A AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL ATRAVÉS DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
Araranguá 2020
A AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL ATRAVÉS DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
Trabalho de Conclusão de Curso apresentado ao Curso de Graduação em Direito da Universidade do Sul de Santa Catarina, como requisito parcial à obtenção do título de Bacharel em Direito.
Professora Orientadora: Prof. Nádila da Silva Hassan, Esp.
Araranguá 2020
A AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL ATRAVÉS DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
Este Trabalho de Conclusão de Curso foi julgado adequado à obtenção do título de Bacharel em Direito e aprovado em sua forma final pelo Curso de Graduação em Direito da Universidade do Sul de Santa Catarina.
Araranguá, 06 de julho de 2020.
______________________________________________________ Professora e orientadora Nádila da Silva Hassan, Esp.
Universidade do Sul de Santa Catarina
______________________________________________________ Professora Elisângela Dandolini, Esp.
Universidade do Sul de Santa Catarina
______________________________________________________ Professora Fátima Hassan Caldeira, Dra.
Rosangela, e ao meu amor, meu esposo Josemar, que sempre me apoiaram e estiveram ao meu lado nessa caminhada. Amo vocês.
Primeiramente agradeço a Deus pela minha vida e por tudo que Ele me proporciona, pois nada eu seria sem Ele e nada teria sem a permissão d’Ele.
Agradeço muito ao meu esposo, meu amor, Josemar, por estar sempre ao meu lado, ensinando-me e ajudando-me a enfrentar todos os desafios, mostrando que sou capaz de conquistar todos os meus sonhos e me dando muita força.
Agradeço a toda a minha família, por serem pessoas maravilhosas e dedicadas comigo, incentivando-me e apoiando-me em todas as minhas escolhas.
Agradeço aos meus pais, Edson e Rosangela, por serem a minha base, o meu tudo, que me ensinam a nunca desistir dos meus sonhos e, acima de tudo, ser uma pessoa do bem.
Agradeço imensamente a minha orientadora, professora Nádila da Silva Hassan, uma pessoa sempre muito dedicada e profissional, que aceitou desde o início ser a minha orientadora. Um ser humano com um coração enorme, não medindo esforços em ajudar e contribuir com todos os seus alunos.
Agradeço, também, a todos os professores da Unisul-Araranguá, por fazerem parte desta jornada, vocês todos foram essenciais para minha formação e para a realização deste sonho. E, por fim, aos meus colegas que, por muitas vezes, deixavam nossas noites mais leves e alegres, em especial, a Géssica Toreti, Renata e Tainá Cardoso, por estarem ao meu lado em um momento tão difícil que passei durante a graduação e, também, por muitas tardes de estudos que passamos juntas.
Este Trabalho de Conclusão de Curso é conduzido por meio de pesquisa bibliográfica e documental, com foco no tema: a aquisição da propriedade imóvel através da usucapião extrajudicial. O questionamento base para o desenvolvimento do estudo foi: Quais os requisitos necessários para a usucapião extrajudicial e como se dá o procedimento desta via cartório? O objetivo geral da pesquisa é analisar os requisitos necessários para a usucapião extrajudicial e o procedimento via cartório. Como objetivos específicos pauta-se em conceituar posse e propriedade; descrever os aspectos gerais da propriedade; descrever os aspectos gerais da usucapião; e analisar sobre a usucapião extrajudicial e seu procedimento. A presente pesquisa apresentou um breve conceito de posse e propriedade, bem como a estrutura e os poderes da propriedade. Também possibilitou verificar que houve uma necessidade em desjudicializar o Poder Judiciário, possibilitando vários procedimentos de forma extrajudicial, como a usucapião, objeto principal do presente trabalho. Por fim, se buscou analisar todas as etapas do procedimento administrativo no cartório, procurando compreender o procedimento extrajudicial e seus requisitos.
This Course Conclusion Work was conducted through bibliographic and documentary research, focusing on the subject of the acquisition of immovable property through extrajudicial adverse possession. The basic question for the development of the study was: What are the necessary requirements for extrajudicial adverse possession and how does this procedure proceed at the registry office? The general objective was to analyze the requirements for extrajudicial adverse possession and the procedure via notary. The specific objectives were to: Conceptualize possession and property; describe the general aspects of the property; describe the general aspects of adverse possession; and analyze about extrajudicial adverse possession and its procedure. This research presented a brief concept of ownership and ownership, as well as the structure and powers of ownership. It also made it possible to verify that there was a need to dejudicialize the Judiciary, allowing several procedures in an extrajudicial way, such as adverse possession, the main object of the present work. Finally, an attempt was made to analyze all stages of the administrative procedure at the registry office, seeking to understand the extrajudicial procedure and its requirements.
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO...10
2 ASPECTOS GERAIS DA POSSE E DA PROPRIEDADE...12
2.1 DEFINIÇÃO DE POSSE...12
2.2 CLASSIFICAÇÃO DA POSSE...13
2.2.1 Posse justa e posse injusta...13
2.2.2 Posse de boa-fé e posse de má-fé...13
2.2.3 Posse com justo título e posse sem justo título...14
2.2.4 Posse direta e posse indireta...14
2.3 CONCEITO E ESTRUTURA DO DIREITO DE PROPRIEDADE...15
2.3.1 Direito de usar, gozar, dispor e reivindicar...16
2.4 CARACTERÍSTICAS DA PROPRIEDADE...16
2.5 FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE...17
2.5.1 Espécies de função social da propriedade...18
2.6 MODOS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL...19
2.6.1 Formas de aquisição derivada...19
2.6.1.1 Aquisição da propriedade imóvel pela tradição e registro do título...20
2.6.1.2 Aquisição por sucessão...20
2.6.2 Formas de aquisição originária...21
2.6.2.1 Acessão natural e artificial...21
2.6.2.2 Usucapião...24
3 ASPECTOS GERAIS DA USUCAPIÃO...26
3.1 REQUISITOS DA USUCAPIÃO...27
3.2 ESPÉCIES DE USUCAPIÃO...30
3.2.1 Usucapião extraordinária...30
3.2.2 Usucapião ordinária...31
3.2.3 Usucapião especial urbana...32
3.2.4 Usucapião especial rural...33
3.2.5 Usucapião familiar...34
3.2.6 Usucapião coletiva...36
3.2.7 Usucapião Indígena...37
3.2.8 Usucapião administrativa...37
4.1 A NECESSIDADE DA DESJUDICIALIZAÇÃO NO ORDENAMENTO JURÍDICO
E A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL...39
4.2 REQUISITOS DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL...42
4.2.1 Ata notarial...44
4.2.2 Planta e memorial descritivo...46
4.2.3 Certidões negativas...47
4.2.4 Justo título...48
4.3 PROCEDIMENTO DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL...49
5 CONCLUSÃO...57
1 INTRODUÇÃO
A usucapião extrajudicial é uma das modalidades de regularização da posse e de aquisição da propriedade imóvel de forma originária.
O direito à propriedade está previsto dentro do ordenamento jurídico brasileiro, o qual assegura o direito de usar, gozar e dispor de um determinado bem e de reavê-lo, de quem quer que injustamente o esteja possuindo, conforme previsto no artigo 1.228 do Código Civil Brasileiro (BRASIL, CC, 2020).
Logo, existe a necessidade do seu devido cumprimento, através da função social da propriedade, que determina a forma que deve ser exercida essa propriedade, respeitando as finalidades econômicas e sociais e, desse modo, preservando o equilíbrio ecológico e toda a sua estrutura, evitando a poluição do ar, da água e do solo.
