O Código de Processo Civil de 2015, em seu artigo 1.071, acrescentou à Lei de Registros Públicos, n° 6.015, de 31 de dezembro de 1973, o artigo 216-A, concedendo o reconhecimento da usucapião extrajudicial. Contudo, com a publicação da Lei n° 13.465, de 11 de julho de 2017, o artigo 216-A sofreu algumas mudanças significativas, que serão analisadas no decorrer desta seção.
Para que seja reconhecido o pedido extrajudicial de usucapião diretamente ao cartório de registro de imóveis, faz-se necessário o preenchimento de alguns requisitos, como explica Rizzardo (2016, p. 317):
Exercendo uma pessoa a posse sobre o imóvel, comprovada pelo justo título ou de documentos que evidenciem a origem, a duração, a continuidade, a qualidade de sua justa procedência, durante qualquer período de tempo, com especificação da origem, e não surgindo impugnação ao pedido pela pessoa em cujo nome está a matrícula, pelos confrontantes e órgãos públicos (sendo exemplos o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel), o próprio titular do cartório reconhecerá o usucapião e abrirá a matrícula do imóvel, com a averbação na matrícula de origem. O caput do artigo 216-A, da Lei de Registro Públicos, traz como primeiro requisito para o reconhecimento da usucapião, a capacidade postulatória da parte requerente, essa que deverá ser representada por um advogado que apresentará o pedido junto ao registro de imóveis onde se localiza o imóvel. Conforme demonstrado na redação do referido artigo:
Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado.
O artigo 216-A estabelece ainda que o requerimento da parte interessada deverá ser instruído com os documentos elencados em seus incisos I a IV.
O primeiro inciso determina que seja lavrada por tabelião uma ata notarial, com: “o fim de atestar o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e as circunstâncias.” (BRASIL, 1973).
Na ata notarial o tabelião irá descrever o fato presenciado por ele, “juntamente com a área e localização do imóvel, em seguida o período da posse exercida pelo requerente e pelos antecessores bem como o depoimento de pessoas que conheçam o imóvel e a posse exercida. ”
(RIZZARDO, 2016, p. 318).
O segundo inciso, indica que seja incorporado ao requerimento: “planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes.” (BRASIL, 1973).
As assinaturas recolhidas na planta e no memorial descritivos asseguram ao requerente o “afastamento de possíveis futuras impugnações, pois atestam a concordância dos titulares dos direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel bem como dos confrontantes deste. ” (RIZZARDO, 2016, p. 318).
Em continuidade, o inciso terceiro descreve a obrigatoriedade da apresentação de: “certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente.” (BRASIL, 1973).
A apresentação dessas certidões envolve as “esferas civil, penal, administrativa, trabalhista e tributária, para que seja comprovada que a posse é mansa e pacífica.” (TARTUCE, 2017, p. 216).
No quarto inciso, o legislador determinou que seja apresentado o: “ justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.” (BRASIL, 1973).
O justo título poderá ser demostrado pelo requerente por meio de uma escritura pública de posse ou de cessão, documento particular que comprove a transmissão do bem ou ainda uma escritura pública cujo registro foi recusado por apresentar algum defeito. Também comprovam o justo título, documentos que revelem a origem, a natureza e o tempo da posse, que se evidencia mediante a comprovação do pagamento, de prestações, dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. (RIZZARDO, 2016, p. 318).
Todos os documentos exigidos nos incisos serão analisados pelo tabelião e constarão na ata notarial.
Os parágrafos do referido artigo tratam do procedimento junto ao registro de imóveis. O parágrafo 1° do artigo 216-A, ordena a prenotação do pedido não lhe sendo conferido um prazo para tal apresentação: “O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.” (BRASIL, 1973).
Sendo o pedido apresentado e prenotado, se seguirá para a análise dos documentos que compõe o requerimento, nesse seguimento é importante ressaltar umas das principais mudanças introduzidas pelas Lei n° 13.465, de 11 de julho de 2017 ao artigo 216-A, que é a nova redação de seu parágrafo 2° que passou a constar a seguinte redação:
§ 2o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância. (BRASIL, 1973).
Com essa nova composição, o silêncio dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula de imóveis confinantes será considerado como concordância ao pedido de usucapião.
Nesse mesmo seguimento, o parágrafo 6° do artigo 216-A também sofreu uma mudança significativa em sua redação, pois o Código Civil de 2015 exigia que houvesse a concordância expressa para que fosse aberta uma nova matrícula ao imóvel, no entanto com o
advento da Lei n° 13.465 de 11 de julho de 2017 esse requisito foi suprimido, passando a constar o parágrafo a seguinte redação:
§ 6o Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem pendência de diligências
na forma do § 5o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, o oficial de
registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso. (BRASIL, 1973)
As antigas redações dos parágrafos caracterizavam um empecilho para a desjudicialização do processo de usucapião, pois havendo a exigência de concordância ao pedido, muitos processos retornariam a esfera judicial para que fossem sanados.
