EXMO. SR. DR. JUÍZ DE DIREITO DA 35ª VARA CÍVEL DO FÓRUM CENTRAL DA COMARCA DE SÃO PAULO - SP

(1)

05410-010 – Rua Amália de Noronha, 402 – Tel. 3670-0101 – eduardo@actualnet.com.br

EXMO. SR. DR. JUÍZ DE DIREITO DA 35ª VARA CÍVEL DO FÓRUM

CENTRAL DA COMARCA DE SÃO PAULO - SP

Processo N.º 1132328-43.2015.8.26.0100

EDUARDO MARCONDES STACCHINI, perito judicial, arquiteto, nomeado

nos autos da ação de CUMPRIMENTO DE SENTENÇA onde CONDOMINIO

EDIFICIO CAPRI move em face de JEFFERSON SEGURA RIBEIRO

ABREU tendo analisado os autos vem em respeitosamente a presença de

Vossa Excelência, apresentar as suas conclusões através deste

LAUDO DE AVALIAÇÃO

Para conferir o original, acesse o site https://esa

j.t

jsp.

jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o proces

so 1132328-43.2015.8.26.0100 e código 40

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B512.

Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por EDU

A

RDO M

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RCONDES ST

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CCHINI e Tribunal de Justica do Estado de Sa

o Paulo, protocolado em 12/03/2018 às 16:05 , sob o número WJMJ1840266737

6 .

(2)

I. CONSIDERAÇÕES INICIAIS

Versa a presente ação sobre a cobrança de quantia certa por

CONDOMINIO EDIFICIO CAPRI ao JEFFERSON SEGURA RIBEIRO

ABREU, proprietários do apartamento 22 do Edifício Capri, localizado na

Rua Rosa e Silva, n° 210, no 11° Subdistrito Santa Cecília.

Às fls. 77, o signatário teve a honra de ser nomeado perito de

confiança do R. Juízo, para elaborar o laudo de avaliação do referido imóvel.

II. QUADRO RESUMO DA AVALIAÇÃO.

TIPO DO IMÓVEL:

Apartamento residencial

LOCAL:

Rua Rosa e Silva, n° 210

QUADRO DE ÁREAS

Área Privativa: 94,50 m²

Garagem: 21,66 m²

Área Comum: 47,18 m²

Área Total: 163,34 m²

Área extraída da matrícula 90.317, 2º ORI de São Paulo.

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO: II

GRAU DE PRECISÃO: III

VALOR DE MERCADO: R$ 781.000,00 (setecentos e oitenta e um

mil reais) a preços de fevereiro de 2018.

DATA DA AVALIAÇÃO: Fevereiro de 2018

j.t

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EDUARDO M. STACCHINI

3 III. OBJETIVO

O objetivo do presente Laudo será a determinação do Valor

Atual de Mercado do imóvel, valor este válido para pagamento nesta data,

considerando-o livre, desimpedido e sem ônus fiscais.

IV. DESENVOLVIMENTO DO TRABALHO.

IV. 1

OBJETO

O imóvel objeto da presente avaliação é constituído por um

apartamento com 94,50m²² de área útil, contendo 3 dormitórios sendo 1

suíte, sala com dois ambientes, banheiro social, cozinha, área de serviço,

dependência de empregados e uma vaga de garagem.

IV. 2

LOCALIZAÇÃO

O imóvel está na localizado no n° 210 da Rua Rosa e Silva, no

bairro de Santa Cecília, no Município de São Paulo – Capital.

Completa a quadra onde se situa o imóvel as vias Alameda

Barros, Rua Dr. Gabriel dos Santos e Av. Gen. Olímpio da Silveira.

Essa quadra se encontra sob a égide da Subprefeitura da Sé e

está enquadrada para fins de zoneamento como ZCOR-3, seja, Zona de

Corredor – 3.

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(4)

Figura 1 - Quadra de Localização

IV. 3

CARACTERÍSTICAS

GERAIS

E

PARTICULARES DO IMÓVEL

IV. 3.1

GERAIS DO EDIFÍCIO CAPRI

Trata-se de um edifício construído em 1997 em estrutura de

concreto armado revestido com revestimento cerâmico e com caixilhos de

alumínio.

