SUMÁRIO DO FUNDO 5.1. Características do Fundo
Nome RB Capital Desenvolvimento Residencial IV Fundo de
Investimento Imobiliário – FII.
Base Legal Lei n.º 8.668/93 e Instrução CVM n.º 472/08.
Prazo O prazo do Fundo é de 6 (seis) anos, contados a partir da
data da primeira integralização de Cotas do Fundo.
Objetivo O objetivo do Fundo é gerar retorno aos Cotistas, mediante investimento pelo Fundo, direta ou indiretamente, em Ativos Imobiliários, observados os critérios estabelecidos no Regulamento e neste Prospecto. Política de Investimento Observados os termos e condições do Regulamento e deste
Prospecto, a Carteira poderá ser composta por Ativos Imobiliários e Ativos Financeiros.
O Fundo deverá investir, no mínimo, 90% (noventa por cento) do Capital Comprometido em Ativos Imobiliários, observadas as disposições do Regulamento e deste Prospecto.
Ativos Imobiliários
Conforme disposto no Regulamento, entende-se por Ativos Imobiliários as Participações Societárias de titularidade do Fundo, Valores Mobiliários, conforme definição no Capítulo I do Regulamento, as Cotas de FIP, bem como as participações detidas diretamente pelo Fundo, direta ou indiretamente, nos Empreendimentos Imobiliários e os CEPAC.
Ativos Financeiros
A parcela do patrimônio do Fundo que não for investida nos Ativos Imobiliários, por força do cronograma físico- financeiro de cada Empreendimento Imobiliário e das Chamadas de Capital, será alocada em Ativos Financeiros, em observância ao disposto abaixo.
Durante o Período de Investimento, como regra geral, o Fundo poderá manter parcela correspondente a até 10% (dez por cento) do Patrimônio Líquido efetivamente integralizado aplicado em Ativos Financeiros, sem prejuízo do estabelecido abaixo.
Como regra geral, o Fundo poderá manter, adicionalmente à parcela prevista acima, parcela de até 5% (cinco por cento) do Patrimônio Líquido efetivamente integralizado aplicado em Ativos Financeiros, desde que referidos recursos estejam vinculados ao pagamento de despesas do Fundo, nos termos do item 11.2 da Seção 11, página 127 deste Prospecto e do item 5.2.2, alínea “a” do Regulamento.
Os recursos a serem utilizados pelo Fundo para a realização de investimentos em Ativos Imobiliários e Ativos Financeiros serão aportados pelos Cotistas, mediante a integralização de Cotas, de acordo com a realização de Chamadas de Capital. O Fundo somente poderá realizar Chamadas de Capital durante o Período de Chamadas de Capital. No entanto, o Fundo poderá realizar Chamadas de Capital para o pagamento de despesas e encargos do Fundo a qualquer tempo durante o Prazo de Duração do Fundo, observando- se que tais Chamadas de Capital, após o término do Período de Chamadas de Capital, poderão ser realizadas até que atingido o valor total de 5% (cinco por cento) do Capital Comprometido.
Observado o prazo previsto no item 11.2, da Seção 11, páginas 127 a 135 deste Prospecto, o Fundo poderá desembolsar recursos para desenvolvimento de Ativos Imobiliários durante a totalidade do Período de Investimento. No entanto, somente poderá realizar Chamada de Capital para realização de tais investimentos durante o Período de Chamada de Capital. Desta forma, eventuais investimentos que venham a ser realizados após o Período de Chamada de Capital serão feitos com recursos oriundos do desinvestimento em Ativos Imobiliários, na forma prevista no item 11.2, da Seção 11, página 127 deste Prospecto.
O prazo máximo de aplicação dos recursos integralizados quando das Chamadas de Capital não deverá ultrapassar o último dia útil do 2º (segundo) mês subsequente à data inicial para a integralização de Cotas.
O Administrador terá o prazo de até 10 (dez) dias úteis contados do término do prazo previsto acima, para (a) promover o reenquadramento da Carteira; ou (b) devolver os valores que ultrapassarem o limite estabelecido no item 11.2, da Seção 11, página 127 deste Prospecto aos Cotistas que tiverem integralizado a última Chamada de Capital, sem qualquer rendimento, na proporção por eles integralizada.
Período de Chamada de Capital O Fundo terá período de chamada de capital de 3 (três) anos, contados a partir da data da primeira integralização de Cotas do Fundo, dentro do qual as Chamadas de Capital poderão ser realizadas, excetuando-se as Chamadas de Capital para pagamento de despesas do Fundo, que poderão ser realizadas durante a totalidade do Prazo de Duração do Fundo, de acordo com o previsto no item 11.2, da Seção 11, página 127 deste Prospecto.
Período de Investimento Período equivalente ao Prazo de Duração do Fundo, no qual o Gestor poderá investir os recursos oriundos das Chamadas de Capital ou reinvestir os recursos desinvestidos, observado o disposto no item 11.2, da Seção 11, página 127 deste Prospecto.
Período de desinvestimento e reinvestimento
Nos termos do Regulamento do Fundo, durante o Período de Investimento, e dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias contados do recebimento de valores recebidos a qualquer título pelo Fundo em razão do
desinvestimento em Ativos Imobiliários, o Fundo poderá comprometer tais recursos no reinvestimentos em Ativos Imobiliários, desde que tais reinvestimentos não ultrapassem valor correspondente a 25% (vinte e cinco por cento) do Capital Comprometido.
Remuneração Base O valor resultante da aplicação da taxa de 9,0% (nove por cento) ao ano (considerando-se, para tanto, um ano de 252 (duzentos e cinquenta e dois) dias úteis) sobre o Preço de Integralização das Cotas, atualizado pela variação do Índice de Inflação, acumulado desde as datas de integralização das Cotas até a data de apuração da Remuneração Base, sendo certo que toda a rentabilidade obtida pelo Fundo que ultrapasse a Remuneração Base será destinada na proporção de 80% (oitenta por cento) aos Cotistas, a título de amortização de Cotas ou distribuição de rendimentos, e na proporção de 20% (vinte por cento) ao Gestor a título de pagamento de Taxa de Performance, conforme descrito no item 10.11 da Seção 10, página 120 deste Prospecto.
A Remuneração Base serve unicamente como base de cálculo para a Taxa de Performance devida ao Gestor, na forma previsto acima, não se confundindo com a rentabilidade esperada indicada pelo Gestor no Estudo de Viabilidade, que corresponde à INCC-M + 14% (quatorze por cento) ao ano.
A rentabilidade esperada não representa e nem deve ser considerada, a qualquer momento e sob qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade futura.
Para maiores informações, vide o fator de risco denominado “O Estudo de Viabilidade foi elaborado pelo Gestor”, na página 107 deste Prospecto.
Administrador, Custodiante e Escriturador
Citibank Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.
Gestor RB Capital Investimentos Ltda.
Auditor Independente Ernst & Young Auditores Independentes.
Estrutura de Taxas Será devida pelo Fundo, (a) pelos serviços de administração, gestão, custódia, consultoria e escrituração, uma taxa de administração de 1,5% a.a. (um inteiro e cinquenta centésimos por cento ao ano), observado o valor mínimo mensal de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), corrigido anualmente pelo IGP-M/FGV; (b) uma taxa de sucesso, ao Gestor (Taxa de Performance), equivalente a 20,0% (vinte por cento) do que exceder a Remuneração Base (taxa de 9,0% (nove por cento) ao ano sobre o Preço de Integralização das Cotas, atualizado pela variação do INCC-M; e não será cobrada pelo Fundo (a) taxa de ingresso, quando da subscrição e integralização de
Cotas; e (b) taxa de saída, quando do pagamento de amortização e/ou resgate de Cotas.
