função social da propriedade. Confere-se, assim, segurança da
posse dada a todos aqueles que preencham os requisitos necessários para a caracterização do instituto, passando a ser titular da propriedade.
Na comarca de Cachoeiro de Itapemirim/ES, em suas Varas Cíveis, no período de 01/01/2011 a 31/12/2012, foram iniciadas mais de 391 (trezentos e noventa e uma) ações de Usucapião, sendo, em média, 238 ações de usucapião extraordinária, 95 ações de usucapião ordinária e 58 ações de usucapião especial urbana, dados esses colhidos do sistema E-JUD do Tribunal de Justiça do Estado do Espirito Santo.
Apesar da vulnerabilidade do sistema e da imprecisão na informação, o principal objetivo do presente estudo é abarcar e concretizar os problemas advindos da falta de regularização imobiliária no município de Cachoeiro, não tendo cunho estatístico ou de pesquisa.
Diante dos dados acima apresentados constata-se que na comarca de Cachoeiro de Itapemirim, apesar de ser um município com mais de 205.000 (duzentos e cinco mil) habitantes e 37.000 (trinta e sete mil) imóveis urbanos, no período de 02 (dois) anos não apresentou muitas ações de usucapião, comparado com o número de imóveis, demonstrando três possíveis fatores: a) ou a maioria dos imóveis estão em situação regular, b) ou o interesse da população em regularizar seus imóveis é baixo, c) ou falta de conhecimento da população quanto a utilização do instituto da usucapião para regularização de seus imóveis. Não foi possível encontrar dado oficial quanto ao numero de imóveis regularizados em Cachoeiro de Itapemirim; porém, caso seja feita pesquisa nas imobiliárias da cidade sobre imóveis devidamente regularizados que estejam a venda, chegar-se-á à conclusão de que esse numero é baixo.
Sem dúvida, quando existem imóveis irregulares, sem a função social ou sem a devida destinação na área urbana municipal muitos perdem, inclusive o município, haja vista a desvalorização econômica devido à deterioração acontecida com o passar dos anos sem que haja alguma manutenção, bem como a dificuldade no recolhimento tributário. A sociedade, em geral, também perde, pois imóvel abandonado pode trazer vários problemas, tais como desvalorização local, acúmulo
de lixo, proliferação de insetos dentre outros, sem contar na agressão ao meio ambiente.
A usucapião especial, também denominado constitucional, é uma das divisões e modalidades do instituto maior da Usucapião, instrumento eficaz para regularização das áreas urbanas consolidadas, podendo em muito colaborar com a regularização fundiária de Cachoeiro de Itapemirim, que sofre as suas anomalias e irregularidades imobiliárias.
A regularização produz evidentes resultados, tais como aumento da arrecadação tributária, maior controle imobiliário, valorização econômica, melhoria na qualidade de vida do proprietário do bem, além de possibilitar o acesso a financiamentos bancários fomentados pelo governo para melhor moradia, inclusive podendo dispor de forma mais fácil e regular da sua propriedade.
Nessa perspectiva, o ordenamento jurídico tem por objetivo ver fomentada a funcionalidade normal da propriedade visando garantir a plenitude da função social, através do instituto da usucapião, conforme explanado ao longo deste trabalho.
Diante dos fatos elencados, conclui-se que usucapião especial urbana se mostra um instrumento essencial e necessário para a regularização fundiária das áreas urbanas consolidadas, em especial, em Cachoeiro de Itapemirim, visando o bem estar da população, o desenvolvimento urbano e econômico ordenado do município, gerando benefícios sociais, bem como efetivar, de forma plena, o princípio constitucional da função social da propriedade.
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