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SUMÁRIO 1. INTRODUÇÃO 4

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Academic year: 2021

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Rua Osmar Cunha , 183 – Ed. Ceisa Center – Bl. B – S. 108 Florianópolis – Santa Catarina / Fones: 0(xx)48 9980 9377 – 3223 6363

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EXMO SR. DR JUIZ DA 3ª VARA FEDERAL DA SEÇÃO JUDICIARIA

DA SEÇÃO JUDICIÁRIA DA COMARCA DE FLORIANÓPOLIS - SC

NÚMERO DO PROCESSO: Nº 5026976-50.2014.4.04.7200/SC

AÇÃO: DESAPROPRIAÇÃO

AUTOR: AUTOPISTA LITORAL SUL E AGÊNCIA NACIONAL DE

TRANSPORTES TERRESTRES (ANTT)

RÉ: DIMAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

Márcio Antônio Lunardelli Cavallazzi, Engenheiro Civil, registrado no CREA/SC sob o n 17036-4, tendo sido designado para atuar como Perito do Juízo nos Autos do Processo Nº 5026976-50.2014.4.04.7200/SC, Ação de Desapropriação, movida por

Autopista Litoral Sul e Agência Nacional de Transportes Terrestres (ANTT), contra Dimas Empreendimentos Imobiliários Ltda, tendo procedido às diligências que se

fizeram necessárias, vem apresentar as conclusões a que chegou, consubstanciadas no seguinte Laudo Pericial.

SUMÁRIO

1. INTRODUÇÃO 4 2. SOLICITANTE 4 3. INTERESSADOS 4 4. PROPRIETÁRIO – OCUPANTE 4 5. OBJETIVO DO LAUDO 4

6. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES 5

7. HISTÓRICO DO PROCESSO 5

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9. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 7

10. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL OBJETO DA AVALIAÇÃO 9

11. CONFERÊNCIA DA ÁREA OBJETO DA DESAPROPRIAÇÃO 9

12. DESCRIÇÃO DA ÁREA OBJETO DA AVALIAÇÃO 10

13. EDIFICAÇÕES E BENFEITORIAS 13

14. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO DE PRODUÇÃO FOTOGRÁFICA DE PROVAS 14

15. AVALIAÇÃO DA ÁREA DESAPROPRIADA 15

16. TRATAMENTO ESTATÍSTICO DAS AMOSTRAS 17

17. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO DO TERRENO 30

18. CÁLCULOS AVALIATÓRIOS DA ÁREA DESAPROPRIADA 32

19. AVALIAÇÃO DA DESVALORIZAÇÃO DA ÁREA REMANESCENTE 33

20. CÁLCULO DE MENSURAÇÃO DA DESVALORIZAÇÃO DA ÁREA REMANESCENTE 35 21. JUSTIFICATIVA DA APLICAÇÃO DA PONTUAÇÃO NA PLANILHA DE DESVALORIZAÇÃO

DO REMANESCENTE 36

22. AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS 37

23. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO DAS BENFEITORIAS 39

24. CUSTO DA REGULARIZAÇÃO DA ÁREA REMANESCENTE DECORRENTE DA

DESAPROPRIAÇÃO 40

25. VALOR TOTAL DA ÁREA EXPROPRIADA 41

26. RESPOSTAS AOS QUESITOS FORMULADOS PELO JUÍZO 41

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ANEXOS

1. PLANTA DE CONFERÊNCIA DA ÁREA OBJETO DA DESAPROPRIAÇÃO

2. PESQUISA DE MERCADO DE TERRENOS COM FOTOS DE CADA AMOSTRA

3. PLANILHA DE MENSURAÇÃO DA DESVALORIZAÇÃO DA ÁREA

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LAUDO PERICIAL

1. INTRODUÇÃO

O presente laudo tem por finalidade, mediante verificação “in loco” e estudos técnicos, identificar e calcular o valor do imóvel desapropriado pertencente a Dimas Empreendimentos Imobiliários Ltda, em face da execução do contorno viário de Florianópolis, no trecho norte do contorno entre o Km 175 + 900 metros e o Km 195 metros, da BR 101 do município Biguaçu – SC, bem como, responder aos quesitos formulados pelo juízo e pelas partes. O imóvel está localizado na Rua Particular S/Nº, Fazendinha – Biguaçu –SC – Planta 569 A e B, constante na matrícula nº 986 mo 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Biguaçu –SC.

2. SOLICITANTE

 3ª Vara Federal da subseção Judiciária de Florianópolis -SC

 Ação de Desapropriação

 Processo Nº 5026976-50.2014.4.04.7200/SC

3. INTERESSADOS

AUTOR: Auto Pista Litoral Sul e Agência Nacional de Transportes Terrestre (ANTT) RÈU: Dimas Empreendimentos Imobiliários Ltda

4. PROPRIETÁRIO – OCUPANTE

Dimas Empreendimentos Imobiliários Ltda

5. OBJETIVO DO LAUDO

Proceder às diligências que se fizerem necessárias, e apresentar as conclusões sobre o valor do imóvel desapropriado, e da mensuração da desvalorização do (s) remanescente (s), além de responder os quesitos formulados pelo juízo e pelas partes envolvidas no processo.

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6. PRESSUPOSTOS, RESALVAS E FATORES LIMITANTES

Este Laudo fundamenta-se no que estabelecem as normas técnicas da ABNT, Avaliação de Bens, registradas no INMETRO como NBR 14653 – Parte 1 (Procedimentos Gerais) e Parte 2 (Imóveis Urbanos), e Parte 3 (Imóveis Rurais), baseia-se:

 Na documentação contida nos Autos e a fornecida pelas partes quando da perícia técnica;

 Em informações constatadas "in loco" quando da vistoria ao imóvel, realizada em 18/10/2016;

 Em informações obtidas junto a agentes do mercado imobiliário local.

Na presente avaliação considerou-se que toda a documentação pertinente encontrava-se correta e devidamente regularizada, e que o imóvel objeto da avaliação esta livre e desembaraçado de quaisquer ônus, em condição de ser imediatamente comercializado.

Não foram efetuadas investigações quanto à correção dos documentos fornecidos; as observações “in loco” foram feitas sem instrumentos de medição e as informações disponibilizadas foram tomadas como de boa fé.

7. HISTÓRICO DO PROCESSO

Evento 1 = Autopista Litoral Sul S.A. - Proposta de ação de expropriação em uma

área de 83.721,32 m² na propriedade de Dimas Empreendimentos Imobiliários,

Evento 12 – Autopista Litoral Sul S.A em razão da necessidade da revisão do projeto

executivo de implantação do contorno de Florianópolis, identificou a necessidade da utilização da área maior do que a lançada na peça inicial (83.721,32 m²). A nova metragem passa a ser 15.389,39 m² + 83.721,32 m² = 99.110,71 m².

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Eventos 21 e 31 – Em Despacho o juízo formula quesitos, e nos termos do art. 14 e

parágrafo único, do Decreto de Lei nº 3.365/41, determina a realização de perícia para avaliação definitiva do bem, nomeando Perito Judicial.

Evento 41 – O Autor formula quesitos indicando como Assistente Técnico Engº

Marcos Guedes Pereira.

Evento 78: Dimas Empreendimentos Imobiliários Ltda, formula quesitos indicando

como Assistente Técnico o Engenheiro Bernardo Jacinto Damiani Tasso CREA/SC 2512-8

Evento 80: ANTT – Agência Nacional de Transportes Terrestres formula quesitos

indicando como Assistente Técnico o Eng º Orlei Damásio Silveira

Evento 82 – Juízo nomeia como Perito Judicial o Engenheiro Márcio Antônio

Lunardelli Cavallazzi CREA/SC 017036-4.

