Sistemas de Título e Modo Complexo

Quanto ao princípio da fé pública registral no sistema espanhol, significa que a aquisição do terceiro é insuscetível de ser atacada com base em causas que não constem do próprio Registro, desde que, dentre outras condições, tenha adquirido o bem de boa-fé – que é presumida –, não sendo exigida qualquer investigação em torno da situação jurídica extra- registral para que seja configurada; tenha adquirido mediante negócio jurídico oneroso, sendo que os adquirentes a título gratuito não gozarão de maior proteção registral; e tenha adquirido daquele que se beneficiava da inscrição registral em vigor, sendo este o momento em que se verifica a boa-fé do terceiro, não sendo necessário que esta perdure até o momento da tradição ou da inscrição registral.

tenha efeitos em regra constitutivos, pois dele depende a existência do direito real, na ausência de um negócio obrigacional e de um negócio real válido não tem a virtude de, por si só, criar o direito (2015, p. 205).

Na Áustria, o registro gera presunção iuris tantum da existência e da titularidade do direito real, presunção que, a exemplo do sistema alemão, encontra seu fundamento no princípio da legalidade, do trato sucessivo ou continuidade e do consentimento, traduzindo, portanto, o princípio da legitimação.

O sistema austríaco adota, ainda, em relação ao terceiro que adquire de boa fé, de quem, de acordo com o registro, aparecia como titular, o princípio da fé pública, protegendo intensamente esse terceiro, até mesmo quando confrontado com titular de direitos adquirido à margem do registro, como por exemplo mediante usucapião, sempre que esse titular não tenha solicitado temporaneamente a anotação da ação judicial que busca o reconhecimento do usucapião (JARDIM, 2015, p. 206).

Quanto ao princípio da fé pública registral, o sistema austríaco diverge em alguns pontos do sistema alemão. Neste, o terceiro é protegido apenas quando tenha adquirido, com boa-fé subjetiva, o bem mediante negócio jurídico. No sistema austríaco, o terceiro que, com boa-fé objetiva, adquire o bem do titular registral, por negócio jurídico ou não, a título oneroso ou gratuito, estará protegido, ainda que o título aquisitivo deste – do titular registral alienante – padeça de vícios.

No sistema alemão, o terceiro adquirente é protegido imediatamente, porque confiou na existência do direito real inscrito no registro, quer tenha adquirido a título oneroso ou gratuito.⁵⁹ Já no sistema austríaco, o terceiro adquirente de boa-fé não é protegido imediatamente. É que a aquisição a non domino do terceiro só se torna firme depois de prescrita a ação concedida ao verdadeiro proprietário para cancelar a inscrição tabular, cujo prazo vai depender de o interessado ter sido ou nao notificado da inscrição.⁶⁰

59 O §892 do BGB tutela o terceiro de boa fé mas o prejudicado tem sempre o direito de ser ressarcido dos danos sofridos, com base no instituto do enriquecimento sem causa (§816 do BGB). E pode exercer seu direito diretamente contra o novo adquirente de boa-fé quando a aquisição deste tenha sido lucrativa, ou seja, quando tenha adquirido a título gratuito. Veja-se, no entanto, que a pretensão do prejudicado não equivale à retificação do registro, pois nada há o que retificar. O novo adquirente é, sem dúvida, do ponto de vista jurídico-real, o verdadeiro proprietário. O prejudicado exerce uma pretensão, com fundamento obrigacional, e para que lhe seja devolvida a propriedade

60 Segundo Mônica Jardim, o processo de registro na Áustria “inicia-se com a apresentaçao do pedido, formulado pelas partes do acto ou por uma autoridade competente (contendo os elementos indicados nos §§ 84 e 85 da GBG) ao juiz tatular, acompanhado do título original ou de cópia autêntica (§§87 e 88da GBG). O juiz tabular decide mediante decreto, com base no estado tabular existente no momento da apresentação do pedido, e acolhe ou recusa a pretensão, sem que sejam ouvidas as partes (§95 GBG) tendo em conta, pelo menos, as condições previstas no §94 da GBG (inexistência de obstáculos à dita instrição; inexistência de alguma dúvida justificada sobre a capacidade de disposição; justificação do pedido perante o conteúdo dos documentos

