PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA Conforme Lei nº 6.530/78, Resolução COFECI nº 1066/2007 e Ato Normativo nº 001/2011

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PTAM

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL Imóvel – Matrícula nº 11.238

Foto 01 - Vista externa

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SUMÁRIO

1. SOLICITAÇÃO ... 3

2. DA COMPETÊNCIA ... 3

3. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES ... 4

4. VISTORIA E DESCRIÇÃO DO IMÓVEL – IA ... 4

5. CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO E CIRCUNVIZINHAS ... 7

6. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO ... 7

7. MAPA DE LOCALIZAÇÃO – IA ... 7

8. DADOS DO IMPOSTO – IA ... 8

9. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO DO IA ... 9

10. FONTES DE PESQUISA... 16

11. METODOLOGIA E CONSIDERAÇÕES GERAIS ... 19

12. REFERÊNCIA NORMATIVA ... 19

13. HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS ... 20

14. PRÉ-AVALIAÇÃO ... 21

15. CONCLUSÃO ... 22

16. DÍVIDAS EM ABERTO DO IMÓVEL ... 23

17. ASSINATURA... 24

18. ABREVIATURAS... 25

19. CURRÍCULO... 26

20. CIRP... 28

21. ANEXO(S)... 29

PARECER CONCLUSIVO DA AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DO IMÓVEL ... 33

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1. SOLICITAÇÃO

Processo Digital: 0012244-20.2020.8.26.0564

Classe – Assunto: Cumprimento de Sentença – Indenização por Dano Moral

Exequente: Karine Roberta Silveira

Executado: Pedro Rafael Cisnero da Fonseca

Data da referência da pesquisa: 23 de julho de 2021 Data da vistoria: 14 de julho de 2021

Finalidade: Indenização por Dano Moral

Objetivo: Determinar o valor mercadológico do IA Categoria do IA: Imóvel Comercial

2. DA COMPETÊNCIA

O subscritor inscrito no CRECI – Conselho Regional de Corretores de Imóveis 2ª Região sob número 146884 e no Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis do COFECI sob o número 21898 possuidor de Certificado do Curso de Avaliações Imobiliárias, o que lhe confere comprovada especialização na matéria.

A competência legal do Corretor de Imóveis em elaborar e assinar o

PTAM, decorre da Lei 6.530/78, artigo XX, consolidado pela decisão da 7ª

Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região – Distrito Federal (TRF/DF

emitiu o acórdão nº 200734000105910 em 29 de junho de 2010, negando

provimento ao recurso de Apelação Cível do CONFEA (Conselho Federal de

Engenharia e Arquitetura) do IBAPE (Instituto, Brasileiro de Avaliações e

Perícias de Engenharia) em face ao COFECI (Conselho Federal de

Corretores de Imóveis), confirmando a competência legal do Corretor de

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A competência infra legal do Corretor de Imóveis para elaborar o PTAM está positivada na Resolução COFECI nº 1.066/2007, sendo o referido parecer identificado através do selo certificador emitido pelo COFECI. Não menos importante, está disponível no website www.cofeci.gov.br, consulta pública para identificação dos inscritos no CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores.

3. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

O presente Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM assinado pelo subscritor, devidamente inscrito no CRECI-SP, sob nº 146884, conforme artigo 3º da Lei 6.530/78, regulamentado pelo Decreto nº 81.871/78.

O imóvel, objeto de estudo deste Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica - PTAM, está devidamente registrado na matrícula 11.238 junto ao Cartório de Imóveis – Oficial de Registro de Imóveis Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Jaboticabal/SP.

4. VISTORIA E DESCRIÇÃO DO IMÓVEL – IA

O imóvel foi vistoriado “In Loco” pelo avaliador, deparando -se no local conforme segue:

IMÓVEL TÉRREO (nº 800) e IMÓVEL PISO SUPERIOR (nº 796): comércio com entrada e saída de acesso para a Rua Rui Barbosa, ao lado das Avenidas: Avenida Treze de Maio e Avenida do Carmo; com uma área construída de 174,44 m

²

, ao qual será avaliado o imóvel em sua área total e construída, bem como sua benfeitoria feita pelos inquilinos dos 02 (dois) comércios que ocupam o imóvel locado.

IMÓVEL TÉRREO (nº 800) - ENTRADA: calçamento externo e pintado,

paredes revestidas em ACM da loja que alugou o imóvel.

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SALÃO: Porta e vitrine em blindex incolor, piso de porcelanato por cima do piso original em mármore marrom, paredes pintadas, teto com acabamento em gesso e iluminarias, interruptores e tomadas.

COZINHA: Paredes toda pintada, piso de mármore marrom, pia em alumínio com balcão planejado e torneira para água fria e azulejos brancos na pia, janela em ferragem e vidro incolor comum, teto de madeira e pintado, iluminarias simples, interruptores e tomadas, tudo simples muito modesto.

