REGISTRO DE IMÓVEIS NO BRASIL

A preocupação com o Registro de Imóveis no Brasil se iniciou a partir de 1822, com a suspensão das concessões de sesmarias, também referidas como datas. O direito a propriedade privada foi consagrado com a promulgação da Constituição Imperial, de 25 de março de 1824 (BRASIL, 1824), sendo abolido o confisco de terras à exceção daquelas consideradas de utilidade pública.

No entanto, apenas em 1843 foi criado o primeiro Registro de Hipotecas, através da Lei Orçamentária nº 317 (BRASIL, 1843). Esta foi regulamentada pelo Decreto nº 482/1846 (BRASIL, 1846), dando início ao registro de imóveis no Brasil.

A Lei de Terras de 1850 foi reformulada dez anos depois do seu decreto regulamentador (BRASIL, 1854), com a Lei nº 1.237/1864 (BRASIL, 1864), ou Lei Hipotecária, determinando como função do Estado o registro da propriedade imobiliária. Por meio desta lei se dispôs não terem efeito perante terceiros as hipotecas não transcritas no Registro Geral de Hipotecas, a cargo dos tabeliães das comarcas onde estiverem localizados os bens.

De acordo com Carvalho apud Pinto (2001, p.32), a Lei Hipotecária é considerada como a origem do Registro de Imóveis, contudo, ainda persistiu uma completa desvinculação do registro com a discriminação dos imóveis baseado em medições.

Para Paoli (p.3) esta lei apenas insinuou o sistema que hoje abriga este Registro afirmando que “eis que à época esses registros ficavam a cargo dos tabeliães, produzindo efeitos publicistas e conferindo-lhes certo ar de segurança.”

Após a proclamação da República, em 1889, foi editado o Decreto nº 169-A (BRASIL, 1890a) que consagrou o Princípio da Especialização, embora a publicidade fosse defeituosa. Este princípio reclama que toda inscrição deve recair sobre um imóvel precisamente individualizado. Neste ano também foi editado o Decreto nº 451-B (BRASIL, 1890b), que instituiu o Registro Torrens de registro e transmissão de imóveis.

Para Weschenfelder (2004) o registro imobiliário, desde seu nascedouro, teve função mais jurídica do que cadastral. Apesar de revelar uma correlação obrigatória entre o imóvel e os sujeitos de direito, bem como o regime de sua vinculação, não havia no sistema legislativo vigente correlação direta entre cadastro e registro.

A identificação dos imóveis, para fins de registro, era realizada por meio de uma descrição literal, o que acarretava identificações imprecisas, com indefinições de limites, além de superposições de áreas. Isto estabelecia diferenças significativas de áreas entre o regime cadastral e o registral.

O Código Civil (BRASIL, 1916), por sua vez, trouxe o sistema de transmissão da propriedade imóvel pelo regime do registro imobiliário definindo-o como instituições legais, incumbidas de anotar e publicar os atos de aquisição e transmissão da propriedade imóvel, assim como os ônus reais incidentes.

Os registros públicos passaram a ser regulamentados pela Lei nº 6.015 (BRASIL, 1973) de 31 de dezembro de 1973, com alterações posteriores. Também chamada de Lei dos Registros Públicos, passou a exigir no processo de registro de todo imóvel um número de matrícula. Nos art. 167 e seguintes, estão previstos os documentos relacionados com as diversas formas de aquisição de bens imóveis que devem ser registrados.

Para Angieuski (2005) a Lei de Registros Públicos trouxe importante evolução ao registro imobiliário. No entanto, apesar da franca evolução histórica na legislação, os aprimoramentos não foram suficientes para eliminar os conflitos, que ainda hoje são bastante comuns, originados nas fraudes, nos grilos de terras, nas posses irregulares.

Ainda de acordo com Angieuski (2005) os serviços de notas e registros, previstos nos arts. 110 e 136 da Constituição de 1967, e conhecidos como sistema patrimonial, passaram a pertencer a particulares “que desenvolviam as atividades por meio de delegação, técnica utilizada para descongestionar a administração pública”, porém, na prática, se davam por meio de delegação atípica.

A evolução jurídica dos serviços de notas e registro, que passou por vários sistemas, chegou à Constituição Federal de 1988 (BRASIL, 1988), amparada pelo art. 236, passando ao sistema de provimento de cargos por delegação em concurso público de provas e títulos. Contudo, o sistema patrimonial anterior não foi totalmente superado, restando muitos reflexos daquele momento histórico, nos atuais serviços prestados (ANGIEUSKI, 2005).

Para o entendimento de algumas questões que serão tratadas nos itens seguintes deste trabalho é importante saber que o registro de um imóvel deve ser feito no Cartório respectivo à sua localização: bairro, município ou comarca, como também conhecer também a diferença entre Registro, Matrícula e Averbação de Imóveis, o que é bem esclarecido por Santos (2008b):

Matrícula: é como um retrato do imóvel nos livros do Cartório. É o ato que individualiza o imóvel, identificando-o por meio de sua correta localização e descrição. Nela serão feitos os atos de registro e averbação, mostrando o real estado do imóvel.

Registro: é o ato que declara quem é o verdadeiro proprietário do imóvel, ou se a propriedade deste bem está sendo transmitida de uma pessoa para outra. Toda vez que se leva uma escritura de compra e venda ou hipoteca de um imóvel ao Cartório, por exemplo, ela é registrada na matrícula, ou seja, os dados referentes ao negócio que se efetivou são anotados na matrícula do imóvel ao qual diz respeito.

Averbação é o ato que anota todas as alterações ou acréscimos referentes ao imóvel ou às pessoas que constam do registro ou da matrícula do imóvel. São atos de averbação, por exemplo, o "Habite-se" que é expedido pela Prefeitura Municipal, as mudanças de nome, as modificações de estado civil decorrentes de casamento ou divórcio e outros atos. A averbação também é utilizada para os cancelamentos, inclusive os de hipoteca.