Evento 84 – Petição do Perito agendado a realização da Perícia para o dia

18/10/2016 às 11:00 hs.

Evento 93 – Auto Pista Litoral Sul S.A, substitui o Assistente Técnico indicado no

evento 38, passando a ser o Engenheiro Prudencio Valetim Wust: CREA/SC 05.818-1

8. PERÍCIA REALIZADA

A Perícia foi realizada no dia 18 de outubro de 2016, com início ás 11: 00 hs, pelo Engenheiro Civil Márcio A. L. Cavallazzi, Estavam presentes o Engenheiro Paulo Lester Serra Zanetti Machado representando a Auto Pista Litoral Sul S.A, o Assistente Técnico da Ré Engº Prudêncio Valetim Wust, não compareceu. Engenheiro Bernardo Jacinto Damiani Tasso, o representante do Réu Sr. Dimas, os Procuradores dos expropriados, além do Engenheiro Agrônomo José Schulter. O perito acompanhado pelos Assistentes Técnicos, proprietário do terreno e advogados do expropriado, realizou as vistorias necessárias na propriedade da Ré, levantamento da documentação e entrevistas com os presentes, efetuando a produção fotográfica de provas do imóvel.

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Foto 1: Perícia realizada no dia 18/10/2016 com início às 11:00 hs

A equipe Técnica formada pelo Perito Engenheiro Márcio A. L. Cavallazzi, Pelos Assistentes do Perito, Engenheiro Agrônomo José Schulter e pelo Topógrafo Messias Hernandes observou e analisou visualmente as seguintes situações referentes ao imóvel para subsidiar a avaliação do imóvel: topografia; superfície do terreno; acessibilidade, melhoramentos públicos existentes; tipo de uso e ocupação; restrições físicas e limitações legais conforme previsto em legislação pertinente, além da documentação fornecida à avaliação: levantamento topográfico realizado pelo Autor, matrícula, planta de localização, outros documentos relativo à perícia realizada. Foi fornecido por e mail enviado pelo Réu, levantamento planimétrico indicando e descrevendo divergência no alinhamento da divisa sul: “No cadastro da Autopista, o alinhamento da divisa sul está entre 15,30 metros (oeste) e 20,80 metros (leste) deslocado para dentro da fazenda. Dessa forma o trecho a ser desapropriado ficará menor em 1.213,71 m²”. O Autor enviou por e mail de projeto geométrico, indicando as passagens que serão executadas, entre as áreas remanescentes 1 e 2 entre os Km 190 + 420 e 190 Km +520: “ No Km 190 + 455 está projetado um bueiro triplo celular de concreto de 2,5 m x 2,5 m que poderá ser compartilhado com a drenagem para a passagem de gado”.

9. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO Aspectos Gerais:

No início da segunda metade do Século XIX, surgia na margem direita do Rio Biguaçu, um povoado (atual cidade de Biguaçu) que aos poucos crescia devido às terras férteis, trata-se de um município brasileiro do estado de Santa Catarina, que faz parte da região metropolitana de Florianópolis, situado no litoral do estado. Possui,

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segundo estimativa do IBGE do ano de 2010, uma população de 58.206 habitantes, com área territorial de 367,891 km², e índice de desenvolvimento humano de (IDHM 2010) 0,739.

O local do imóvel, sito a Rua Particular S/Nº, Fazendinha – Biguaçu –SC – Planta 569 A e B, pode ser acessado via do BR 101 norte com saída em direção à Rua Treze de Maio, em seguida Av. Dona Santina C. da Silva em direção a Avenida Sorocaba, seguindo na direção norte até a estrada municipal denominada Estrada Geral Fazendinha. O local onde se situa a Planta 569, fica a 9,0 Km, cerca de 17 minutos da Rodovia SC 101. A região de localização do imóvel se apresenta como área Rural na matrícula do imóvel, mas em Zona de Expansão Industrial segundo os parâmetros de uso e ocupação do solo do Plano Diretor da Prefeitura do município de Biguaçu. Nos aspectos ligados a infraestrutura pública possui os seguintes melhoramentos: As redes de água de concessionária somente ao longo da Av. Sorocaba onde está estabelecida a propriedade do Réu, na Rua Particular s/ nº - Fazendinha-,onde ocorreu à desapropriação há poço artesiano com canais de irrigação, esgoto sanitário por fossa séptica, e energia elétrica de baixa tensão. A via de acesso à área desapropriada não é pavimentada, sendo o transporte coletivo precário, faltam cooperativas e agroindústria na localidade. Escolas, posto policial, supermercados, comércio de insumos, redes bancárias, farmácias, estão a cerca de 9,0 km do local do imóvel.

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10. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL OBJETO DA AVALIAÇÃO

Endereço: O imóvel está situado na Rua Particular, S/Nº - Fazendinha – Biguaçu – SC – CEP: 88.160-000

– Planta 569

Tipo do Terreno

De acordo com a matrícula nº 986 (documento anexado ao processo evento 1) a área total do terreno é de 1.008.504,00 m², de propriedade de Dimas Empreendimentos Imobiliários Ltda, trata-se de um terreno rural que confronta com o norte com terras da Construtora Castelo Ltda, e acha-se cadastrado no INCRA sob o nº 806.013.004.200-9, e na Receita Federal sob NIRF nº 5.325.592-5. Sob o terreno há edificações que não foram atingidas pela faixa de domínio, além de pastagens, que são aproveitadas pelo proprietário para criação de gado. O imóvel está localizado na Rua Particular, S/Nº - Fazendinha – Biguaçu – SC – CEP: 88.160-000 – Planta 569.

11. CONFERÊNCIA DA ÁREA OBJETO DA DESAPROPRIAÇÃO

Em nossa conferência constatamos que existe uma diferença na área quadrada da matrícula/ registro imobiliário comparado com a área real “in loco”, conforme dados

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técnicos (topográficos) realizados pela empresa Dimas Emp. Imob. Ltda, e fornecidos a este perito para conferência na ocasião da perícia, porém, ficou prejudicado a confirmação da diferença de 1.612,34m² encontrada nesta área, uma vez que não foi possível conferir as coordenadas da demarcação da linha do DUP - Decreto de Utilidade Público no levantamento topográfico realizado e acostado aos autos pelo Autor. Portanto utilizaremos para efeito de cálculos indenizatórios a área de 99.110,71m², conforme consta no processo de desapropriação proposto.

12. DESCRIÇÃO DA ÁREA OBJETO DA AVALIAÇÃO

De acordo com o acima exposto á área do terreno do Réu Dimas Empreendimentos Imobiliários Ltda, de acordo com a matrícula é de 1.008.504,00 m² (um milhão e oito mil quinhentos e quatro metros quadrados). Desta área foi atingida pela faixa de domínio no trecho da planta 569 A e B da Via de Contorno de Florianópolis, a área de 99.110,71 m² (noventa e nove mil cento e dez metros quadrados e setenta e um decímetros quadrados), restando como área total remanescente 909.393,29 m² (novecentos e nove mil trezentos e noventa e três metros quadrados e vinte e nove decímetros quadrados)

12.1 Área Remanescente

A faixa de domínio da Via de Contorno dividiu a propriedade em algumas áreas remanescentes, conforme demonstrado no levantamento planimétrico em anexo. O impacto da faixa de domínio se relaciona, neste caso, a criação de gado, nesta atividade pecuária, o expropriado utiliza as áreas remanescentes, e a área expropriada, para pastagem e instalações de manejo (estrebaria, curral, mangueira etc..).