SALA 1: Paredes pintadas, teto de laje pintado com um iluminaria fluorescente comum, porta em blindex incolor, piso em mármore marrom.

SALA 2: Paredes pintadas, iluminaria + ventiladores de teto comum, piso em mármore marrom, teto em madeira e pintado, janela em vidro, tomadas/interruptores simples.

CORREDOR INTERNO: Corredor de distribuição de acesso aos banheiros sociais e acesso as salas com piso de mármore marrom, paredes pintadas, iluminaria, interruptores e tomadas simples.

BANHEIROS SOCIAIS E LAVABO: piso de mármore marrom, azulejos revestido nas paredes, vaso sanitário branco, teto de laje e iluminaria comum, interruptores e tomadas, chuveiro, portas de alumínio.

DEPÓSITO: Pequeno depósito para armazenamentos diversos em piso de mármore marrom, lâmpada simples, tomadas e interruptores funcionando perfeitamente.

Obs.: Tudo o que foram descritos acima estão em ótimo estado de conservação.

IMÓVEL PISO SUPERIOR (nº 796) - ENTRADA: calçamento externo e pintado, parede pintada, acesso ao piso superior pela lateral por uma porta de madeira e uma escadaria com corrimão em piso de cerâmica branca revestindo.

SALA 1: Piso em cerâmica, forro em PVC, interruptores/tomadas simples,

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COZINHA: Piso cerâmico, azulejos na parede toda, pia com bancada em mármore marrom claro e gabinete tipo Itatiaia com uma torneira de água fria, janela em ferragem e vidros, forro de PVC e iluminaria simples.

CORREDOR INTERNO: Acesso aos dois quartos e banheiro social, paredes pintadas, portas de madeira com vidro na parte superior, piso cerâmico, forro de PVC, iluminaria simples e interruptores/tomadas.

02 QUARTOS CONJUGADOS A SUÍTE: Porta de madeira, piso cerâmico, paredes pintadas, teto de laje e pintado, iluminaria fluorescente longa e simples, janela tipo sasazaki com vidros, tomadas/interruptores novos, piso em cerâmico. BANHEIRO – Porta de madeira com vidro na parte superior, pia e vaso sanitário branco, chuveiro elétrico, vitro em ferragem e vidros comuns, azulejos cerâmicos até a metade da parede, paredes pintadas, teto em laje pintado, iluminaria e interruptores/tomadas simples.

QUARTO 2: Porta de madeira com vidro na parte superior, piso cerâmico, paredes pintadas, teto de laje e pintado, ventilador de teto com iluminaria, janela tipo sasazaki com vidros, tomadas/interruptores novos, piso em cerâmico.

QUARTO 3: Porta de madeira com vidro na parte superior, piso cerâmico, paredes pintadas, teto de laje e pintado, ventilador de teto com iluminaria, janela tipo sasazaki com vidros, tomadas/interruptores novos, piso em cerâmico. Tomadas/interruptores novos, pia e vaso sanitário branco,

BANHEIRO SOCIAL: Porta de madeira, piso cerâmico, tomadas/interruptores novos, pia e vaso sanitário branco, teto de laje e pintado, vitro em ferragem com vidros simples, azulejos cerâmico nas paredes até o teto, chuveiro elétrico, iluminaria simples.

LAVANDERIA: Tanque branco com torneira de água fria, interruptores/tomadas simples, azulejos em cerâmica até a metade da parede, piso cerâmico, teto de laje e pintado, iluminaria simples.

BANHEIRO SOCIAL 2: Porta de madeira, piso cerâmico,

tomadas/interruptores novos, pia e vaso sanitário branco, teto de laje e

pintado, vitro em ferragem com vidros simples, azulejos cerâmico nas

paredes até o teto, chuveiro elétrico, iluminaria simples.

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ÁREA DE SERVIÇOS: Porta sanfonada em PVC, paredes pintadas, teto de laje, interruptores/tomadas simples, piso cerâmico.

ÁREA DE LAZER: Piso de cerâmica, paredes pintadas e pequena mureta de segurança.

Obs.: Tudo o que foram descritos acima estão em ótimo estado de conservação.

5. CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO E CIRCUNVIZINHAS

A rua Rui Barbosa tem início na Rua Euclides da Cunha com o cruzamento da Avenida da Saudade, findando na Avenida Carlos Berchieri e é uma rua no Centro Comercial de Jaboticabal. A dita rua tem pavimentação asfáltica, dotada de calçadas lateral, guias, sarjetas, iluminação pública, esgoto, telefonia a cabo e internet, grandes magazines, lanchonetes, lojas, estacionamentos, farmácias e agencias bancárias.

