3. Experiência da alta administração – O sócio proprietário, também diretor e o gerente tem mais de vinte e cinco anos de experiência em administração imobiliária. Neste ramo, a experiência é fundamental para se tratar das mais diversas ocasiões que possa advir dos problemas da locação, bem como fazer avaliações de preço de aluguel e de manutenção dos imóveis, que são questões pertinentes no dia a dia do negócio.
4. Garantia total para os imóveis – A empresa garante para o prorietário, por tempo indeterminado, o pagamento dos alugueis, da luz, da água, do IPTU, do condomínio e do recibo de vistoria do imóvel.
Em seguida, identificou-se os principais pontos fracos conforme observação e entrevista informal:
1. Inexperiência do pessoal do atendimento – Como citado anteriormente, neste ramo de negócio a experiência é de suma importância para lidar com as mais diversas questões que possa aparecer sobre a locação ou do imóvel. Identificou-se que este setor da empresa está muito atrelada aos comandos da alta administração, não tendo uma autonomia ou empenho suficiente para lidar com certas questões.
2. Má distribuição do espaço interno – Mesas, cadeiras, computadores, arquivos e materiais de uso diário estão alocados de maneira onde os funcionários perdem tempo e ocupam espaços desnecessários, fazendo do pequeno espaço da loja um espaço de muita circulação e barulho, assim atrapalhando os próprios funcionários como os clientes.
3. Comunicação interna – Percebe-se que este problema afeta a empresa por ela ter suas atividades internas pouco formais. Cada funcionário, bem como o diretor e o gerente detém certas tarefas que nenhuma outra pessoa até o momento sabe efetuar. A maior parte das tarefas não tem uma rotina que é realizada por apenas uma pessoa, sendo dividida entre os funcionários, onde ai a comunicação se perde.
Quadro 3: Resumo dos pontos fortes e fracos de Adriano Imóveis
Pontos Fortes Pontos Fracos
• Agilidade dos processos;
• Exclusividade nos imóveis;
• Experiência da cúpula;
• Garantias.
• Inexperiência da base;
• Espaço interno;
• Comunicação interna.
4.1.2. Análise do ambiente externo
O ambiente externo está totalmente fora do controle da organização. Mas, apesar de não poder controlá-lo, a empresa deve conhecê-lo e monitorá-lo com freqüência, de forma a aproveitar as oportunidades e evitar as ameaças. Nesta parte é necessária muita visão e bom senso para identificar.
Foi encontrado como sendo principais possíveis oportunidades para a Adriano Imóveis, os seguintes aspectos:
1. Mau serviço dos concorrentes – Boa parte da carteira de clientes da empresa é formada por aqueles proprietários que tiveram más experiências com os serviços prestados por outras imobiliárias, e esse ponto foi detectado como sendo uma oportunidade da empresa obter mais clientes.
2. Novos investidores no mercado – Pessoas que decidem investir em imóveis para aluguel são uma ótima oportunidade de negócio para a imobiliária.
3. Inadimplência - Muitos proprietários de imóveis alugam diretamente seus bens para os locatários, sem nenhuma comprovação de negócio. Depois de sofrerem com a falta de pagamento e com a demora na desocupação do imóvel, geralmente essas pessoas procuram uma imobiliária por causa do aluguel garantido.
4. Êxodo das grandes capitais – Florianópolis e região tem atraído muitos moradores de outras cidades do país, e isto foi identificado como uma possível chance de negócio.
Em seguida, destaca-se as principais ameaças detectadas:
1. Grande investimento em mídia por parte das grandes empresas do ramo – Neste ramo, os anúncios nos grandes veículos de comunicação geram mais retorno sobre as locações, e a Adriano Imóveis não consegue acompanhar o ritmo de investimento em mídia, perdendo clientes.
2. Índice de mercado – O IGMP-FGV é o índice que a empresa utiliza para reajustar os alugueis, e com a queda constante deste índice a empresa pode deixar de faturar mais, e até perder se o locatário exigir a indexação do índice na justiça.
3. Novas tecnologias – A empresa não é voltada para utilização de novas tecnologias que auxiliem na maior eficiência das tarefas. Esta atitude pode prejudicar a empresa se todas do setor acompanhar a evolução
Quadro 4: Resumo das oportunidades e ameaças para Adriano Imóveis.