Para efeito dos cálculos da desvalorização destas áreas em razão do impacto do ato expropriatório, que causou danos colaterais nestas áreas remanescentes, consideramos as áreas remanescentes nas seguintes condições: Consideramos a área remanescente de nº 1 as áreas situadas no lado oeste da Rodovia de contorno a ser implantada. A segunda área, remanescente nº 2, as áreas situadas em frente da propriedade do Réu, com acesso pela Avenida Sorocaba, do lado leste da Rodovia de contorno a ser implantada. As áreas remanescentes de nº 3 e 4, consideramos como áreas inutilizadas por restarem encravadas, conforme demonstrado na planta em anexo.

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12.2 Área Remanescente nº 1:

Consideramos a área remanescente nº 1, a área de terreno situada no lado oeste da Rodovia, com acesso via Estrada Geral Fazendinha com área de 175.643,64 m².

12.3 Área Remanescente nº 2

Consideramos a área remanescente nº 2, a área de terreno situada na frente da propriedade do Réu, situada no lado leste da Rodovia de Contorno com área total de 727.453.65 m², que restou com acesso via Avenida Sorocaba.

12.4 Áreas Remanescentes nº 3 e nº 4 que restaram encravadas

Considerando que a execução de acessos às áreas remanescente de nº 3 e de nº 4 da área expropriada não ser viável do ponto de vista técnico, o proprietário do imóvel não poderá utilizar está área para nenhum tipo de atividade, seja para pastagem, lazer, ou plantação de qualquer tipo de cultura agrícola, entendemos que estás áreas devem ser indenizadas como áreas remanescentes inutilizadas, cujas áreas são respectivamente 3690,43 m² e 2.605,58 m².

Localização: Rua Particular S/Nº, Fazendinha – Biguaçu –SC – Plantas 569 A

e B

Topografia: A topografia das áreas expropriadas, remanescentes e nas

áreas que restaram inutilizadas é plana.

Superfície: Na parte mais baixa do terreno próximo a propriedade do Réu a

superfície é mais úmida, nas áreas remanescentes situadas a oeste do local onde a Rodovia de contorno será implantada, na parte mais alta do terreno, tem superfície seca.

Acesso ao Imóvel: O local do imóvel, sito a Rua Particular S/Nº, Fazendinha

– Biguaçu –SC – Planta 569 A e B, pode ser acessado via do BR 101 norte com saída em direção à Rua Treze de Maio, em seguida Av. Dona Santina C. da Silva, em direção a Avenida Sorocaba, seguindo depois na direção norte até a estrada municipal denominada Estrada Geral Fazendinha. O local

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onde se situa a Planta 569 fica a 9,0 Km, cerca de 17,00 minutos da Rodovia SC 101.

Vocação: Rural: Pecuária - criação de bovinos e agropastoral.

Aproveitamento e Ocupação do Terreno: Trata-se de uma área

tipicamente rural, utilizada pelos proprietários para criação de gados, sendo que a área atingida pela Faixa de Domínio para construção da Via de Contorno de Florianópolis representa 9,83 % da área total da matrícula do terreno.

Zoneamento

ZONEAMENTO URBANO

 Plano Diretor de Biguaçu: Lei nº 12/2009

 Lei nº 12/2009 – Dispõem sobre o zoneamento de uso e ocupação do território do município de Biguaçu-SC.

LEI COMPLEMENTAR Nº 71/2014 ALTEROU A LEI Nº 12/2009

Localização: Rua Particular S/Nº, Fazendinha – Biguaçu –SC – Planta 569 A e B a) Zoneamento: Lei Complementar nº 71/2014

Lei Zoneame nto Nº Máximo de Pavimentos Coeficiente de aproveitamento máximo Taxa de ocupação máxima(%)

Lote Mínimo (m²) Testada

Mínima 12/2009 Alterada Lei Complementar nº 71/2014 ZEI Zona de Expansão Industrial 4 1,2 60 5.000 24,0 metros

Observação: A zona de Expansão Industrial criada pela Lei Complementar nº 71/2014 atinge 300 metros do eixo da via projetada (via de contorno) para cada lado.

ZEI = USO INDUSTRIAL = Loteamentos com lotes de no mínimo de 5000 metros com avaliação e aprovação do conselho desenvolvimento municipal

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13 EDIFICAÇÕES E BENFEITORIAS

Não há edificações atingidas pela faixa de domínio para implantação da Via de Contorno. Foram constatadas as seguintes benfeitorias existentes sobre o terreno expropriado:

Tipo das Benfeitorias atingidas pela Faixa de Domínio

Tipologia: Cerca de arame farpado com mourões de madeira + Pastagem do Gado

Estado de Conservação: Estado Regular, Depreciação (10 anos e vida útil 25 anos)

Cerca de arame farpado com mourões de madeira: 465,00 ml Área Pastagem: 99.110,71 m²

Caracterização das Atividades Pecuárias

Trata-se de uma área tipicamente rural, utilizada pelos proprietários para criação de gados. A pastagem a ser indenizada é uma pastagem perene implantada em 2(dois) tipos de solo. Uma parte em solo de planície úmida, e outro em solo mais bem drenado, na maior parte da propriedade, com características de mais úmida, predominam dois tipos de gramíneas do gênero “Brachiaria”, originária da África e bem adaptada na região. São elas: A Brachiaria mutica, conhecida popularmente como “Angolinha” e Brachiaria Brizantha, conhecida como Brizantão. Na parte mais alta da propriedade predominam outros dois tipos de Brachiaria, também originárias da África, são elas: Brachiaria de cumbens e Brachiaria humidicola já popularmente conhecida com estes nomes, em ambas as partes, tanto na parte úmida e na bem drenada (alta, surgem naturalmente a grama conhecida como folha larga (paspalum SP) e a pega-pega (desmodium SP) leguminosa, que melhoram a qualidade da pastagem.

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14 RELATÓRIO DE PRODUÇÃO FOTOGRÁFICA DE PROVAS

Foto 1: Vista do acesso frontal da propriedade do Réu. – Av. Sorocaba.

Foto 2: Vista dos fundos da propriedade do Autor e parte da área a ser expropriada - Rua Particular s/nº - Fazendinha

Foto 3: Vista do limite do terreno expropriado na lateral direita do imóvel, e cerca de arame farpado.

Foto 4: Vista da área de pastagem e criação de gados no terreno do Réu.

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Foto 5: Vista de parte norte do terreno a ser expropriado.

Foto 6: Vista de parte sul do terreno a ser expropriado.

15 AVALIAÇÃO DA ÁREA DESAPROPRIADA 15.1 Diagnóstico do Mercado:

O desempenho de mercado de terrenos em Biguaçu/SC encontra-se aparentemente recessivo, em razão da atual conjuntura econômica que atingiu o mercado imobiliário. Em função das características do terreno, e sua localização, com infraestrutura parcial, situado a 9,0 Km da Rodovia BR 101, de supermercado, farmácia, posto de saúde, considera-se que o imóvel apresenta baixa liquidez, aparentemente não existindo especulação nas ofertas em função da estagnação atual do mercado imobiliário, visto que a quantidade de ofertas de bens similares é baixa, e a absorção pelo mercado atual pode ser considerada baixa, em razão da localização e a infraestrutura onde está inserido o imóvel.

