VALOR DO TERREN0 = R$ 1.913.827,81 VALOR DO TERRENO:

Vt = Área atingida da faixa de domínio x Valor Unitário Vt = 99.110,71 m² x R$ 19,31 / m²

VALOR DO TERREN0 = R$ 1.913.827,81 VALOR DO TERRENO:

R$ 1.913.827,81 (um milhão novecentos e treze oitocentos e vinte e sete reais e oitenta e um centavos)

19. AVALIAÇÃO DA DESVALORIZAÇÃO DA ÁREA REMANESCENTE

No caso ora abordado, conforme descrito no item. 12. DESCRIÇÃO DA ÁREA

OBJETO DA AVALIAÇÃO, Consideramos a área remanescente nº 1, a área de terreno

situada no lado oeste da Rodovia, com acesso via Estrada Geral Fazendinha com área de 175.643,64 m². Consideramos a área remanescente nº 2 a área de terreno situada na frente da propriedade do Réu, localizada no lado leste da Rodovia de Contorno com área total de 727.453,65 m², que restou com acesso via Avenida Sorocaba.

Considerando que a execução de acessos às áreas remanescente de nº 3 e de nº 4 da área expropriada não ser viável do ponto de vista técnico, por estarem entre os trevos e acessos a marginais, o proprietário do imóvel não poderá utilizar está área para nenhum tipo de atividade, seja para pastagem, lazer, ou plantação de qualquer tipo de cultura agrícola, entendemos que estás áreas devem ser indenizadas como áreas remanescentes inutilizadas, com áreas respectivamente de 3.690,42 m² e 2.605,58 m².

Nestes casos de desapropriações parciais, por serem diferenciadas vez que ocorre a “mutilação” do imóvel, o avaliador deve utilizar métodos que permitam, além de avaliar os valores relativos á terra nua e benfeitorias, mensurar o que denominamos de efeitos colaterais do ato expropriatório referente a alterações de forma, uso, acessibilidade e aproveitamento dos remanescentes devendo ainda ser apreciadas outras circunstâncias especiais quando relevantes.

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A NBR 14653 é clara sobre o fato que o engenheiro avaliador deve considerar tais efeitos do ato expropriatório, contudo, é omissa quanto á técnica de mensuração a ser utilizada para estes casos, apenas alerta para quando ocorrer á desvalorização ou valorização do remanescente em decorrência da desapropriação, o valor desta alteração deve ser apresentado em separado do valor da área desapropriada explicado e justificado.

Com relação à área remanescente de ser considerada na avaliação, as diretrizes básicas para desapropriação no item 7 da publicação IPR 746 do DNIT, é clara: “ A segmentação do imóvel pode trazer prejuízos á área remanescente e esta desvalorização deve ser considerada na avaliação. Para determinação da indenização pode ser utilizado o critério do “antes e depois” ou o critério do “metro quadrado médio”, onde se aplica o valor médio primitivo à área desapropriada”.

A metodologia que utilizamos para determinação do “quantum” relativo aos danos no presente caso tem como base o trabalho realizado por GANDI FURTADO MARCONDES Eng Msc, em “Avaliação de danos em servidão de passagem” (2008). No referido trabalho, de acordo com a definição de JOSÉ CARLOS PELEGRINO, EM SEU LIVRO “Engenharia de Avaliações” (1983) os danos são classificados em 03 classes:

 Classe 1 > Incômodos

 Classe 2 > Riscos

 Classe 3 > Restrições de Uso

As duas primeiras Classes de Danos – Incômodos e Riscos envolvem aspectos não diretamente relacionados à exploração econômica do imóvel, porém capazes de afetar o valor da propriedade remanescente e se aplicam igualmente a glebas rurais ou urbanas. A terceira classe – Restrições de Uso – envolve aspectos passíveis de influenciar a condição de uso ou destinação econômica do imóvel. No caso ora abordado, a área remanescente ficou sem acesso, restando encravada nos fundos do terreno, sem nenhum tipo de acessibilidade, prejudicando a atividade econômica desenvolvida.

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20. CÁLCULO DE MENSURAÇÃO DA DESVALORIZAÇÃO DA ÁREA REMANESCENTE

Considerando que a execução do acesso à área remanescente 3 e 4 da área expropriada da empresa Dimas Empreendimentos Imobiliários Ltda, não ser viável do ponto de vista técnico, por estar locada entre os trevos e acessos as marginais, o proprietária do imóvel não poderá utilizar está área para nenhum tipo de atividade, seja de lazer, ou plantação de qualquer tipo de cultura agrícola, entendemos que está área deve ser indenizada como áreas remanescentes inutilizadas.