IV. 3.1.1

CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO

A Rua Rosa e Silva, no trecho fronteiriço ao imóvel, onde se

localiza o edifício Capri se apresenta plana, pavimentada em asfalto,

contendo 4 pistas, com 2 faixas de rolamento de sentido único onde há

permissão para estacionamento em ambos os lados com a utilização de

cartão rotativo Zona Azul totalizando 9,0m em seu leito carroçável.

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(5)

EDUARDO M. STACCHINI

5 IV. 3.1.2

TIPO DE OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA

Trata-se de região heterogênea, ocupada por edifícios

residenciais, comerciais, hotéis, teatros, comércio local e escolas com

predominância dos padrões médio a fino.

IV. 3.1.3

INFRAESTRUTURA URBANA

A região e o imóvel avaliando são servidos por asfalto, guias e

sarjetas; passeio; redes de águas pluviais, água potável e esgoto; redes de

energia elétrica, tevê a cabo, internet e telefonia; arborização; coleta de lixo

e correios.

IV. 3.1.4

SERVIÇOS COMUNITÁRIOS

A região possui serviço regular de transporte coletivo,

constituído por linhas de ônibus municipais que trafegam pelas principais

avenidas, com destino ao centro e bairros além da linha Vermelha do Metrô,

sendo a estação mais próxima Estação Marechal Deodoro.

IV. 3.2

DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

As principais características do imóvel, objeto da presente

avaliação, estão as a seguir descritas.

Ressaltamos que a documentação anexada, principalmente

certidões e fotografias, auxiliam sobremodo a descrição que segue.

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fls. 143

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EDUARDO M. STACCHINI

7 IV. 3.2.2

BENFETORIAS

O edifício possui 12 pavimentos tipo, com dois apartamentos

por andar.

O apartamento pode ser classificado como do tipo Superior

com elevador, com idade efetiva de construção de 21 anos, mas uma idade

condizente com a idade.

O estado de conservação do apartamento avaliando pode ser

enquadrado na categoria "C – Regular", para fins de depreciação pelo

Método de Ross/Heideck.

IV. 4

FOTOS DO IMÓVEL

Foto 1 – Fachada do Edifício Capri

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Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1132328-43.2015.8.26.0100 e código 40AB512.

Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por EDUARDO MARCONDES STACCHINI e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 12/03/2018 às 16:05 , sob o número WJMJ18402667376 .

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(14)

V. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL CONSOANTE

O MÉTODO EVOLUTIVO

No presente trabalho de avaliação, foi adotada a metodologia

do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.

V.1 ESPECIFICAÇÃO DO TRABALHO

Grau de fundamentação

A norma NBR 14653-2 – Imóveis Urbanos define 3 (três) graus

de fundamentação que consideram os itens abaixo relacionados, atribuindo

pontos para cada exigência alcançada:

• Caracterização do imóvel avaliando;

• Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente

utilizados;

• Identificação dos dados de mercado;

• Intervalo admissível de ajuste para o conjunto de fatores

Grau de precisão

O enquadramento é função da amplitude do intervalo de

confiança de 80% em torno do valor central da estimativa.

Enquadramento

Conforme estabelecido pela ABNT NBR 14653-2, este laudo

pode ser assim enquadrado (Anexo 04):

Método comparativo direto

Valor de mercado

Grau de precisão:

III

Grau de fundamentação:

II

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EDUARDO M. STACCHINI

15 V.1.1 - PESQUISA

A coleta de dados e os valores de mercado foram obtidos na

região, considerando-se as ofertas existentes atualmente ou recentemente

transacionados por meio de consultas aos proprietários e imobiliárias da

cidade.

V.1.2 – TRATAMENTO DE DADOS

O fator de comercialização (FC) procura corrigir a distorção que

há entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedição, podendo

assim ser maior ou menor do que 1,0, dependendo da realidade do mercado

imobiliário local, sendo normalmente adotado o valor de 0,9. No caso de

transações efetivamente realizadas, se adotou um Fator de Comercialização

igual a 1,00.