15.2 Metodologia aplicada

No presente trabalho foi adotado o Método Evolutivo (composição do valor total do imóvel avaliando obtido através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerando o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização), para avaliação do terreno foram aplicados as ABNT NBR 14653-1 e ABNT 14653-3 que consolidam os conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliações de imóveis rurais, aplicando o método comparativo direto de dados do mercado, previsto no subitem

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8.1 da NBR 14653-3, considerando os requisitos mínimos estabelecidos no Anexo A desta norma, baseado no processo de inferência estatística, com adoção de modelo de regressão múltipla, pelo fato de existir elementos assemelhados na região, quer por suas dimensões e área, como por seu aproveitamento. Foram realizadas pesquisas de mercado na região, para composição de uma amostra representativa de dados de mercado com características, semelhantes às do avaliando. Na estrutura da pesquisa foram eleitas variáveis relevantes para formar um modelo, e explicar a formação de valor, estabelecendo as relações entre si com a variável dependente. Para avaliação das benfeitorias foi aplicado o Método da quantificação dos custos conforme descrito abaixo:

Consiste na apropriação do valor das benfeitorias através da reprodução do seu custo. Para avaliação das benfeitorias foram considerados os valores pesquisados no site da Epagri/Cepa: Centro de Socioeconomia e Planejamento Agrícola, na planilha de preços médios de insumos e produção de Santa Catarina, item custo das construções Rurais: Foram calculados pelos técnicos da EPAGRI/CEPA em julho/2016. A depreciação foi realizada com aplicação do método de Ross Heidecke, trata-se de um método misto, considerando idade real (ROSS) e o estado de conservação (Heidecke). O BDI estabelecido foi de 30%.

Para as pastagens foram analisadas o custo de reprodução e manutenção de áreas de pastagens semelhantes à área expropriada para determinação de seu valor.

15.3 Programa utilizado

Para avaliação do valor venal do terreno, utilizamos para tratamento dos dados um “software” denominado TS-Sisreg, no qual os dados são lançados em uma planilha e recebem tratamento matemático – estatístico a fim de formar um modelo matemático que relacione aquelas informações segundo as técnicas convencional e científica adotadas pela engenharia de avaliações.

15.4 Coleta de Dados

Para conclusão dos cálculos avaliatórios, utilizamos como metodologia para avaliação do valor de mercado de terrenos na região, o Método Comparativo de Dados do Mercado. A avaliação foi efetuada de acordo com as Normas Brasileiras de Perícias e Avaliações (NBR 14653 – 2: 2011). O problema, que se apresenta, conforme já dito, é o de avaliar para venda à vista, referente a novembro 2016, 1 (um) terreno pertencente à Dimas Empreendimentos Imobiliários Ltda, localizado no Município de Biguaçu no lugar denominado Fazendinha, realizamos pesquisa na região, para obtenção de eventos de mercado semelhantes aos imóveis avaliando, foram

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consultados jornais/classificados locais, imobiliárias e corretores independentes. Ressaltamos que foram coletados, 52 (cinquenta e duas) amostras em oferta na região, para a análise do valor de venda.

Formou-se rol de elementos, conforme apresentado acima, cuja planilha completa com as pesquisas das amostras dos terrenos com fotos se encontram

descritas em anexo. 16 TRATAMENTO ESTATÍSTICO DAS AMOSTRAS

MODELO: terreno Biguaçu Data: 24/11/2016

CARACTERÍSTICAS DA AMOSTRA DADOS VARIÁVEIS Total da Amostra : 52 Total : 6 Utilizados : 52 Utilizadas : 6 Outlier : 2 Grau Liberdade : 46

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MODELO LINEAR DE REGRESSÃO – Escala da Variável Dependente: ln(y)

COEFICIENTES VARIAÇÃO

Correlação : 0,90180 Total : 54,03108

Determinação : 0,81325 Residual : 10,09038

Ajustado : 0,79295 Desvio Padrão : 0,46835

F-SNEDECOR D-WATSON

F-Calculado : 40,06336 D-Calculado : 1,65208

Significância : < 0,01000 Resultado Teste : Não auto-regressão 98%

NORMALIDADE

Intervalo Classe % Padrão % Modelo

-1 a 1 68 69

-1,64 a +1,64 90 90

-1,96 a +1,96 95 96

MODELO UTILIZADO NA ESTIMATIVA DE VALOR (Média)

Y = 359,181795 * X1-0,255721 * 2,718(-0,002430 * X2 ² ) * 2,718(0,929864 * X3) * 2,718(0,092759 * X4 ² ) *

2,718(0,255234 * X5 ½ )

MODELO DE ESTIMATIVA – PRINCIPAIS INDICADORES

AMOSTRA MODELO

Média : 185,89 Coefic. Aderência : 0,62046

Variação Total : 1233965,13 Variação Residual : 468345,27

Variância : 23730,10 Variância : 10181,42

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GRÁFICO DE ADERÊNCIA (Valor Observado X Valor Calculado)

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Distribuição de Valores Ajustados X Resíduos Padronizados

DESCRIÇÃO DAS VARIÁVEIS X1 Área total

Tipo: Quantitativa

Amplitude: 360,00 a 825.000,00

Impacto esperado na dependente: Negativo

10% da amplitude na média: -22,90 % na estimativa

X2 Distância da Br 101

Tipo: Quantitativa Amplitude: 0,02 a 18,20

Impacto esperado na dependente: Negativo

10% da amplitude na média: -5,62 % na estimativa

X3 Vocação

Tipo: Dicotômica Isolada Amplitude: 0,00 a 1,00

Impacto esperado na dependente: Positivo Diferença entre extremos: 153,00 % na estimativa

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Micronumerosidade: atendida.

X4 Atratividade local

Tipo: Código Alocado Amplitude: 1,00 a 3,00

Impacto esperado na dependente: Positivo

10% da amplitude na média: 8,72 % na estimativa Micronumerosidade: atendida.

X5 Uso

Tipo: Código Alocado Amplitude: 1,00 a 3,00

Impacto esperado na dependente: Positivo

10% da amplitude na média: 1,83 % na estimativa Micronumerosidade: atendida.

Y Preço Unitário Tipo: Dependente

Amplitude: 13,10 a 600,00

Micronumerosidade para o modelo: atendida.

PARÂMETROS DE ANÁLISE DAS VARIÁVEIS INDEPENDENTES

VARIÁVEL Escala

Linear T-Student

Calculado

Significância (Soma das Caudas)

Determ. Ajustado (Padrão = 0,79295)

X1 Área total ln(x) -7,15361 0,01 0,57192

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e-mail: pravaliarengenharia@gmail.com www.pravaliarengenharia.com.br 22 101 X3 Vocação x 5,50540 0,01 0,66383 X4 Atratividade local x² 3,29396 0,19 0,74956 X5 Uso x½ 1,24361 21,99 0,79054

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MATRIZ DE CORRELAÇÃO ENTRE VARIÁVEIS (Valores em percentual) MATRIZ SUPERIOR – PARCIAIS

MATRIZ INFERIOR – ISOLADAS

V ar iáv el Fo rm a L in ea r Ár ea to tal Dis tân cia d a B r 1 0 1 V o ca çã o Atr ativ id ad e lo ca l Uso Pre ço Un itár io X1 ln(x) 39 26 52 11 73 X2 x² -10 5 7 21 41 X3 x -22 -39 0 5 63 X4 x² 23 -32 40 9 44 X4 x½ -2 -37 23 13 18 Y ln(y) -52 -45 75 39 31

Dados do imóvel avaliado:

 Área total 1.008.504,00 m² Extrapolação: 22,24 % do valor máximo da amostra

 Distância da Br 101 9,10 km

 Vocação 0,00

 Atratividade local 2,00

 Uso 3,00

Valores da Média para 80 % de confiança  Preço Unitário Médio: R$ 19,31/m²

 Preço Unitário Mínimo: R$ 14,63/m²

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Média:

Preço Unitário =359,1818 *Área total ^ -0,25572129*e ^ (-0,0024300581 *Distância da Br 101² ) *e ^ (0,92986397 *Vocação ) *e ^ (0,092758541 *Atratividade local² ) *e ^ (0,25523446 * Uso½ )

16.1 Verificação dos pressupostos do modelo

Após os tratamentos, homogeneizações e testes através de estatística inferencial, obteve-se o modelo de regressão, onde as seguintes variáveis mostraram-se consistentes e significativas.