Quanto à proteção do terceiro em face da usucapião, no sistema alemão, o terceiro adquirente não corre o risco de ver seu direito, obtido em consequência do funcionamento da fé pública registral, extinguir-se em virtude de outrem exercer a posse sobre a coisa, uma vez que no sistema germânico não se admite a prescrição aquisitiva contratabular. Já no sistema austríaco, o terceiro adquirente de boa-fé estará protegido em face do usucapiente, ainda que o direito deste já tenha sido adquirido pela completude do tempo de posse necessário, mas desde que não tenha a sentença transitada em julgado que reconheça a ação originária sido inscrita no livro fundiário ou, ainda, que não tenha sido dada publicidade à ação tendente ao reconhecimento do direito adquirido à usucapião (§1500 do ABGB e §71 da GBG).

Assim, na Áustria, o ordenamento prefere tutelar quem adquire do proprietário inscrito, sob a fé do registro imobiliário, ao invés de tutelar quem já adquiriu o bem a título originário pela posse ad usucapionem, mas não atuou para dar publicidade ao mesmo.

Todavia, não terá a proteção da fé pública registral aquele que teve conhecimento – ou deveria ter tido – dos indícios reveladores da posse continuada que deu origem à aquisição originária. Ou seja, não é protegido aquele que afirma ter confiado nas informações constantes do registro, sempre que este seja, manifestamente, negado pela situação material extratabular existente. Segundo Mônica Jardim,

“[...] a falta de um assento registral que publicite, provisória ou definitivamente, a aquisição originária – ou seja, a ausência da anotação da ação tendente ao reconhecimento judicial do direito usucapido ou a ausência da entabulação do próprio direito após o reconhecimento judicial – gera a sua inoponibilidade em face de terceiro que tenha adquirido de boa-fé direito com base no livro fundiário, mas não em face de quem sabia que estava a adquirir a non domino ou estava em condições de o saber, através da indagação imposta pela prudência normal, que já havia ocorrido a usucapião. A tutela da fé pública do sistema tabular só deve proteger quem adquire conhecendo apenas a situação revelada pelo livro fundiário, acreditando que esta corresponde à situação real e quando não lhe seja exigível, de acordo com as regras da prudência, que conhecesse a discrepância existente entre a situação registral e a extra-registral; a fé pública não deve estender-se a quem inscreveu a sua “aquisição” tendo conhecimento ou desconhecimento culposamente da situação diversa tabular.” (2015, pp. 214-215).

juntos; etc.) Com base no decreto que acolhe a pretensão, procede-se à realização do assento no livro fundiário. Caso o pedido seja no todo ou em parte recusado, o juiz tabular no respectivo decreto (que deve ser anotado de acodo com o §§ 99 e ss.) deve indicar todos os motivos que obstaram ao acolhimento do pedido, com vista a facilitar um futuro recurso. O decreto do juiz tabular, de acordo com os §§ 118 e 119 da GBG, deve ser notificado, com vista a possibilitar um eventual recurso: ao requerente ou àquele a favor de quem se efectua a inscrição, se o pedido não foi apresentado por si ou por seu representante; ao titular do direito tabular transferido, modificado ou extinto; àquele contra quem se realiza uma anotaçãoo; no caso de cancelamento total ou parcial de uma inscrição, também a todos a favor de quem tenham sido inscritos, sobre o direito cancelado, ulteriores registros de entabulação ou prenotação; no caso de entabulação ou prenotação; no caso de entabulação ou prenotação, através das quais sejam transferidos direitos já inscritos a favor de terceiras pessoas, também ao proprietário do imóvel. A omissão ou a irregularidade da notificação não afecta, todavia, a validade da inscrição tabular (§121 da GBG).” (2015, p. 205).