V.1.3 – AMOSTRAS LEVANTADAS E UTILIZADAS

Para se proceder à avaliação do imóvel, efetuamos um

levantamento na região da República, buscando apartamentos residências,

em edifícios com mais de 10 andares, com área útil entre 95,00 m² e 188,00

m², contendo 3 dormitórios sendo uma suíte e 1 vaga de garagem.

Os valores foram homogeneizados utilizando os seguintes

fatores: Localização, obtido através da Planta Genérica de Valores da

Cidade de São Paulo; Área, obtido pela relação entre a área da unidade

avalianda e a área da amostra e Estado de conservação.

A relação completa das amostras utilizadas, e seus detalhes

técnicos estão apensados no Anexo II deste Laudo.

A tabela de homogeneização das amostras, segundo os fatores

adotados, está apensada no Anexo I deste Laudo.

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V.1.4 – VALOR DO IMÓVEL

Do tratamento das amostras, se obteve na tabela de

homogeneização, o valor unitário por metro quadrado de área útil para

apartamentos com área entre 95 m² e 188,00 m², a preços de fevereiro de

2018.

Vu = R$ 8.267,43/m²

O valor do imóvel é obtido pelo produto do valor unitário por

metro quadrado pela área útil do imóvel, ou seja:

Vi = Vu x Área Útil

Vi = R$ 8.267,43/m² x 94,50m²

Vi = R$ 781.272,37

Arredondando o valor, obtemos:

Valor de Imóvel

R$ 781.000,00 (setecentos e oitenta e um mil reais) a preços de

fevereiro de 2018.

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EDUARDO M. STACCHINI

17

VI. CONCLUSÃO

O apartamento n° 22 localizado no Edifício Capri na Rua Rosa

e Silva, n° 210, foi através deste Laudo de Avalição, avaliado pelo valor de

R$ 781.000,00 (setecentos e oitenta e um mil reais) a preço de fevereiro de

2018.

Valor de Imóvel

R$ 781.000,00 (setecentos e oitenta e um mil reais) a preços de

fevereiro de 2018.

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(18)

VII. ENCERRAMENTO

Nada mais havendo a responder ou esclarecer, dá-se por

encerrado o presente Laudo de Avaliação, o qual possui 18 (dezoito) folhas

e 4 anexos, todas rubricadas no seu anverso exceto esta última que vai

datada e assinada.

Seguem os seguintes ANEXOS ELUCIDATIVOS:

ANEXO I:

Tabela de Homogeneização das Amostras

ANEXO II:

Amostras efetivamente utilizadas.

ANEXO III:

Grau de Fundamentação do Trabalho

ANEXO IV:

Quesitos formulados pela Requerida

São Paulo, 9 de março de 2018.

EDUARDO MARCONDES STACCHINI

Arquiteto e Urbanista CAU-SP A79581-0

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do Laudo pericial.

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IV. 3.2 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL,

o imóvel avaliado se enquadra no padrão Superior de construção

e acabamentos.

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O Sr. Perit opode informar as características de lazer existentes

no condomínio em que o imóvel avaliado esta situado?

RESPOSTA

Apesar dessas caracteristicas asociadas ao partido do Edifício

Capri servirem de atrativo comercial sem que se agregue valor

comercial ao mesmo, o Edificio possui Salão de festas, piscina e

playground e academia, todos localizados no andar térreo.

QUESITO 8

O Sr. Perito pode informar quantos andares existem no edifício

em que o imóvel esta situado?

RESPOSTA

O Edifício Capri, possui 12 pavimentos tipo, térreo, área técnica

de cobertura e subsolo.

QUESITO 9

O Sr. Perito pode informar quantos elevadores e suas

características que atendem o imóvel avaliado?

RESPOSTA

O Edifício Capri possui dois elevadores, sendo um social e outro

de serviço localizado em faces opostas um ao outro.

O elevador social aparenta ter sidomodernizado possuindo

revestimento em granito e açõ inox escovado sendo qu eo

elevador de servipo possui acabamentos que fazem frente a

idade do edifício como revestimento interno de fórmica.

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jsp.

(43)

EDUARDO M. STACCHINI

43 QUESITO 10

O Sr. Perito pode informar quantas vagas de garagem possui o

imóvel avaliado?

RESPOSTA

Conforme informação fornecida pela requerente, o imóvel possui

apenas uma vaga de garagem.