 Valor Unitário (R$/m²): Variável dependente, representando o valor unitário de cada elemento, ou seja, a relação entre o valor de mercado e sua respectiva área. Amplitude da amostra aproveitada: R$ 13,10/m² a R$ 600,00/m²

 Área Total: variável independente quantitativa, a medida que aumenta a área diminui o preço unitário. Amplitude da amostra: Amplitude: 360,00 m² a 825.000.000 m²

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25

 Distância da BR 101: Variável quantitativa explicada refere-se à distância radial do terreno avaliando em kilometros a Rodovia BR 101: 0,02 Km á 18,20 Km.

 Vocação: Variável qualitativa explicada através de uma dicotômica, na qual foi atribuído valor 0 para imóveis rurais e 1 para imóveis urbanos.

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26

 Atratividade Local: Variável qualitativa explicada através de um código alocado, na qual foram atribuídas as seguintes notas:

ATRATIVIDADE LOCAL

Baixa Média Alta

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 Uso e ocupação do solo: Variável qualitativa explicada através de um código alocado, na qual foram atribuídas as seguintes notas:

USO

Lazer Cultivo Urbanizável

1 2 3

O modelo inferencial que mostrou melhor ajuste aos pontos da amostra encontra-se detalhadamente e apresentado memória de cálculo em anexo, resumidamente é apresentado a seguir:

Modelo da Regressão

Média:

Correlação do Modelo

Coeficiente de correlação (r) ... : 0,90180 Coeficiente de determinação (r²) ... : 0,81325 Coeficiente r² ajustado ... : 0,79295 Classificação : Correlação Fortíssima

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O modelo explicitado acima apresentou coeficiente de correlação forte (R = 0,90180 ) e coeficiente de determinação (R2 = 0,81325 ). Num modelo de regressão múltipla, como é o caso, é desejável que o módulo do coeficiente de correlação entre a variável dependente e as variáveis independentes seja próximo da unidade. O quadrado do coeficiente de correlação ajustado resulta no coeficiente de determinação, que indica o poder de explicação do modelo em função das variáveis independentes consideradas. No presente caso, o coeficiente de determinação encontrado (R2 = 0,81325), indica que 81,32 % da variabilidade dos preços observados são explicadas pelas variáveis utilizadas (área, distância a BR 101, vocação, atratividade local e uso) e que a diferença para a unidade (100%) é decorrente de variáveis não utilizadas e possíveis imperfeições da amostra.

16.2 Linearidade

A linearidade do modelo é realizada pela análise dos valores observados para a variável dependente versus cada variável independente, analisando o comportamento gráfico da variável dependente em relação a cada variável independente, ou seja, pela análise do comportamento do mercado com o comportamento atribuído para cada variável. O presente laudo atende a este pressuposto, o que pode ser verificado através dos gráficos de comportamento das variáveis que integram o Tratamento Estatísitico.

16.3 Normalidade

A verificação da normalidade foi realizada pelos seguintes instrumentos:

a) Análise do gráfico de resíduos padronizados versus valores ajustados, com os pontos dispostos aleatoriamente.

b) Comparação das frequências relativas dos resíduos amostrais nos intervalos de [-1;+1], [-1,64;+1,64], [-1,96;+1,96], com as probabilidades de distribuição normal padrão nos mesmos intervalos, ou seja, 69,0 %, 90,0 % e 96,0 %.

c) Exame do gráfico dos resíduos ordenados padronizados versus quantis da distribuição normal padronizada, que deve se aproximar da bissetriz do primeiro quadrante.

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16.4 Homocedasticidade

A verificação da homocedasticidade pode ser feita graficamente, plotando os resíduos contra os valores estimados pela reta de regressão, a ausência da mesma pode levar muitas vezes, o avaliador a desprezar variáveis fundamentais no modelo, sendo que a presença da heterocedasticidade não permite a construção de intervalos de confiança válidos para o parâmetro da equação. O modelo adotado apresentou a variância constante dos resíduos.

16.5 Autocorrelação

O resíduo de uma observação não é correlacionado com os resíduos de outra observação. Foi efetuada a análise visual dos resíduos, observando-se que são independentes e não correlacionado.

16.6 Multicolinearidade

A verificação da multcolinearidade é realizada pela análise da matriz das correlações que retrata as dependências lineares de primeira ordem entre as variáveis independentes, com atenção especial para resultados superiores a 0,80.

No presente laudo não há resultados superiores a 0,80 na correlação entre as variáveis independentes, indicando ausência de multicolinearidade.

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16.7 Especificação da Avaliação

De acordo com a Norma NBR 14653-3: 2004, as avaliações devem ser especificadas de acordo com a fundamentação e a precisão.

A fundamentação é função do trabalho avaliatório com o envolvimento da seleção da metodologia em razão da confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados amostrais. A precisão depende da natureza do bem, do objetivo da avaliação, da conjuntura de mercado, da abrangência alcançada na coleta de dados (quantidade, qualidade e natureza), da metodologia e dos instrumentos utilizados.

Na presente avaliação, conforme a tabela que integra o Tratamento estatístico das amostras, a pontuação obtida para o método utilizado (comparativo direto de dados de mercado), permite enquadrar a especificação do laudo, de acordo com mencionada norma, no grau de fundamentação II e precisão I.

17 GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO DO TERRENO

Pontuação para fins de classificação das avaliações quanto ao grau de fundamentação

Item DESCRIÇÃO PONTOS OBTIDOS

III Pt II Pt I Pt 1 Número de dados de mercado efetivamente utilizados ≥3(k+1) e no mínimo 5 18 >5 9

2 Qualidade dos dados

colhidos no mercado de mesma exploração

conforme 5.1.2

Todos 15 Maioria 7 Minoria ou ausência 0

3 Visita dos dados de

mercado por engenheiro de avaliações

Todos 10 Maioria 6 Minoria ou ausência 0

4 Critério adotado para

avaliar construções e instalações Custo de reedição por planilha específica 5 Custo de Reedição por caderno de preços

3 Como variável conforme

ananá A

3

5 Critério adotado para

adotar produções vegetais Conforme em 10.3 5 Por caderno de preços

3 Como variável conforme anexo A 3 6 Apresentação do Laudo conforme seção 11 Completo 16 Simplificado 1 7 Utilização do método comparativo direto de dados do mercado Tratamento científico conforme 7.7.3 e anexo A 15 Tratamento por fatores, conforme em 7.7.2 e anexo 12 Outros Tratamentos 2

