4. PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS
5.1 O Residencial Atalaia no Âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida
O Residencial Atalaia foi produzido no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) do governo federal.
O Programa estabelece condições de produção e aquisição de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma de habitações rurais, para famílias com renda mensal de até R$ 4.650,0033 (quatro
mil, seiscentos e cinquenta reais), compreendendo os seguintes subprogramas: o Programa Nacional de Habitação Urbana (PNHU) e o Programa Nacional de Habitação Rural (PNHR). Foi criado através da Medida Provisória no 459,
publicada em 25 de março de 2009. Posteriormente, foi transformada na Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, regulamentada pelo Decreto no 6.962, de 17
de setembro de 200934.
No âmbito do PNHU há os contratos com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial35 (FAR), com vistas à produção de habitação social subsidiada,
destinados à alienação para famílias com renda mensal de até mil e seiscentos reais36, por meio de operações realizadas por instituições financeiras oficiais federais (BRASIL, 2013). Nesta rubrica do programa foi contratado o Residencial
33 Equivalente a 5,9 salários mínimos (1o de janeiro de 2015).
34 O PMCMV I lançado em 2009 é considerado a primeira fase do programa, mais tarde, tem-se o
PMCMV II, lançado em 2011 reformulando alguns pontos do primeiro.
35 Construir empreendimentos com a participação de empresa construtora, cujas unidades
habitacionais sejam destinadas à alienação para famílias com renda mensal de até três salários mínimos. Para estabelecer capacidade de pagamento pelos tomadores, o Governo Federal subsidia amplamente a operação e o prazo para pagamento é de 120 meses (BRASIL, 2009; 2010).
Atalaia. Os critérios de elegibilidade e seleção dos beneficiários foram estabelecidos em normativo específico, o qual definia a renda bruta máxima de R$ 1.365,0037 (BRASIL, 2010c), à época da contratação.
Embora o Programa Minha Casa, Minha Vida previsse a requalificação de imóveis, suas diretrizes e formato das contratações ensejam a priorização da produção e aquisição de imóveis novos. Isso quer dizer que o programa serve também às diretrizes macroeconômicas, o que determina seu atravessamento pelos valores e interesses de mercado. A escolha do terreno é realizada pelas construtoras e incorporadoras da construção civil, como forma de diminuir os custos do empreendimento. Como sublinham alguns autores (MINEIRO; RODRIGUES, 2012; SOARES et al., 2012), o PMCMV não pressupõe uma articulação da política urbana ou fundiária à produção da habitação.
Em Governador Valadares, por exemplo, a legislação urbanística não faz menção aos vazios urbanos como possíveis Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), o que dificulta ainda mais um desenho de cidade integrador.
A Lei Complementar no 31, de 27 de abril de 2001, dispõe sobre o Programa
Municipal de Regularização Urbanística e Fundiária de Govenador Valadares, definindo Zonas Habitacionais de Interesse Social (ZHIS) as áreas não regularizadas e ocupadas por população de baixa renda, onde é precária a infraestrutura urbana, nas quais haja interesse público em promover a urbanização fundiária. Essas áreas, no entanto, não foram delimitadas nessa lei.
O Plano Diretor de Desenvolvimento do Município de Governador Valadares (Lei no 95, de 27 de dezembro de 2006) retoma o tema da regularização
urbanística e fundiária tratando as ZHIS como áreas prioritárias para a regularização. Ao mesmo tempo, estabelece que para a aplicação do instrumento seja elaborado um plano de intervenção contendo, no mínimo: delimitação da área a ser atingida; diagnóstico urbanístico, social e ambiental; projetos de urbanização; programa de mobilização social e educação ambiental da
comunidade diretamente afetada pela operação e legislação de uso e ocupação do solo para o assentamento regularizado (SOARES, 2012).
