PMCMV-Empresas

O PMCMV-Empresas tem como beneficiário final a pessoa física de três categorias de renda, o faixa 1 (de zero a três salários mínimos), faixa 2 (de três a seis salários mínimos) e a faixa 3 (de seis a dez salários mínimos). Cada faixa tem subsídios, mecanismos financeiros, comerciais e no valor da unidade diferenciados. À faixa 1 é oferecido um produto quase totalmente subsidiado, construído por empresas privadas, e conta com a demanda e sua distribuição por parte das prefeituras municipais, que auferem os dividendos políticos da operação. Os beneficiários nesta faixa são obrigados a pagar uma taxa mensal – que não é considerada parcela de financiamento –, cerca de 5% da renda familiar, por um prazo de 120 meses. A diferença entre o custo da unidade e a quantia total paga por ele é coberta com recursos do FAR, portanto, os subsídios representam quase o total da unidade.

Para participar desta categoria, a população interessada procura a prefeitura, estado ou companhias do setor para se cadastrar, e a assinatura do contrato daqueles que forem sorteados32 acontece na entrega do empreendimento; é somente neste momento que se inicia o pagamento das taxas.

Mesmo na faixa 1, em que o pagamento da prestação é simbólico, o sentido é a introdução da disciplina financeira e a adesão à sua lógica. Para esta faixa, são duas dívidas: a prestação mensal, que precisa ser paga durante dez anos, sob pena da perda da casa, e a dívida política, a ser retribuída sob forma de votos para quem “me deu a casa” (ROLNIK, 2015:309).

A faixa 2 é beneficiada com subsídios bem menores que os disponibilizados para faixa 1. No início do Programa eram de R$23 mil, que correspondia a cerca de 20% do limite de preço da unidade. A faixa 3 não obtém subsídio e fica, assim como as outras faixas, com melhores condições de financiamentos abaixo das de mercado, com taxas de juros menores e com a concessão de garantia do FGHab. De acordo com Araújo (2013), a adoção do subsídio no financiamento permite reparar uma descompensação entre o valor do imóvel e a capacidade de pagamento do financiamento pela população de renda mais baixa, pois este desequilíbrio afastou parte desta população de ter acesso ao bem, pelo que tudo indica, até a introdução dos altos valores de subsídios.

As faixas 2 e 3 tratam de habitações que se enquadram no conhecido “mercado popular”, o nicho de mercado mais desejado pelo setor privado dentro do Programa. As unidades nelas são construídas e comercializadas diretamente por empresas privadas do setor da construção civil, e os imóveis são financiados com recursos do FGTS com prazos de até 30 anos para sua quitação. Portanto, para participar desta categoria, os interessados, após o lançamento do empreendimento, procuram diretamente a construtora para a aquisição do imóvel ou as agências da CAIXA para se obter um financiamento dentro da Carta de Crédito Individual, sob as instruções do PMCMV, ainda, há a possibilidade de oferta nos “Feirões de Imóveis da CAIXA”, conforme Shimbo (2010).

Com recursos do FGTS, são possíveis três linhas de créditos, segundo o site da CAIXA:

imóvel na planta – linha de crédito para a produção de empreendimentos habitacionais com

financiamento direto a pessoas físicas; apoio a produção – financiamento direto a pessoas

32 _{A seleção dos beneficiários acontece de acordo com os critérios de sorteio estabelecidos na Portaria n° 595, de}

18 dez. 2013 em âmbito nacional, e cada estado, município e companhia habitacional pode criar outros critérios que acharem necessários para o processo de seleção.

jurídicas, construtoras, incorporadoras e sociedade de propósitos específicos para a produção de empreendimentos habitacionais; alocação de recursos – linha destinada à empresas que constroem com recursos próprios ou de terceiros, garantindo o financiamento a pessoas físicas.

O sistema operacional dentro da modalidade funciona da seguinte maneira: o MCidades continua com a gestão e coordenação do Programa; a CAIXA, responsável pela parte financeira, acompanhamento a avaliação da obra; e as instâncias estaduais e municipais dão apoio e suporte técnico, financeiro (caso de contrapartidas, doação de terras, equipamentos urbanos e institucional) e social (trabalho social). Difere-se do PMCMV-E com a participação de Instituições Oficiais Federais (IFOF), que cuidam dos contratos e da viabilidade jurídica, e das empresas do setor de construção civil, que tomam outras proporções no papel decisório dos empreendimentos, pois passam a enviar a proposta e os projetos, sendo elas, agora, os promotores das moradias.

Quadro 3: Atribuições dos agentes PMCMV-Empresas.

AGENTE DO PROGRAMA FUNÇÂO

Ministério das Cidades Gestor do PNHU

CAIXA Agente Operador e Financeiro FAR

Instituições financeiras oficiais federais Executadores do Programa

Distrito Federal, Estados e Municípios Apoio técnico e financeiro aos executadores do Programa

Empresas do setor da construção civil Apresentação, execução e responsabilidade técnica pelos projetos e obra

Fonte: Cunha (2014) – adaptação da autora.

Embora o Programa tenha sido apoiado na retórica da superação do déficit habitacional das camadas mais baixas da população, já que 90% do déficit encontra-se nas faixas de renda de até três salários mínimos, apenas 40% das unidades foram direcionadas a esta faixa, conforme descrevem Arantes e Fix (2009). Ainda, Cunha (2014) afirma que o déficit habitacional em “prol da classe mais desfavorecida” garante uma justificativa consensual para um fluxo de caixa dos recursos públicos, que acaba por alimentar a intensa produção privada de moradias através do Programa, entretanto, com distorção na distribuição dos recursos por faixas. O autor afirma que o perfil de atendimento do Programa às faixas 2 e 3 revela o quanto o PMCMV foi moldado para atender o interesse do setor imobiliário, já que favorece claramente uma faixa estreita de demanda que mais lhe interessa.

O déficit habitacional urbano de famílias entre três e dez salários mínimos corresponde a apenas 15,2% do total (dados da Fundação João Pinheiro para o ano 2000), mas receberá 60% das unidades e 53% do subsídio público, esta faixa poderá ser atendida em 70% do seu déficit, satisfazendo o mercado

imobiliário, que a considera mais lucrativa. Enquanto isso, 82,5% do déficit habitacional urbano concentra-se abaixo dos três salários mínimos, mas receberá apenas 35% das unidades do pacote, o que corresponde a 8% do total do déficit para esta faixa. No caso do déficit rural, como discutiremos adiante, a porcentagem de atendimento é pífia, 3% do total necessário (ARANTES e FIX, 2009:4).

A partir dos dados acima citados, Cunha (2014) completa seu raciocínio dizendo que: “a entrada na faixa inferior de forma maciça, processo que tem acontecido mais recentemente, só ocorreu porque as empresas pressionaram para torná-la igualmente lucrativa, solicitando ao governo ampliação dos valores que serão pagos nos financiamentos da produção", o que contribuiu para a alta dos preços dos imóveis por todo território brasileiro.