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B

8 Identificação dos dados

amostrais Fotográfica 2 Coordenadas Geodésicas ou geográficas 2 Roteiro de acesso ou croqui de localização 1 9 Documentação do

avaliando que permita sua identificação e localização Fotográfica 4 Coordenadas Geodésicas ou geográficas 4 Croqui de localização 2 10 Documento do imóvel avaliando apresentada oelo contratante

refere-se a: Certidão Dominial Atualizada 2 Levantamento topográfico de acordo com as normas 2 Levant. Topog. Planim. 2

TOTAL DE PONTOS OBTIDOS 72

GRAU ATINGIDO III II I

Pontos Mínimos 71 36 12

Pontos Máximos 100 70 35

PONTOS OBTIDOS E GRAU

ATINGIDO 72 – GRAU III

GRAUS III II I

Itens Obrigatórios

Apresentar as fórmulas e parâmetros

utilizados; Identificar as fontes de mercado; Utilizar 5 dados de mercado; não haver extrapolação; teste bicaudal no máximo 10%

Apresentar aas fórmulas e parâmetros utilizados; Identificar as fontes de mercado; Utilizar 5 dados de mercado Identificar as fontes de mercado; Utilizar no mínimo 3 dados de mercado

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO OBTIDO: GRAU II

Grau de precisão da estimativa de valor no caso de utilização do método comparativo direto de dados de mercado

DESCRIÇÃO GRAU DE PRECISÃO Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do

valor central da estimativa

III ≤ 30% II 30%-50% I > 50%

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18 CÁLCULOS AVALIATÓRIOS DA ÁREA DESAPROPRIADA

TERRENO

Por determinação da Norma ABNT NBR – 14653 – 2: 2011, o valor final da avaliação determinado através de inferência estatística – COM UTILIZAÇÃO DE MODELOS DE REGRESSÃO LINEAR, tem que estar contido em um intervalo de confiança fechado de no máximo 80%. O modelo adotado foi linearizado e a variável dependente foi transformada para escala logarítmica, sendo que a estimativa central utilizada foi á média, fidelizando assim o fenômeno explicado e apresentando coerência com as crenças estabelecidas a priori por este signatário. O exposto acima reflete a valorização territorial na região onde está inserido o bem avaliando. Os limites mínimo, máximo e médio, que podem ser adotados estão descritos no item 14 – Tratamento Estatístico das amostras – item Formação de Valores.

O modelo utilizado foi :

Preço Unitário =359,1818 *Área total ^ -0,25572129*e ^ (-0,0024300581 *Distância da Br 101² ) *e ^ (0,92986397 *Vocação ) *e ^ (0,092758541 *Atratividade local² ) *e ^ (0,25523446 * Uso½ )

Correlação do Modelo

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado :

LIIMITE MÍNIMO: R$ 14,63/ m² VALOR MÉDIO: R$ 19,31/m² LIMITE MÁXIMO: R$ 25,49/m²

No presente trabalho, adotamos o valor médio do intervalo de confiança, por entender que é valor mais provável de mercado do bem avaliando.

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Valor Unitário Médio Adotado: R$ 19,31/ m²

Valor do Terreno atingido pela faixa de domínio da Rodovia

Vt = Área atingida da faixa de domínio x Valor Unitário Vt = 99.110,71 m² x R$ 19,31 / m²

VALOR DO TERREN0 = R$ 1.913.827,81 VALOR DO TERRENO:

R$ 1.913.827,81 (um milhão novecentos e treze oitocentos e vinte e sete reais e oitenta e um centavos)

19. AVALIAÇÃO DA DESVALORIZAÇÃO DA ÁREA REMANESCENTE

No caso ora abordado, conforme descrito no item. 12. DESCRIÇÃO DA ÁREA

OBJETO DA AVALIAÇÃO, Consideramos a área remanescente nº 1, a área de terreno

situada no lado oeste da Rodovia, com acesso via Estrada Geral Fazendinha com área de 175.643,64 m². Consideramos a área remanescente nº 2 a área de terreno situada na frente da propriedade do Réu, localizada no lado leste da Rodovia de Contorno com área total de 727.453,65 m², que restou com acesso via Avenida Sorocaba.

Considerando que a execução de acessos às áreas remanescente de nº 3 e de nº 4 da área expropriada não ser viável do ponto de vista técnico, por estarem entre os trevos e acessos a marginais, o proprietário do imóvel não poderá utilizar está área para nenhum tipo de atividade, seja para pastagem, lazer, ou plantação de qualquer tipo de cultura agrícola, entendemos que estás áreas devem ser indenizadas como áreas remanescentes inutilizadas, com áreas respectivamente de 3.690,42 m² e 2.605,58 m².

Nestes casos de desapropriações parciais, por serem diferenciadas vez que ocorre a “mutilação” do imóvel, o avaliador deve utilizar métodos que permitam, além de avaliar os valores relativos á terra nua e benfeitorias, mensurar o que denominamos de efeitos colaterais do ato expropriatório referente a alterações de forma, uso, acessibilidade e aproveitamento dos remanescentes devendo ainda ser apreciadas outras circunstâncias especiais quando relevantes.

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A NBR 14653 é clara sobre o fato que o engenheiro avaliador deve considerar tais efeitos do ato expropriatório, contudo, é omissa quanto á técnica de mensuração a ser utilizada para estes casos, apenas alerta para quando ocorrer á desvalorização ou valorização do remanescente em decorrência da desapropriação, o valor desta alteração deve ser apresentado em separado do valor da área desapropriada explicado e justificado.

Com relação à área remanescente de ser considerada na avaliação, as diretrizes básicas para desapropriação no item 7 da publicação IPR 746 do DNIT, é clara: “ A segmentação do imóvel pode trazer prejuízos á área remanescente e esta desvalorização deve ser considerada na avaliação. Para determinação da indenização pode ser utilizado o critério do “antes e depois” ou o critério do “metro quadrado médio”, onde se aplica o valor médio primitivo à área desapropriada”.

A metodologia que utilizamos para determinação do “quantum” relativo aos danos no presente caso tem como base o trabalho realizado por GANDI FURTADO MARCONDES Eng Msc, em “Avaliação de danos em servidão de passagem” (2008). No referido trabalho, de acordo com a definição de JOSÉ CARLOS PELEGRINO, EM SEU LIVRO “Engenharia de Avaliações” (1983) os danos são classificados em 03 classes:

 Classe 1 > Incômodos

 Classe 2 > Riscos

 Classe 3 > Restrições de Uso

As duas primeiras Classes de Danos – Incômodos e Riscos envolvem aspectos não diretamente relacionados à exploração econômica do imóvel, porém capazes de afetar o valor da propriedade remanescente e se aplicam igualmente a glebas rurais ou urbanas. A terceira classe – Restrições de Uso – envolve aspectos passíveis de influenciar a condição de uso ou destinação econômica do imóvel. No caso ora abordado, a área remanescente ficou sem acesso, restando encravada nos fundos do terreno, sem nenhum tipo de acessibilidade, prejudicando a atividade econômica desenvolvida.

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20. CÁLCULO DE MENSURAÇÃO DA DESVALORIZAÇÃO DA ÁREA REMANESCENTE

Considerando que a execução do acesso à área remanescente 3 e 4 da área expropriada da empresa Dimas Empreendimentos Imobiliários Ltda, não ser viável do ponto de vista técnico, por estar locada entre os trevos e acessos as marginais, o proprietária do imóvel não poderá utilizar está área para nenhum tipo de atividade, seja de lazer, ou plantação de qualquer tipo de cultura agrícola, entendemos que está área deve ser indenizada como áreas remanescentes inutilizadas.