Oportunidades Ameaças
• Falha dos concorrentes;
• Novos Investidores;
• Experiência ruim de proprietários que alugam diretamente;
• Êxodo.
• Investimento alto em mídia dos concorrentes;
• Índices;
• Novas tecnologias.
4.1.3. Análise do ambiente da concorrência
Qualquer empresa que pretenda lançar uma nova forma de se trabalhar com seus clientes, deve fazer uma análise profunda da concorrência, de forma a avaliar as suas condicionantes e a sua atratividades, mesmo que muitos empreendedores tenham uma sensibilidade particular para a detecção de oportunidades de negócio.
Por outro lado, mesmo para empresas já estabelecidas no mercado, um estudo deste tipo é importante por duas ordens de razões:
• Para estabelecer uma estratégia coerente;
• Porque os mercados sofrem alterações profundas, como a entrada de novos concorrentes, e a empresa tem que estar preparada para reagir.
Nesta parte, traça-se um panorama do ambiente da concorrência no qual está inserido a Adriano Imóveis.
O mercado de imóveis é um mercado com muito espaço ainda a ser conquistado, uma vez que pode ser observado o fenômeno do êxodo das grandes capitais do Brasil e interior do estado de Santa Catarina se dirigindo para Florianópolis e região, bem como os atrativos que oferecem este ramo de negócio, que é o caso das mudanças de moradia e aquisição de imóveis para investimento ou residência, por exemplo,
Todas as empresas que compõe este ramo (atendendo locação) prestam serviços muito parecidos. Os investimentos em anúncios são de acordo com o tamanho dos imóveis disponíveis em pauta, os procedimentos – tanto para administrar como para alugar – são semelhantes e as taxas cobradas na prestação do serviço são tabeladas por um órgão competente, o CRECI-SC (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de Santa Catarina). Outros órgãos que participam deste ramo são o SECOVI (Sindicato da Habitação) e o SINDIMOVEIS (Sindicato dos Corretores de Imóveis), proporcionando uma melhor estrutura para atender as necessidades e regulamentar as atividades deste mercado.
A Adriano Imóveis tem seus trabalhos desenvolvidos tanto na administração de imóveis para aluguel como de vendas, sendo distribuída sua carteira em 95%
para locação. São poucas as empresas deste mercado que atendem às duas demandas, e as que se atém nesta investida são as de grande porte, com grande tradição no mercado imobiliário. Pode-se citar como exemplos as empresas concorrentes Brognolli Negócios Imobiliários, Popular Imóveis e Giacomelli Imóveis.
A única grande concorrente que atende apenas o mercado de locação é a Ibagy Imóveis, empresa a qual adveio o sócio proprietário da empresa Adriano Imóveis, e por isso a semelhança no que diz respeito à formação da carteira de clientes.
Neste ramo de negócio parece estar em constante aquecimento. Por outro lado, pouco se vê por partes das empresas concorrentes em conquistar mais clientes. Elas concorrem de forma sadia e muito pacata e os sindicatos trabalham de forma unida para o bem do mercado em comum.
Para uma melhor visualização da análise da concorrência, a seguir apresenta- se um quadro que compara os pontos fortes e fracos da Adriano Imóveis com os dos seus maiores concorrentes.
Quadro 5: Resumo da análise da concorrência de Adriano Imóveis.
Adriano A B C
Imobiliária\
Aspecto Analisado Pto.
Forte
Pto.
Fraco
Pto.
Forte
Pto.
Fraco
Pto.
Forte
Pto.
Fraco
Pto.
Forte
Pto.
Fraco
Agilidade X X X X
Exclusividade X X X X
Garantias X X X X
Espaço interno X X X X
Atendimento X X X X
Através do quadro anterior podemos analisar alguns pontos fortes da Adriano Imóveis em relação aos principais concorrentes. Podemos destacar as garantias oferecidas pela Adriano Imóveis como o principal ponto, pois em relação aos concorrentes, a empresa estudada oferece mais garantias. Outro principal ponto, é o espaço interno, que as outras imobiliárias levam vantagem neste aspecto.