A dita rua tem mão única de trânsito, sentido na Avenida Carlos Berchieri.

6. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO

Região urbanizada dotada de poucos imóveis residenciais e em sua maioria de imóveis comerciais no coração do comercio central.

7. MAPA DE LOCALIZAÇÃO – IA

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8. DADOS DO IMPOSTO – IA

Cadastro sob nº 11.238

Valor do Imposto anual: R$ 1.918,20 Valor do imposto mensal: R$ 159,85

Valor venal do terreno (174,44 m²) R$ 24.916,12

Valor venal da construção (171,96 m²) R$ 51.485,08

Perfazendo o valor venal total do imóvel em R$ 76.401,20

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Foto 03 - Salão Foto 04 – Cozinha

9. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO DO IA

Imóvel Térreo nº 800

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Foto 05 – Sala 1 Foto 06 – Sala 2

Foto 07 – Corredor Interno Foto 08 – Depósito

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Foto 09 – Banheiros Sociais e Lavabo

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Foto 02 – Sala 1 Foto 03 – Sala 2

Imóvel Piso Superior nº 796

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Foto 04 – Cozinha Foto 05 – Corredor Interno

Foto 06 – 02 Quartos Conjugados à Suíte

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Foto 08 – Quarto 3

Foto 09 – Banheiro Social Foto 07 – Quarto 2

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Foto 10 – Lavanderia Foto 11 – Banheiro Social 2

Foto 12 – Área de Serviços Foto 13 – Área de Lazer

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10. FONTES DE PESQUISA

FONTE DE PESQUISA: Comércio – Rua Rui Barbosa, 797 – Jaboticabal/SP – Antonio Aparecido Garcia da Costa (Valor Mercadológico – Não à Venda)

R

1

– Valor R$ 1.200.000,00 – Imóvel Comercial, com uma área total 180.00

m².

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FONTE DE PESQUISA: Site - Loja Comercial à venda na Rua Rui Barbosa, 753 - Centro - Jaboticabal/SP - cod imóvel 355700 (www.nosrallaimoveis.com.br)

R

2

– Valor R$ 1.200.000,00 – Imóvel Comercial com 280,00 m² de área total

e 264,00 m². de área construída.

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FONTE DE PESQUISA: Site - Loja Comercial à venda na Rua Rui Barbosa, 1.340 753 - Centro - Jaboticabal/SP - cod imóvel 2571 (www.sanmarinonegocios.com.br)

R

3

– Valor R$ 1.200.000,00 – Imóvel Comercial com 834,52 m² de área total

e 393,30 m² de área construída.

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11. METODOLOGIA E CONSIDERAÇÕES GERAIS

Adotou- se o “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”, através do qual o valor de um imóvel é determinado a partir da análise técnica do comportamento do mercado imobiliário, relativo a imóveis semelhantes na região ou em outras regiões semelhantes a nível socioeconômico.

Valor de Mercado é a expressão monetária do bem na data de referência da avaliação, que é representado pela livre negociação entre partes interessadas e conhecedoras do imóvel, com suas potencialidades e limitações, bem como das condições mercadológicas do segmento ao qual o mesmo esteja integrado.

Assim, o valor expresso ao final desse Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica representa basicamente a opinião genérica dos operadores do mercado local e principalmente a expertise dos profissionais envolvidos na avaliação.

Dessa forma, toda avaliação de imóvel reflete uma convicção de valor pessoal do profissional Corretor de Imóveis que vive cotidianamente as oscilações do mercado, visto estar diretamente ligado com os proprietários ofertantes e compradores.

No mercado, os proprietários arbitram seus preços, mas na maioria das vezes esse valor é especulativo. Por outro lado, os compradores desejam pagar o menor valor possível. Neste momento, é de fundamental importância a presença do Corretor de Imóveis como mediador entre as partes, para identificar preços praticados no mercado naquele momento, para concluir a negociação, bem como, para expurgar as especulações.

12. REFERÊNCIA NORMATIVA

12.1 - Este Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica está definido como

“Parecer Técnico”, de acordo com a Resolução COFECI 1066/200 7, Ato

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13. HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS

REF. V.G.V METRAGEM - m

²

1 R$ 1.200.000,00 180,00

2 R$ 1.200.000,00 280,00

3 R$ 1.200.000,00 834,52

MÉDIA R$ 1.200.000,00 431,51

VM = R$ 2.780,93

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14. PRÉ-AVALIAÇÃO

14.1 - CÁLCULO DO IA

(Soma V.G.V ÷ número de referências) ÷ (Soma de m² ÷ número de referências) = VM do metro quadrado dos imóveis referenciais multiplicado pela área do IA = Conclusão do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.