Dentre as formas de aquisição da propriedade, existe a Usucapião, que até a alteração do novo CPC, era através de ação judicial.
Porém, o Poder Judiciário, atualmente, encontra-se com grande carga de ações e morosidade nos processos, devido a várias situações. A complexidade dos casos e, também, a demora da coleta das provas, geraram a necessidade de desjudicialização de diversos trâmites processuais, permitindo que esses possam ser realizados em cartórios extrajudiciais, dentre eles, a usucapião, visando desburocratizar e acelerar determinados procedimentos.
Diante desse contexto, a novidade, trazida pela Lei nº 13.105/2015, de se realizar extrajudicialmente o pedido da usucapião, só trouxe benefícios, na medida em que desafogou o Poder Judiciário e permitiu que o usucapiente tivesse a oportunidade de escolha que, certamente, dá-se pela via extrajudicial.
O artigo 1.071 do CPC, introduzindo assim o artigo 216-A da Lei nº 6.015/73, passou a prever a possibilidade e os documentos necessários para a propositura do pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião mediante a ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo da posse do requerente e seus antecessores, bem como demais documentos exigidos.
Com a necessidade de regulamentação, de padronização e de uniformização do procedimento para a admissão da usucapião extrajudicial, foi editado o Provimento nº 65 de 14/12/2017 pelo Conselho Nacional de Justiça, o qual
estabelece diretrizes para o procedimento, a fim de orientar o seu funcionamento nos serviços notariais e de registro de imóveis.
Sendo assim, o objetivo geral deste trabalho é analisar os requisitos necessários para a usucapião extrajudicial e o procedimento via cartório e, como objetivos específicos, determinou-se: conceituar posse e propriedade; descrever os aspectos gerais da propriedade; descrever os aspectos gerais da usucapião; e analisar sobre a usucapião extrajudicial e seu procedimento.
A presente pesquisa foi realizada através de estudos bibliográfico e documental, sustentados em diferentes textos e autores, com o objetivo de garantir um desenvolvimento de uma base teórica segura.
O presente trabalho foi elaborado em capítulos, para melhor compreensão.
O primeiro capítulo traz uma introdução geral sobre conceitos de posse e propriedade, bem como com suas características e elementos. O segundo versa sobre a usucapião, os requisitos comuns para qualquer modalidade, as espécies de usucapião e os requisitos específicos de cada uma delas. O terceiro capítulo aborda acerca da usucapião administrativa e de seu respectivo procedimento, apresentando os requisitos exigidos e todas as etapas do procedimento no cartório.
2 ASPECTOS GERAIS DA POSSE E DA PROPRIEDADE
No que se refere à propriedade, pode-se afirmar ser o direito de gozar e dispor das coisas de modo pleno, com exclusividade (PROPRIEDADE, 2001, p. 1).
Não se pode, de nenhuma forma, confundir posse e propriedade, visto que a posse é fundada em uma relação de fato, enquanto a propriedade é fundada em uma relação de direito (USSENE; KHAN, 2018, p. 1).
Tratar-se-á assim, algumas questões próprias acerca da posse e da propriedade, como o conceito, a classificação, as características, bem como as formas de aquisição.
2.1 DEFINIÇÃO DE POSSE
A definição de posse mostra-se complexa, quanto ao seu entendimento, por existir diversos significados agregados a ela.
Segundo Cassettari (2018, p. 424), posse “constitui o sinal exterior da propriedade. É o direito de possuir, e pelo qual o proprietário afirma seu poder sobre aquilo que lhe pertence. É um direito, um interesse juridicamente protegido”.
Visando conceituar e explicar a proteção da posse, existiram teorias que buscaram essa finalidade que, diante da Teoria Subjetiva (clássica) de Savigny, determina a posse como “o poder que uma pessoa tem de dispor de alguma coisa, com intenção de tê-la para si e ainda defendê-la contra a intervenção de outrem” (FARIAS; ROSENVALD, 2017, p. 60).
Ainda, de acordo com os autores mencionados, a teoria subjetiva, demonstra que a posse apresenta dois elementos: o “corpus”, sendo fundamentalmente a coisa, o comando material sobre ela; e o “animus”, sendo o objetivo do possuidor, vontade de ter a coisa para si.
Em contrapartida, a Teoria Objetiva (de Ihering) revela que a posse “é o mero exercício da propriedade” (FARIAS; ROSENVALD, 2017, p. 62).
Sendo assim, a posse é o meio para atingir um objetivo, livre de intenção do possuidor, pois este, de forma natural, age como sendo proprietário, inexistindo a autenticação da vontade.
Por fim, pode-se afirmar que a posse representa o exercício de fato, sendo integral ou não, de poucas atribuições pertinentes ao direito de propriedade.
2.2 CLASSIFICAÇÃO DA POSSE
Por conta dos diversos modelos de posse, existe a necessidade de caracterizá-la, a fim de que o objetivo do possuidor seja atendido pelo direito pleiteado, visto que a ausência ou a presença de determinados fundamentos, faz com que se distingue uma das outras.
2.2.1 Posse justa e posse injusta
Efetivamente, a posse justa é aquela em que é adquirida ou exercida conforme as normas jurídicas, conforme bem cita o artigo 1.200 do Código Civil Brasileiro, o qual dispõe: “É justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária” (BRASIL, CC, 2020).
Assim, resta aclarar que a posse injusta é quando houver ilicitude em sua aquisição, isto é, não foi justa, pois originalmente, foi de forma violenta, clandestina ou precária (RIZZARDO, 2016, p. 39).
Por outro lado, a posse violenta se caracteriza no momento de sua efetivação, ou seja, quando houver sido realizada mediante ato de força, por coação física ou psicológica (RIZZARDO, 2016, p. 39).
Cleyson de Moraes Mello conceitua a clandestinidade como sendo “a posse que se adquire de forma disfarçada, de maneira escondida (oculta, às escuras), com o firme propósito de que o proprietário não a perceba” (2017, p. 68).
No que tange à posse precária, ocorre quando o invasor ou ocupante age com abuso de confiança, não devolvendo o bem depois de vencido o prazo. Fica claro, neste momento, que inexiste nesta situação coação ou força (RIZZARDO, 2016, p. 40).
2.2.2 Posse de boa-fé e posse de má-fé
A atual classificação está prevista no artigo 1.201 do Código Civil Brasileiro, que prevê: “É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa” (BRASIL, CC, 2020).
Desta forma, para Rizzardo (2016, p. 42), “trata-se, de apreciar a posse no ângulo intencional. O possuidor age dentro da intencionalidade. Ele exerce o poder sobre a coisa com uma intenção”.
Assim, a posse de boa-fé dirige-se ao conhecimento do possuidor, quando se pressupõe que esta posse seja de boa-fé, isto é, o possuidor acredita estar legitimado e, no entanto, existe um defeito, o qual era desconhecido (CASSETTARI, 2018, p. 424).
Por outro lado, a posse de má-fé é justamente o contrário, ou seja, o possuidor sabe da existência de algum vício que realmente impeça a aquisição daquele bem (CASSETTARI, 2018, p. 425).
2.2.3 Posse com justo título e posse sem justo título
Conforme o previsto no parágrafo único do artigo 1.201 do C.C.: “o possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção” (BRASIL, CC, 2020).
A boa-fé se dá, pois, de fato, quem adquire a posse através de Justo Título, acredita ser título hábil e capaz de garantir seu direito à posse de determinado bem. Assim, trata-se de uma presunção não absoluta, cujo seu desfazimento mediante prova contrária é possível.