Por fim, quanto ao sistema de registro imobiliário austríaco, importante mencionar algumas considerações acerca da ação de retificação do registro. O §61, I, da GBG, garante àquele que for lesado no seu direito por uma inscrição, ou pelo cancelamento do registro, o poder de impugná-la contenciosamente. Note-se, no entanto, que a invalidade do assento registral pode derivar de um vício na qualificação positiva que deu origem ao registro, e nesse caso, só resta a possibilidade de recurso para impugnar a decisão em questão (§§122 e ss. da GBG); ou pode derivar de um vício no título, com base no qual a inscrição, ou o cancelamento do registro, foi concedido e, nesse caso, a única solução é a ação de cancelamento ou de retificação (§§ 61 e ss. da GBG).

Embora o direito só se transfira sob a condição de o ato de disposição do titular inscrito e a subsequente inscrição em nome do adquirente se fundarem em um negócio obrigacional válido e eficaz, a relevância do negócio jurídico originário termina nesse ponto.

A transmissão fundada sobre uma “causa válida” torna-se inatacável por eventuais questões resolutivas que posteriormente venham a ocorrer. Assim, por exemplo, se a venda é resolvida por inadimplemento do comprador ou se a doação é revogada por ingratidão do donatário, estas vicissitudes não incidem diretamente sobre a alienação e o correspondente assento registral permanece plenamente válido e eficaz. A resolução ou revogação atribuem ao alienante um simples direito de crédito em face do adquirente, tendo a transferência do direito real sido perfectibilizada (JARDIM, 2015, pp. 209-210).

Acresça-se, ainda, que, conforme já mencionado, a proteção do terceiro adquirente de boa fé no sistema austríaco não se dá, ao contrário do que ocorre na Alemanha, de imediato. Contra o terceiro adquirente de boa-fé, que adquiriu o bem imóvel confiando na validade da inscrição feita a favor do alienante e obteve a inscrição do seu título antes de qualquer publicização acerca de eventual vício no negócio jurídico, a ação de cancelamento de registro está sujeita a um prazo decadencial de sessenta dias⁶¹ (§123 GBG), desde que o interessado tenha sido notificado.⁶²

Dentro do prazo de 60 dias, deve ser intentada a ação de cancelamento, bem como solicitada sua anotação na matrícula do imóvel. Julgada procedente a ação, o cancelamento da inscrição conduzirá à invalidação de todos os direitos adquiridos por terceiros após a anotação. Caso o interessado não reaja nos termos e no prazo previsto em lei, os direitos adquiridos por terceiros de boa-fé antes da anotação da ação não serão prejudicados (§63, II,

61 Esse prazo para se reclamar do decreto judicial que concedeu a inscrição do direito justifica-se na medida em que a essa somente é atribuída fé pública após o trânsito em julgado do decreto tabular (verificar nota de rodapé número 64 sobre o sentido de decreto).

62 Verificar nota de rodapé número 64.

GBG).

Caso não tenha havido notificação válida do interessado acerca da inscrição⁶³, haverá um prazo prescricional de três anos para o ajuizamento da ação de cancelamento do registro.

Eventual sentença que julgue procedente a ação apenas produz efeitos retroativos em face de terceiros de boa-fé que tenham adquirido o bem imóvel confiando na validade da inscrição feita a favor do transmitente anterior e obtido a inscrição de seu direito antes da anotação da ação judicial. A contrariu sensu, se a ação tiver sido proposta depois de três anos da data da inscrição do direito do próprio terceiro (§64 da GBG), esta será inatacável e fará prova plena do direito real em questão.

Assim, embora o sistema registral austríaco adote o princípio da fé pública registral, protegendo o terceiro adquirente de boa-fé que tenham adquirido o direito antes de qualquer anotação na matrícula do imóvel, tal só ocorre depois de decorrido o prazo legalmente previsto para o verdadeiro titular do direito reagir, que pode ser decadencial de 60 dias caso tenha sido notificado da inscrição ou, caso não o tenha, ser prescricional de três anos a partir do registro (JARDIM, 2015, p. 214).

63 Vide nota de rodapé número 64.

3 A TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA NO BRASIL