A partir do parágrafo 1º e os seguintes do artigo 216-A da Lei dos Registros Públicos, o artigo vem demonstrando como se dará o procedimento junto ao Registro de Imóveis.
Marcelo de Rezende Campos Marinho Couto destaca que, para melhor compreensão do trâmite interno no Registro de Imóveis, dividiu o procedimento extrajudicial em 10 etapas, sendo da seguinte sistemática:
a) 01: ingresso do título; b) 02: autuação;
c) 03: análise formal dos documentos; d) 04: buscas no Registro de Imóveis; e) 05: admissibilidade do pedido;
f) 06: notificação por falta de assinatura do titular registral e confinantes; g) 07: intimação dos entes públicos;
h) 08: publicação de Edital; i) 09: nota fundamentada; j) 10: registro (2019, p. 121).
Diante da fase 01, o requerimento é apresentado ao Ofício de Registro de Imóveis. “A forma e o conteúdo deste requerimento serão objeto de análise na etapa 03” (COUTO, 2019, p. 123).
Tal requerimento, portanto, sem fazer qualquer análise detalhada, será “protocolado” no livro 01 – (de protocolo) no qual conforme parágrafo 1º do Art. 216- A da Lei dos Registros Públicos “§1º: O pedido será autuado pelo registrador,
prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido” (BRASIL, LRP, 2020).
Assim, os efeitos desta prenotação (protocolo) deverá ficar prorrogado até o acolhimento ou rejeição do pedido pelo Registrador (COUTO, 2019, p. 123).
Leonardo Brandelli afirma “a prenotação, ordinariamente, tem prazo de validade de 30 dias, nos termos do art. 188 da LRP, findo o qual é automaticamente cancelada, devendo o título ser novamente prenotado” (2016, p. 87). No entanto, como se pode ver, nos casos de procedimento de usucapião administrativa, o protocolo continuará “ativo” até a decisão final pelo oficial do registro de imóvel em acolher ou rejeitar o pedido.
Depois de protocolado o requerimento, o Oficial procederá com a autuação do processo descrita na fase 02, realizando o termo de abertura, bem como a numeração e a rubrica das folhas do processo (OLIVEIRA, Y., 2018, p. 50).
Em seguida, o Oficial do Registro de Imóveis dará início a fase 03, na qual trata-se da análise formal dos documentos, assim, deverá certificar-se que o requerimento veio instruído com todos os demais documentos expressos nos incisos do Art. 216-A da LRP (COUTO, 2019, p. 137-138).
Leonardo Brandelli demonstra destaque nesta etapa, afirmando que É nesse primeiro momento de qualificação registral que o Oficial verificará se estão preenchidos os requisitos de admissibilidade da usucapião extrajudicial, se há legitimidade ativa de quem requer, se o requerimento está acompanhado dos documentos obrigatórios, se estão provados os requisitos da espécie de prescrição aquisitiva invocada, se os requisitos formais registrais gerais estão preenchidos etc. (2016, p. 90).
Dando continuidade no procedimento, e verificando que a qualificação restou positiva, segue para a etapa 04, no qual são as buscas no Registro de Imóveis.
Esta etapa trata basicamente de confrontar todas as informações do processo administrativo, com os dados existentes no acervo da serventia, como também, a pesquisa em nome dos antigos possuidores (caso tenha cópias de documentos demonstrando), bem como, buscas no indicador real para verificação da existência de matrícula do imóvel que se busca a usucapião (caso não seja indicado etc.). Outro ponto importante são as buscas também pelos imóveis confrontantes, tendo em vista haver possibilidade do imóvel usucapiendo ser originário de um todo, de antigas transcrições ou registros, buscando informações e
embasamento para o acolhimento do pedido ou, a sua rejeição (COUTO, 2019, p. 240/241).
Após essas etapas iniciais, o Oficial a partir de agora, irá analisar a etapa 05, a qual é referente a admissibilidade do pedido. Aqui, o oficial irá fazer um exame sob a ótica da possibilidade da continuidade ao procedimento (COUTO, 2019, p. 242).
Leonardo Brandelli diz que nesta etapa “o Registrador será, aqui, o Juiz extrajudicial da usucapião, devendo formar sua convicção diante do conjunto probatório”. E ainda, caso entenda não estarem preenchidos, deverá expedir nota devolutiva, na qual caberá suscitação de dúvida ao juiz competente (2016, p. 90).
