Processo
12868/19.2T8LSB.L1.S1
Data do documento 7 de setembro de 2021
Relator Fátima Gomes SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA | CÍVEL
Acórdão
DESCRITORES
Contrato-promessa de compra e venda > Imovel > Interpretação da declaração
negocial > Matéria de direito > Condição resolutiva > Empréstimo bancário > Sinal
SUMÁRIO
I . Deve ser interpretada como consagrando uma condição resolutiva o n.º 3 da cláusula 5º de contrato- promessa de compra e venda onde se diz:
“1. A Escritura Pública de Compra e Venda (ou documento particular autenticado) objecto do presente contrato está condicionada a financiamento bancário para a aquisição do imóvel referido na cláusula primeira, cuja resposta deverá ocorrer no prazo máximo de 30 (trinta) dias a contar da data de assinatura do presente contrato.2. Caso o financiamento bancário venha a ser aprovado, a Escritura Pública (ou documento particular autenticado) será outorgada, no prazo máximo de 30 (trinta) dias, devendo a Promitente Compradora notificar a Promitente Vendedora, via e-mail, através da Mediadora Imobiliária, expedido com a antecedência mínima de 10 (dez) dias, da hora e local, para a realização da Escritura Pública (ou documento particular autenticado).3. Caso o financiamento não seja concedido, tal implicará a resolução do presente contrato promessa, devendo a Promitente Compradora comunicar tal circunstância à Promitente Vendedora, no prazo máximo de 30 (trinta) dias a contar da data da assinatura do presente contrato. 4. Nesse caso, deverá a Promitente Vendedora devolver as quantias entregues à Promitente Compradora, sem direito a qualquer tipo de indemnização por parte da mesma.”
I I . A não aprovação do empréstimo no prazo de 30 dias fez operar a condição resolutiva do negócio, extinguindo os respectivos efeitos, sem penalização para o promitente-comprador.
III. Tendo operado a condição resolutiva não pode o promitente-vendedor, em momento posterior, invocar a mora do promitente-comprador e fixar prazo para cumprimento do contrato definitivo com a cominação de ficar desonerado das suas obrigações contratuais.
TEXTO INTEGRAL
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
I - RELATÓRIO
1. DIOGO E RITA, LDA. intentou a presente acção declarativa de condenação, contra a GENESTATE 3, LDA., pedindo a sua condenação a pagar-lhe a quantia de 37 100,00 €, correspondente ao dobro do sinal que pagou, no âmbito de um contrato-promessa de compra e venda celebrado com a Ré em 21.4.2018 e por esta incumprido.
2. A Ré contestou, pronunciando-se pela improcedência da acção e pedindo, em reconvenção, que seja declarado que o contrato-promessa em causa foi definitivamente incumprido pela Autora e que assiste à Ré o direito de fazer seu o sinal que lhe foi entregue e que se condene de Autora a pagar-lhe os prejuízos de 34 000,00 € a título de indemnização pelos prejuízos que a Autora lhe causou com o referido incumprimento.
3. A Autora replicou, propugnando pela improcedência da reconvenção e pedindo a condenação da Ré como litigante de má-fé no pagamento de uma indemnização, por alterar a verdade dos factos.
4. Com dispensa da audiência prévia, foi proferido despacho saneador, admitida a reconvenção, identificado o objecto do litígio e enunciados os temas da prova.
5. Procedeu-se à realização da audiência final, com observância do formalismo legal, após o que foi proferida sentença, com o seguinte dispositivo:
«Em face de todo o exposto, decido:
a) julgar a acção totalmente improcedente, por não provada, e, em consequência, absolvo a R. do pedido contra si formulado;
b) julgar a reconvenção parcialmente procedente, por parcialmente provada, e, em consequência, declaro o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre A. e R. em 21.04.2018 definitivamente incumprido por culpa da A., reconhecendo à R. o direito de fazer sua a quantia de 18 500,00 € (dezoito mil
e quinhentos euros) que a A. lhe entregou a a título de sinal e princípio de pagamento, e absolvendo a A.
do mais contra si peticionado pela R.;
c) julgar não verificada a litigância de má fé por parte da R., absolvendo-a do pedido de condenação no pagamento de uma indemnização.
Custas pela A. e R. na proporção do respectivo decaimento. Registe e notifique.»
6. Não se conformando com o assim decidido, a Autora interpôs recurso de apelação, conhecido pelo TRL.
7. No acórdão recorrido, que julgou improcedente in totum a impugnação da decisão sobre a matéria de facto, decidiu-se:
“Nestes termos, decide-se julgar o recurso de apelação parcialmente procedente e, em consequência
a) Revoga-se a sentença recorrida;
b) Substitui-se por outra que julga a ação parcialmente procedente, condena a Ré a devolver à Autora o sinal no valor de 18 500,00 € (dezoito mil e quinhentos euros), absolve a Ré do demais peticionado e absolve a Autora do pedido reconvencional;
c) Condena-se a Recorrente e a Recorrida no pagamento das custas da ação e do recurso, na proporção do respetivo decaimento, e a Recorrida no pagamento das custas da reconvenção.”
8. Não se conformando com o assim decidido, a GENESTATE 3, LDA interpôs recurso de revista, admitido pelo TRL, no qual formula as seguintes conclusões (transcrição):
1. O douto Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa violou o disposto nos arts.405º, 236º e 238º todos do Código Civil.
2. O Tribunal da Relação de Lisboa decidiu fazer uma interpretação literal do contrato promessa de compra e venda celebrado entre A. e R. fazendo tábua rasa aquilo que foi efectivamente a vontade das partes ao celebrar o negócio jurídico e que consta da matéria de facto dada como provada, a qual prevalece sobre o elemento literal expresso no contrato.
3. Assim, decidiu o Tribunal “a quo” considerar atento o elemento literal do contrato promessa de compra e venda celebrado - cláusula quinta – estarmos perante uma condição resolutiva que operou automaticamente face à não verificação do facto futuro e incerto (concessão de financiamento bancário no prazo de 30 dias após a celebração do mesmo), e consequentemente determina a resolução do contrato
promessa com a consequência de devolução por parte da R. dos montantes recebidos a titulo de sinal e principio de pagamento.
4. Ao contrário, face à matéria de facto dada como provada, entendemos estar perante, não uma condição resolutiva, mas sim, uma cláusula resolutiva.
5. E, se verdade é que, pelo Supremo Tribunal de Justiça que os seus poderes de cognição no domínio da interpretação dos negócios jurídicos está circunscrito à determinação do sentido normativo da declaração negocial, com recurso aos critérios fixados nos artigos 236º nº2 e 238 nº1 do Código Civil, por tal envolver conhecimento de matéria de direito, estando-lhe vedado o apuramento da vontade psicologicamente determinável das partes por esta constituir matéria de facto da exclusiva competência das instâncias.
6. Também é verdade que essa vontade psicologicamente determinável foi concretamente determinada pela primeira instância, e dela decorre claramente estarmos perante uma clausula resolutiva e não uma condição resolutiva, como considerado pelo Tribunal da Relação.