A situação das áreas remanescente 3 e 4, enquadram-se nas exceções previstas para as desapropriações parciais. Há casos em que o contexto da natureza associada ao impacto mais forte de um dos itens analisados (acesso) transmite ao perito avaliador a certeza da inutilização da área remanescente enquanto a planilha mensura somente desvalorização. Assim, de acordo com nossas convicções e conscientes da existência da exceção enquadramos as áreas remanescentes 3 e 4 como inutilizadas, indenizando-o de acordo com as regras estabelecidas pela comissão de peritos do Cejuscon baseada em autores consagrados.

Como a planilha após a pontuação não indica a inutilização das áreas remanescentes 3 e 4, enquadramos os remanescente 3 e 4 considerados como inutilizados em um percentual de 100% da indenização com relação do valor do metro quadrado da área avaliada.

a) Valor da indenização das áreas R3 e R4 que restaram inutilizadas.

VI = Valor da indenização das áreas R3 e R4 – que restaram Inutilizadas. Área Remanescente 3: 3.690,42 m²

Área Remanescente 4: 2.605,58 m²

Valor Total das Áreas Remanescentes nº 3 e nº 4: 6.296,00 m²

VI= R$ 19,31/ m² x 6.296,00 m² = R$ 121.575,74

b) Valor da Mensuração da Desvalorização do Remanescente: R 1 e R2

De acordo com o cálculo da planilha o valor calculado de mensuração da área Remanescente 1 e 2 é de R$ 142.940,84 (cento e quarenta e dois mil novecentos e quarenta reais e oitenta e quatro centavos), Observa-se que o

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valor da desvalorização dos remanescentes 3 e 4 (áreas inutilizadas) foi calculado, porém não foi aplicado no valor calculado, apresentado na planilha (em anexo).

VD = Valor de mensuração da desvalorização do remanescente = R$ 171.449,50(cento e setenta e um mil quatrocentos e quarenta e nove reais e cinquenta centavos)

c) Valor Total da Mensuração da Desvalorização dos Remanescentes e área inutilizadas.

VT = VI + VD

VT = 121.575,74 + 171.449,50 = R$ 293.025,24

21. JUSTIFICATIVA DA APLICAÇÃO DA PONTUAÇÃO APLICADA NA PLANILHA DE DESVALORIZAÇÃO DO REMANESCENTE

a) Foi atribuído na planilha de mensuração de desvalorização do remanescente uma pontuação de impacto baixa – 1 (c.1 – Impactos a propriedade expropriada (alterações de forma, uso, acessibilidade e aproveitamento), Justificativa: Foi arbitrada a nota 1, nota mínima, em razão do projeto apresentado pelo Autor ao Perito, indicando as passagens que serão executadas nas áreas dos remanescentes 1 e 2, entre os Km 190 + 420 e 190 Km +520, que podem servir para passagem de animais.

b) Foi atribuída na planilha de mensuração de desvalorização do remanescente uma pontuação de impacto (c.1 – Impactos a propriedade expropriada (alterações de forma, uso, acessibilidade e aproveitamento) – Impacto de alteração no deslocamento e manejo dos animais = 2 Justificativa: Área de criação de gado impossibilitou os animais de percorrerem a superfície total do terreno.

c) Foi atribuída na planilha de mensuração de desvalorização do remanescente uma pontuação de impacto (c.1 – Impactos a propriedade expropriada (alterações de forma, uso, acessibilidade e aproveitamento) – Impacto para

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reorganização das pastagens = 1 Justificativa: Em função do ato expropriatório o proprietário terá que realizar a reorganização física da atividade sobre as áreas remanescentes.

d) Foi atribuída na planilha de mensuração de desvalorização do remanescente uma pontuação de impacto (c.2 – Impactos específicos ao remanescente nº 1 (alterações de forma, uso, acessibilidade e aproveitamento) – Impacto ao potencial construtivo/pastagens/culturas/lazer rural = 1, justificativa: do ponto de vista qualitativo houve prejuízos no caso do uso desta área para fins de loteamento industrial.

e) Foi atribuída na planilha de mensuração de desvalorização do remanescente uma pontuação de impacto (c.2 – Impactos específicos ao remanescente nº 1 (alterações de forma, uso, acessibilidade e aproveitamento) –Impacto da área não edificável (15 m)= 1, justificativa: Em função da criação e lançamento de uma faixa non edificandi ao longo da Rodovia, no caso, causando desvalorização das áreas remanescentes R1 e R2.

A PLANILHA DE MENSURAÇÃO DA DESVALORIZAÇÃO DO REMANESCENTE: ENCONTRA-SE EM ANEXO

22. AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS

Nas áreas com benfeitorias a serem desapropriadas o método que utilizamos foi o Método Evolutivo, que consiste na conjunção do Método Comparativo Direto de dados de Mercado, para determinar o valor do terreno, com o método da quantificação de custo para se determinar o valor das benfeitorias, multiplicados pelo Fator de Comercialização, conforme descrito no item 15. Edificações e Benfeitorias do presente Laudo.

Benfeitorias atingidas pela Faixa de Domínio

a) Cerca de arame farpada com mourões de madeira b) Pastagem

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Observação: Os valores de cada uma das benfeitorias acima descritas foram pesquisados no site da Epagri/Cepa: Centro de Socioeconomia e Planejamento Agrícola, na planilha de preços médios de insumos e produção de Santa Catarina, item custo das construções rurais: Foram calculados pelos técnicos da EPAGRI/CEPA para julho/2016. A depreciação foi realizada com aplicação do método de Ross Heidecke, trata-se de um método misto, considerando idade real (ROSS) e o estado de conservação (Heidecke). O calculo é efetuado através da seguinte fórmula:

O cálculo é efetuado através da seguinte fórmula: D = [  + ( 1 -  ) c ] Vd Onde:

D = Depreciação total

 = 1/2 ( x/n + x 2/n² ) = parcela de depreciação pela idade real já decorrida - Ross c = Coeficiente de Heidecke

Vd = Valor depreciável (sem incluir o residual)

Cerca de arame farpado com mourões de madeira Descriminação da

Benfeitoria

Unidade Quantidade Valor Unitário

Cerca de arame

farpado com 4 fios,

com mourões de madeira ml 465,00 _ Custo Unitário EPAGRI/CEPA ml 1,00 22,15 Leis Sociais 114,71% (encargos sobre mão de obra - 40%) 11,28 Subtotal 33,43 BDI 30% 10,03 Custo Unitário 44,46 Depreciação (10 anos e vida útil 25 anos) Estado Regular

0,701

Valor Total = 465,00 x 44,46 x 0,701 = R$ 14.492,40

Pastagem

O custo de implantação de 1(um) hectare de pastagem, baseado em informações junto a técnicos da Epagri de Biguaçu e São José e técnicos da Prefeitura de Biguaçu, é estimado de acordo com os dados abaixo:

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Ordem Descrição Quantidade Valor Unitário

(R$) Valor Total (R$) 1 Desmatamento 30D/H c/ motossera 120,00 3.600,00 2 Destoca 20H/trator 250,00 5.000,00 3 Drenagem 6H/retroescavadeira 100,00 900,00 4 Preparo de mudas 1D/H 100,00 100,00 5 Plantio de Mudas 5D/H 100,00 500,00 TOTAL GERAL 10.100,00

Assim chegamos ao valor de R$ 1,00 / m² para indenização da pastagem Área de Pastagem: 99.110,71 m²

Valor Unitário: R$ 1,00/ m² VP: R$ 99.110,71

Valor da Pastagem: R$ 99.110,71 (noventa e nove mil e cem reais e setenta e um

centavos)

FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO (FC)

O fator de comercialização que representa principalmente a tendência de valorização do imóvel no mercado local é calculado através da divisão do valor do imóvel (VI) pela soma dos valores estimados do terreno e das benfeitorias (VT + CB). Portanto para o cálculo do FC de uma determinada amostra é necessário primeiramente estimar o valor do terreno e das benfeitorias que compõem este imóvel. De posse desses valores, é possível então determinar o fator de comercialização deste dado.