O parágrafo 3° do artigo 216-A prevê a comunicação aos entes públicos sobre o pedido de usucapião:
§ 3º O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido. (BRASIL, 1973).
Assim como acontece na forma judicial, o oficial registrador dará ciência a União, Estados, Distrito Federal e ao Município sobre a solicitação de usucapião, esses deverão no prazo de quinze dias se manifestarem sobre o pedido.
Incube também ao oficial registrador, conforme o parágrafo 4° do artigo 216-A a: “publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.” (BRASIL, 1973).
Havendo alguma obscuridade quanto as informações, permite-se a solicitação de provas conforme o parágrafo 5° do artigo 216-A: “ Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.” (BRASIL, 1973).
Discordando o interessado de exigências descabidas feitas pelo oficial do registro de imóveis, oportuniza-se a suscitação de dúvida, com antecipação de tutela. (RIZZARDO, 2016, p. 320). A respeito, integra-se o parágrafo 7° do artigo 2016-A: “Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.” (BRASIL, 1973).
Concluídos os tramites relacionados nos incisos anteriores e superadas eventuais dúvidas, passará a verificação da ordem dos documentos compostos no pedido, esses que não estiverem na ordem ou faltando algum elemento obrigatório, acarretará na rejeição da solicitação, conforme o parágrafo 8° do artigo 216-A: “Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido.” (BRASIL, 1973).
No que trata ao indeferimento do pedido, não se retira o direito de agir judicialmente do interessado, conforme o parágrafo 9° do artigo 216-A: “A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.” (BRASIL, 1973).
Em casos de impugnação ao pedido de usucapião, o oficial deverá atender-se ao disposto no parágrafo 10 do artigo 216-A:
§ 10. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum. (BRASIL, 1973).
Os próximos parágrafos foram introduzidos pela Lei n° 13.465, de 11 de julho de 2017, ao artigo 216-A da Lei n° 6.015 de 31 de dezembro de 1973 e tratam da possibilidade da usucapião em imóvel autônomo de condomínio edilício.
Conforme o parágrafo 11 do artigo 216-A, autoriza-se a simples notificação do síndico quando o objeto da usucapião for integrante de condomínio edilício, dispensando o consentimento dos titulares de direitos reais e outros direitos registrados ou averbados na matrícula dos imóveis, conforme segue:
§ 11. No caso de o imóvel usucapiendo ser unidade autônoma de condomínio edilício, fica dispensado consentimento dos titulares de direitos reais e outros direitos registrados ou averbados na matrícula dos imóveis confinantes e bastará a notificação do síndico para se manifestar na forma do § 2o deste artigo. (BRASIL, 1973). Da mesma maneira, quando o imóvel for confrontante de uma unidade autônoma de condomínio edilício, admite-se tão somente a notificação do síndico conforme estabelece o parágrafo 12 do artigo 216-A: “Se o imóvel confinante contiver um condomínio edilício, bastará a notificação do síndico para o efeito do § 2o deste artigo, dispensada a notificação de todos os
condôminos.” (BRASIL, 1973).
Consequentemente e em concordância com o parágrafo 13 do mesmo artigo, não se procedendo a notificação por motivo de o notificado se encontrar em lugar incerto ou não sabido. Tal fato será certificado pelo registrador, que deverá promover a sua notificação por edital mediante publicação, por duas vezes, em jornal local de grande circulação, pelo prazo de quinze dias cada um, interpretado o silêncio do notificando como concordância. (BRASIL, 1973).
Em alguns casos poderá ocorrer a dispensa de publicações do edital em jornais de grande circulação, desde que este seja divulgado em meio eletrônico, conforme o parágrafo 14: “Regulamento do órgão jurisdicional competente para a correição das serventias poderá
autorizar a publicação do edital em meio eletrônico, caso em que ficará dispensada a publicação em jornais de grande circulação.” (BRASIL, 1973).
Outrossim, o parágrafo 15 do artigo 216-A trata da possibilidade de justificação administrativa perante a serventia extrajudicial, quando houver a insuficiência de documentos comprobatórios para o reconhecimento da usucapião. Diante disso, transcreve-se o referido dispositivo:
§ 15. No caso de ausência ou insuficiência dos documentos de que trata o inciso IV do caput deste artigo, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante a serventia extrajudicial, que obedecerá, no que couber, ao disposto no § 5o do art. 381 e ao rito previsto nos arts. 382 e 383 da Lei no 13.105, de 16 março de 2015 (Código de Processo Civil). (BRASIL, 1973).
