2.6 Classificação dos sistemas de registro imobiliário
2.6.3 Sistemas de Título e Modo
2.6.3.1 Sistema de Título e Modo Simples
2.6.3.1.1 Espanha
O sistema registral imobiliário adotado pela Espanha merece atenção especial, porquanto, não obstante adote a inscrição com efeito declarativo e não obrigatório, nem por
isso deixa de consagrar os princípios da legitimação do titular registral e da fé pública registral em benefício do terceiro adquirente.
Em 1861 surgiu na Espanha a primeira Lei Hipotecária e o seu respectivo Regulamento, os quais, mesmo sem atribuir ao registro uma função constitutiva, instauraram um forte sistema geral de publicidade imobiliária, sujeitando, em regra, a registro todos os atos/fatos jurídicos aquisitivos, modificativos ou extintivos da generalidade dos direitos reais, quer tivessem ocorrido antes ou depois da entrada da lei, e que tivesse a posse devidamente comprovada.
Foi notável o avanço do sistema de publicidade imobiliária que, desde 1861, possibilitava que autores das ações reais imobiliárias obtivessem anotação preventiva das mesmas, com base em uma decisão judicial cautelar, surgindo como meio de garantia da efetividade ou do cumprimento da decisão judicial que viesse a julgar procedente a ação real.
Não obstante a anotação provisória não inibisse o réu de alienar ou onerar o direito sobre o imóvel, tornava tal alienação ou oneração ineficazes perante o autor da ação caso finalmente fosse julgada a ação procedente (JARDIM, 2015, pp. 287-288).
A Lei Hipotecária de 1861 foi altamente inovadora: diante da possibilidade de eleger um sistema de registro no modelo francês, no qual aquele que constasse como titular registral estava a salvo de qualquer alteração da sua titularidade sem o seu consentimento, e a concepção de inspiração germânica de um sistema que publicava – e garantia que aquele que alienava ou onerava estava apto a fazê-lo – protegendo o terceiro adquirente que inscrevia seu título confiando no sistema, escolheu ambas, “muito provavelmente por ter prescindido do registro enquanto modo de aquisição de direitos e o ter reconduzido a um registro declarativo”
(JARDIM, 2015, p. 289).
O sistema de registro imobiliário espanhol foi construído sob a égide do princípio segundo o qual o não inscrito não prejudica o terceiro que não teve oportunidade de conhecê- lo, que, num primeiro momento, poderia ser semelhante à regra que vigorava em França e Bélgica, não fosse o detalhe de que, nesses ordenamentos jurídicos, a proteção concedida aos terceiros limita-se ao conflito entre vários adquirentes de um mesmo titular, sancionando a negligência daquele que não inscreveu seu direito.
Segundo Mônica Jardim, a Lei Hipotecária foi muito mais longe, uma vez que pretendeu proteger a aquisição do terceiro, mesmo que o título aquisitivo do alienante fosse desprovido de eficácia ou fosse inválido. Nos artigos 36 a 38, foram previstas hipóteses de revogação, de resolução e de rescisão da transmissões anteriores, quer fundadas em convenção entre as partes, quer fundadas em previsão legal, que não prejudicariam os
terceiros adquirentes que confiaram nas informações lá contidas se tais ações não tivessem sido noticiadas no registro do imóvel, a exemplo da revogação das doações nas hipóteses previstas por lei, como por exemplo a ingratidão ou por superveniência de filhos56; da rescisão por falta de pagamento de todo ou parte do preço; da rescisão por lesão ‘enorme ou enormíssima’; da restituição in integrum, etc. (2015, pp. 287-291).
Contudo, importante salientar que a tutela concedida ao adquirente e titular registral perante as causas de revogação das doações, resolução ou descumprimento da transmissão anterior, não reveladas pelo Registro, não era propriamente o princípio da fé pública registral, mas apenas uma consequência do princípio segundo o qual o não inscrito não prejudica terceiros. Isso porque a tutela concedida ao terceiro adquirente não estava dependente do fato de este ter adquirido de um titular registral, requisito básico para que se opere a fé pública registral, uma vez que um terceiro só é protegido pelo princípio em questão porque a informação fornecida pelo Registro é havida, para si, como exata e completa, sem admissão de prova em contrário. Assim, até 1944 não vigeu, na Espanha, o princípio da fé pública registal tal como era concebido pelas legislações germânicas, só vindo a ser expressamente admitido com a Lei da Reforma Hipotecária, em 1944 (JARDIM, 2015, p. 300).57
Na atualidade, quanto à função desempenhada pela publicidade registral no sistema espanhol, diz-se que é um sistema de título e modo simples, no qual o modo é a tradição, salvo a hipoteca, em relação à qual o o modo é pelo registro, e a doutrina o classifica como constitutivo (GARCíA, 1988, p. 572).