IA VALOR MÉDIO ÁREA DO IA AVALIAÇÃO IA

R$ 2.780,93 174,44 m

²

R$ 485.105,42

De acordo com o entendimento dos avaliadores e dentro de padrões de

avaliação pelo modo comparativo direto, considerando a localização, o

entorno ou circunvizinhança, condições físicas do imóvel, do logradouro e

comparando-o as ofertas das referências, os peritos avaliadores poderão

acrescer ou decrescer o valor de venda do imóvel objeto desse Parecer

Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM, localizado na Rua Rui

Barbosa, 800 e 796, Município de Jaboticabal – SP.

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15. CONCLUSÃO

* Este valor acima da avaliação mercadológica da área total e construída, acrescido de seu acabamento no interior e exterior do imóvel como segue descrito nas paginas 04 – 07 e fotos, podendo ser vendida com toda segurança pelo valor de R$ 1.200.000,00

15.1 - GRÁFICO COMPARATIVO

MÉDIA GERAL ÁREA TOTAL CONCLUSÃO

R$ 2.780,93

174,44 x 02 andares (Térreo

+ Piso Superior) R$ 970.210,84

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16. DÍVIDAS EM ABERTO DO IMÓVEL

O referido imóvel em avaliação a Rua Rui Barbosa, 800 e 796 –

Centro – Jaboticabal/SP, ao verificar suas dívidas, verificamos NÃO

CONSTAR nenhuma pendencia sobre os imóveis em avaliação, como

podem ser verificados e comprovados em anexos.

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17. ASSINATURA

Jaboticabal, 27 de julho de 2021

____________________________

Avaliador: Carlos Alberto Caleran CRECI nº 146884

CNAI 21898

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18. ABREVIATURAS

AÚ – Área útil

CIRP – Cartão de identidade de regularidade profissional Cm² - Custo por metro quadrado

CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis CRECI – Conselho Regional de Corretores de Imóveis CRI – Cartório de Registro de Imóveis

IA – imóvel em avaliando M² - Metro quadrado MG – Média geral

PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica R1, R2, R3 - Referencial ou imóvel paradigma

V.G.V – Valor geral de venda

VM – Valor da média V.V – Valor de venda

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19. CURRÍCULO

CARLOS ALBERTO CALERAN CRECI-SP 146884

CNAI 21898

Dados Pessoais CPF: 304.156.128-02

Endereço: Avenida Pintos, 452 Bairro: Centro

Cidade: Jaboticabal Estado: SP Telefone 1: (16) 9.8101-1570

E-mail: carloscaleran@creci.org.br

Formação Acadêmica

C.E.F.A.M. – CENTRO ESPECÍFICO E APERFEIÇOAMENTO DO MAGISTÉRIO de Taquaritinga/SP – Magistério – Concluído Dez/2000;

I.A.F. – INSTITUTO AGOSTINIANO DE FILOSOFIA de Franca/SP – Filosofia – Concluído Nov/2004;

UNIP - UNIVERSIDADE PAULISTA – Tecnólogo em Gestão de Serviços Jurídicos, Notariais e de Registro – Concluído Dez./2020;

Formação Profissional

IBRESP – INSTITUTO BRASILEIRO DE EDUCAÇÃO PROFISSIONAL – Técnico em Transações Imobiliárias – Concluído 26/maio/2014;

CRECI-SP – CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS DE SÃO PAULO 2ª REGIÃO – Sessão Plenária de Compromisso Público – 18/agosto/2014;

CRECI-SP – CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS DE SÃO PAULO 2ª

REGIÃO – Perito Judicial – Concluído 16/fevereiro/2017;

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IBRESP – INSTITUTO BRASILEIRO DE EDUCAÇÃO PROFISSIONAL – Avaliação de Imóveis – Concluído 26/junho/2017;

COFECI – CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS – Técnico em Transações Imobiliárias e Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – Concluído 21/julho/2017;

SEBRAE-SP – CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS DE SÃO PAULO 2ª REGIÃO – Negociação – Concluído 27/NOVEMBRO/2017;

CRECI-SP – CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS DE SÃO PAULO 2ª REGIÃO – Fotografia Imobiliária – Concluído 05/março/2018;

CRECI-SP – CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS DE SÃO PAULO 2ª REGIÃO – Grupo de Trabalho de Avaliação Mercadológica e Perícias – Concluído 27/julho/2018;

CRECI-SP – CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS DE SÃO PAULO 2ª REGIÃO – Documentação Imobiliária – Concluído 04/agosto/2020;

Experiências

Avaliações Mercadológicas de Imóveis;

Vendas e Intermediações de Compra e Venda de Imóveis Urbanos e Rurais;

Documentação e Fotografias Imobiliárias;

Intermediador de vendas de imóveis retomados pela Caixa Econômica Federal;

Auxiliar da Justiça como Perito de Avaliação de Imóveis;

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20. CIRP

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21. ANEXO(S)

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