Assim, como nos demais procedimentos de reconhecimento da propriedade por meio da usucapião, é necessário que seja preenchido também os seguintes requisitos: imóvel hábil para ser usucapido, lapso temporal da posse, inexistência de ações reivindicatórias do imóvel, e por fim o interessado deverá comprovar que não possui nem outro imóvel rural ou urbano.
4.4.1 Provimento n° 65 de 14 de dezembro de 2017 do Conselho Nacional de Justiça
A Lei de Registros Públicos sofreu uma grande modificação com a edição do Código de Processo Civil de 2015: a possibilidade do reconhecimento da usucapião via extrajudicial, normatizado pelo artigo 216-A, “passando a usucapião a configurar como um procedimento ordinário declaratório deixando de ser um procedimento especial de jurisdição contenciosa.” (CASTRO, 2017, p. 185).
Por se tratar de um assunto inovador, surgiram várias normas estaduais que disciplinavam de forma detalhada a alteração legislativa, logo em seguida a Lei n° 13.465 de 11 de julho de 2017 trouxe soluções para alguns problemas encontrados pelos cartorários.
Contudo, após observar grandes avanços no que se refere à usucapião extrajudicial, o Conselho Nacional de Justiça por meio do Provimento n° 65, de 14 de dezembro de 2017, estabeleceu diretrizes para o procedimento da usucapião nos serviços notarias e de registro de imóveis.
O procedimento trouxe maior facilidade para se concretizar a lei, de forma que “o cidadão consiga registrar a propriedade, com todas as consequências legais e práticas, evitando transmissões à margem do registro, garantindo a segurança jurídica, valorizando o seu patrimônio e tendo acesso a crédito bancário em condições especiais.” (ASSUMPÇÃO, 2017).
O provimento possui vinte e sete artigos, que tratam da ata notarial, a possibilidade de se usucapir outros direitos reais relacionados ao imóvel, os documentos exigidos para o reconhecimento do pedido de usucapião, análise do pedido e, por fim, questões de tributação.
No entanto, na presente seção se analisará somente as principais disposições do Provimento n° 65, de 14 de dezembro de 2017, do Conselho Nacional de Justiça.
Inicialmente, cumpre ressaltar que a inovação trazida pelo Código Civil de 2015 é “facultativa ao interessado pois ele poderá́ optar pela propositura da ação judicial ainda que não haja litígio.” (GONÇALVES, 2017, p. 274).
Neste seguimento, o Conselho Nacional de Justiça em seu Provimento n° 65 de 14 de dezembro de 2017 se manifestou em artigo 2°, parágrafo 2° da seguinte maneira:
Art. 2º Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião formulado pelo requerente – representado por advogado ou por defensor público, nos termos do disposto no art. 216-A da LRP –, que será processado diretamente no ofício de registro de imóveis da circunscrição em que estiver localizado o imóvel usucapiendo ou a maior parte dele. (Grifou-se).
[...]
§ 2º Será facultada aos interessados a opção pela via judicial ou pela extrajudicial; podendo ser solicitada, a qualquer momento, a suspensão do procedimento pelo prazo de trinta dias ou a desistência da via judicial para promoção da via extrajudicial. [...] (CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA, 2017).
Ao requerer o reconhecimento da usucapião é de suma importância que seja indicado pelo interessado, a modalidade de usucapião requerida e sua base legal ou constitucional, bem como a origem e características da posse, conforme os incisos I e II do artigo 3° do Provimento n° 65 de 14 de dezembro de 2017:
Art. 3º O requerimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião atenderá, no que couber, aos requisitos da petição inicial, estabelecidos pelo art. 319 do Código de Processo Civil – CPC, bem como indicará:
I – a modalidade de usucapião requerida e sua base legal ou constitucional;
II – a origem e as características da posse, a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo, com a referência às respectivas datas de ocorrência;
[...] (CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA, 2017).
No que tange aos documentos que compõe o requerimento, a ata notarial é tratada como um requisito essencial ao procedimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião e deverá conter alguns requisitos, conforme o artigo 4°, inciso I, alíneas a, b, c, d, e, f, g do Provimento n° 65 de 14 de dezembro de 2017:
Art. 4º O requerimento será assinado por advogado ou por defensor público constituído pelo requerente e instruído com os seguintes documentos:
I – ata notarial com a qualificação, endereço eletrônico, domicílio e residência do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver, e do titular do imóvel lançado na matrícula objeto da usucapião que ateste:
a) a descrição do imóvel conforme consta na matrícula do registro em caso de bem individualizado ou a descrição da área em caso de não individualização, devendo
ainda constar as características do imóvel, tais como a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo;
b) o tempo e as características da posse do requerente e de seus antecessores; c) a forma de aquisição da posse do imóvel usucapiendo pela parte requerente; d) a modalidade de usucapião pretendida e sua base legal ou constitucional;
e) o número de imóveis atingidos pela pretensão aquisitiva e a localização: se estão situados em uma ou em mais circunscrições;
f) o valor do imóvel;
g) outras informações que o tabelião de notas considere necessárias à instrução do procedimento, tais como depoimentos de testemunhas ou partes confrontantes; [...] (CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA, 2017).
A mesma deverá conter ainda declarações do requerente e depoimentos de testemunhas, imagens e documentos que comprovem a posse mansa e pacífica. Poderá versar ainda, “sobre os direitos reais existente no imóvel, como o usufruto, o uso, a habitação e a servidão, como também constar o exercício comum da posse quando houver mais de um requerente.” (ASSUMPÇÃO, 2017).
A competência para lavrar a ata notarial com a finalidade do reconhecimento extrajudicial da usucapião será do tabelião de notas do município em que estiver localizado o imóvel usucapiendo ou a maior parte dele, sendo, ainda, responsabilidade do tabelião alertar o requerente sobre falsas declarações que possam configurar crime de falsidade, conforme elucida o artigo 5° do Provimento n° 65 de 14 de dezembro de 2017:
Art. 5º A ata notarial mencionada no art. 4º deste provimento será lavrada pelo tabelião de notas do município em que estiver localizado o imóvel usucapiendo ou a maior parte dele, a quem caberá alertar o requerente e as testemunhas de que a prestação de declaração falsa no referido instrumento configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei. (CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA, 2017).
Porém, nada impede que a ata notarial e escrituras declaratórias sejam lavradas em outras serventias, desde que estas sejam complementares a ata notarial lavrada pelo tabelião do município onde se localiza o imóvel, conforme disposto no artigo 4°, parágrafo 7°:
[...]
§7º O requerimento poderá ser instruído com mais de uma ata notarial, por ata notarial complementar ou por escrituras declaratórias lavradas pelo mesmo ou por diversos notários, ainda que de diferentes municípios, as quais descreverão os fatos conforme sucederem no tempo.
[...] (CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA, 2017).
Deverá ser comprovado na ata notarial o justo título ou instrumento que demonstre a existência de relação jurídica com o titular registral, o artigo 13, §1° e seus incisos, elenca os exemplos de títulos ou instrumentos que podem ser usados:
Art. 13. Considera-se outorgado o consentimento mencionado no caput do art. 10 deste provimento, dispensada a notificação, quando for apresentado pelo requerente justo título ou instrumento que demonstre a existência de relação jurídica com o titular registral, acompanhado de prova da quitação das obrigações e de certidão do distribuidor cível expedida até trinta dias antes do requerimento que demonstre a inexistência de ação judicial contra o requerente ou contra seus cessionários envolvendo o imóvel usucapiendo.
I – compromisso ou recibo de compra e venda; II – cessão de direitos e promessa de cessão; III – pré-contrato;
IV – proposta de compra;
V – reserva de lote ou outro instrumento no qual conste a manifestação de vontade das partes, contendo a indicação da fração ideal, do lote ou unidade, o preço, o modo de pagamento e a promessa de contratar;
VI – procuração pública com poderes de alienação para si ou para outrem, especificando o imóvel;
VII – escritura de cessão de direitos hereditários, especificando o imóvel; VIII – documentos judiciais de partilha, arrematação ou adjudicação. [...] (CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA, 2017).
Por conseguinte, em conformidade ao artigo 14 do provimento: “A existência de ônus real ou de gravame na matrícula do imóvel usucapiendo não impedirá o reconhecimento extrajudicial da usucapião.” (CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA, 2017).
Todavia, havendo impugnação do titular do direito previsto está será objeto de conciliação ou mediação pelo registrador, restando infrutífera a impugnação impedirá o reconhecimento extrajudicial da usucapião, conforme consta no parágrafo único do referido artigo:
[...]
Parágrafo único. A impugnação do titular do direito previsto no caput poderá ser objeto de conciliação ou mediação pelo registrador. Não sendo frutífera, a impugnação impedirá o reconhecimento da usucapião pela via extrajudicial. (CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA, 2017).
O artigo 24 do provimento deixou expressamente reconhecida a não incidência de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI no ato de usucapião: “O oficial do registro de imóveis não exigirá, para o ato de registro da usucapião, o pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, pois trata-se de aquisição originária de domínio. ” (CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA, 2017).
Por fim, o Conselho Nacional de Justiça foi cuidadoso ao tratar da cobrança de