Mônica Jardim explicita que no direito espanhol, ao contrário do que ocorre no sistema alemão, austríaco e suíço, não se faz a diferenciação entre negócio obrigacional e negócio de disposição, de forma que a modificação jurídico real baseia-se no título causal que é, simultaneamente, obrigacional e dispositivo, muito embora não seja suficiente para
56 A título de curiosidade, interessante mencionar a observação de Mônica Jardim neste ponto. A lei hipotecária acautelou a posição dos terceiros adquirentes perante a revogação da doação, quer por ingratidão, quer por superveniência de filhos, sempre que a respectiva causa não fosse publicizada pelo Registro. Mas para atender os interesses do doador, foi expresso na exposição de motivos da Lei que o doador que pretendesse assegurar- se da eficácia da eventual revogação em face de terceiros, poderia declarar no contrato de doação que esta era susceptível de ser revogada por ingratidão ou por superveniência de filhos, tal como se a lei não previse tais causas e, nesse caso, o registro da doação publicizaria as respectivas causas de revogação e estas seriam oponíveis aos terceiros subadquirentes do donatário. Quando tais causas não constassem do contrato de doação, só poderiam ser publicizadas pelo registro se, após a propositura da correspondente ação, fosse admitida a anotação preventiva da demanda, agora expressamente prevista no Código Civil espanhol, já que a Lei Hipotecária apenas a previa em caso de ações reais em curso (JARDIM, 2015, p. 291).
57 A Lei Hipotecária manteve-se em vigor até dezembro de 1944, quando foi aprovada a Lei de Reforma Hipotecária, de 8 de Fevereiro de 1946, alterada pela Ley de Enjuiciamiento Civil, de 07 janeiro de 2000 e da Lei 41/2007, de 7 de dezembro. Desde 1944, no entanto, já se consolidou no sistema registral espanhol o princípio da legitimação e o da fé pública registral.
produzir o efeito real e tenha de ser complementado pelo modo de adquirir; o título surge como causa da atribuição patrimonial e a tradição como o elemento que realiza, consuma ou executa, efetivamente, a referida atribuição, tudo conforme os artigos 606, 609 e 1462 do Código Civil espanhol. Observe-se, no entanto, que o art. 1492 do Código Civil estipula que a outorga da escritura equivale à entrega da coisa objeto do negócio jurídico, desde que da mesma não resulte ou se possa deduzir claramente o contrário. Assim, admite-se a tradição meramente instrumental (2015, pp. 300-302).
Desta feita, resta claro que o sistema espanhol adota o princípio da causalidade, sendo a causa essencial para a eficácia da mutação jurídico real. Assim, se o contrato for anulável em virtude de dolo, também o será a transmissão, razão pela qual o art. 33 da Lei Hipotecária determina que la inscripcion non convalida los actos o contratos que sean nulos.
Consequentemente, ensina Mônica Jardim que
“a traditio e a inscrição têm campos de aplicação distintos: a primeira destina-se a concluir o processo aquisitivo, traduz-se no modo de adquirir o domínio e é o acto de execução do prévio acordo de vontade das partes; a segunda, por seu turno, visa consolidar a mutação jurídico-real, já anteriormente ocorrida à margem do Registro, dar-lhe publicidade – assumindo, assim, uma função declarativa – e constitui, ainda, um meio de prova e defesa do direito” (2015, p. 303).
Contudo, não obstante o efeito, em regra, declarativo da inscrição, no sistema espanhol, na hipótese de dupla alienação do mesmo imóvel, pelo mesmo autor ou causante, a diversas pessoas, o conflito resolver-se-á a favor daquele que tenha obtido o registro em primeiro lugar e não a favor do primeiro que celebrou o negócio jurídico, nem a favor daquele a quem primeiro foi feita a entrega (real ou instrumental) da coisa.
Assim, em caso de venda de um bem sujeito a registro, pode ocorrer uma das seguintes situações: a) Se não ocorrer a tradição da coisa, nem for feita a respectiva inscrição, não houve transferência da propriedade; b) Se for feita a inscrição, presume-se que o titular inscrito é o efetivo possuidor, por força do art. 38 da Ley Hipotecaria58, considerando-se a propriedade transferida, seja inter partes, seja em face de terceiros; e c) Se ocorrer a tradição, mas não a inscrição, o direito de propriedade é adquirido mas não vê a sua oponibilidade consolidada em face de direitos incompatíveis que acedam ao Registro com prioridade (JARDIM, 2015, pp. 303-304).
58 O art. 38 da Lei Hipotecária consagra o princípio da legitimação registral, que estatui as presunções iuris tantum de que todo o direito real inscrito existe, tal qual como consta do respectivo assento, a exemplo de extensão, limites, condições, etc., e de que pertence ao titular registral, bem como que o seu titular desfruta ou exerce o ius possiendi inerente ao mesmo.
Quanto ao princípio da fé pública registral no sistema espanhol, significa que a aquisição do terceiro é insuscetível de ser atacada com base em causas que não constem do próprio Registro, desde que, dentre outras condições, tenha adquirido o bem de boa-fé – que é presumida –, não sendo exigida qualquer investigação em torno da situação jurídica extra- registral para que seja configurada; tenha adquirido mediante negócio jurídico oneroso, sendo que os adquirentes a título gratuito não gozarão de maior proteção registral; e tenha adquirido daquele que se beneficiava da inscrição registral em vigor, sendo este o momento em que se verifica a boa-fé do terceiro, não sendo necessário que esta perdure até o momento da tradição ou da inscrição registral.