7. E, uma vez que estamos perante um negócio formal, uma vez que foi adoptada a forma escrita (art.221º do Código Civil), deve observar-se na sua interpretação a regra especial inserta no art.238º nº1 do Código Civil, Segundo a qual “a declaração não podevalercomumsentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso, excepto quando esse sentido corresponder à vontade real das partes e as razões determinante da forma do negócio não se opuserem a essa validade (art.238º nº2 do mesmo diploma),
8. Ora, no âmbito da matéria de facto dada como provada (a qual não foi objecto de alteração por parte do Tribunal da Relação) temos como alicerce para a interpretação do negócio jurídico celebrado, dois pontos essenciais:
a) Não obstante o expresso na cláusula quinta do contrato promessa de compra e venda celebrado: «1. A Escritura Pública de Compra e Venda (ou documento particular autenticado) objecto do presente contrato está condicionada a financiamento bancário para a aquisição do imóvel referido na cláusula primeira, cuja resposta deverá ocorrer no prazo máximo de 30 (trinta) dias a contar da data de assinatura do presente contrato. 2. Caso o financiamento bancário venha a ser aprovado, a Escritura Pública (ou documento particular autenticado) será outorgada, no prazo máximo de 30 (trinta) dias, devendo a Promitente Compradora notificar a Promitente Vendedora, via e-mail, através da Mediadora Imobiliária, expedido com a antecedência mínima de 10 (dez) dias, da hora e local, para a realização da Escritura Pública (ou documento particular autenticado). 3. Caso o financiamento não seja concedido, tal implicará a resolução do presente contrato-promessa, devendo a Promitente Compradora comunicar tal circunstância à Promitente Vendedora, no prazo máximo de 30 (trinta) dias a contar da data da assinatura do presente contrato. 4. Nesse caso, deverá a Promitente Vendedora devolver as quantias entregues à Promitente
Compradora, sem direito a qualquer tipo de indemnização por parte da mesma», a A. e Promitente Compradora não pretendeu findos os 30 dias ali previstos, sem que lhe tenha sido aprovado financiamento para aquisição do imóvel que fosse considerado o contrato promessa celebrado automaticamente resolvido (entendimento literal do contrato do Tribunal da Relação), com clara contradição dos factos dados como provados pontos 8, 11, 15 e 17, antes pretendendo e defendendo a validade e manutenção do contrato promessa até que lhe fosse concedido o mencionado financiamento, o que veio a ocorrer apenas em Agosto do ano de 2018
b) Por outro lado, a Ré, Promitente Vendedora necessitava de realizar o negócio jurídico no prazo de 60 dias – factos dados como provados pontos 20, 33, 44, 46, 48, 49, 50 e 52 em conjugação com o elemento literal do contrato – cláusula 5ª nº 2
9. Pelo que, dúvidas não podem restar de que: - por um lado não pretendeu a A. e Promitente Compradora que findos os 30 dias previstos no contrato (os quais terminaram no dia 21 de Maio de 2018) sem que tivesse aprovação do financiamento bancário operasse de imediato a resolução do contrato promessa celebrado, já que, após o decurso daquele prazo, conforme comprovado tentou em Agosto do mesmo ano (altura em que lhe foi aprovado o financiamento bancário) que fosse celebrada a escritura pública de compra e venda.
10. – por outro lado a Ré promitente vendedora não pretendia que a conclusão do negócio prometido ultrapassasse os 60 dias contados da data da assinatura do contrato (prazo que terminava a 21 de Junho de 2018), mas também não o considerou resolvido desde logo que foram decorridos os primeiros 30 dias da celebração do mesmo, conforme determinou o Tribunal “a quo”;
11. Tendo antes aceite que a contraprestação a que a A. estava obrigada podia ocorrer até ao limite dos 60 dias previsto no contrato,
12. findos os quais considerou estar a A. em mora, a qual se converteu em incumprimento definitivo, depois das interpelações da Ré para o cumprimento do contrato, o qual não se veio a verificar.
13. Pelo que, a resolução do contrato-promessa pela Ré apresenta-se, por conseguinte, legítima à luz do disposto nos artigos 808º e 432º nº 1 do Código Civil porque alicerçada em incumprimento definitivo imputável ao autor.
14. Donde, por aplicação do disposto no artigo 442º nº 2 do Código Civil, assiste à R. o direito a fazer seu o sinal que recebeu da A., como peticionou em sede reconvencional.
15. Certo é que a A. poderia ainda ter lançado mão da faculdade que lhe assistia de, findos os 30 contratualizados, e uma vez que não lhe tinha ainda sido conferido o financiamento bancário que
pretendia, lançar mão da possibilidade de resolução do contrato (cláusula resolutiva), contudo não o fez, defendendo antes que o prazo ainda se encontrava a decorrer e que pretendia celebrar o negócio jurídico, em clara oposição com aquela que foi comprovada ser a vontade das partes quando contrataram.
16. Mais, poderia ainda a A. quando interpelada para cumprimento do contrato por parte da Ré, e mediante o prazo adicional que por esta lhe foi dado, ter lançado mão da possibilidade de resolução do contrato com base na não verificação da condição (falta da concessão do financiamento bancário), mas não o fez,
17. Pelo contrário quis manter a Ré “algemada” a tal contrato mencionando que o prazo para agendamento da escritura ainda não se tinha iniciado pois ainda aguardava a concessão do financiamento bancário,
18. Pelo que, claramente se verifica que a intenção da A. nunca foi a de uma condição resolutiva, mas sim de uma cláusula resolutiva que lhe permitisse por fim ao contrato caso não obtivesse o financiamento bancário.
19. Ora, ao não ter resolvido o contrato, como poderia ter feito com base na falta de financiamento bancário, e dentro dos prazos contratualizados, tendo antes querido fazer perpetuar os efeitos do contrato promessa celebrado por tempo que na altura era totalmente indeterminado, e abusivo face aos prazos essenciais que a Ré tinha conferido para a conclusão do negócio (vide factos provados) perdeu a A. tal faculdade e, consequentemente, entrou primeiro em mora, e depois numa situação de incumprimento definitivo do contrato, conforme se defendeu e foi bem decidido pelo Tribunal de 1ª Instância.
20. Entende-se assim, que o douto Acórdão ora recorrido veio violar claramente o elemento psicológico das partes e a vontade subjacente ao negócio jurídico levado a cabo, pelo que não poderá deixar de ser revogado por violar o disposto nos artigos 236º e 238º do Código Civil.
Nestes termos, e nos mais de direito de que V.Exas. doutamente suprirão deve ser concedido provimento ao presente recurso, e a Acórdão do Tribunal da Relação ser revogado, mantendo-se o teor da sentença da primeira instância, com o que se fará a COSTUMADA JUSTIÇA!!
9. Foram apresentadas contra-alegações, nas quais se conclui (transcrição):
“1. No douto acórdão recorrido, entendeu-se que a cláusula quinta do contrato promessa de compra e venda celebrado entre a Autora e a Ré, que prevê que a “escritura pública de compra e venda objecto do contrato está condicionada a financiamento bancário”, continha no seu número 3 uma condição resolutiva, concluindo que tal condição se verificou e, por conseguinte, o contrato já se mostrava extinto quando a Ré o resolveu.