No caso ora abordado, levamos em conta o item 9.3 – c, da NBR 14653-2: 2011, que preconiza a utilização do fator de comercialização, admitindo-se que pode ser maior ou menor que a unidade em função da conjuntura do mercado na época da avaliação. Desta forma, que em função do mercado imobiliário na região de Biguaçu encontrar-se normal, além da particularidade do imóvel avaliando, nos levou a arbitrar o valor de 1,00 para o imóvel em questão.

23. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO DAS BENFEITORIAS

Item Pontuação Obtida Descrição Grau

I II III 1 2 Estimativa de custo direto Pela elaboração de

orçamento no mínimo sintético Pela utilização de custo unitário básico para projeto

Pela utilização custo unitário básico para projeto diferente do projeto padrão com

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e-mail: pravaliarengenharia@gmail.com www.pravaliarengenharia.com.br 40 semelhante ao projeto padrão os devidos ajustes 2 2 BDI Calculado Justificado Arbitrado 3 2 Cálculo da Depreciação

Física

Por levantamento do custo de recuperação do bem, para deixa-lo

no estado novo.

Por métodos técnico consagrados, considerando-se, idade, vida útil e

estado de conservação

Arbitrado

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO DAS BENFEITORIAS: GRAU II

24. CUSTO DA REGULARIZAÇÃO DA ÁREA REMANESCENTE DECORRENTE DA DESAPROPRIAÇÃO

Para o cálculo do custo para retificação administrativa e regularização da área remanescente decorrente da desapropriação foi utilizado a Tabela Referencial de Preços e Serviços de Agrimensura NBR 13.133/94 – Execução e Levantamento Topográfico, além de informações prestadas por agrimensores e topógrafos que atuam em processos de retificação administrativa de áreas com utilização de Georreferenciamento Cadastral.

Processo de Retificação Administrativa

REF: Proposta para levantamento topográfico planimétrico georreferenciado e

cadastral no datum SIRGAS2000 de área RURAL. Com a finalidade de conferencia da área quadrada, das medidas perimetrais e angulares do imóvel, incluindo o processo técnico de retificação administrativa e o C.A.R..

Serviços a serem realizados:

1. Implantação dos marcos de partida;

2. Georreferenciamento dos marcos de partida;

3. Levantamento Planimétrico do perímetro total do imóvel; 4. Detalhamento das benfeitorias existentes;

5. Cadastro das vias de acesso;

6. Identificação das coordenadas UTM de cada vértice da área; 7. Identificação dos extremantes lindeiros ao imóvel;

8. Cálculo dos azimutes e distâncias do perímetro do imóvel;

9. Calculo das Coordenadas dos vértices da área em UTM – Sirgas 2000; 10. Calculo das áreas e dos perímetros dos imóveis;

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12. Imagem de Satélite Free (Inclusa na planta topográfica);

13. Planta de Situação do imóvel no Município (Inclusa na planta topográfica); 14. Memorial Descritivo da área matriculada e levantada;

15. Processo Técnico Administrativo de Retificação;

16. Elaboração dos Requerimentos ao cartório referente ao processo citado acima; 17. Elaboração dos Requerimentos á Prefeitura referente ao processo citado

acima;

18. Elaboração dos Formulários necessários para o processo citados acima; 19. Elaboração do C.A.R.

20. Plantas e Memoriais referentes à área a ser Retificada; 21. Plotagem e entrega de todos os trabalhos em meio impresso;

22. ART – Anotação de responsabilidade técnica referente aos processos. CUSTO REGULARIZAÇÃO E RETIFICAÇÃO ADMINISTRATIVA DA ÁREA REMANESCENTE

ÁREA DE INTERVENÇÃO: 1.008.504,00 m²

TOTAL R$ 25.500,00

25. VALOR TOTAL DA ÁREA EXPROPRIADA

O custo total será a soma da indenização da área expropriada atingida pela faixa de domínio, indenização das áreas remanescentes 1 e 2 , a que restou inutilizada 3 e 4, custo das benfeitorias atingidas pela faixa de domínio, e o custo para retificar e regularizar as áreas, conforme descrito na tabela abaixo:

CUSTO TOTAL VALOR (R$)

INDENIZAÇÃO DA ÁREA EXPROPRIADA ATINGIDA

PELA FAIXA DE DOMÍNIO R$ 1.913.827,81

INDENIZAÇÃO PELA DA ÁREA REMANESCENTE 1 e 2 e

ÁREAS INUTILIZADAS 3 e 4 R$ 293.025,24

CUSTO DAS BENFEITORIAS ATINGIDAS PELA FAIXA DE

DOMÍNIO 113.603,11

CUSTO DO PROCESSO DE RETIFICAÇÃO

ADMINISTRATIVO 25.500,00

CUSTO TOTAL 2.345.956,16

VALOR TOTAL = R$ 2.345.956,16

(dois milhões trezentos e quarenta e cinco mil novecentos e

cinquenta reais e dezesseis centavos)

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26. RESPOSTAS AOS QUESITOS FORMULADOS PELO JUÍZO

QUESITOS DO JUÍZO – AÇÃO DESAPROPRIAÇÃO – VIA DE CONTORNO

Deverá o Perito responder os quesitos a seguir relacionados, de acordo com as normas ABNT 14652-1, 14653-2 e 14653-3, no que couber, da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT

1. Os valores apresentados no Laudo de Avaliação elaborado pelo expropriante são compatíveis com os valores de mercado para o imóvel objeto da desapropriação?

Resposta: Não, o valor compatível com os valores de mercado para o imóvel

objeto da desapropriação, consta no item 24 – Valor Total da Área Expropriada do presente Laudo Pericial, cujo valor é de R$ 2.345.956,16(dois milhões

trezentos e quarenta e cinco mil novecentos e cinquenta reais e dezesseis centavos).

2. Existem benfeitorias edificadas sobre a área a ser desapropriada? Em caso positivo, foram contemplados no valor do imóvel constante do Laudo de avaliação elaborado pela expropriante?

Resposta: Sim, existem benfeitorias sobre a área desapropriada, tendo sido

contemplado no valor do imóvel constante no Laudo de Avaliação elaborado pelo expropriante.

3. É possível informar a que título o expropriado possui a área objeto da desapropriação?

Resposta: De acordo com a matrícula nº 986 (documento anexado ao processo

evento 1) a área total do terreno é de 1.008.504,00 m², de propriedade de Dimas Empreendimentos Imobiliários Ltda, trata-se de um terreno rural que confronta com o norte com terras da Construtora Castelo Ltda, e acha-se cadastrado no INCRA sob o nº 806.013.004.200-9, e na Receita Federal sob NIRF nº 5.325.592-5.

Referências

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