No mesmo sentido, sobre a negativa citada acima, Henrique Ferraz Corrêa Mello relata que
[...] não cumpridas as exigências, deve ser indeferida a inicial. Da decisão cabe recurso de dúvida, com efeito suspensivo para o juiz corregedor permanente, na forma do artigo 216-A, parágrafo 7º, da Lei nº 6.015/73, afastando a impetração de mandado de segurança (2018, p. 331).
Ainda, nesta etapa, “caberá ao Oficial solicitar ou realizar diligências para a elucidação dos fatos, de modo a sanar dúvidas, imprecisões e incertezas, com o objetivo de buscar o máximo de elementos que possibilitem a tomada de decisão segura” (COUTO, 2019, p. 244).
Como visto, qualquer que sejam as dúvidas do Registrador, caberá a ele solicitar ou realizar diligências necessárias a fim de, certificar e ter segurança quanto a sua convicção ao pedido realizado, pois o parágrafo 5º do Art. 216-A da Lei dos Registros Públicos, assim prevê: “§5º. Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis” (BRASIL, LRP, 2020).
Dando continuidade ao procedimento da usucapião extrajudicial, no Registro de Imóveis, chega-se à etapa nº 06, na qual é realizada a notificação por falta de assinatura do titular registral e confinantes.
Quando se chega a essa fase, tem-se que todas as etapas anteriores já foram superadas, ou seja, procedimento devidamente protocolado, autuado, requerimento já foi analisado e visto que atende todos os requisitos, efetuadas todas as buscas nos indicadores da serventia e que, por fim, existe a possibilidade de o pedido do requerente ser admitido.
Sendo assim, para análise da etapa 06, faz-se necessário primeiramente verificar se existe a falta de anuência de alguma das partes que seja essencial ao procedimento.
Conforme destaca Couto,
Pode acontecer dessa fase ser desnecessária, em razão de todos os interessados já terem anuído com o procedimento, seja assinando na planta e/ou no memorial, seja emitindo declaração de anuência autônoma, sejam em razão de existirem documentos que tenham sido recepcionados como anuência prévia (2019, p. 244).
Ainda, o próprio parágrafo 2º do Art. 216-A da LRP, prevê a notificação nos casos de ausência de assinatura:
§2. Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância (BRASIL, LRP, 2020).
Cabe ressaltar que, anteriormente, o silêncio era entendido como discordância ao procedimento. Logo, após a alteração trazida pela Lei nº 13.465/2017 uma das principais mudanças foi nessa questão.
Dando sequência ao procedimento, após verificar a necessidade de notificação e se, assim o fizer, aguardar o prazo e finalizar a mesma, passará a etapa 07, na qual se dá intimação dos entes públicos, conforme prevê o parágrafo 3º do Art. 216-A da LRP:
§3º. O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido (BRASIL, LRP, 2020).
Segundo Marcelo de Rezende Campos Marinho Couto, essa fase é de extrema importância, sendo de fato obrigatória ao Oficial realizar sob pena de nulidade do procedimento. Ainda, frisa que não existe nem a necessidade de estar previsto no requerimento, sendo irrelevante a vontade do requerente, por ser uma obrigação ao Oficial em realizar, seja a intimação de forma pessoal, ou através de carta registrada com comprovante de recebimento (2019, p. 261-262).
Em relação ao objetivo desta intimação, Leonardo Brandelli destaca que a intenção é obter dos órgãos a certificação de que o imóvel não se trata de bem público, que os órgãos não possuem interesse no imóvel objeto da usucapião e até
mesmo em manifestar concordância ao pedido de usucapião extrajudicial, por isso, apesar de não estar expresso no artigo, passados os 15 dias sem qualquer manifestação, jamais será entendido como discordância, ou seja, será interpretado como desinteresse ao procedimento ou, no mesmo sentido, a concordância com o mesmo (2016, p. 99).
Em seguida a este procedimento, chegará a fase 08, etapa essa de publicação dos editais, a qual se encontra prevista no parágrafo 4º do Art. 216-A da LRP:
§4º. O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias (BRASIL, LRP, 2020).
Em todo procedimento da usucapião extrajudicial, há a necessidade de se fazer a publicação de edital em jornal de grande circulação na região onde se encontra o imóvel e, no qual pessoas que possivelmente tenham interesse no referido imóvel, tenham conhecimento do que está acontecendo e possam se manifestar no prazo de 15 dias.
Em relação à expressão “em jornal de grande circulação, onde houver”, Leonardo Brandelli destaca que
Tal dicção poderá levar ao equivocado entendimento de que somente haverá a necessidade de publicação de edital nas Comarcas onde houver jornal de grande circulação, o que não é correto.
Na medida em que o edital é uma necessidade jurídica presente em todos os processos de usucapião, com o fim de atingir a eventuais terceiros interessados, vale dizer, a eventuais legitimados passivos incertos, ele jamais poderá ser dispensado.
Nas Comarcas onde eventualmente não houver jornal de grande circulação, deverá haver a publicação em jornal de grande publicação de Comarca vizinha, que atinja os leitores da Comarca do imóvel usucapiendo, ou em jornal de alcance estadual (2016, p. 100).
Sabe-se, portanto, que o intuito desta publicação é alcançar o máximo de leitores, a fim de que possíveis terceiros interessados tenham a oportunidade de manifestar interesse, por isso, etapa de suma importância ao procedimento.
Após terem sido realizadas todas as etapas detalhadamente, o Oficial então deverá examinar o mérito do requerimento, ou seja, verificar se todos os requisitos foram devidamente preenchidos, se todos os documentos apresentados, estão de acordo com a legislação e se realmente o pedido deve ser deferido.
Essa etapa definida como fase 09 – nota fundamentada está prevista no parágrafo 6º do art. 216-A da LRP. In verbis:
§6º. Transcorrido o prazo de que trata o §4º deste artigo, sem pendência de diligências na forma do §5º deste artigo e achando-se em ordem a documentação, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso (BRASIL, LRP, 2020).
Diante disso, como se extrai do parágrafo acima, estando a documentação toda em ordem, o oficial fará a nota fundamentada de acolhimento, e, efetuará posteriormente o respectivo registro.
Ainda, o Artigo 22 do Provimento 65/2017 do CNJ, prevê: “Art. 22. Estando em ordem a documentação e não havendo impugnação, o oficial de registro de imóveis emitirá nota fundamentada de deferimento e efetuará o registro da usucapião” (BRASIL, CNJ, 2020).
Neste momento, afirma Leandro Brandelli,
Encerrado o procedimento, com as etapas acima, deverá o Registrador Imobiliário realizar a derradeira qualificação jurídica do pedido, verificando se é caso de acatamento do pedido e realização do registro de usucapião, de negativa do pedido e realização de nota devolutiva, ou se é caso de remessa dos autos ao MM. Juízo competente (2016, p. 100-101).
Diante da afirmação de Brandelli, caso haja negativa do pedido requerido, deverá ser expedida nota devolutiva pelo Oficial, na qual, contra essa nota, na impossibilidade de cumprimento ou, não se conformando com tal exigência, caberá suscitação de dúvida pelo requerente, conforme está prevista no Art. 198 da Lei dos Registros Públicos, bem como no parágrafo 7º do Art. 216-A da mesma disposição legal: “§7º. Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei” (BRASIL, LRP, 2020).
Assim, resta lembrar que cabe a suscitação de dúvida contra qualquer nota devolutiva expedida pelo Oficial durante o procedimento, quando da impossibilidade de cumpri-la ou na discordância com a exigência realizada.
Por último, chegasse à etapa nº 10, a qual é o referido registro.
Segundo Couto, “após a decisão reconhecendo a propriedade, o ato final do procedimento será a realização do registro do imóvel, que deverá ser feito utilizando-se o mesmo número de protocolo atribuído ao procedimento, quando do recebimento e atuação” (2019, p. 292).
Dessa forma, portanto, estando todas as etapas cumpridas, todos os prazos corridos conforme determinam a Lei, a documentação toda de acordo, resta finalizar o procedimento, ou seja, efetuar o registro do imóvel.
Para a efetivação do registro, Leonardo Brandelli ressalta que esta se dará pela abertura da matrícula do imóvel, quando inexiste ou, então, nas situações em que o imóvel já se encontra matriculado e perfeitamente caracterizado, onde o memorial descritivo apenas reproduz o que já encontra no fólio real da matrícula, a mesma deve ser mantida. Devendo ser apenas lançado o registro da aquisição através da usucapião (2016, p. 109).