2. A Ré entende, e é nisso que baseia o seu recurso, que se trata de uma cláusula resolutiva, que só beneficiava a Autora e que, não tendo a mesma resolvido o contrato com base nessa cláusula, acabou por incumprir definitivamente o mesmo.
3. Como bem notou o acórdão recorrido “o nó górdio do presente litígio é a interpretação da cláusula quinta do contrato promessa, na qual se pode ler o seguinte”: 1. A Escritura Pública de Compra e Venda (ou documento particular autenticado) objecto do presente contrato está condicionada a financiamento bancário para a aquisição do imóvel referido na cláusula primeira, cuja resposta deverá ocorrer no prazo máximo de 30 (trinta) dias a contar da data de assinatura do presente contrato.2. Caso o financiamento bancário venha a ser aprovado, a Escritura Pública (ou documento particular autenticado) será outorgada, no prazo máximo de 30 (trinta) dias, devendo a Promitente Compradora notificar a Promitente Vendedora, via e-mail, através da Mediadora Imobiliária, expedido com a antecedência mínima de 10 (dez) dias, da hora e local, para a realização da Escritura Pública (ou documento particular autenticado).3. Caso o financiamento não seja concedido, tal implicará a resolução do presente contrato promessa, devendo a Promitente Compradora comunicar tal circunstância à Promitente Vendedora, no prazo máximo de 30 (trinta) dias a contar da data da assinatura do presente contrato. 4. Nesse caso, deverá a Promitente Vendedora devolver as quantias entregues à Promitente Compradora, sem direito a qualquer tipo de indemnização por parte da mesma.
4. Começa a Ré por invocar, por forma a sustentar que se trata de uma cláusula resolutiva, que ambas as partes tentaram manter o contrato válido mesmo após terem sido ultrapassados os prazos, não o considerando imediatamente resolvido.
5. Da parte da Autora, a mesma manteve interesse no negócio e, portanto, a verificar-se igual interesse da parte da Ré, o negócio poder-se-ia concretizar independentemente da verificação da condição resolutiva, mas essa manutenção do interesse da Autora no negócio, nada nos diz quanto à natureza da cláusula em análise.
6. A própria redacção da cláusula – “caso o financiamento não seja concedido tal implicará a resolução do presente contrato” – confirma que estamos perante uma condição resolutiva, na medida em que, ao dizer- se que “implicará” a resolução do contrato transmite a ideia de que a resolução ocorre sem intervenção das partes, com a mera ocorrência do facto que a determina. Diferente seria se se dissesse que a não concessão do financiamento “conferia” à promitente compradora o direito de resolver o contrato.
7. Invoca ainda a Recorrente que a cláusula em apreço aproveitava apenas à Autora, o que não é verdade na medida em que beneficiava ambas as partes: beneficiava a Autora na medida em que para a mesma o negócio só era realizável com o financiamento bancário e, em caso de não obtenção do mesmo o sinal seria devolvido (cf. n.º4 da cláusula quinta); mas também beneficiava a Ré, promitente vendedora, na medida em que, não se verificando a condição no prazo estipulado a mesma ficava liberta do vínculo
contratual estabelecido com a Autora.
8. Resulta evidente tanto da redacção dada ao contrato, como do contexto fáctico que rodeou a celebração do mesmo que, se por um lado, a promitente vendedora não queria “estender” o contrato para além dos 60 dias, por outro lado, a promitente compradora não queria perder o sinal entregue caso não conseguisse o financiamento bancário no prazo contratado.
9. É, no fundo, isto que resume o espírito do contrato e que se traduz no maior equilíbrio contratual.
10. Na análise dos presentes autos merece especial atenção a jurisprudência do acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 14.4.2015, in www.dgsi.pt, por analisar situação semelhante, concluindo pela existência de uma condição resolutiva, que opera automaticamente, sem intervenção das partes.
11. Ora, com o devido respeito, o que faltou à Ré foi sempre a lisura e boa fé exigível às pessoas de bem pois sabendo a Ré que a Autora só poderia fazer a escritura com financiamento bancário e não pretendendo aguardar para além do prazo estipulado, poderia, e deveria, ter colocado o sinal à disposição da Autora logo que o prazo terminou.
12. Pela condição, as partes aceitaram que a produção efectiva de efeitos dependia de um facto futuro e incerto, isto é, de ele acontecer ou não acontecer, sendo todo o regime condicional caracterizado pela incerteza, pela dúvida e se ambas as partes sujeitaram, com pleno conhecimento, a celebração do contrato à obtenção de financiamento bancário, aceitaram, por inerência, o grau de incerteza que isso acarreta até que haja uma decisão do banco, num sentido ou noutro.
12. Decorridos 30 dias sobre a celebração do contrato promessa, sem que houvesse decisão do banco sobre o pedido de financiamento, a Autora numa prova de boa fé e da manutenção do seu interesse na realização do negócio, propôs à Ré fazerem um aditamento ao contrato promessa, nos termos do qual a Autora realizaria um reforço de sinal (demonstrando assim acreditar no desfecho positivo do processo de financiamento, como, aliás, se veio a verificar após o término do prazo), fixando-se também nesse aditamento uma data certa para a realização da escritura (ao invés dos 30 dias a contar da aprovação constantes da cláusula quinta, n.º 2). – facto provado n.º 8 , com base no documento 10 junto à petição inicial, que constitui um e-mail datado de 28.05.2020 enviado pelo gerente da Autora, aqui Recorrente, ao mediador da agência imobiliária.
13. Aquela proposta foi recusada pela promitente vendedora (facto provado n.º9) comunicando depois a mesma (em 30.05.2018), através do seu mediador, que assinaria um aditamento que consagrasse uma alteração de preço para mais 5.000€ com outorga da escritura até 30.06.2018 (facto provado n.º 10).
14. Esta proposta e contra-proposta de aditamento ao contrato promessa, que não se vieram a concretizar,
são bem reveladoras, por um lado, da postura de boa fé e do interesse da Autora em concretizar o negócio prometido e, por outro lado, reveladoras do oportunismo da Ré que viu na situação uma oportunidade para auferir mais 5.000€ para além do preço inicialmente estabelecido.
15. Na realidade, numa época em que o mercado imobiliário estava “em alta”, nomeadamente na região de Lisboa, a Ré tinha nessa altura já outros interessados que lhe pagavam a pronto, em menos de 30 dias, mais de 185.000€, pelo que o negócio prometido com a Autora deixou de lhe interessar, tendo-se a mesma arrependido do negócio celebrado- cf documento 14 junto à p.i.
16. Ainda assim, nada se poderia apontar à Ré caso a mesma tivesse devolvido o sinal à Autora mas, o que a Ré fez, foi considerar de imediato o contrato resolvido por incumprimento definitivo da Autora, fazendo sua a quantia entregue a título sinal, sendo certo que pouco tempo depois vendeu o imóvel a terceiros, sem qualquer prejuízo no preço, lucrando assim pelas duas vias.
