Inicialmente, relacionando o Contrato de Locação de imóveis com a Lei 8.245/91, tem-se no caput do art. 8º a seguinte redação:
Art.8º. Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com prazo de noventa dias para desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel85.
De acordo com o citado artigo o novo adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato de locação, se o contrato for por tempo determinado e contiver cláusula de vigência no caso de alienação, devidamente registrado no Registro Imobiliário86.
Em relação ao imóvel locado alienado fiduciariamente, estabelece o parágrafo 7º do artigo 27 da Lei 9.514/97 que:
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
§ 7o Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica87.
85 Brasil. Lei 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a eles pertinentes. Disponível em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm>. Acesso em: 31 ago. 2009.
86 KOJRANSKI, Nelson. Repercussões da alienação fiduciária de imóvel na locação. Disponível em: <http://www.oab.org.br/oabeditora/users/revista/1235066846174218181901.pdf>. Acesso em: 07 de set. 2009.
87 Brasil. Lei 9.514 de 20 de novembro de 1977. Dispõe sobre o sistema de financiamento
imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. Disponível em:
<http://www.planalto.gov.br/CCIVIL/LEIS/L9514.htm>. Acesso em: 14. jun de 2009.
Extrai-se do referido parágrafo o fato de que se o fiduciante possui a posse direta do imóvel alienado fiduciariamente, poderá usá-lo da forma que desejar, inclusive locando este imóvel.
Neste sentido, a doutrina descreve:
Ocorrendo a consolidação da propriedade no credor fiduciário e estando o imóvel alugado, permite o parágrafo 7º do artigo 27, que seja feita a denúncia da locação, com o prazo de 30 dias para o locatário desocupar o imóvel. A denúncia deve ser realizada no prazo de 90 dias contado da consolidação da propriedade e pode ser feita por carta com aviso de recebimento, ou pelo Cartório de Títulos e Documentos, ou ainda, por via judicial. Não sendo desocupado voluntariamente o imóvel locado no prazo de trinta dias, poderá o credor fiduciário, na condição de novo proprietário, ajuizar ação de reintegração de posse, eis que caracterizado o esbulho possessório, já que ele não tem qualquer relação jurídica com o locatário, sendo cabível a outorga de liminar em favor do fiduciário. Destaque-se ainda que, caso o credor fiduciário tenha aquiescido por escrito com a locação, ele não terá o direito de denunciar a locação, só podendo fazê-lo após o vencimento do prazo contratual, nas hipóteses previstas na Lei de Locações. Em tal caso, deverá o fiduciário, na condição de sucessor do fiduciante-locador, ajuizar ação de despejo, a teor do artigo 5º, da Lei nº 8.245/9188.
Também, não há qualquer impedimento na legislação em relação a alienar fiduciariamente imóveis que estão locados, conforme citação que segue:
Anote-se que, embora estando alugado o imóvel, não há qualquer impedimento para que seu proprietário e locador o aliene fiduciariamente, mesmo que no contrato de locação haja previsão do direito de preferência em prol do locatário, nos termos do artigo 27 da Lei nº 8.745/91. O locatário não poderá, invocando seu direito de preferência, insurgir-se contra a alienação fiduciária do imóvel, pois, não se trata de venda do imóvel em garantia, mas,
88 CALÇAS, Manoel de Queiroz Pereira. Aspectos gerais e questões polemicas da alienação fiduciária de imóveis. São Paulo, 2007. Disponível em:
<http://www.secovi.com.br/noticias/arq_not/Palestra%20de%20Manoel%20Calcas_100407.pdf>.
Acesso em: 09 set. 2009.
transferência ao credor fiduciário da propriedade resolúvel com escopo de garantia. Há uma transferência limitada e temporária da propriedade, que não se confunde com a transmissão da propriedade que ocorre com a venda, inclusive porque não há preço. Por isso, quando o fiduciante transmite a propriedade limitada e com fito de garantia ao credor fiduciário, não o está vendendo a este. Diante disso, não se aplica à hipótese o artigo 27 da Lei de Locações, sendo impertinente a invocação do direito de preferência do locatário89.
Em relação ao direito de preferência do locatário cabe acrescentar que este não pode ser invocado quando do registro da propriedade no Cartório de Imóvel, mas, em caso de leilão público deste imóvel, nos termos do art. 27, §1º da Lei 9.614/97, o locatário poderá comparecer, ofertar lanço, tendo direito a preferência em caso de valores iguais.
Outro ponto da Lei do Inquilinato que merece destaque, é a redação do § 1º do artigo 38, que faz referência a caução: “A caução em bens móveis deverá ser registrada em Cartório de Títulos e Documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula”90.
Neste sentido, é importante ressaltar:
No contrato de locação, o locador pode exigir do locatário as modalidades de garantia previstas nos arts. 37 e 38 da Lei 8.245/91: a) caução, que pode ser de bens móveis ou imóveis, devendo a primeira ingressar no Registro de Títulos e Documentos, e a segunda no Registro de Imóveis; b) fiança; c) seguro. O que nos interessa é apenas a caução de imóveis e que, de conformidade com o citado art. 38, §1º, deve ser ´averbada´ na matrícula. Ela não se confunde com a hipoteca, cuidando-se de modalidade de garantia criada pela lei e que, de acordo com o art.
40, inc. III, da Lei do Inquilinato, não impede a alienação e faz cessar a garantia dada. Apenas dá publicidade de eventual
89 CALÇAS, Manoel de Queiroz Pereira. Aspectos gerais e questões polemicas da alienação fiduciária de imóveis.
90 Brasil. Lei 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a eles pertinentes. Disponível em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm>. Acesso em: 31 ago. 2009.
interessado de que aquele bem foi dado em garantia no contrato de locação, arcando eventualmente com as conseqüências dela91. O destaque a este artigo serve somente pra demonstrar a possibilidade de caução em Contratos de Locação, sendo esta, nestes casos, mais comum do que Alienação Fiduciária, mas que é apenas citada, por não ser tema da presente monografia.
Em suma, a regulamentação do Contrato de Locação pela Lei 9.514/97 trouxe algumas peculiaridades que bateram de frente com a Lei de Locações, causando decisões divergentes nos Tribunais Pátrios, abrindo margem para novas e interessantes questões acerca do tema92.