QUESITO 11

O Sr. Perito pode informar se caso afirmativo com relação à

garagem de veículos e o mesmo possuí matrícula imobiliária

separada e em caso afirmativo, qual a metragem da garagem

existente ma referida matrícula imobiliária?

RESPOSTA

Não. A vaga de garagem é descrita na matrícula do imóvel

constante das áreas de participação comum.

QUARITO 12

O sr. Perito pod eesclarecer qual o tipo de vizinhança nas

proximidades da área do imóvel avaliado?

RESPOSTA

A descri~çao completa da circuvizinhança do imóvel avaliado

consta do Item CARACTERÍSTICAS GERAIS E PARTICULARES

DO IMÓVEL neste Laudo de Avaliação.

QUESITO 13

O Sr. Perito pode informar a existência dos principais pontos

comerciais próximos ao imóvel avaliado?

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(44)

RESPOSTA

Prejudicado. Informação irrelevante para o contexto da perícia.

QUESITO 14

O Sr. Perito pode informar qual a área útil do imóvel avaliado?

RESPOSTA

Conforme matrícula fornecida, o imóvel avaliado possui 94,5 m²

de área útil.

QUESITO 15

O Sr. Perito pode esclarecer qual o valor do metro quadrado do

imóvel?

RESPOSTA

Após a homogenização das amostras foi possível se chegar ao

valor R$ 8.267,43 por metro quadrado com precisão de 5,63%.

QUESITO 16

O Sr. Perito pode informar se o imóvel avaliado é considerado

imóvel de alto padrão e em caso positivo, porque?

RESPOSTA

Não. O imóvel possui caracteristicas para se enquadrar no

padrão SUPERIOR apenas.

QUESITO 17

O Sr. Perito pode informar se existe facil locomoção de

transportes públicos nas proximidades?

j.t

jsp.

(45)

EDUARDO M. STACCHINI

45 RESPOSTA

Sim. A malha viaria no entorno do edifício possui grande fluxo de

ônibus que transitam por toda cidade além da estação Marechal

Deodoro da linha vermelha do Metrô.

QUESITO 18

O Sr. Perito pode informar se a região em que est alocalizado o

imóvel avaliado trata-se de uma região bem valorizada?

RESPOSTA

Acredito que sim em função de sua infra estrutura urbana e a

oferta de imóveis à venda na região.

QUESITO 19

Quais os parametros utilizados para a avaliação?

RESPOSTA

Foram utilizados fatores tais como área, localização e estado de

conservação das amostras e do imóvel avaliado.

QUESITO 20

Qual a metodologia de avaliação utilizada para adeterminação

do valor de mercado do imóvel avaliado?

RESPOSTA

A medodologia utilizada foi a por Comparativo Direto e

saneamento por fatores previsto na Norma de Avaliação de

Imóveis Urbanos do Ibape-SP.

j.t

jsp.

so 1132328-43.2015.8.26.0100 e código 40

A

B512.

A

RDO M

A

RCONDES ST

A

6 .

(46)

QUESITO 21

Qual a distancia entre o imóvel paradigma e os imóveis utilizados

para comparação?

RESPOSTA

Foram coletadas amostras de imóveis com 3 dormitórios, sendo

uma suíte além de 1 vaga de garagem e com metragem

compatível com o imóvel avaliado d emodo a não ser necessário

a adoção de situação paradigma durante a avaliação.

QUESITO 22

De qualquer maneira o Sr. Perito obteve os dados necessários

para a elaboração do laudo?

RESPOSTA

Sim.

QUESITO 23

O Sr. Perito pode esclarecer se o imóvel avaliado está inscrito

em dívida ativa tributária ou fiscal municipal além da dívida

condominal?

RESPOSTA

Foi passada a informação pela síndica terceirizada do imóvel de

que o mesmo possui dívidas de IPTU além da dívida de

Condomínio.

j.t

jsp.

(47)

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1132328-43.2015.8.26.0100 e código 3397975.

Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por CIBELE SANTOS DA CRUZ e Tribunal de Justica de Sao Paulo, protocolado em 04/07/2017 às 16:56 , sob o número WJMJ17407268860 .

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