Segundo Caio Mário da Silva Pereira (2017, p. 44), “diz-se justo o título hábil em tese para transferir a propriedade”.
De outra forma, a posse sem justo título refere-se “aquele em que não é passível de registro, isto é, incapaz de transferir o domínio, desta forma, portanto, não tem o poder de gerar a presunção de boa-fé” (PEREIRA, 2017, p. 45).
2.2.4 Posse direta e posse indireta
Posse direta é aquela em que o detentor é capaz de praticar os poderes sobre a coisa de forma imediata, sem intermédio de terceiros, nos termos do artigo 1.197 do Código Civil:
Art. 1.197: A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder, temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real, não anula a
indireta, de quem aquela foi havida, podendo o possuidor direto defender a sua posse contra o indireto (BRASIL, CC, 2020).
Para Cassettari (2018, p. 424), “a posse direta é quem tem materialmente a coisa nas mãos. O titular da posse que a usufrui”.
Já, na posse indireta, “o proprietário se demite, temporariamente, de um dos direitos elementares e constitutivos do domínio e transfere a outrem o seu exercício” (RIZZARDO, 2016, p. 46). Como exemplo, tem-se a posse exercida por locatários, os usufrutuários, entre outros.
2.3 CONCEITO E ESTRUTURA DO DIREITO DE PROPRIEDADE
Analisando a terminologia, a propriedade dá significado à qualidade de ser privada a coisa, de pertencer de modo exclusivo e absoluto ao proprietário.
Dando sentido ao conceito, Álvaro Villaça Azevedo (2014, p. 38-39), compartilha do mesmo entendimento, quando afirma: “a propriedade é, assim, o estado da coisa, que pertence, em caráter próprio e exclusivo, a determinada pessoa, encontrando-se em seu patrimônio e à sua disposição”.
Referente à propriedade, pode-se conceituar que
Trata-se do direito de gozar e dispor das coisas de modo pleno, com exclusividade, de acordo com os limites e obrigações impostas no ordenamento jurídico. É o direito de usar, gozar e dispor dos bens. Note-se que, atualmente, o direito à propriedade não é absoluto, devendo esta cumprir com sua função social (PROPRIEDADE, 2001, p. 1).
Ainda, Maria Helena Diniz (2012, p. 129) conceitua a propriedade como sendo “o direito que a pessoa física ou jurídica tem, dentro dos limites normativos, de usar, gozar, dispor de um bem corpóreo ou incorpóreo, bem como de reivindicá-la de quem injustamente o detenha”.
Dentro das faculdades inerentes à propriedade, o próprio artigo 1.228 do Código Civil Brasileiro, prevê: “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha” (BRASIL, CC, 2020).
Assim, o proprietário possui os seguintes poderes: usar, gozar, dispor e reivindicar.
2.3.1 Direito de usar, gozar, dispor e reivindicar
O Direito de usar é “a faculdade de servir-se da coisa, de se pôr o bem a serviço da propriedade, sem modificar a sua substância” (CASSETTARI, 2018, p. 436).
Já o direito de gozar, “trata-se de quando o possuidor tem o direito de fruição, em que o titular pode explorar economicamente o bem, tendo para si os frutos que a coisa produzir” (CASSETTARI, 2018, p. 436).
No que se refere ao direito de dispor “é a faculdade que o proprietário possui de utilizar, alienar, gravar de ônus ou então de vender o referido bem” (CASSETTARI, 2018, p. 436).
E, por fim, o direito de reivindicar tange ao “poder que o proprietário possui em ajuizar demanda com o objetivo de adquirir o bem de quem injustamente o detenha” (CASSETTARI, 2018, 436).
2.4 CARACTERÍSTICAS DA PROPRIEDADE
Para os autores Cassettari (2018, p. 437), Farias e Rosenvald (2017, p. 300) e Rizzardo (2016, p. 222), a propriedade possui algumas particularidades próprias, remetendo a compreensão da própria natureza da propriedade, sendo elas, a exclusividade, perpetuidade e elasticidade.
A exclusividade refere-se ao direito do proprietário em praticar, de forma exclusiva, o seu direito de proprietário, ou seja, a mesma coisa não suporta em pertencer a duas ou mais pessoas ao mesmo tempo. Diante do artigo 1.231 do Código Civil, “a propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário” (BRASIL, CC, 2020).
Quanto à perpetuidade, na concepção civilista tradicional, a propriedade tem duração ilimitada, subsistindo livremente o exercício de seu titular, extinguindo somente pela vontade do proprietário, seja por determinação legal ou, nas situações de perecimento da coisa, desapropriação ou usucapião.
A elasticidade do direito de propriedade consiste na possibilidade de desmembramento em determinadas frações para várias pessoas. Assim, em virtude disso, a propriedade pode ser reduzida ao seu mínimo ou, ainda, alcançar o seu
limite, sem deixar de ser propriedade (CASSETTARI, 2018, p. 437; FARIAS; ROSENVALD, 2017, p. 300; RIZZARDO, 2016, p. 222).
Para Tartuce (2017, p. 139), além dessas características supracitadas, destaca ainda, a propriedade como regra sendo um Direito Absoluto, no qual “o proprietário possui a totalidade do poder jurídico sobre a coisa e também como Direito complexo”, particularmente pelo previsto no artigo 1.228, caput, do Código Civil. Cita também, como sendo “um Direito Fundamental”, por estar o direito de propriedade elencado no Artigo 5º da Carta Magna, especificamente nos incisos XXII, garantindo ao cidadão o direito de propriedade e, no inciso XXIII, que dispõe que a propriedade deverá atender a sua função social.
2.5 FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE
Considera-se que para garantir o direito de propriedade, a função social deve ser empenhada sobre o bem imóvel. Significa dizer que é o cumprimento devido de seu papel, exercendo seu direito de proprietário, respeitando as finalidades econômicas e sociais, tendo por princípios a preservação do equilíbrio ecológico e sua estrutura, evitando a poluição da água, do ar e do solo.
A função social da propriedade é de suma importância, pois além de possuir origem constitucional, em seu artigo 5º, inciso XXIII, encontra-se prevista inclusive no Código Civil Brasileiro no artigo 1.228, §1º o qual dispõe:
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
§1: O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas (BRASIL, CC, 2020). De acordo com Rizzardo (2016, p. 174), “exige-se que, vivendo o homem em sociedade, seus interesses devem conciliar-se com os direitos superiores do Estado, ao qual cumpre a defesa dos interesses gerais”.
Para Farias e Rosenvald (2017, p. 307), “a expressão função social significa cumprir algo ou desempenhar um dever ou uma atividade”.
Assim, pode-se perceber que apesar de “ser proprietário” de um bem imóvel, é necessário exercer a “função social” do imóvel, a fim de que, de fato, seja exercido o seu direito.
Cassettari (2018, p. 438) relata a atual relevância da função social da propriedade, sendo categoria de preceito de ordem pública, conforme o previsto no parágrafo único do artigo 2.035 do Código Civil: “Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos” (BRASIL, CC, 2020). Logo, se é preceito de ordem pública, sabe-se que o princípio da função social da propriedade poderá ser reconhecido pelo juiz de ofício.
2.5.1 Espécies de função social da propriedade
Para que um direito alcance o seu objetivo é necessário que haja princípios norteadores. Assim, “todo poder na ordem privada é concedido pelo sistema com a condição de que sejam satisfeitos determinados deveres perante o corpo social” (FARIAS; ROSENVALD, 2017, p. 308).
Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald abordam que
A função social é um princípio que opera um corte vertical em todo o sistema de direito privado. Ela se insere na própria estrutura de qualquer direito subjetivo para justificar a razão pela qual ele serve e qual papel desempenha. Atualmente, cogita-se de uma função social das obrigações, da família e de outros modelos do Direito Privado (2017, p. 309).
No tocante a função social da propriedade urbana, o art. 182, §2º da CF, estabelece que “a propriedade urbana cumpre sua função social quando atende as exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor” (BRASIL, CRFB, 2020).
Dessa forma, o plano diretor municipal é o instrumento próprio e basilar da política de desenvolvimento e de expansão urbana.
No que tange à função social da propriedade rural, requer, neste caso, que a terra seja produtiva e que se tome cuidado com o meio ambiente e com o bem-estar, principalmente.
Encontra-se previsto no artigo 186 da Constituição Federal:
Art. 186. A função social é cumprida quando a propriedade rural atende, simultaneamente, segundo critérios e graus de exigência estabelecidos em lei, aos seguintes requisitos:
I - aproveitamento racional e adequado;
II - utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente;
III - observância das disposições que regulam as relações de trabalho; IV - exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores. (BRASIL, CRFB, 2020).
A função social também estará presente em outros tipos de propriedades, como nas marcas e patentes. Inclusive, no que se refere à função social da propriedade intelectual, o artigo 5º, inciso XXIX, da Constituição Federal prevê:
Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza [...].
XXIX: a lei assegurará aos autores de inventos industriais privilégio temporário para sua utilização, bem como proteção às criações industriais, à propriedade das marcas, aos nomes de empresas e a outros signos distintivos, tendo em vista o interesse social e o desenvolvimento tecnológico e econômico do País (BRASIL, CRFB, 2020).
Sendo assim, a cada tipo de propriedade será dado um tratamento específico para o desempenho da atividade em cumprimento a sua respectiva função social.
2.6 MODOS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL
São duas as formas de aquisição da propriedade imóvel: a originária e a derivada.
De acordo com Rizzardo (2016, p. 260), “a aquisição originária nasce sem vínculo retroativo. A relação jurídica entre o adquirente e antecessor sujeito titular da propriedade não se vinculam”.
Desta forma, então, o adquirente passa a exercer o domínio sobre o bem sem ocasionar a transmissão. Um exemplo de aquisição originária é a usucapião e a acessão.
Já na aquisição derivada, “trata-se de uma forma de tradição solene, pela transmissão. A propriedade passa para um novo titular em razão de um contrato, transferindo-se de uma pessoa para a outra pela tradição ou transmissão imobiliária” (CASSETTARI, 2018, p. 447).
2.6.1 Formas de aquisição derivada
Na aquisição derivada sempre está presente o vínculo entre o transmitente, que é o proprietário anterior, e o adquirente, que é o novo titular do bem imóvel.
Tendo como formas de aquisição derivadas as realizadas através do Registro do título e, também, por sucessão.
2.6.1.1 Aquisição da propriedade imóvel pela tradição e registro do título
Para Azevedo (2014, p. 53), a “tradição é a transferência do domínio da coisa, quando do momento da entrega efetiva”.
Como já citado, uma das formas de aquisição da propriedade imóvel de forma derivada é pela tradição e registro do título.
Assim, transfere-se a propriedade de fato pela tradição, ou seja, com a entrega da coisa. Logo, para que seja efetivada tal transferência, há a necessidade de efetuar o Registro do título translativo junto ao Registro de Imóveis da Comarca onde está localizado o imóvel, de acordo com o Artigo 1.245 do Código Civil: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis” (BRASIL, CC, 2020).
Cassettari (2018, p. 447) aponta algumas peculiaridades do registro como “o vínculo do modo ao título”, referindo-se à validade do registro, o qual depende unicamente do conteúdo apresentado no título, visto que, se nele houver vício o registro consequentemente estará contaminado; e também à “relatividade da presunção de propriedade”: pois o registro traz consigo presunção relativa, logo, é bem possível ocorrer o cancelamento diante de um vício.
2.6.1.2 Aquisição por sucessão
A aquisição por sucessão também é considerada um meio de aquisição de forma derivada da propriedade, conhecida no ordenamento jurídico.
Nos termos do artigo 1.784 do Código Civil: “aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários” (BRASIL, CC, 2020). Este conhecido como Princípio de Saisine.
Portanto, resta esclarecer que, pelo fato da ocorrência morte, ocorrerá a transmissão da totalidade do patrimônio do de cujus aos seus herdeiros. No entanto, ao final, deverá o formal de partilha ser levado ao registro.
Neste sentido analisa-se que
A sucessão se dá em virtude da ordem de vocação ditada por lei, e que se chama de legítima, ou por disposição de última vontade, esta denominada testamentária. Não há outras maneiras de se transmitir em decorrência da morte, sendo vedada a transferência formalizada em vida, para valer somente depois da morte da pessoa titular do patrimônio (RIZZARDO, 2016, p. 388).
Tartuce (2017, p. 222) também descreve a sucessão como forma derivada da aquisição da propriedade, abordando ainda que “o herdeiro legítimo ou testamentário ocupa o lugar do de cujus em todos os seus direitos e deveres”.
2.6.2 Formas de aquisição originária
Na aquisição originária não existe um ligamento, um encadeamento como forma de histórico do registro imobiliário do imóvel de antigos proprietários com o atual.
Sílvio de Salvo Venosa apresenta de forma atenta e clara que
A aquisição da propriedade é originária quando desvinculada de qualquer relação com titular anterior. Nela não existe relação jurídica de transmissão. Inexiste ou não há relevância jurídica na figura do antecessor. Sustenta-se apenas a ocupação verdadeiramente modo originário de aquisição. Todavia, sem dúvida, como a maioria da doutrina, entendem-se como originárias também as aquisições por usucapião e acessão natural. Nessas três modalidades, não existe relação jurídica do adquirente com proprietário precedente (2013, p. 182).
Dentre as formas de aquisição originária encontram-se abordadas por acessão natural e artificial e a usucapião.
2.6.2.1 Acessão natural e artificial
A acessão é uma das formas de aquisição da propriedade na modalidade originária que, conforme Cassettari (2018, p. 462), “é tudo aquilo que se adere ao bem imóvel por ação humana ou causa natural. É modo de aquisição de propriedade que independe de registro na serventia competente”.
Referente ao termo acessão, destaca Arnaldo Rizzardo,
Trata-se de um modo originário de aquisição. Através dele, passa a pertencer ao proprietário tudo quanto se une ou adere ao seu bem. É uma forma de aquisição da propriedade em virtude da qual uma coisa, que se une ao solo de outrem, torna-se de propriedade do dono do mesmo (2016, p. 371).
Ainda, no artigo 1.248 do Código Civil estão previstas as formas de acessão:
Art. 1.248: A acessão pode dar-se: I – por formação de ilhas;
II- por aluvião; III- por avulsão;
V – por plantações ou construções (BRASIL, CC, 2020).
Brevemente, abordar-se-á a conceituação de cada uma delas, para melhor compreensão.
Formação de ilhas
A acessão por formação de ilhas trazida por Cassettari (2018, p. 463) relata ser: “as ilhas que se formarem no meio do rio consideram-se acréscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporção de suas testadas, até a linha que dividir o álveo em duas partes iguais”.
