Restrições de vizinhança

Uma restrição de vizinhança é toda imposição de ordem privada, pessoal, recíproca e gratuita, instituída em benefício dos vizinhos. As restrições de vizinhança são obrigações de ordem privada, porque atuam em proveito das propriedades particulares e do bem-estar de seus habitantes (MEIRELLES, 2005, p. 48). São de caráter pessoal, recíproco e gratuito, porque atuam como preceitos de coexistência entre vizinhos, e não como ônus real sobre o prédio alheio, porque operam simultaneamente e porque não exigem qualquer indenização pela sua observância (MEIRELLES, 2005, p. 49). Estas restrições podem ser positivas (fazer), negativas (não fazer) ou permissivas (deixar fazer).

Nas restrições legais de vizinhança, que estabelecem limitações ao direito de construir, em benefício dos prédios confrontantes e do sossego, saúde e bem-estar, encontram-se os limites entre prédios, pois a primeira atitude dos vizinhos é conhecer as divisas de suas propriedades.

Limites entre prédios. O CCB/2002 assim dispõe sobre a demarcação de

prédios (terrenos):

Art. 1.297. “O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu

prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.”

§ 1° “os intervalos, muros, cercas e tapumes divisórios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou

de madeiras, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação.”

Art. 1.298 “sendo confusos os limites, em falta de outro meio, se determinarão de conformidade

com a posse justa; e, não se achando ela provada, o terreno contestado se dividirá por partes iguais entre os prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro.”

O direito de demarcar seu prédio (terreno) é atribuído a qualquer proprietário. Para o exercício deste direito, é importante que os limites entre as propriedades

estejam confundidos por nunca terem sido fixados, ou por já haverem desaparecido; assim, ou se estabelecem as divisas, ou aviventam-se os rumos antigos.

Distância entre construções. O CCB/2002 fixou a distância mínima entre as

construções rurais: “na zona rural, não será permitido levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho” (art. 1.303), deixando a fixação de afastamento entre construções urbanas a critério da legislação edilícia e administrativa – Código de Obras, Código Sanitário, etc. Realmente, as distâncias entre as construções serão ditadas pelas leis de uso e ocupação do solo.

Tapumes divisórios, muros e cercas. O CCB/2002 dispõe no seu artigo 1.297:

“o proprietário tem direito a cercar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural...” Os tapumes presumem-se comuns, e, por isso mesmo, os proprietários confinantes são obrigados a concorrer, em partes iguais, para a sua construção e conservação. Já o muro divisório é aquele que é construído rente à linha de divisa, e pertence a quem o construiu. O CCB/2002 também contempla as paredes divisórias, que se distinguem dos muros divisórios, pois estas, além de vedar, sustentam a edificação, ou seja, fazem parte da estrutura da construção além de vedação, são de sustentação e podem pertencer a um proprietário ou aos confinantes.

Invasão de área vizinha, aberturas, terraços. A invasão de área vizinha fica

expressa no artigo 1.300 do CCB: “o proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho”. As aberturas para a luz e para a ventilação também são contempladas no CCB, no seu artigo 1.301: “é defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de um metro e meio do terreno vizinho”, no seu parágrafo primeiro: “as janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros [do terreno vizinho]”, e no parágrafo segundo: “as disposições deste artigo não abrangem as aberturas de luz ou ventilação, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a dois metros de altura de cada piso”.

“O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho” (art. 1.302). “Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade” (art. 1.302, parágrafo único).

Estas normas deixam claro que o confrontante, ao edificar, não pode apossar-se do terreno vizinho, pelo avanço da construção além da meia espessura da parede por sobre a linha divisória, assim, a cobertura tampouco poderá avançar sobre o terreno vizinho, sendo também proibido o lançamento direto de suas águas. A distância mínima de 1,50 m da divisa vizinha inclui ruas, estradas, caminhos ou qualquer outra passagem pública; para a construção de terraços e janelas, pode ser infringida, desde que não haja reclamação, transcorridos um ano e um dia de sua execução. Se essas aberturas excederem as dimensões legais, nem por isso perderá, o vizinho, o direito de construir até a linha divisória. A jurisprudência tem entendido que os vãos para luz, mesmo que divirjam das dimensões e do formato estabelecidos pelo Código Civil, ficam sempre sob o regime da tolerância do vizinho, que, a todo tempo, poderá vedar-lhes a claridade com a sua edificação (MEIRELLES, 2005, p. 65).