17. Como bem decidiu o douto acórdão recorrido a resolução da Ré não pode operar se o contrato já se encontrava extinto por verificação da condição resolutiva, pelo que não merece o acórdão recorrido qualquer reparo.
Nestes termos e nos melhores de direito deve ser negado provimento ao recurso interposto pela Ré, mantendo-se o douto acórdão recorrido, proferido pelo Tribunal da Relação de Lisboa, assim se fazendo a costumada JUSTIÇA!” (fim de transcrição)
Colhidos os vistos electrónicos, cumpre analisar e decidir.
II. Fundamentação
10. De facto
10.1. Vieram provados os seguintes factos, das instâncias
1. A Autora tem sede na rua …, n.º …, rés-do-chão esquerdo, em …, dedica-se, entre outras atividades, à compra e venda de imóveis, sendo seus únicos sócios e gerentes AA e BB, conforme certidão permanente de fls. 8 v e 9, que se dá por reproduzida.
2. No dia 21.4.2018, a Autora e a Ré subscreveram, com reconhecimento presencial das respetivas assinaturas, o acordo escrito cuja cópia consta de fls. 14v a 18, intitulado «Contrato-Promessa de Compra e Venda», cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
3. Pelo referido acordo, a ora Ré declarou prometer vender à ora Autora, que declarou prometer comprar-
lhe a fração autónoma designada pela letra «I», correspondente ao ... andar …, do prédio urbano sito na Rua …., n.º … e …., ..., inscrito na matriz sob o artigo …, da freguesia ..., e descrito na CRP …, sob o n.º…., pelo preço de 185 000,00 €.
3-A. Consta da cláusula quarta do contrato, com a epígrafe «Condições de Pagamento», o seguinte:
«1. O pagamento do preço, referido na cláusula anterior, no interesse e de acordo com a vontade de todos os contratantes, será pago e imputado da seguinte forma:
a) Na data da assinatura do presente contrato, a quantia de €18.550,00 (dezoito mil, quinhentos e cinquenta euros), a título de sinal e princípio de pagamento, paga através de cheque, qual a Promitente Vendedora confere a devida e integral quitação, após boa cobrança;
b) O remanescente do preço no valor de € 166.450,00 (cento e sessenta e seis mil, quatrocentos e cinquenta euros) será liquidada pela Promitente Compradora à Promitente Vendedora na data da outorga da competente Escritura Pública de Compra e Venda (ou documento particular autenticado), através de cheque visado ou bancário.
2. A falta de boa cobrança do cheque referido na alínea a) do número que antecede, implica a resolução automática do presente contrato, sem necessidade de qualquer interpelação para o efeito.»
4. Na data da assinatura, a Autora pagou à Ré a quantia de 18 550,00 €, a título de sinal e princípio pagamento, através do cheque, cuja cópia consta de fls. 19.
5. Sob a cláusula quinta do referido contrato [com a epígrafe «Escritura Pública ou Documento Particular Autenticado»], Autora e Ré estipularam o seguinte:
«1. A Escritura Pública de Compra e Venda (ou documento particular autenticado) objecto do presente contrato está condicionada a financiamento bancário para a aquisição do imóvel referido na cláusula primeira, cuja resposta deverá ocorrer no prazo máximo de 30 (trinta) dias a contar da data de assinatura do presente contrato.
2. Caso o financiamento bancário venha a ser aprovado, a Escritura Pública (ou documento particular autenticado) será outorgada, no prazo máximo de 30 (trinta) dias, devendo a Promitente Compradora notificar a Promitente Vendedora, via e-mail, através da Mediadora Imobiliária, expedido com a antecedência mínima de 10 (dez) dias, da hora e local, para a realização da Escritura Pública (ou documento particular autenticado).
3. Caso o financiamento não seja concedido, tal implicará a resolução do presente contrato-promessa,
devendo a Promitente Compradora comunicar tal circunstância à Promitente Vendedora, no prazo máximo de 30 (trinta) dias a contar da data da assinatura do presente contrato.
4. Nesse caso, deverá a Promitente Vendedora devolver as quantias entregues à Promitente Compradora, sem direito a qualquer tipo de indemnização por parte da mesma».
5-A. Lê-se na cláusula sétima do contrato, sob a epígrafe «Incumprimento», que:
«1. A Promitente Vendedora terá direito, em caso de incumprimento definitivo do presente contrato imputável à Promitente Compradora, a fazer suas todas as quantias recebidas.
2. A Promitente Compradora terá direito, em caso de incumprimento definitivo deste contrato imputável à Promitente Vendedora, a exigir a restituição em dobro das quantias entregues a título de sinal.
3. Sem prejuízo do disposto nos números anteriores, qualquer dos contratantes poderá exigir a execução específica do presente contrato-promessa, nos termos do artigo 830.º do Código Civil e demais legislação aplicável.
4. As Partes reconhecem para todos os devidos efeitos que a não celebração da escritura pública de compra e venda (ou documento particular autenticado) por exercício de direito de preferência de entidades públicas ou privadas nos termos do direito que lhes é legalmente atribuído, não será considerado incumprimento do presente Contrato por parte da Promitente Vendedora, caso em que haverá apenas lugar à devolução em singelo das quantias recebidas a título de sinal.»
6. Sob a cláusula décima-primeira do referido acordo, a Autora e a Ré declararam que a compra e venda prometida realizar teve a intervenção da Mediadora Imobiliária Blue Select – Mediação Imobiliária, Lda. (KW Select).
7. No dia 21.5.2018, ainda não havia qualquer decisão do Banco da Autora, o Banco Santander Totta, quanto à aprovação ou não do financiamento solicitado pela Autora.
8. Em 28.5.2018, a Autora remeteu à KW Select o e-mail cuja cópia consta de fls. 19v, que se dá por reproduzido, pelo qual refere que «o processo de aprovação bancária encontra-se atrasado» e propôs o seguinte: «aditamento ao contrato, com a data de escritura provável que o banco nos indicou: 31-07-2018.
Como prova da nossa boa-fé, propomos que na data de assinatura do aditamento seja pago por nós um reforço de sinal, no valor de 5% do valor do imóvel, ou seja €9250».
9. A Ré recusou tal proposta.
10. No dia 30.5.2018, a Ré propôs à Autora assinar um aditamento ao acordo referido no n.º 2, desde que o mesmo consagrasse a alteração do preço em mais 5 000,00 € e a escritura pública de compra e venda fosse, impreterivelmente, outorgada até ao dia 30.6.2018.
11. A Autora remeteu à Ré, sob registo e aviso de receção, a carta cuja cópia consta de fls. 20 e 21, datada de 21.6.2018, recebida no dia 25.6.2018, cujo teor se dá por reproduzido, pela qual informa que o processo de financiamento bancário ainda está em análise, junta um documento comprovativo dessa situação e manifesta o entendimento de que o prazo para a realização da escritura de compra e venda não se iniciou.