A Remuneração Base serve unicamente como base de cálculo para a Taxa de Performance devida ao Gestor, na forma previsto acima, não se confundindo com a rentabilidade esperada indicada pelo Gestor no Estudo de Viabilidade, que corresponde à INCC-M + 14% (quatorze por cento) ao ano.
A rentabilidade esperada não representa e nem deve ser considerada, a qualquer momento e sob qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade futura.
Para maiores informações, vide o fator de risco denominado “O Estudo de Viabilidade foi elaborado pelo Gestor”, na página 107 deste Prospecto.
Local de Admissão e Negociação das Cotas
BM&FBOVESPA, observado o previsto no Regulamento do Fundo.
Informações Adicionais Quaisquer informações ou esclarecimentos sobre o Fundo poderão ser obtidas junto ao Administrador, ao Gestor, à BM&FBOVESPA e/ou à CVM, nos endereços e informações de contato descritos na Seção “Termos e Condições da Oferta”, nas páginas 69 a 84 deste Prospecto.
5.2. Estrutura de Investimento do Fundo
Nota 1 – A estrutura apresentada acima é apenas ilustrativa, tendo em vista o objeto de investimento do Fundo em Ativos Imobiliários.
5.3. Diferenciais do Fundo
Abaixo seguem os diferenciais do Fundo e da RB Capital, na qualidade de gestora e consultora imobiliária do Fundo.
5.4. Fases de Investimento do Fundo
O Fundo poderá investir indiretamente em Empreendimentos Imobiliários que estejam em qualquer um dos seguintes estágios:
5.5. Processo de Investimento
O Fundo realizará uma análise sequencial para investimento nos Empreendimentos Imobiliários, conforme descrita abaixo:
5.6. Processo de Due Diligence e Avaliação dos Empreendimentos Imobiliários
O investimento nos Empreendimentos Imobiliários costuma ser precedido de uma due diligence jurídica conduzida por um escritório de advocacia, a qual deve abranger:
Documentos do Terreno: matrícula do imóvel, escritura do imóvel, comprovante de pagamento dos impostos, comprovante de pagamento do IPTU, ambientais (se necessário), por exemplo;
Documentos da Sociedade Investida: documentos societários, processos legais da empresa, comprovante de pagamento dos impostos, documentação financeira, por exemplo;
Antecessores do Terreno: documentos PF e/ou PJ, certidões, comprovante de pagamento dos impostos, por exemplo; e
Documentos do Incorporador: aprovações dos órgãos públicos, documentos societários, comprovante de pagamento dos impostos, aprovações ambientais, por exemplo.
Além da due diligence jurídica, geralmente é realizada uma avaliação da viabilidade do Empreendimento Imobiliário, a qual deverá abranger:
Avaliação do Incorporador: análise do histórico do incorporador;
Avaliação do Terreno / Entorno: estudo ambiental, infraestrutura do terreno (realizada por uma empresa especializada), avaliação do custo do terreno; e
Avaliação do Projeto: pesquisa de mercado (preço de venda da unidade e do m2, capacidade do mercado absorver o produto, produtos concorrentes, renda da região, infraestrutura da região), modelo financeiro do projeto incluindo todos os custos envolvidos.
Acima são expostos os processos de due diligence e avaliação padrão dos Empreendimentos Imobiliários. No entanto, não são realizados pela RB Capital relatórios formais consolidando os resultados das analises realizadas.
Para o acompanhamento pelos Investidores da performance e do valor dos empreendimentos imobiliários, objeto de investimento indireto do Fundo, serão elaborados os seguintes relatórios:
Relatório Trimestral: relatório trimestral a ser elaborado pelo Gestor, com informações de performance e desenvolvimento dos empreendimentos imobiliários; e
Laudo Anual: laudo de avaliação anual a ser elaborado por empresa especializada de primeira linha, com o valor de mercado dos empreendimentos imobiliários.