Assim sendo, com a finalização do registro e a emissão da certidão da matrícula do imóvel, se dará por encerrado o procedimento, devendo ser arquivado o respectivo processo no registro de imóveis.
De forma resumida, o fluxograma a seguir demonstra todas as etapas do procedimento da usucapião extrajudicial:
Figura 1: Fluxograma do procedimento da usucapião extrajudicial:
Fonte: COUTO (2019, p. 122).
Diante do exposto, pode-se perceber que o procedimento é extenso (mesmo extenso, é mais célere que o judicial) e de extrema importância o atendimento e a análise detalhada de todas as etapas, a fim de que se possa obter o acolhimento do pedido de reconhecimento de usucapião administrativa e, em seguida, seu respectivo registro, fornecendo assim a garantia de um trabalho de qualidade e eficiência, gerando a segurança jurídica para todos os envolvidos e terceiros, pela fé pública.
5 CONCLUSÃO
A usucapião extrajudicial é uma das modalidades de aquisição originária da propriedade imóvel prevista no ordenamento jurídico.
Introduzida a partir do artigo 1.071 do Código de Processo Civil, no qual resultou no acréscimo do artigo 216-A da Lei dos Registros Públicos, que também sofreu alterações pela Lei nº 13.465/2017. Ainda, tal instituto é regulamentado pelo Provimento nº 65, de 14 de dezembro de 2017 do Conselho Nacional de Justiça, visando estabelecer diretrizes para tal mecanismo.
Este novo procedimento tem como finalidade a desjudicialização do Poder Judiciário, tendo em vista a situação caótica que este se encontra, pela alta
demanda de litígios em andamento, buscando, assim, desburocratizar e acelerar determinados procedimentos, como a separação e divórcio extrajudicial, a usucapião extrajudicial, e outros processos.
Todas as modalidades de usucapião possuem peculiaridades e requisitos específicos. Sendo assim, para a usucapião administrativa, além de precisar exercer a posse com animus domini, de forma mansa, pacífica e ininterrupta, durante todo o lapso temporal fixado na lei, deverá atender requisitos particulares exigidos, como a apresentação de ata notarial lavrada em Tabelionato da situação do imóvel, ter justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel, entre outras exigências.
O procedimento da usucapião extrajudicial é desempenhado etapa por etapa, que totalizam de forma resumida em dez. Ali, serão analisadas minuciosamente cada uma delas e, por fim, o Oficial do Registro de Imóveis da situação do imóvel irá decidir por aceitar ou rejeitar o pedido de reconhecimento de usucapião administrativa, de forma fundamentada e que, poderá ser suscitada dúvida por parte do apresentante nos casos de impossibilidade de cumprimento do mesmo ou, nos casos de discordância da exigência ou negativa realizada.
No fim do processo administrativo, quando do acolhimento do pedido, se efetuará o Registro da Usucapião na matrícula do imóvel, com todas as descrições e características pertinentes ao imóvel obtidas através do projeto. Em caso de rejeição do pedido, o processo deverá ser encaminhado ao juiz competente da comarca, para que a partir daquele momento prosseguirá pela via judicial. Isso também ocorre nos casos em que exista impugnação ao pedido por qualquer pessoa interessada, confinantes ou entes públicos.
Tal modalidade de aquisição de propriedade imóvel é de extrema importância ao mundo jurídico imobiliário, pois possibilita ao possuidor a aquisição da propriedade imóvel, devidamente registrado e regularizado e, para isso ocorrer, deve atender todos os requisitos e pressupostos atinentes a ele, gerando segurança jurídica para todos os envolvidos e para terceiros.
Por fim, pode-se perceber que os benefícios trazidos pela nova legislação são diversos, principalmente pela celeridade do procedimento, pois mesmo sendo de certa forma extenso, é mais célere que no judicial. Verifica-se, ainda, custo benefício, contribuindo de forma efetiva para desafogar o poder judiciário, pois,
muitas vezes, os processos judiciais perduram por anos até a sua sentença final. E, também, por conferir às serventias extrajudiciais poderes para desempenharem funções que estimulam os acordos e processos consensuais, até porque, para que seja possível a efetivação da usucapião extrajudicial, não podem existir litígios e impugnações em desfavor.
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