12. A Ré remeteu à Autora, sob registo e aviso de receção, a carta cuja cópia consta de fls. 22, datada de 21.6.2018, recebida no dia 25.6.2018, com o seguinte teor [reproduzimos a carta na íntegra, para melhor compreensão]:
«Tendo em conta o contrato promessa compra e venda celebrado em 21 de Abril de 2018 referente à fracção autónoma acima referida, e de acordo com o disposto nas cláusulas quinta e sétima do referido contrato, venho por este meio interpelar V. Exas. para no prazo 5 dias informarem a data, hora e Cartório Notarial onde se irá realizar a escritura pública de compra e venda prometida (ou documento particular autenticado).
De facto, e como V. Exas. bem sabem foram já ultrapassados todos os prazos previstos no contrato promessa celebrado e epigrafado, motivo pelo qual a Genestate 3, Lda. considera estar definitivamente incumprido o mesmo, com as consequências previstas na cláusula sétima do contrato, contudo numa atitude de total boa fé é concedido o prazo acima referido de mais 5 dias para a realização da escritura pública de compra e venda (ou documento particular autenticado), findo o qual e sem mais interpelações será considerado definitivamente incumprido o mesmo.
Mais se informa que, neste momento e devido ao incumprimento que já se verifica a Genestate 3, Lda., encontra-se com prejuízos avultados devido às expectativas financeiras decorrentes do contrato promessa celebrado, prejuízos esses que serão também considerados em caso de total inércia ou falta de resposta da parte de V.Exas..
Sem outro assunto de momento, subscrevemo-nos deixando os melhores cumprimentos».
13. A Autora remeteu à Ré, sob registo e aviso de receção, a carta cuja cópia consta de fls. 22v a 24, datada de 26.6.2018, recebida no dia 29.6.2018, cujo teor se dá por reproduzido, pela qual reitera o entendimento de que não se iniciou o prazo de 30 dias para a realização da escritura.
14. A Ré remeteu à Autora, sob registo e aviso de receção, a carta cuja cópia consta de fls. 24v e 25, datada de 29.6.2018, cujo teor se dá por reproduzido, pela qual reitera que considera haver incumprimento
definitivo por parte da Autora.
15. A Autora remeteu à Ré, sob registo e aviso de receção, a carta cuja cópia consta de fls. 25v a 27, datada de 3.7.2018, recebida no dia 5.7.2018, cujo teor se dá por reproduzido, pela qual reitera a posição já manifestada, informa manter interesse na realização do negócio e refere prever para breve a conclusão do processo de financiamento.
16. A Ré remeteu à Autora, sob registo e aviso de receção, a carta cuja cópia consta de fls. 27 v e 28, datada de 16.7.2018, cujo teor se dá por reproduzido, pela qual comunica que considera definitivamente incumprido o contrato-promessa.
17. A Autora remeteu à Ré, sob registo e aviso de receção, a carta cuja cópia consta de fls. 28 v a 30, datada de 27.7.2018, recebida no dia 31.7.2018, cujo teor se dá por reproduzido, pela qual reitera a posição já manifesta e anexa um e-mail do gerente bancário de 27.7.2018, prevendo a emissão das cartas de aprovação para a segunda-feira seguinte (dia 30.7.2018).
18. O Banco Santander Totta remeteu à Autora a carta cuja cópia consta de fls. 30v a 33, datada de 31.7.2018, que se dá por reproduzida, pela qual informa que a proposta de empréstimo aí identificada foi aprovada e aceite pelo banco.
19. A Autora remeteu à Ré, sob registo e aviso de receção, a carta cuja cópia consta de fls. 34 a 40, datada de 2.8.2018, recebida no dia 8.8.2018, cujo teor se dá por reproduzido, pela qual informa que o financiamento bancário para aquisição da fração prometida vender foi aprovado e anexa as minutas dos registos provisórios de aquisição e hipoteca exigidos pelo Banco, solicitando a sua assinatura e devolução.
20. A Ré remeteu à Autora, sob registo e aviso de receção, a carta cuja cópia consta de fls. 41 e v, datada de 14.8.2018, cujo teor se dá por reproduzido, pela qual reitera a sua missiva anterior, na qual considerou o negócio incumprido definitivamente pela Autora.
21. A Autora remeteu à Ré, sob registo e aviso de receção, a carta cuja cópia consta de fls. 42 e 43, datada de 5.9.2018, recebida no dia 10.9.2018, cujo teor se dá por reproduzido, pela qual comunica que considera que a Ré incumpriu definitivamente o contrato e solicita a devolução do sinal em dobro.
22. Por escritura pública outorgada no dia 13.9.2018, no Cartório Notarial de DD, a Ré declarou vender à sociedade Marques e Ferrão, Properties, que declarou aceitar, a fração autónoma designada pela letra «I», correspondente ao ... andar .... do prédio urbano sito na Rua …, n.º …. e …, ..., inscrito na matriz sob o artigo …, da freguesia ..., e descrito na CRP ..., sob o n.º …, pelo preço de 185 000,00 €, conforme documento de fls. 44 a 46, que de dá por reproduzido.
23. Até à data da instauração da presente ação, a Ré não havia devolvido à Autora, o sinal pela mesma pago, nem em dobro, nem em singelo.
24. A Ré tem por objeto social a compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim, bem como arrendamentos, atividades de construção civil, remodelação e reabilitação de imóveis, conforme certidão permanente de fls. 64 e 65, que se dá por reproduzida.
25. A Autora subscreveu o documento cuja cópia consta de fls. 66, intitulado «Proposta-Tipo 1», datado de 12.4.2018, que se dá por reproduzido, pelo qual, na qualidade de proponente, declarou, perante a mediadora KW Select, que se propõe adquirir o «direito abaixo mencionado» e se obrigou a outorgou um contrato celebrado de acordo com as condições aí discriminadas, designadamente: pelo preço de 185 000,00 €, com financiamento no valor de 130 000,00 € por parte Santander e escritura no prazo de 45 dias.
26. A Ré aceitou a proposta referida no número anterior.
27. No dia 11.7.2018, a Ré e a sociedade Marques e Ferrão, Properties, Lda., subscreveram o acordo escrito cuja cópia consta de fls. 67 a 69, intitulado «Contrato Promessa de Compra e Venda de Imóvel», pelo qual a ora Ré declarou prometer vender à referida sociedade, que declarou prometer comprar-lhe, a fração autónoma designada pela letra «I», correspondente ao ... andar .... do prédio urbano sito na rua …, n.º … e …, ..., inscrito na matriz sob o artigo …, da freguesia ..., e descrito na CRP …, sob o n.º 373, pelo preço de 185 000,00 €.
2 8 . Na cláusula 3.ª do referido contrato, ficou estipulado que «As partes acordam que a Primeira Contratante poderá unilateralmente resolver o presente contrato de compra e venda durante os primeiros trinta dias, sem necessidade de invocar qualquer motivo justificado para a resolução (…)».
29. No início de abril de 2018, a Autora tomou conhecimento de que se encontrava à venda a fração autónoma correspondente ao …. andar …. do prédio sito na rua …, n.º …, em …, pertencente à Ré.