Assim, de acordo com o artigo 1.249 do Código Civil:
Art. 1.249. As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros, observadas as regras seguintes:
I - as que se formarem no meio do rio consideram-se acréscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporção de suas testadas, até a linha que dividir o álveo em duas partes iguais;
II - as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se acréscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado;
III - as que se formarem pelo desdobramento de um novo braço do rio continuam a pertencer aos proprietários dos terrenos à custa dos quais se constituíram (BRASIL, CC, 2020).
O artigo citado acima estabelece, desta forma, as situações que podem ocorrer e as consequências para cada proprietário, advindas de cada uma delas.
Aluvião
Segundo Monteiro e Maluf (2015, p. 112), “consiste a aluvião no acrescentamento insensível que o rio anexa tão vagarosamente às margens, que seria impossível, num dado momento, apreciar a quantidade acrescida”.
O artigo 1.250 do Código Civil conceitua a aluvião:
Art. 1.250. Os acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depósitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas destas, pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem indenização.
Parágrafo único. O terreno aluvial, que se formar em frente de prédios de proprietários diferentes, dividir-se-á entre eles, na proporção da testada de cada um sobre a antiga margem (BRASIL, CC, 2020).
Logo, resta esclarecer que, para ser caracterizada a aluvião, se faz indispensável ocorrer o incremento, de forma lenta, sucessiva e imperceptível.
Avulsão
Por sua vez, a avulsão é justamente o contrário da aluvião, pois aqui será de forma violenta e perceptível.
A avulsão está prevista no artigo 1.251 do Código Civil Brasileiro:
Art. 1.251. Quando, por força natural violenta, uma porção de terra se destacar de um prédio e se juntar a outro, o dono deste adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem indenização, se, em um ano, ninguém houver reclamado.
Parágrafo único. Recusando-se ao pagamento de indenização, o dono do prédio a que se juntou a porção de terra deverá aquiescer a que se remova a parte acrescida (BRASIL, CC, 2020).
Neste sentido, Cassettari (2018, p. 464) descreve: “dá-se com o desprendimento, por força natural, violenta e inesperada, de uma porção de terra que se junta ao terreno de outro proprietário”.
Abandono de álveo
Denomina-se álveo abandonado, o local que sofre abandono por completo e de forma definitiva do antigo leito que fica descoberto por forças naturais, como o “rio que seca” (CASSETTARI, 2018, p. 465).
Tal instituto encontra-se previsto no artigo 1.252 do Código Civil:
Art. 1.252. O álveo abandonado de corrente pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenização os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso, entendendo-se que os prédios marginais se estendem até o meio do álveo (BRASIL, CC, 2020). Sílvio de Salvo Venosa destaca que
A regra é que o álveo abandonado, seja particular ou público, pertence aos proprietários ribeirinhos de duas margens, na proporção das testadas até o meio do álveo. Cuida-se de situação em que o curso de água seca ou se desvia (2013, p. 194).
Assim, caso o leito do rio volte a correr no local, tornar-se-á novamente bem público.
Construções e plantações
As construções e plantações encontram-se figuradas como acessão artificial.
Cassettari (2018, p. 165) conceitua acessão artificial “por serem aquelas realizadas pelo homem, e por ocorrer de duas formas: as plantações (semear com sementes e plantas) e construções (edificação em determinado terreno)”.
O artigo 1.253 define: “Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário” (BRASIL, CC, 2020).
Isto é, a presunção citada no presente artigo significa presunção relativa podendo, assim, ser desconstituída mediante prova ao contrário. Logo, “como resultado do conteúdo deste artigo, a demonstração de que as acessões feitas no imóvel não provêm do proprietário, incumbe a todo aquele que tiver interesse em ver reconhecida tal circunstância” (MATIELLO, 2017, p. 646).
2.6.2.2 Usucapião
Cassettari (2018, p. 449) salienta que “a usucapião trata-se de uma forma de aquisição originária da propriedade, pelo exercício da posse contínua durante certo lapso de tempo, conjugados com outros requisitos definidos em lei”.
Ainda, Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald (2017, p. 393) destacam:
A usucapião é a aquisição da propriedade, chamada de forma originária, no qual além de outros requisitos, é exigido a posse da coisa imóvel, por um período longo de tempo (2017, p. 393).
No mesmo sentido, Benedito Silvério Ribeiro (2006, p. 169-172) descreve A usucapião constitui uma situação de aquisição do domínio, ou mesmo de outro direito real (caso do usufruto ou da servidão), pela posse prolongada, permitindo a lei que uma determinada situação de fato alongada por certo intervalo de tempo se transforme em uma situação jurídica: a aquisição originária da propriedade.
A usucapião encontra-se elencada no ordenamento jurídico brasileiro, de acordo com o previsto na Constituição Federal e no Código Civil Brasileiro a partir do artigo 1.238 e os seguintes (BRASIL, CC, 2020).
Referente às modalidades de Usucapião, considera-se existir diversas delas e que serão abordadas, de forma mais específica, na sequência do presente trabalho.
3 ASPECTOS GERAIS DA USUCAPIÃO
Como já explanado no presente trabalho, a Usucapião é uma das maneiras de se adquirir a propriedade de um determinado imóvel de forma originária, pois não existe relação entre o antigo antecessor e o novo proprietário, neste caso chamado de usucapiente.
Em relação ao conceito, Paulo Nader (2016, p. 121) descreve que “etimologicamente a usucapião provém do latim usucapio, vocábulo formado pela conjunção de usu, que outrora significava possessio (posse), e capere (adquirir)”.
Para Rizzardo (2016, p. 263), “a denominação provém de duas palavras:
usu, que está no caso ablativo, significando “pelo uso”, e capere, verbo traduzido por
“tomar”, formando a expressão “tomar pelo uso””.
Ainda, Rizzardo (2016, p. 264) cita Pedro Nunes (1953) conceituando de forma bem objetiva e prática, sendo o “meio de adquirir o domínio da coisa pela sua posse continuada durante certo lapso de tempo, com o concurso dos requisitos que a lei estabelece para este fim”.
Peixoto (2019, p. 21) aponta “que o termo usucapião significa aquisição pelo uso (no sentido da posse), mas não é qualquer uso, é um uso prolongado, que demonstra a importância do tempo nessa forma de aquisição”.
Farias e Rosenvald (2017, p. 393) mencionam como a “usucapião se converte, simultaneamente, em modo de perda e aquisição de propriedade, considerada como prescrição aquisitiva”.
Sobre a natureza jurídica, Farias e Rosenvald (2017, p. 395) descrevem, Como na usucapião, o possuidor adquire a propriedade por sua posse prolongada. A despeito de qualquer relação jurídica com o proprietário anterior, não incidirá o fato gerador do ITBI (a transmissão da propriedade, a teor do art. 35 do CTN), já que o usucapiente não adquire a coisa do antigo proprietário, mas contra o antigo proprietário. Outrossim, se existir eventual ônus real sobre o imóvel, em razão de negócio jurídico praticado pelo antigo proprietário (v.g., hipoteca, servidão), não subsistirá o gravame perante o usucapiente, que receberá a propriedade límpida, isenta de máculas. Percebe-se, portanto, que para alguém adquirir a propriedade imóvel por meio da usucapião, pelo cumprimento de diversos requisitos, além de exercitar a posse por certo lapso temporal, certo que, por consequência, alguém perdeu a posse que exercia sobre o bem.
3.1 REQUISITOS DA USUCAPIÃO
A usucapião tem previsão legal na Constituição Federal e no Código Civil Brasileiro, a partir do artigo 1.238 e os seguintes (BRASIL, CC, 2020).
Sabe-se que para que seja possível a aquisição pela usucapião é exigido o cumprimento de diversos requisitos. Logo, existem alguns requisitos que servem para atender a toda e qualquer espécie de usucapião.
São conhecidos como requisitos pessoais, requisitos reais e requisitos formais, que poderão brevemente ser assim compreendidos: a) requisitos pessoais: através da análise relacionada aos possuidores, legitimadas a requerer a usucapião; b) requisitos reais: em relação a coisa, o que pode ser usucapido; e c) os requisitos formais: quanto à forma, são os fatores necessários a qualquer modalidade, como o tempo, a posse mansa e pacífica e o “animus domini” (FARIAS; ROSENVALD, 2017, p. 396-410).
Esses chamados de requisitos comuns devem ser provados por todos os meios de prova possíveis.
Conforme a espécie da usucapião pode existir outros requisitos específicos e suplementares, como o justo título e a boa-fé. O justo título é qualquer título capaz de comprovar a alienação da propriedade, porém, por algum vício não pode ser formalizada. Logo, a boa-fé é justamente o desconhecimento destes vícios que tornaram o título impróprio para o registro (OLIVEIRA, J., 2011, p. 1).
Quanto aos requisitos pessoais, Paulo Nader (2016, p. 125) destaca “tanto a pessoa física quanto a jurídica são capazes de usucapir, não se distinguindo, para este fim, entre nacionais e estrangeiros, à vista do disposto no caput do art. 5º da Lei Maior”.
Nesse sentido, Maria Helena Diniz (2019, p. 181) descreve
Os requisitos pessoais consistem nas exigências em relação ao possuidor que pretende adquirir o bem e ao proprietário que, consequentemente, o perde. Como é a usucapião um meio aquisitivo de propriedade há necessidade de que o adquirente seja capaz e tenha qualidade para adquirir o domínio por essa maneira.
Assim, não seria adequado indicar determinada pessoa como incapaz para usucapir determinado bem, pois dependendo da posição que uma se encontra diante da outra, não trataria de incapacidade, mas sim, de falta de legitimação para arguir a ação de usucapião (FARIAS; ROSENVALD, 2017, p. 397).
José Alexandre Junco (2011, p. 1) relembra que, em tese, o possuidor deve ser capaz, contudo, existem alguns casos em que essa faculdade é limitada por diversas razões como, por exemplo, a não possibilidade da usucapião entre marido e mulher, durante o casamento, independentemente de qual é o regime de bens.
Ainda, o artigo 1.244 do Código Civil, dispõe: “Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião” (BRASIL, CC, 2020).
Isso posto, verifica-se a importância de analisar a pessoa que exercita a posse e, da mesma forma, a pessoa que se acha assegurada para arguir essa posse para fins de aquisição do bem, pela usucapião.
No tocante aos requisitos reais, Rizzardo (2016, p. 265) cita: “quaisquer bens imóveis podem ser objeto do [sic] usucapião, desde que não sejam públicos e
se encontrem no comércio” (grifo do autor).
Os artigos 98 e 99 do Código Civil Brasileiro definem, bem como especificam quais são os bens públicos
Art. 98. São públicos os bens do domínio nacional pertencentes às pessoas jurídicas de direito público interno; todos os outros são particulares, seja qual for a pessoa a que pertencerem.
Art. 99. São bens públicos:
I - os de uso comum do povo, tais como rios, mares, estradas, ruas e praças;
II - os de uso especial, tais como edifícios ou terrenos destinados a serviço ou estabelecimento da administração federal, estadual, territorial ou municipal, inclusive os de suas autarquias;
III - os dominicais, que constituem o patrimônio das pessoas jurídicas de direito público, como objeto de direito pessoal, ou real, de cada uma dessas entidades.
Parágrafo único. Não dispondo a lei em contrário, consideram-se dominicais os bens pertencentes às pessoas jurídicas de direito público a que se tenha dado estrutura de direito privado (BRASIL, CC, 2020).
Assim, diante dos artigos citados, Rizzardo (2016, p. 265) relata, ainda, que
Bens fora do comércio, segundo a diretriz do Art. 69 do Código Civil de 1916, compreendiam os insuscetíveis de apropriação, e os legalmente inalienáveis. Tem-se exemplo típico o caso das terras dos índios – art. 231, §4º, da Constituição Federal. O Código Civil em vigor, acertadamente, é omisso a respeito. Na verdade, todo bem que a lei estabelece a inalienabilidade automaticamente fica fora do comércio.
Portanto, percebe-se que nem todos os bens são possíveis de adquirir pela usucapião, tanto que, alguns deles não são possíveis de nenhuma forma de aquisição, por serem bens especiais, tendo como exemplo, os bens públicos.
Orlando Gomes (2012, p. 182) ressalta que
Não são todas as coisas nem todos os direitos que se adquirem por usucapião. Certos bens consideram-se imprescritíveis. São, em princípio, os que estão fora do comércio, tais como os bens públicos. Mas, entre as coisas que estão no comércio, há algumas que não podem ser alienadas, porque pertencem a pessoas contra as quais não corre a prescrição. Quanto aos bens dominiais, não se admite sejam adquiridos por usucapião, embora suscetíveis de aquisição por outros modos. O princípio, no entanto, é rejeitado em algumas legislações.
Paulo Nader (2016, p. 125) também destaca que “em relação à coisa, ainda, é preciso que seja certa e determinada”. Sendo assim, quando da realização do pedido, o imóvel deve ser devidamente caracterizado, com todas as suas características e dimensões e demais informações que se fizerem necessárias para sua devida individualização.
Ainda, sendo imóvel rural, deve ser exigida planta de localização, a fim de certificar que realmente não é um bem público.
José Carlos de Moraes Salles (1999, p. 53) relata
Que existem coisas naturalmente insuscetíveis de apropriação e, conseqüentemente, de usucapião, como, por exemplo, o ar, a luz natural e as águas livres, bem como também é possível falar em coisas juridicamente inapropriáveis ou inusucapíveis, uma vez que assim foram declaradas pelo Direito, como os bens públicos de uso comum, os de uso especial e os dominiais ou patrimoniais.
E, finalmente, no que se refere aos requisitos formais, os quais são os fatores necessários a qualquer modalidade, encontra-se o tempo, a posse mansa e pacífica e o animus domini.
A posse precisa ser exercida com animus domini e deve ser mansa, pacífica e ininterrupta, durante todo o lapso temporal fixado na lei. Logo, o usucapiente deve exercitar a posse de um bem possível de usucapião com vontade, intenção de ser dono, como assim já fosse, não poderá ser contestada por quem quer que devesse requerê-la e, ainda, sem interrupção, pois em casos de interrupção, o prazo deverá ser reiniciado (COUTO, 2019, p. 54).
Grócio (2004) ressalta
O tempo, de per si, não produz efeitos jurídicos. Para que isto ocorra deve estar associado a outros elementos. Ao considerar a usucapião no plano internacional, Hugo Grócio refletiu que “por sua natureza o tempo não tem
nenhuma força produtora e nada se faz pelo tempo, embora tudo se faça no tempo” (apud NADER, 2016, p. 127, grifo do autor).
No que se refere ao tempo, os anos são contabilizados por dia e não por horas. Assim, o referido prazo inicia no dia seguinte ao da posse, isto é, não contabiliza o primeiro dia, porém, se inclui o último (GONÇALVES, 2017, p. 290).
À vista disso, resta evidente que o tempo de posse é um dos requisitos comuns para a aquisição pela usucapião, cujo prazo vai depender de cada uma das modalidades de usucapião, como será explanado na seção seguinte.
