Usucapião administrativa

A presente espécie de usucapião, também chamada de “extrajudicial”, foi incluída pelo art. 1.071 do CPC, inserindo assim o artigo 216-A da Lei nº 6.015/73 –

Lei dos Registros Públicos, o qual prevê a possibilidade de usucapião sem a necessidade do ajuizamento de demanda judicial. In verbis:

Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: [...] (BRASIL, LRP, 2020). Portanto, a partir daí passou a prever a possibilidade e, também, os demais requisitos essenciais para a propositura do pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião, mediante a ata notarial lavrada pelo tabelião, confirmando o tempo da posse do requerente e seus antecessores, bem como, demais documentos exigidos.

Nas palavras de Luiz Guilherme Loureiro (2017, p. 852),

Aquele que detém a posse de um imóvel, como se dono fosse, pelo tempo previsto em lei (que pode variar de 5 a 15 anos, conforme o caso concreto), pode optar em promover uma ação judicial de usucapião ou entrar com um pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião no Serviço de Registro de Imóvel do local onde está situado o terreno ou gleba.

Cassettari (2018, p. 456) destaca que “o dispositivo deixa claro que a opção por essa modalidade é uma faculdade da parte, que, caso queira, pode ingressar diretamente no judiciário”.

Assim como todas as modalidades de usucapião, além dos requisitos comuns, fazem-se certas exigências específicas nesta espécie de usucapião. Desta forma, por ser o objetivo do presente trabalho, será abordada de forma pormenorizada no próximo capítulo.

4 DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL E SEU PROCEDIMENTO

Para que fosse reconhecido o direito à propriedade por usucapião, era necessário o ajuizamento da Ação de Usucapião, através do procedimento comum junto ao Poder Judiciário.

No entanto, após a modificação do Código de Processo Civil, que resultou pela alteração do Artigo 1.071 do CPC, foi inserido o Artigo 216-A da Lei nº 6.015/73 – Lei dos Registros Públicos, no qual foi então prevista a possibilidade do reconhecimento da usucapião fora dessa seara judiciária.

A usucapião extrajudicial é a nova sistemática, a qual possibilita o ajuizamento da aquisição da propriedade imóvel, diretamente no Registro de Imóveis da Comarca onde o imóvel está situado.

Sendo assim, será analisado seus requisitos, bem como o seu procedimento.

4.1 A NECESSIDADE DA DESJUDICIALIZAÇÃO NO ORDENAMENTO JURÍDICO E A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

Como se sabe, o judiciário encontra-se sobrecarregado com altas demandas processuais que, por muitas vezes, são desnecessárias, chegando ao caos que se encontra atualmente. Desta forma, deu-se a necessidade de desjudicialização, fazendo com que vários procedimentos pudessem ser realizados de forma administrativa aumentando, portanto, a atuação dos Notários e Registradores.

Francisco José Barbosa Nobre define desjudicialização como

Um fenômeno que vem aportando no Direito Brasileiro nos últimos anos, ainda pouco estudado pela doutrina, que consiste, em poucas palavras, em suprimir do âmbito judicial atividades que tradicionalmente lhe cabem, transferindo-as para os chamados particulares em colaboração, dentre eles, especialmente, os notários e registradores públicos (2014, p. 1).

A real situação em que se encontra o Poder Judiciário, com grande carga de ações e morosidade nos processos, devido a várias situações, como o tipo do procedimento, a complexidade dos casos ou também na demora da coleta das provas, gerou a necessidade de desjudicializarem-se diversos trâmites processuais, permitindo que esses possam ser realizados em cartórios extrajudiciais, dentre eles, a usucapião, visando desburocratizar e a acelerar determinados procedimentos.

Diante desse contexto, a novidade trazida, de proceder de forma extrajudicial o pedido da usucapião, só trouxe melhorias no sentido de que houve alívio, desafogando, assim, o Poder Judiciário, permitindo que o usucapiente tenha a oportunidade de escolha que, certamente, dá-se pela via extrajudicial.

Dentre os procedimentos principais cabíveis, atualmente, de forma administrativa e que auxiliaram de modo efetivo para a diminuição de processos nos fóruns, encontram-se o Inventário, Partilha, Separação e Divórcio consensual, instituídos pela Lei nº 11.441/07, a Retificação Administrativa do registro imobiliário, estabelecidos através da Lei nº 10.931/04 que alterou os artigos 212 e 213 da Lei nº 6.015/73 e, também, a usucapião, todas devidamente abordadas em legislações e

provimentos regulamentadores. A usucapião, como já citado é o objeto principal do presente trabalho.

Sabe-se que estes procedimentos administrativos são uma faculdade dos cidadãos, desde que atendam todos os requisitos exigidos para sua formulação. Assim, não são formas obrigatórias de ajuizamento, cabe então, às partes envolvidas, decidirem de que maneira irão dar ingresso a esses processos. Diga-se que, se atendendo a todas as formalidades exigidas, preferirá a forma extrajudicial por ser mais célere e econômica.

Dando eficácia, assim, a previsão expressa na Constituição Federal em seu Art. 5º, inciso LXXVIII, no qual prevê a duração razoável do processo. Conforme segue:

Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

[...]

LXXVIII - a todos, no âmbito judicial e administrativo, são assegurados a razoável duração do processo e os meios que garantam a celeridade de sua tramitação (BRASIL, CRFB, 2020)

Claramente o processo da usucapião administrativa é mais célere e simples em relação a um processo judicial, eis que eles perduram por muitos anos no Judiciário (NOBRE, 2014, p. 1).

Eber Zoehler Santa Helena (2006, p. 1) destaca apropriadamente: “desjudicializar, termo ainda não dicionarizado, mas de fácil apreensão, trata de facultar às partes comporem seus litígios fora da esfera estatal da jurisdição, desde que juridicamente capazes e que tenham por objeto direitos disponíveis”.

A desjudicialização é uma aposta que visa à possibilidade de aliviar o Poder Judiciário, tendo em vista, cada dia mais, buscar a jurisdição contenciosa para a solução de seus conflitos. Assim, tem-se a ideia de que restaria ao judiciário julgar processos mais complexos e necessários para uma sociedade mais justa (HELENA, 2006, p. 1).

Nesse sentido, viu-se como ferramenta capaz a desjudicialização, tencionando a desnecessidade da atuação do Poder Judiciário em casos em que não havia litígio entre as partes, assim, agindo os Notários e Registradores como verdadeiros operadores do direito e fazendo exercer a função delegada (PAIVA, 2020, p. 7).

Bruno Gonçalves Souza Ribeiro; Joanã Teodoro de Sousa; Rodrigo Dantas Dias; Sérgio Victor Costa Dias descrevem que

A usucapião é uma das formas de aquisição de propriedade e de outros direitos reais que pode ser realizado pela via administrativa ou judicial. O instituto da usucapião extrajudicial é recente no direito brasileiro, diante disso faz-se necessário analisar sua efetividade. Tal surgiu a partir da busca da desjudicialização do instituto. O processo de desjudicialização emerge no cenário jurídico nacional como uma possível solução para o caos no judiciário, gerado pela grande quantidade de processos. Por esse motivo, a utilização das serventias extrajudiciais popossibilitam [sic] que o Judiciário se ocupe com as questões que efetivamente justifiquem sua atuação (2019, p. 1).

Assim, resta evidenciado que houve uma mudança significativa e positiva nesse sentido, pois o reconhecimento da usucapião e a sentença com o Mandado de aquisição junto ao Ofício imobiliário, que antes era solicitado ao juízo, hoje, torna- se mais simples e rápido mediante requerimento endereçado ao Oficial do Registro de Imóveis, conforme prevê o caput, do Art. 216-A da Lei nº 6.015/73:

Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: [...] (BRASIL, LRP, 2020). Luiz Guilherme Loureiro (2017, p. 852), menciona sobre essa disposição legal, destacando: “tem a finalidade de permitir que o titular de uma “propriedade informal” possa regularizar sua situação jurídica de modo mais célere, simples e até menos oneroso do que aquele representado pela ação judicial de usucapião”.

Portanto, atendendo todos os requisitos exigidos poderá o possuidor requerer diretamente ao Registro de Imóveis no qual passará pela análise criteriosa e, por fim, será decidido se vai ser acolhido o pedido ou não.

A seguir serão abordados os requisitos e posteriormente o seu procedimento junto ao Registro de Imóveis.