30. A Autora manifestou junto da KW Select (Blue Select Mediação Imobiliária, Lda.) interesse na aquisição dessa fração e visitou-a.
31. E, de imediato, averiguou junto do Banco Santander Totta da possibilidade de financiamento bancário para aquisição dessa fração.
32. Em data não apurada, o consultor da Autora junto da KW Select, Vítor Contador, apresentou à Ré a proposta referida no n.º 25.
33. Inicialmente, a proposta apresentada pela Autora foi recusada pela Ré, por ter dado preferência a outra
proposta de um terceiro que não teria de recorrer a financiamento bancário e que celebraria o contrato mais rapidamente.
34. A Autora informou o seu gestor bancário dessa situação, por e-mail de 15.4.2018.
3 5 . Porém, o referido terceiro veio a desistir do negócio e, perante essa desistência, a Ré aceitou a proposta da Autora.
36. Do que a Autora informou o seu gestor bancário, por e-mail de 19.4.2018.
37. No dia 19.4.2018, a Autora enviou ao seu gestor bancário os documentos que constam dos e-mails cujas cópias se encontram a fls. 11 a 14, que se dão por reproduzidos.
3 8 . O sócio-gerente da Autora contactou, por diversas vezes, o Banco Santander Totta, através de contactos telefónicos, e-mails e presencialmente, para saber do estado do processo de financiamento bancário.
39. A Ré foi sendo regularmente informada sobre a evolução do processo de financiamento, através dos respetivos mediadores imobiliários.
40. A Autora não aceitou a proposta referida no n.º 10.
41. Em data não apurada, a Ré começou a promover de novo a venda da fração referida (…. andar …. do prédio sita na rua …, n.º …, em ….).
42. A Ré tinha pleno conhecimento de que a Autora pretendia recorrer a financiamento bancário para proceder à compra objeto do acordo referido no n.º 2.
43. A Ré foi informada, através da KW Select, do interesse da Autora em adquirir a fração objeto do acordo referido no n.º 2.
44. Tal negócio foi apresentado à Autora como sendo de aquisição quase imediata da mencionada fração, devendo a escritura pública ser celebrada no prazo de 45 dias.
45. A KW Select ficou de tratar da elaboração do contrato-promessa de compra e venda, que seria assinado nas suas instalações.
46. Nessa altura, a Ré deixou muito claro, através do seu sócio-gerente, que necessitava que a escritura pública de compra e venda fosse celebrada no prazo máximo de 45 dias, pois necessitava de realizar o
montante acordado, naquele prazo, para fazer face a outros negócios nos quais se tinha já comprometido.
47. Assim, alguns dias depois, a KW Select remeteu à Ré o contrato-promessa de compra e venda cuja cópia consta de fls. 70 a 72, em cuja cláusula quinta se estipulava o seguinte:
«1. A Escritura Pública de Compra e Venda (ou documento particular autenticado) objecto do presente contrato está condicionada a financiamento bancário para a aquisição do imóvel referido na cláusula primeira, cuja resposta deverá ocorrer no prazo máximo de 15 (quinze) dias a contar da data de assinatura do presente contrato.
2. Caso o financiamento bancário venha a ser aprovado, a Escritura Pública (ou documento particular autenticado) será outorgada, no prazo máximo de 30 (trinta) dias, devendo a Promitente Compradora notificar a Promitente Vendedora, via e-mail, através da Mediadora Imobiliária expedido com a antecedência mínima de 10 (dez) dias, da hora e local, para a realização da Escritura Pública (ou documento particular autenticado).
3. Caso o financiamento não seja concedido, tal implicará a resolução do presente contrato-promessa, devendo a Promitente Compradora comunicar tal circunstância à Promitente Vendedora, no prazo máximo de 15 (quinze) dias a contar da data da assinatura do presente contrato.
4. Nesse caso, deverá a Promitente Vendedora devolver as quantias entregues à Promitente».
48. No dia da assinatura do contrato-promessa de compra e venda (21.4.2018), nas instalações da KW Select, a Ré foi surpreendida com o pedido da Autora para tal prazo ser dilatado por mais 15 dias, ou seja, no limite global de 60 dias.
49. A Ré acabou por aceitar o prazo máximo de 60 dias, após a assinatura do contrato-promessa, para a celebração da escritura pública.
50. Tendo, contudo, deixado bem claro que tal prazo não podia de todo ser prorrogado pois tinha assumido vários compromissos financeiros.
51. A Autora referiu que o prazo de mais 15 dias, para além do inicialmente proposto, se tratava somente de precaução.
52. Foi só por esse motivo que no contrato promessa de compra e venda foi estipulada a cláusula referida no n.º 5 dos factos provados.
53. Face à recusa da Ré referida no n.º 9, a Autora não apresentou àquela qualquer outra solução.
54. A cláusula referida no n.º 28 deveu-se ao facto de a Ré ter ainda esperança que, em poucos dias, fosse marcada a escritura pública por parte da Autora.
10.2. Não foram considerados provados os seguintes factos:
a) que, após parecer positivo da parte do seu gestor bancário, em 13.4.2018, a Autora tenha apresentado junto da KW Select uma proposta de aquisição da fração referida no n.º 3 dos factos provados, pelo valor de 185 000,00 €, com a aquisição condicionada a financiamento bancário.
b) que, para além do que consta do n.º 37 dos factos provados, o Autor tenha enviado para o seu Banco toda a documentação necessária por ele solicitada, nos dias seguintes.
c) que, para além do que consta do n.º 38 dos factos provados, o sócio-gerente da Autora tenha contactado o Banco, por diversas vezes, durante a primeira quinzena de maio de 2018, tentando acelerar a decisão do processo de financiamento bancário, a fim de haver uma decisão até ao dia 21.5.2018.
d) que, para além do que consta do n.º 38 dos factos provados, a Autora tenha questionado várias vezes o Banco, através de contactos telefónicos, e-mails e presencialmente, sobre a análise do processo, insistindo pela sua rápida conclusão.
e) que a Autora não tenha aceitado a proposta referida no n.º 10 por não ter garantia da parte do Banco que o processo de financiamento estivesse aprovado até essa data e por não ter condições de pagar mais 5 000,00 €.
f) que o que consta do n.º 41 tenha ocorrido após a recusa da Autora referida no n.º 10 e que a Ré tenha promovido a venda da fração através de diversas agências imobiliárias.
g) que, para além do que consta do n.º 42, a Ré sempre tivesse tido pleno conhecimento de que a compra e venda objeto do acordo referido no n.º 2 só era possível caso a Autora obtivesse financiamento bancário e que tivesse aceitado esse facto.
h) que, para além do que consta do n.º 39, a Ré sempre tivesse sabido do estado do processo de financiamento bancário, quer através da Autora, quer através dos mediadores imobiliários, que acompanhavam todas as operações e que iam transmitindo à Ré.
i) que, para o efeito referido no n.º 48, a Autora tenha explicado que tinha celebrado negócio de venda de um outro imóvel que detinha, tendo capitais próprios para aquisição da fração objeto do acordo referido no n.º 2.