3.2 ESPÉCIES DE USUCAPIÃO
Dentre as várias espécies de usucapião serão abordadas as seguintes modalidades previstas no ordenamento brasileiro: extraordinária, conforme o art. 1.238 do Código Civil Brasileiro; ordinária, previsto no art. 1.242 do CC; a usucapião especial urbana, do art. 1.240 do CC; a especial rural, do art. 1.239 do CC; a familiar, de acordo com o art. 1.240-A; a coletiva, prevista no art. 10 da Lei nº 10.257/2001 – Estatuto da Cidade; a usucapião Indígena, prevista no art. 33 da Lei nº 6.001/73 – Estatuto do Índio e, por fim, a usucapião administrativa, mencionada no art. 216-A da Lei nº 6.015/73 – Lei dos Registros Públicos.
3.2.1 Usucapião extraordinária
A usucapião extraordinária encontra-se referida no art. 1.238 do Código Civil:
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo (BRASIL, CC, 2020). Como se percebe essa modalidade é uma possibilidade para adquirir a propriedade do imóvel sem a presença de justo título e da boa-fé do possuidor (COUTO, 2019, p. 82).
O período estabelecido no caput do citado artigo pode ser reduzido, caso o possuidor estabeleça moradia habitual ou transforme o imóvel em área produtiva. Em relação a essa questão, Luiz Guilherme Loureiro (2017, p. 846) destaca
Assim, se, por exemplo, alguém exercer a posse ad usucapionem sobre um imóvel rural, sem nele estabelecer sua moradia ou exercer atividade produtiva, adquirir-lhe-á a propriedade após quinze anos de posse mansa, pacífica e contínua. Caso lá estabeleça sua moradia, ou exerça atividade produtiva, poderá adquirir a propriedade em dez anos.
Nader (2016, p. 132) salienta a necessidade de que “para que o possuidor possa usucapir nas condições do parágrafo único, indispensável que o prazo de dez anos se conte a partir do preenchimento de pelo menos um dos requisitos legais”.
Ainda, Cláudio Habermann Junior e Raíra Tuckmantel Habermann (2017, p. 29) afirmam como sendo uma das modalidades mais comum, pelo fato de não exigir do possuidor a boa-fé e nem justo título, tendo em vista serem requisitos facultativos.
Referida modalidade por característica bastante interessante a maior duração do tempo da posse e pelo justo título e a boa-fé, serem presumidos (GOMES, 2012, p. 185).
O que difere a usucapião extraordinária da usucapião ordinária é a modalidade da posse, pois nesse caso (extraordinária) como já visto, a posse pode ser de má-fé, isto é, o sujeito sabe que não é dono, porém, age como se fosse. Já na usucapião ordinária, são exigidos boa-fé e o justo título, como veremos a seguir.
3.2.2 Usucapião ordinária
A usucapião ordinária está prevista no artigo 1.242 do Código Civil:
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico (BRASIL, CC, 2020).
Esta modalidade de usucapião tem como requisitos o justo título e a boa-fé, justamente o que difere da modalidade extraordinária.
Como já estudado, o justo título, de acordo Caio Mário da Silva Pereira (2017, p. 44), trata-se do “título hábil em tese para transferir a propriedade”. E a boa-fé, conforme conceitua o próprio Código Civil, em seu artigo 1.201, é aquela posse
que é exercida e o “possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa” (BRASIL, CC, 2020).
Cáio Mário da Silva Pereira (2017, p. 147) destaca em relação à possibilidade da aquisição com a redução do tempo, neste caso com cinco anos, conforme o parágrafo único
Introduziu o parágrafo único um elemento novo, e de certo modo complicador. Prevalece a aquisição por usucapião ordinária, ainda no caso de ter sido o imóvel adquirido por ato oneroso e conste o instrumento de registro público, posto que cancelado por sentença. Neste caso, o tempo fica reduzido a cinco anos, sub conditione de o possuidor ter estabelecido no imóvel a sua morada, ou nele ter realizado investimentos de interesse social e econômico, isto é, nele houver feito despesas que não sejam de interesse apenas do possuidor, mas que se projetem socialmente. O inconveniente maior desta última ressalva é a margem aberta ao subjetivismo do juiz, devido à falta de um parâmetro em que se possa apoiar.
Flávio Tartuce (2017, p. 188) cita esse tipo de modalidade como “usucapião ordinária por posse-trabalho”, pois em tese seria o devido cumprimento de uma função social (grifo do autor).
Por fim, Fabrício Zamprogna Matiello (2017, p. 639) destaca
Os investimentos de interesse social e econômico, referidos na parte final deste parágrafo, consistem em obras, serviços e melhorias acrescidos à coisa pelos possuidores, sendo exemplo disso a abertura de uma creche ou escola no local, o funcionamento de estabelecimento de comércio útil aos moradores das cercanias, a implantação de lavoura e consequente criação de empregos etc. Enfim, a análise da situação concreta é que dirá se houve ou não a observância das exigências normativas aptas a reduzirem o tempo de posse com vistas ao usucapião.
Percebe-se, portanto, que para atender ao requisito da redução do tempo de posse, apesar de ser amplo e subjetivo do juiz, é necessário o cumprimento de fato de uma determina função que de alguma forma contribua para a localidade e, também, faça um bem ao imóvel objeto que pleiteia a usucapião.
3.2.3 Usucapião especial urbana
A usucapião especial urbana encontra-se prevista no Artigo 183 da Constituição Federal, como também no Artigo 9º da Lei nº 10.257/2001 – Estatuto da Cidade e no Artigo 1.240 do Código Civil:
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta [sic] metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§1º. O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§2º. O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez (BRASIL, CC, 2020).
De acordo com o artigo, nessa modalidade a área do imóvel é limitada em no máximo duzentos e cinquenta metros quadrados e ainda, que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Cassettari (2018, p. 455) descreve que “como é difícil fazer prova negativa (de que não é dono de outro imóvel), basta uma certidão negativa de propriedade, emitida pelo cartório de registro de imóveis da comarca da localização do imóvel”. Enfatiza também, que “esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez”.
Na lição de Matiello (2017, p. 637), “a ninguém é permitido usucapir duas vezes na modalidade especial, mas nada impede a invocação de outra espécie juridicamente admitida, desde que cumpridos os pressupostos de posse indicados na lei”.
Por fim, Monteiro e Maluf (2015, p. 161) descrevem como peculiaridades dessa categoria a “legitimidade e o tempo, em que somente a pessoa física que não tenha título de propriedade de outro imóvel urbano ou rural poderá se beneficiar, excluindo dessa possibilidade a pessoa jurídica”.
Sendo assim, diante do previsto, a posse deverá ser exercida pelo tempo mínimo de cinco anos, contínuos e o bem deverá ser destinado para o fim de residência do possuidor ou de sua família.
3.2.4 Usucapião especial rural
Na usucapião especial rural o possuidor adquire a propriedade, desde que, sua posse seja durante o prazo de cinco anos, sem interrupção e oposição, em uma área de terra rural que não exceda o correspondente a cinquenta hectares e, ainda, mantenha a terra produtiva, seja por meio de seu exercício (função), como também de sua família, e constituindo o seu domicílio.
Tal modalidade de usucapião é conhecida como usucapião pro labore, ou ainda, usucapião agrária.
Referida espécie encontra-se elencada no artigo 191 da Constituição Federal e também no artigo 1.239 do Código Civil:
Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta [sic] hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade (BRASIL, CC, 2020).