Alguns autores atentam para as dificuldades na implementação de ZEIS em espaços urbanos, conquanto restringiria o aproveitamento do solo com fins de mercado ou especulativos (ROLNIK; CYMBALISTA; NAKANO, 2002).
Não obstante, o programa determina que o terreno de implantação dos empreendimentos esteja localizado na malha urbana ou em área de expansão que atenda aos requisitos estabelecidos pelo Poder Executivo Federal, observado o respectivo plano diretor, quando existente; adequação ambiental do projeto; infraestrutura básica que inclua vias de acesso, iluminação pública e solução de esgotamento sanitário e de drenagem de águas pluviais e permita ligações domiciliares de abastecimento de água e energia elétrica; a existência ou compromisso do poder público local de instalação ou de ampliação dos equipamentos e serviços relacionados à educação, saúde, lazer e transporte público (BRASIL, 2009).
Há conceitualmente uma noção ampliada quanto à habitabilidade. O programa prevê aporte de recursos para a instalação de equipamentos públicos no bairro onde os empreendimentos são erigidos. No entanto, cabe ao poder público municipal a responsabilidade de pleitear o aporte de 6% sobre o valor do empreendimento para aplicação em equipamentos públicos, mas, somente para empreendimentos acima de 500 unidades habitacionais. Esses empreendimentos causariam maior impacto nas demandas nas escolas e unidades básicas de saúde do bairro onde são implantados.
Uma vez que equipamentos sociais e de lazer figuram nos itens de investimento do próprio empreendimento, as demandas municipais para implantação de praças ou quadras no bairro de localização dos residenciais não têm sido deferidas38. A análise da viabilidade do Residencial Atalaia realizada pela Caixa Econômica Federal concluiu que as exigências do Programa39 foram atendidas. Nossa análise
documental40 corrobora a conformidade de observação de um padrão mínimo,
tanto relacionado às diretrizes e normas do programa quanto aos conceitos de habitabilidade de instituições nacionais e estrangeiras que pesquisam sobre o assunto (SEADE, FJP, INVI).
A Caixa Econômica Federal, conforme previsto no modelo de produção do PMCMV, adquiriu o empreendimento em nome do FAR, e pelo prazo necessário à conclusão das obras e transferência da unidade construída aos beneficiários do programa. Essa transferência ao beneficiário final é condicionada ao pagamento da dívida assumida por ele com o FAR. O financiamento direto aos beneficiários prevê um subsídio importante, pois as prestações do financiamento são de até 5% sobre o valor da renda familiar, e o valor limite de pagamento é esse percentual vezes o número de prestações – 120. O PMCMV é, pois, um marco nas políticas públicas habitacionais quanto ao número de unidades habitacionais produzidas e o volume de subsídio. Até 15 de abril de 2015 foram 2.266.077 entregues, de 3.887.569 contratadas (R$ 257.887.020.241,22).
No residencial em estudo, o valor do financiamento é de R$ 41.955,0841
(Quarenta e um mil novecentos e cinquenta e cinco reais e oito centavos), e o valor pago pelo beneficiário é de R$ 3.000,0042 (Três mil reais) a R$ 9.600,0043
(Nove mil e seiscentos reais). A diferença entre o valor de avaliação e o valor efetivamente pago pelo condômino é subsidiado pelo FAR.
Um dos itens de investimento do programa, o Trabalho Social, será abordado detalhadamente na seção 5.3, como dado da Representação do Espaço que concebe o programa.
40 Projeto arquitetônico, especificações técnicas, PITTS, PTS e dados da Secretaria de
Planejamento da Prefeitura Municipal de Governador Valadares e Caixa Econômica Federal.
41 53,24 salários mínimos (1o de janeiro de 2015). Os valores do Programa não são indexados. No
entanto, optamos por converter os valores em salários mínimos para leitura atualizada dos valores.
42 3,8 salários mínimos (1o janeiro de 2015). 43 12,18 salários mínimos (1o de janeiro de 2015).