j) que, nessa altura, a Autora, através dos seus sócios e gerentes, tenha referido não haver qualquer problema, uma vez que não iria recorrer a empréstimo bancário, pois tinha finalizado já um negócio da venda de um imóvel por cerca de 400 000,00 €, capital que lhe daria para honrar o contrato celebrado com a Ré e ainda um outro imóvel que estava a adquirir.
k) que o prazo referido nos n.ºs 51 e 52 tenha sido justificado com um hipotético financiamento bancário que a Autora teria de pedir e que, na realidade, se tratava da conclusão de um negócio que tinha em curso.
l) que, no final do mês de maio de 2018, porque faltavam poucos mais de 20 dias para terminar o prazo concedido para a celebração da escritura pública e não tendo a Ré qualquer informação por parte da Autora ou da KW Select quanto à realização da mesma, a Ré tenha contactado a KW Select a fim de saber se havia já data prevista para a realização da escritura pública referente ao contrato prometido.
m) que tenha sido nessa altura que a KW Select informou o sócio gerente da Ré que havia um problema relacionado com a venda que a Autora se encontrava a realizar e que por isso a Autora não teria forma de fazer face ao remanescente do pagamento do preço estipulado no acordo referido no n.º 2.
n) que tenha sido nessa sequência que a Autora efetuou a proposta de aditamento referida no n.º 8.
o) que só no final do mês de maio de 2018 e após goradas as suas expetativas de conclusão do outro negócio, é que a Autora tenha iniciado as diligências para que lhe fosse concedido financiamento bancário para aquisição da fração objeto do acordo referido no n.º 2.
p) que, na sequência do que consta do n.º 53, a Autora tenha apenas deixado correr o tempo sem prestar qualquer informação à Ré.
q) que, devido ao comportamento da Autora, a Ré se tenha visto obrigada a ter de alienar um outro imóvel no qual pretendia efetuar obras no valor de 60 000,00 € e posteriormente vendê-lo por cerca de 400 000,00 €, acabando por vendê-lo por 315.000,00 € sem as obras, para conseguir gerar o capital que necessitava.
r) que, desde 21.6.2018 e 16.7.2018, o retorno expectável com a venda da fração referida no n.º 2 seria de 14 400,00 €.
15. De Direito
15.1. O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões do Recurso, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que sejam de conhecimento oficioso e devendo limitar-se a
conhecer das questões e não das razões ou fundamentos que àquelas subjazam, conforme previsto no direito adjetivo civil - arts. 635º n.º 4 e 639º n.º 1, ex vi, art.º 679º, todos do Código de Processo Civil.
No presente recurso a única questão é a de saber como se deve interpretar a cláusula quinta do contrato-promessa, na qual se pode ler o seguinte:
«1. A Escritura Pública de Compra e Venda (ou documento particular autenticado) objecto do presente contrato está condicionada a financiamento bancário para a aquisição do imóvel referido na cláusula primeira, cuja resposta deverá ocorrer no prazo máximo de 30 (trinta) dias a contar da data de assinatura do presente contrato.
2. Caso o financiamento bancário venha a ser aprovado, a Escritura Pública (ou documento particular autenticado) será outorgada, no prazo máximo de 30 (trinta) dias, devendo a Promitente Compradora notificar a Promitente Vendedora, via e-mail, através da Mediadora Imobiliária, expedido com a antecedência mínima de 10 (dez) dias, da hora e local, para a realização da Escritura Pública (ou documento particular autenticado).
3. Caso o financiamento não seja concedido, tal implicará a resolução do presente contrato-promessa, devendo a Promitente Compradora comunicar tal circunstância à Promitente Vendedora, no prazo máximo de 30 (trinta) dias a contar da data da assinatura do presente contrato.
4. Nesse caso, deverá a Promitente Vendedora devolver as quantias entregues à Promitente Compradora, sem direito a qualquer tipo de indemnização por parte da mesma.»
15.2. Na fundamentação do acórdão recorrido lê-se (transcrição):
“…. A interpretação dos contratos deve ser efetuada por recurso às regras comuns de interpretação dos negócios jurídicos, previstas nos artigos 236.º e ss. do CC.
É natural que os promitentes incluam no contrato-promessa uma cláusula segundo a qual o cumprimento deve ocorrer até certo momento.
O significado dessa cláusula deve ser apurado em função do material interpretativo fornecido pelas partes, da natureza da promessa, do comportamento ulterior dos promitentes ou de outras circunstâncias coadjuvantes.
A expressão utilizada na cláusula quinta, n.º 1 - «condicionada a financiamento bancário» - reconduz-nos à
figura da condição.
Preceitua o artigo 270.º do CC que «As partes podem subordinar a um acontecimento futuro e incerto a produção dos efeitos do negócio jurídico ou a sua resolução: no primeiro caso, diz-se suspensiva a condição; no segundo, resolutiva».
Como escreveu Ana Afonso, «a aposição de uma cláusula de condição a um negócio jurídico corresponde ao exercício da autonomia privada, servindo o interesse dos sujeitos do negócio de se precaverem quanto à evolução futura de acontecimentos que não controlam e dos quais depende a mais perfeita concretização dos seus interesses negociais» (Comentário ao Código Civil, Parte Geral, Universidade Católica Editora:
Lisboa, 2014, p. 661).
Os negócios jurídicos não são imperativamente puros. As partes podem celebrar contratos sob condição suspensiva ou resolutiva ou acordar cláusulas acessórias típicas ou atípicas, desde que os negócios, por sua natureza, não sejam com elas incompatíveis - artigos 405.º e 271.º, n.º 1, do CC.
Facilmente se compreende o grande alcance prático da condição no regime do negócio jurídico. É corrente, na vida social, as pessoas praticarem certos atos para prevenir situações futuras, sobre as quais há incerteza quanto à sua verificação.
Em tais casos, se a sorte do negócio não fosse deixada na dependência da verificação desses factos, poderia dai advir uma situação de desvantagem para um dos contraentes, por eles não ocorrerem ou tomarem uma configuração de todo imprevisível no momento da celebração do negócio.
De certo, em algumas hipóteses, o remédio jurídico poderia encontrar-se no regime dos artigos 437.º a 439.º do CC. Porém, tal solução pode deixar de fora situações merecedoras de tutela e tem a desvantagem da complexidade do seu regime e da dificuldade prática da prova dos pressupostos de facto da sua aplicação.
A inserção da cláusula condicional no negócio afasta essas dificuldades, além de facultar uma via que, por ser convencional, se mostrará, em regra, mais ajustada à correta composição dos interesses em jogo.
Em anotação ao artigo 270.º do CC, Manuel Pita distingue a condição suspensiva da condição resolutiva, assim exemplificando:
«Quando a incerteza atinge o início da produção dos efeitos, a condição diz-se suspensiva. P. ex., se A e B celebram um contrato de compra e venda de um imóvel, mas convencionam que os seus efeitos só se produzem se o comprador conseguir financiamento bancário para a construção de uma moradia nesse local, os efeitos da compra e venda ficam suspensos da ocorrência no futuro do empréstimo bancário: a
condição é suspensiva.
A incerteza pode incidir sobre a continuação dos efeitos que o negócio começou a produzir, caso em que se diz resolutiva. O comprador e o vendedor poderiam ter acordado que o negócio começaria a produzir efeitos, pagando o comprador imediatamente metade do preço e adquirindo a propriedade, de forma a poder negociar mais facilmente o empréstimo bancário, mas estipulando que a compra e venda ficaria sem efeito se o empréstimo não fosse obtido no prazo de três meses. Neste caso, a compra e venda começou a produzir efeitos desde a celebração, mas esses efeitos podem ser destruídos se o acontecimento futuro incerto não se verificar: a condição é resolutiva.» (Código Civil Anotado, Coord. Ana Prata, Vol. I, 2.ª ed. rev.
e atualizada, Coimbra: Almedina, 2019, pp. 362 e 362).
O fundamento legal da resolução convencional assenta nos artigos 406.º, n.º 1, e 432.º, n.º 1, do CC.
Citando Daniela Farto Baptista, «A cláusula resolutiva distingue-se da condição resolutiva: a primeira, enquanto fonte de um direito potestativo de extinção retroativa da relação contratual, apenas confere ao beneficiário o poder de resolver o contrato uma vez verificado o facto por ela descrito, a segunda determina a imediata destruição da relação contratual assim que o facto futuro e incerto se verifica.
Acresce que a resolução tem, em regra, apenas eficácia retroativa entre as partes e a verificação da condição resolutiva tem, também em regra, eficácia retroativa plena (artigo 274.º, n.º 1)» (Comentário ao Código Civil, Direito das Obrigações, Das Obrigações em Geral, Universidade Católica Editora: Lisboa, 2018, p. 138, nota 12).
A condição, em sentido próprio, tem por fonte uma cláusula acessória do negócio. Assim, para haver verdadeira condição, ela há de resultar de estipulação das partes. Acontece, porém, que por vezes é a lei que condiciona os efeitos do negócio a um evento futuro e incerto.
Atenta a afinidade entre esta situação e a que se verifica na condição, fala-se ainda a este respeito em condição legal (artigos 1716.º, 1760.º, n.º 1, alínea a), 2317.º, alínea a), do CC).
Em rigor, atendendo à sua fonte, também esta condição não é própria.
Uma modalidade de condição legal que a doutrina costuma destacar, nesta matéria, é a chamada condição resolutiva tácita.
Nos seus termos, se num contrato sinalagmático uma das partes não cumprir, pode a outra resolvê-lo, fazendo assim cessar a sua eficácia, nos termos dos artigos 801.º, n.º 2, e 808.º, n.º 1, do CC. Note-se que esta resolução não ocorre ipso iure: o contraente não faltoso tem apenas o direito potestativo de resolver o negócio.
Descendo ao caso concreto, à luz das considerações expendidas, a análise do n.º 3 da cláusula quinta permite-nos concluir que as partes estabeleceram uma condição resolutiva do contrato, conectada com um evento futuro e incerto: a concessão do dito financiamento bancário, no prazo de 30 dias.
Por seu turno, a cláusula sétima do contrato-promessa contém uma condição resolutiva tácita, ao remeter para os termos gerais dos artigos 442.º (relativa ao funcionamento do sinal no contrato- promessa) e 830.º (atinente à execução específica do contrato-promessa) do CC.
A expressão utilizada na cláusula quinta, n.º 3, «implica a resolução» não pode ser analisada à letra, remetendo sem mais para o conceito de cláusula resolutiva expressa estipulada ao abrigo do artigo 432.º, n.º 1, do CC.
Na verdade, as condições resolutivas são aquelas em que a verificação do facto condicionante determina a cessação da eficácia do negócio ou da parte negócio condicionado. A própria letra do artigo 270.º do CC determina a «resolução» do negócio.
Em anotação a este preceito, Antunes Varela e Pires de Lima esclarecem que «A lei fala intencionalmente na resolução — e não apenas na cessação — dos efeitos do negócio, visto a verificação da condição ter, como regra, efeito retroactivo (art. 276.º)» (Código Civil Anotado, Vol. I, 2.ª ed. rev. e atual., Coimbra Editora: Coimbra, p. 233, nota 3).
Atentemos melhor na redação da cláusula quinta, n.º 3, do contrato-promessa (sem olvidar a posição das vírgulas aí apostas):
«3. Caso o financiamento não seja concedido, tal implicará a resolução do presente contrato-promessa, devendo a Promitente Compradora comunicar tal circunstância à Promitente Vendedora, no prazo máximo de 30 (trinta) dias a contar da data da assinatura do presente contrato.»
Constata-se que foi estabelecida uma condição resolutiva de momento certo - incertus an, certus quando (sobre a figura das condições de momento certo, admitida pela doutrina em geral, vide António Menezes Cordeiro, in Tratado de Direito Civil, Tomo I, Parte Geral, p. 511).
É uma extrapolação do acordado entre as partes a consideração da Apelante no sentido de não haver um prazo certo para a verificação da condição.
Milita no sentido desta interpretação a factualidade provada sob os pontos 48 a 52, os quais aqui reproduzimos:
48. No dia da assinatura do contrato promessa de compra e venda (21.4.2018), nas instalações da KW
Select, a Ré foi surpreendida com o pedido da Autora para tal prazo ser dilatado por mais 15 dias, ou seja, no limite global de 60 dias.
49. A Ré acabou por aceitar o prazo máximo de 60 dias, após a assinatura do contrato promessa, para a celebração da escritura pública.
50. Tendo, contudo, deixado bem claro que tal prazo não podia de todo ser prorrogado pois tinha assumido vários compromissos financeiros.
51. A Autora referiu que o prazo de mais 15 dias, para além do inicialmente proposto, se tratava somente de precaução.
52. Foi só por esse motivo que no contrato promessa de compra e venda foi estipulada a cláusula referida no n.º 5 dos factos provados.
A conjugação do teor da cláusula com esta factualidade conduz-nos inexoravelmente ao significado de que, nesta condição resolutiva de momento certo, a expressão «caso o financiamento não seja concedido»
abrange quer a falta de aprovação do empréstimo bancário quer a ultrapassagem do prazo sem que tal aprovação tenha ocorrido, como bem observou o Tribunal recorrido na sentença em análise.
Como vimos, a expressão «implica a resolução do contrato» não significa um afastamento da regra do funcionamento automático da condição resolutiva.
Perguntar-se-á:
Então o que significa o dever de a promitente-compradora «comunicar tal circunstância à Promitente Vendedora, no prazo máximo de 30 (trinta) dias a contar da data da assinatura do presente contrato»?
Comunicar o quê?
A resolução do contrato?
Ou a circunstância da não concessão de financiamento no prazo de 30 dias?
Sem dúvida que, pela posição das vírgulas e o sentido que a lei atribui a uma condição resolutiva, é a última hipótese a que consideramos a leitura correta da cláusula.
O que se conjuga perfeitamente com o n.º 4 da cláusula quinta e a sua consequência da devolução das quantias entregues à Promitente-Compradora:
