Os fatores que contribuíram para o desenvolvimento do mercado imobiliário em San José se visualizam no Esquema 5 a seguir:
Esquema 5 - Fatores que contribuíram para o surgimento do mercado imobiliário em San José
Fonte: AUTOR, 2014.
O início das transformações massivas de terrenos agrícolas em usos urbanos aconteceu previamente ao processo de industrialização na década de 1950. Essa época coincidiu com uma queda nos preços internacionais do café e com a construção, por parte do Estado, de novas áreas residenciais no sul do Valle Central. Assim o processo de incorporação de espaços agrícolas ao mercado de terras urbanas foi um processo independente da industrialização incipiente, já que o consumo principal das novas áreas urbanizadas foi de função residencial e não relacionado à indústria, ao contrário de como aconteceu em outros países da América Latina.
Nesse processo do surgimento de um mercado imobiliário convergem diferentes agentes, entre os que se destacam, principalmente: 1) Grandes proprietários que desenvolveram a propriedade
vertical;
2) Empresas urbanizadoras e construtoras, várias pertencentes a cafeeiros; Su rg im ento d o m er ca d o im o b iliár io Conversões massivas de terrenos agropecuários para
usos urbanos.
Primeiro foram convertidas antigas
fazendas cafeeiras próximas a San José.
Forte tendência para urbanizar terrenos agropecuários na fronteira
agrícola. Surgimento de um processo de verticalização
no antigo casco urbano. Prédios de cinco andares surgiram no centro financeiro, comercial, gerencial e de serviços ao redor da
Avenida Central e o Paseo Colón, principalmente.
3) Antigos proprietários agrícolas;
4) Agentes intermediários da comercialização ou aluguel de terrenos e edifícios.
O papel do Estado é importante já que estabelece as condições para uma valorização diferenciada do solo agrícola e urbano ao relocalizar áreas residenciais da população de baixa renda em lugares com menores preços do metro quadrado. Também o Estado habilita espaços agrícolas para a ocupação de zonas industriais, comerciais e de serviços e também fomenta a construção de áreas residenciais para altos segmentos sociais. Em outras palavras, o Estado impulsiona a ampliação da rede urbana, assegura a reprodução das relações sociais e facilita a apropriação de benefícios para os proprietários capitalistas. (JIMÉNEZ, 1980).
Esse processo de ampliação urbana valorizou o solo urbano e também propiciou uma diminuição da extensão agrícola. Essa valorização é de caráter restritivo para segmentos sociais que não podem ter acesso à terra o que nos permite chamá-la de “valorização
desigual”. Esse processo fomenta um deslocamento dos povoadores
originais favorecendo os segmentos altos que passam a ter um papel “exclusivo”. Essa valorização desigual está relacionada com diversos elementos:
1) Os extensos espaços agrícolas que pertencem às grandes famílias cafeeiras, que funcionam como reservas de terras. Essas famílias têm grande participação na atividade imobiliária; 2) A localização de segmentos sociais que podem valorizar ou não
o solo;
3) A luta política dos “menos favorecidos” que ocupam espontaneamente determinados pontos próximos às áreas residenciais de altos segmentos na área metropolitana.
Jiménez (1980) aponta que essas desigualdades socioespaciais são problema do Estado devido à sua impossibilidade de exercer algum tipo de controle na propriedade imobiliária e satisfazer a estrutura urbano-regional requerida. O Estado atua, mas as modificações prioritárias provêm dos proprietários privados, com a cumplicidade do sistema jurídico. Essa valorização desigual é um processo continuo que atualmente se enfatiza com a nova tendência de moradia verticalizada, voltada para as classes altas e médias.
Outro efeito negativo dessa evolução espacial é que, em forma paulatina, se obrigou a uma maior apropriação individual do solo e fomentou-se o caráter de dominação por parte de determinados setores sociais. Jiménez (1980) indica que as moradias próprias na Área
Metropolitana entre 1963 e 1973 passaram de 42,9% a 52,5 %. Essa
compulsiva necessidade de apropriação individual do espaço urbano incrementou o número de proprietários de residências o que faz supor o fortalecimento das relações privadas de propriedade. O autor acrescenta que na Área Metropolitana predomina a atividade de moradia com 62,8% e os serviços representam 22,8%. (Tabela 4). A área urbanizada aumentou entre 1960 e 1971 de 30 a 40 km2. (JIMÉNEZ, 1980) e, atualmente, os arredores do Parque Metropolitano La Sabana são um exemplo do aumento das atividades de moradia vertical.
Esse aumento do número de proprietários exemplifica que a dinâmica das transações imobiliárias veio enfatizar o caráter dominante do proprietário capitalista como sendo o principal controlador do espaço social.
Tabela 4 - Usos urbanos do solo na Área Metropolitana e no Cantón Central San José, 1973
Fonte: INVU, OFICINA DE PLANEAMIENTO DEL ÁREA DE URBANISMO, 1976 apud JIMÉNEZ, 1980, p. 78.
Esse ponto pode ser explicado com o caso da família Rohrmoser que tinha uma ampla participação em atividades imobiliárias e sua trajetória vem desde a época em que possuíam fazendas cafeeiras que se expandiram para o oeste de San José e onde atualmente estão localizados diversos edifícios. O Mapa 14 apresenta os atuais
Usos Urbanos Área Metropolitana (ha) % Área Metropolitana Cantón Central (ha) % Cantón Central Áreas desenvolvidas 3.936,9 100,0 1.859,94 100,0 Moradia 2.471,4 62,8 1.015,12 54,6 Serviços particulares e comerciais 485,82 12,3 303,87 16,3 Serviços de governo 412,5 10,5 254,56 13,7 Indústria 337,33 8,6 140,97 7,6 Áreas verdes 229,85 5,8 145,42 7,8
empreendimentos nos arredores do Parque Metropolitano La Sabana e ilustra sua localização a respeito dos terrenos da família Rohrmoser. Essa família possuía quinze empresas entre as quais se destacam
Rohrmoser Montealegre, Rohrmoser Volio, Rohrmoser Terán, Vargas Rohrmoser, e se sobressaíam como os maiores proprietários de terras do Cantón Central com 25 % das propriedades. (JIMÉNEZ, 1980). Os
pequenos produtores de café se associavam a esse tipo de empresas para que:
[...] desarraiguen los cafetales y planifiquen la infraestructura de calles, aceras, cañerías, cloacas y electricidad. Otros finqueros venden sus terrenos a estas sociedades. Una de las más grandes de esas compañías, fundadas en 1963, está limpiando ahora cafetales, antiguos pastos y charrales, a un promedio de ochenta o cien manzanas al año, que viene a ser un área equivalente a una finca relativamente grande en la Meseta Central. (HALL, 1976, p. 173).