A situação das áreas remanescente 3 e 4, enquadram-se nas exceções previstas para as desapropriações parciais. Há casos em que o contexto da natureza associada ao impacto mais forte de um dos itens analisados (acesso) transmite ao perito avaliador a certeza da inutilização da área remanescente enquanto a planilha mensura somente desvalorização. Assim, de acordo com nossas convicções e conscientes da existência da exceção enquadramos as áreas remanescentes 3 e 4 como inutilizadas, indenizando-o de acordo com as regras estabelecidas pela comissão de peritos do Cejuscon baseada em autores consagrados.

Como a planilha após a pontuação não indica a inutilização das áreas remanescentes 3 e 4, enquadramos os remanescente 3 e 4 considerados como inutilizados em um percentual de 100% da indenização com relação do valor do metro quadrado da área avaliada.

a) Valor da indenização das áreas R3 e R4 que restaram inutilizadas.

VI = Valor da indenização das áreas R3 e R4 – que restaram Inutilizadas. Área Remanescente 3: 3.690,42 m²

Área Remanescente 4: 2.605,58 m²

Valor Total das Áreas Remanescentes nº 3 e nº 4: 6.296,00 m²

VI= R$ 19,31/ m² x 6.296,00 m² = R$ 121.575,74

b) Valor da Mensuração da Desvalorização do Remanescente: R 1 e R2

De acordo com o cálculo da planilha o valor calculado de mensuração da área Remanescente 1 e 2 é de R$ 142.940,84 (cento e quarenta e dois mil novecentos e quarenta reais e oitenta e quatro centavos), Observa-se que o

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valor da desvalorização dos remanescentes 3 e 4 (áreas inutilizadas) foi calculado, porém não foi aplicado no valor calculado, apresentado na planilha (em anexo).

VD = Valor de mensuração da desvalorização do remanescente = R$ 171.449,50(cento e setenta e um mil quatrocentos e quarenta e nove reais e cinquenta centavos)

c) Valor Total da Mensuração da Desvalorização dos Remanescentes e área inutilizadas.

VT = VI + VD

VT = 121.575,74 + 171.449,50 = R$ 293.025,24

21. JUSTIFICATIVA DA APLICAÇÃO DA PONTUAÇÃO APLICADA NA PLANILHA DE DESVALORIZAÇÃO DO REMANESCENTE

a) Foi atribuído na planilha de mensuração de desvalorização do remanescente uma pontuação de impacto baixa – 1 (c.1 – Impactos a propriedade expropriada (alterações de forma, uso, acessibilidade e aproveitamento), Justificativa: Foi arbitrada a nota 1, nota mínima, em razão do projeto apresentado pelo Autor ao Perito, indicando as passagens que serão executadas nas áreas dos remanescentes 1 e 2, entre os Km 190 + 420 e 190 Km +520, que podem servir para passagem de animais.

b) Foi atribuída na planilha de mensuração de desvalorização do remanescente uma pontuação de impacto (c.1 – Impactos a propriedade expropriada (alterações de forma, uso, acessibilidade e aproveitamento) – Impacto de alteração no deslocamento e manejo dos animais = 2 Justificativa: Área de criação de gado impossibilitou os animais de percorrerem a superfície total do terreno.

c) Foi atribuída na planilha de mensuração de desvalorização do remanescente uma pontuação de impacto (c.1 – Impactos a propriedade expropriada (alterações de forma, uso, acessibilidade e aproveitamento) – Impacto para

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reorganização das pastagens = 1 Justificativa: Em função do ato expropriatório o proprietário terá que realizar a reorganização física da atividade sobre as áreas remanescentes.

d) Foi atribuída na planilha de mensuração de desvalorização do remanescente uma pontuação de impacto (c.2 – Impactos específicos ao remanescente nº 1 (alterações de forma, uso, acessibilidade e aproveitamento) – Impacto ao potencial construtivo/pastagens/culturas/lazer rural = 1, justificativa: do ponto de vista qualitativo houve prejuízos no caso do uso desta área para fins de loteamento industrial.

e) Foi atribuída na planilha de mensuração de desvalorização do remanescente uma pontuação de impacto (c.2 – Impactos específicos ao remanescente nº 1 (alterações de forma, uso, acessibilidade e aproveitamento) –Impacto da área não edificável (15 m)= 1, justificativa: Em função da criação e lançamento de uma faixa non edificandi ao longo da Rodovia, no caso, causando desvalorização das áreas remanescentes R1 e R2.

A PLANILHA DE MENSURAÇÃO DA DESVALORIZAÇÃO DO REMANESCENTE: