Responsabilidade do alienante ou do exequente perante o adquirente evicto

Ademais, assim como a evicção pode ocorrer na alienação por contratos onerosos, também pode ocorrer na alienação por hasta pública. Enfatiza Santos (2006) que o adquirente que perde o bem arrematado por evicção deve ter seus prejuízos ressarcidos. Quando essa situação se configura, há por parte do adquirente, agora evicto, o direito de ser ressarcido. E,

quem deve configurar no polo passivo é o próprio alienante, por força do artigo 447 do Código Civil, o qual traz, como sendo do alienante, a responsabilidade de indenizar o evicto (BRASIL, 2002).

Desse modo, a indenização deve ser justa, sem acarretar locupletamento indevido a nenhuma das partes. Nessa linha, é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça que negou provimento em agravo regimental referente à sentença proferida em ação pleiteando resolução de contrato de compra e venda de imóvel, cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais, por referido imóvel ter sido levado a arrematação pela Caixa Econômica Federal, em procedimento de execução extrajudicial, posteriormente anulado por decisão judicial transitada em julgado, da qual resultou o desfazimento/invalidação do negócio jurídico subsequente (alienação à demandante), como segue:

PROCESSUAL CIVIL. SFH. COMPRA E VENDA. IMÓVEL ARREMATADO EM EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL POSTERIORMENTE ANULADA EM DECISÃO JUDICIAL. RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. RESTITUIÇÃO DOS ALUGUEIS. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE PREJUÍZO. DANOS MORAIS. PRINCIPIO QUE VEDA O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. SENTENÇA MANTIDA. APLICAÇÃO DO ART. 557, § 1°-A, DO CPC. AGRAVO REGIMENTAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

1. Trata-se de ação pleiteando resolução de contrato de compra e venda de imóvel cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais. Narra autora que adquiriu imóvel lançado pela Caixa Econômica Federal em concorrência pública, firmou Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda com Utilização dos Recursos da Conta Vinculada do FGTS e, em seguida, registrou o imóvel no Cartório de Registro Civil. Ocorre que referido imóvel havia sido arrematado pela CEF em procedimento de execução extrajudicial posteriormente anulado por decisão judicial transitada em julgado, donde resultou o desfazimento/invalidação do negócio jurídico subsequente (alienação à demandante). 2. Na sentença foi julgado parcialmente procedente pedido para determinar a resolução do contrato, condenando-se a ré-apelada na obrigação de restituir o valor principal do negócio jurídico desfeito, bem como as despesas cartorárias, tributárias e com assistência judiciária, corrigido monetariamente acrescido de juros moratórios.

3. A apelante-agravante quer adicionar o valor atual do imóvel, alugueres pagos durante o prazo de tramitação do processo e danos morais. 4. A sentença merece ser mantida na integra. O princípio que veda o enriquecimento sem causa não permite reconhecer-se o direito a indenização pelo valor do imóvel, tão somente pelo que, efetivamente, pagou-se por ele. A indenização deve ser justa, sem acarretar locupletamento indevido de nenhuma das partes. Afinal de contas, desfez-se o negócio por conta de decisão judicial transitada em julgado e não por capricho, defeito ou má fé da apelada (BRASIL, 2019).

Nesse caso, ainda, a relatora, Ministra Maria Isabel Gallotti, alegou que se o Código Civil expressamente determina que o preço a ser indenizado pela evicção é o do valor da coisa na época em que se evenceu, não é possível, à revelia da previsão legal, falar em locupletamento indevido, sob o argumento de que o princípio que veda o enriquecimento sem causa não permite reconhecer o direito à indenização pelo valor do imóvel (BRASIL, 2019).

Tartuce (2017, v. 3, p. 280) afirma que “Em relação à evicção do bem arrematado, podem ser identificados problemas processuais bem práticos”. Nesse sentido, Câmara (2005 apud TARTUCE, 2017, v. 3, p. 281) ensina que:

[...] a melhor forma de se proteger o arrematante dos riscos da evicção é adotar a teoria liebmaniana, que prega a aplicação analógica das regras sobre evicção. O arrematante evicto poderá, então, ir a juízo em face do executado, já que foi este que se beneficiou diretamente (por ter sido extinta sua obrigação), a fim de buscar o preço que pagou pela coisa mais as perdas e danos que tenha sofrido.

Desse modo, na ocorrência da evicção, surge para o arrematante evicto o direito de ação contra o alienante que, embora não tivesse interesse na alienação do bem, viu-se obrigado a tanto, para satisfazer seu direito de crédito, por uma ação coercitiva do Estado. Assim, “Subsidiariamente, porém, deve ser reconhecida a responsabilidade do exequente, que viu seu crédito satisfeito à custa da arrematação de um bem que não poderia ter sido adquirido por ele por não pertencer ao executado” (CÂMARA, 2005 apud TARTUCE, 2018, p. 281). Portanto, na esteira das lições do eminente processualista, há que se concluir pela responsabilidade das partes do processo em que a arrematação foi determinada: a responsabilidade direta do executado; e a indireta, ou subsidiária, do exequente.

Nessa linha de raciocínio, pode-se dizer que se teria uma ação em que no polo passivo estariam o alienante e o exequente (este último respondendo de forma subsidiária), pois, caso contrário, o exequente estaria se enriquecendo de forma ilícita às custas do evicto. (CÂMARA, 2005 apud TARTUCE, 2018).

Em sentido contrário, Chiovenda (1945 apud SANTOS, 2006), Assis (1998 apud SANTOS, 2006) e Santos (2006) entendem que o executado não é responsável pela evicção, pois a alienação ocorreu contra a sua vontade, não foi ele quem vendeu o bem, mas o Estado que realizou a venda judicial, por meio da expropriação do seu direito de dispor de seus bens, devendo, nesse caso a responsabilidade recair sobre o exequente no limite do valor do preço recebido. Desse modo, quem deve figurar no polo passivo da ação de restituição de valores é o exequente e não o executado, porque o exequente de fato ganhou alguma coisa com a venda judicial do bem, entendida como uma imposição estatal, pois a alienação do bem se dá de forma constritiva.