Tartuce (2017, p. 190) salienta que “não há qualquer previsão quanto ao justo título e à boa-fé, pois tais elementos se presumem de forma absoluta, pela destinação que foi dada ao imóvel, atendendo à sua função social”.
É valido ressaltar que o art. 3º da Lei nº 6.969/1981 apresenta algumas restrições no que se refere às áreas que não podem ser beneficiadas por essa espécie
Art. 3º. A usucapião especial não ocorrerá nas áreas indispensáveis à segurança nacional, nas terras habitadas por silvícolas, nem nas áreas de interesse ecológico, consideradas como tais as reservas biológicas ou florestais e os parques nacionais, estaduais ou municipais, assim declarados pelo Poder Executivo, assegurada aos atuais ocupantes a preferência para assentamento em outras regiões, pelo órgão competente (BRASIL, Lei nº 6.969, 2020).
Assim, ao pleitear o ajuizamento da presente usucapião, devem ser observadas atentamente as restrições elencadas na lei citada, bem como as demais restrições desta modalidade de forma específica.
3.2.5 Usucapião familiar
A usucapião familiar foi introduzida pela Lei nº 12.424/11, a qual trouxe alteração ao Código Civil o artigo 1.240-A, introduzindo a chamada Usucapião familiar. In verbis:
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
§1º. O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez (BRASIL, CC, 2020).
É importante ressaltar algumas peculiaridades dessa espécie de usucapião, tendo em vista que o dispositivo versa sobre um tempo inferior de posse em relação as demais modalidades, ainda que o mesmo tenha sido dividido entre companheiros ou cônjuges e que, por fim, tenha sido abandonado por um deles.
Tal regra não se aplica quando se tratar de bem próprio do cônjuge que abandona o lar, uma vez que o art. 1.240-A é expresso ao afirmar que apenas ocorrerá a usucapião quando se tratar de “imóvel cuja propriedade era dividida” entre ambos os consortes, vale dizer, imóvel componente do patrimônio comum: aquele adquirido onerosamente após o casamento ou união estável (salvo no regime da separação total de bens e, no regime da comunhão final dos aquestos em que houver cláusula diversa no pacto antenupcial); ou a qualquer momento se o regime for o da comunhão universal de bens.
Cabe salientar que o artigo não relata nenhum motivo pela ocorrência do abandono do lar, sendo assim, insignificante ao pleitear a usucapião familiar, desde que atendidos os demais requisitos exigidos.
Rizzardo (2016, p. 316) explica, ainda, sobre esse tipo de usucapião que Não abrange as separações legais, em que se discutem os direitos patrimoniais, mas sim, situações específicas de simples afastamento do lar comum ou recusa em nele permanecer, não havendo a iniciativa em legalizar a separação e a divisão do patrimônio.
Desta forma, não está sujeita a usucapião quando se trata de partilha de bens na ocorrência de uma separação e sim em uma circunstância exclusiva de abandono de lar.
Gonçalves (2017, p. 272) destaca, no que se refere ao abandono do lar que
A principal crítica que se tem feito à nova espécie é que ela ressuscita a discussão sobre a causa do término do relacionamento afetivo, uma vez que o abandono do lar deve ser voluntário, isto é, culposo, numa época em que se prega a extinção da discussão sobre a culpa para a dissolução do casamento e da união estável. É evidente que, se a saída do lar, por um dos cônjuges, tiver sido determinada judicialmente, mediante, por exemplo, o uso das medidas previstas no art. 22 da Lei Maria da Penha (Lei n. 11.340/2006), não estará caracterizado o abandono voluntário exigido pela nova lei.
Cassettari (2018, p. 454) também nos mostra que “o imóvel a ser usucapido não poderá ter área superior a 250 metros quadrados”, e que “o cônjuge que permanece no imóvel deve utilizá-lo para sua moradia e não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural”.
Pereira (2017, p. 151), conceitua esta espécie de usucapião como “especialíssima”, por ter uma aplicação restrita e pressupostos tão específicos.
Deve ainda ser frisado que o imóvel que pode ser usucapido desta forma, tem que se encontrar em área urbana, ou seja, ser definido como imóvel urbano.
3.2.6 Usucapião coletiva
Trata-se de modalidade mencionada no artigo 10 da Lei nº 10.257/01 – Estatuto da Cidade, em que dispõe a possibilidade de usucapião coletiva, de áreas urbanas de no máximo 250 metros quadrados por cada um dos usucapientes, exercida essa posse por população de baixa renda. In verbis:
Art. 10. Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
§1º. O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.
§2º. A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis.
§3º. Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.
§4º. O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.
§5º. As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes (BRASIL, Lei nº 10.257, 2020).
Rizzardo (2016, p. 317) destaca os principais elementos para a invocação desta modalidade de usucapião:
a) duração da posse pelo prazo de cinco anos;
b) posse ininterrupta e sem oposição, com o ânimo de dono; c) localização da área em zona urbana do Município;
d) extensão superficial do imóvel em até duzentos e cinquenta metros quadrados;
e) a sua utilização para a moradia própria do possuidor ou da família; f) não ser o possuidor proprietário de outros imóvel urbano ou rural, sem
significar que não possa ter sido proprietário em época anterior.
Gonçalves (2017, p. 264) descreve que essa modalidade tem como função “à regularização de áreas de favelas ou de aglomerados residenciais sem condições de legalização do domínio, objetivando o desenvolvimento das funções sociais da propriedade”.
Cleyson de Moraes Mello (2017, p. 203) ressalta que
Vale lembrar que na pendência da ação de usucapião especial urbana, ficarão sobrestadas quaisquer outras ações, petitórias ou possessórias, que
venham a ser propostas relativamente ao imóvel usucapiendo, conforme o art. 11 da Lei n° 10.257/01.
Nesse caso, pode-se concluir que a usucapião urbana coletiva busca atender um benefício para a sociedade, cujas pessoas que vivem nessa situação, encontram-se em situação de vulnerabilidade e desejam ver sua posse regularizada.
3.2.7 Usucapião Indígena
A usucapião Indígena é prevista no artigo 33 da Lei nº 6.001/73 – Estatuto do Índio, no qual prevê:
Art. 33. O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinqüenta [sic] hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica às terras do domínio da União, ocupadas por grupos tribais, às áreas reservadas de que trata esta Lei, nem às terras de propriedade coletiva de grupo tribal (BRASIL, Lei nº 6.001, 2020).
Nessa modalidade o índio adquire a propriedade desde que atenda certos requisitos que, neste caso, são a área limitada em até cinquenta hectares e, também, que ele exerça posse mansa e pacífica por dez anos (TARTUCE, 2017, p. 202).
Cabe ressaltar que mesmo não estando claro no artigo, nem mesmo no Estatuto do Índio, nessa modalidade o direito deve ser exercido exclusivamente por aquele que não é titular de outro bem imóvel, tendo em vista o período exercido nesta modalidade é absorvido pela usucapião extraordinária, elencada no art. 1.238 do Código Civil (FARIAS; ROSENVALD, 2017, p. 457).
Couto (2019, p. 90) destaca que o índio integrado é considerado capaz, incidindo sobre ele todas as regras do Código Civil e pode se valer de todas as outras modalidades de usucapião, desde que preencha todos os requisitos exigidos na legislação ou, então, quando não integrado, deve ser comprovada a assistência da FUNAI, por ser o órgão tutelar.
3.2.8 Usucapião administrativa
A presente espécie de usucapião, também chamada de “extrajudicial”, foi incluída pelo art. 1.071 do CPC, inserindo assim o artigo 216-A da Lei nº 6.015/73 –
