SENTENÇA
Processo Digital nº: 1093776-09.2015.8.26.0100
Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Requerente: Jean Roberto Bueno e outro
Requerido: Brookfield São Paulo Empreendimentos Imobiliários S.A.
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Rodolfo César Milano
Vistos.
Trata-se de demanda proposta por JEAN ROBERTO BUENO e RICHARD DAVID LAWRENCE em face de BROOKFIELD SÃO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, em que pretendem o desfazimento de compromisso de compra e venda e a restituição das quantias pagas. Os autores afirmam que, em 07 de setembro de 2011, celebraram com a ré um compromisso de compra e venda tendo por objeto um bem imóvel. Aduzem ter pago até o presente momento: a) R$ 160.983,06 (cento e sessenta mil novecentos e oitenta e três reais e seis centavos), relativos à fase de obras; b) R$ 12.662,39 (doze mil seiscentos e sessenta e dois reais e trinta e nove centavos), a título de comissão de corretagem; c) R$ 1.336,72 (hum mil trezentos e trinta e seis reais e setenta e dois centavos), a título de taxa SATI. Informam que resta somente o pagamento da parcela final do preço, com vencimento em 31/01/2016, que seria feito mediante financiamento bancário.
Alegam, contudo, haverem perdido interesse na manutenção da avença, uma vez que o prazo para entrega do empreendimento ainda que se considere o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias foi desrespeitado pela ré, que se comprometera a entregar o imóvel até julho de 2015, posteriormente prorrogando tal prazo para setembro de 2015 e, em seguida, para novembro de 2015. No entanto, ao solicitarem a rescisão do contrato, foram informados que a ré devolveria somente cerca de 40% do valor pago.
das quantias pagas, incluindo a comissão de corretagem e a taxa SATI, no valor histórico total de R$ 174.982,17, de uma única vez, eis que houve inadimplemento exclusivo da ré.
A ré foi regularmente citada (fl. 140) e ofereceu contestação às fls. 141/150, em que não arguiu nenhuma das questões preliminares previstas no artigo 337 do CPC. No mérito, argui que o atraso verificado na entrega das obras decorreu de caso fortuito e de força maior, em especial entraves burocráticos para a obtenção do “Habite-se”, sendo a prorrogação do prazo para entrega, em tais hipóteses, expressamente autorizada pelo contrato. Desse modo, no caso concreto, não se verifica inadimplemento por parte da ré, mas denúncia imotivada da avença pelos autores. Isto faz incidir a cláusula penal estipulada no contrato, perdendo os autores parte do preço pago em favor das rés, de modo a serem compensadas despesas em que a última incorreu para a execução da avença. Alega a ré, sem prejuízo, que a pretensão dos autores à restituição dos valores despendidos com a comissão de corretagem e a taxa SATI estaria prescrita, nos termos do artigo 206, § 3º, IV, uma vez que tais pagamentos foram efetuados em setembro de 2011. Tais pagamentos, ademais, são lícitos, estavam previstos em contrato e, no caso específico da comissão de corretagem, houve efetiva utilização dos serviços do corretor presente no local de vendas do empreendimento. Requer a ré, ao final, o julgamento de improcedência do pedido.
Os autores apresentaram réplica às fls. 155/176.
Instadas as partes a especificarem provas (fl. 193), ambas se manifestarem favoravelmente ao julgamento antecipado do mérito (fls. 195/196 e 197/198).
O processo foi suspenso para aguardo do julgamento do Recurso Especial nº 1.551.956/SP, analisado sob o rito dos recursos repetitivos (fl. 202). Após resolução do apelo especial, determinou-se a manifestação dos autores nos termos do artigo 1.040, inciso III, do CPC (fl. 303), tendo os integrantes do polo ativo reiterado os termos de sua inicial (fls. 305/311).
É O RELATÓRIO.
FUNDAMENTO E DECIDO.
O feito comporta julgamento antecipado ante a desnecessidade de produção de outras provas, de conformidade com o artigo 355, I, do Código de Processo Civil.
de valores relativos à comissão de corretagem e à taxa SATI pagos por comprador de imóvel adquirido na planta, bem como o prazo prescricional aplicável a tais pedidos de restituição.
Convém, portanto, trazer à baila as teses fixadas pelo C. STJ, sob o rito dos recursos repetitivos (artigos 1.036 e seguintes do CPC), no que pertine à matéria discutida no presente feito.
Quanto ao tema nº 938 (recursos especiais representativos da controvérsia nº 1.599.511/SP e 1.551.956/SP), estabeleceu o C. STJ: (i) incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC) vide REsp n. 1.551.956/SP; (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem vide REsp 1.599.511/SP; (ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel vide REsp 1.599.511/SP.
Como se depreende pela leitura dos Recursos Especiais mencionados, no que tange ao tema nº 938, considerou o C. STJ que o serviço de corretagem é autônomo em relação à compra e venda e é, também, efetivamente prestado por profissionais contratados pela incorporadora. Tais profissionais corretores permanecem no estande de vendas, em que atendem eventuais interessados e se dedicam a obter a celebração do negócio, como prevê o artigo 722 do Código Civil.
No REsp 1.599.511/SP, concluiu-se que, quanto ao serviço de corretagem, a incumbente e, portanto, responsável originária pelo pagamento da comissão do corretor, é a incorporadora. Definiu-se, entretanto, ser lícito às partes estabelecer, no contrato de compra e venda, que a remuneração do corretor será arcada pelo comprador.
De forma prática, notaram os Srs. Ministros que, por uma simples questão econômica, a remuneração do corretor seria, de uma forma ou de outra, repassada ao comprador. Em verdade, a incorporadora só mantém interesse em continuar prestando seus serviços se com eles obtiver lucro, e isso só ocorre se o preço da venda superar seus custos estando entre estes,
obviamente, a comissão do corretor contratado.
O que resta, nesse cenário, é garantir o respeito ao dever de informação imposto ao fornecedor. Para que haja licitude na transferência do encargo decorrente da corretagem ao consumidor, é necessário que o contrato de compra e venda especifique o valor da corretagem de forma destacada em relação ao preço total da aquisição, a fim de se evitar que, após a celebração da venda, seja o consumidor surpreendido com a notícia de que terá de suportar comissão de corretagem inicialmente não prevista.
A taxa de assessoria técnica-imobiliária (SATI), de seu lado, foi entendida como abusiva em qualquer situação, uma vez que não remunera nenhum serviço autônomo e específico. Prestar informações ao consumidor é obrigação inerente ao contrato e dever imposto ao fornecedor por lei (artigos 31, 46 e 52 do CDC, além da boa-fé objetiva consagrada no artigo 422 do CC), inexistindo razão que justifique a cobrança de valores destacados do preço final do bem.
Entenderam os Srs. Ministros no REsp 1.551.956/SP, por fim, que os pedidos de restituição das quantias pagas indevidamente a título de taxa SATI e comissão de corretagem estariam fundamentadas na alegação de pagamento indevido, o que representaria enriquecimento sem causa da empresa que deles se beneficiou na hipótese, a incorporadora. Nesses termos, o prazo prescricional aplicável a tal pretensão seria o trienal, na forma do artigo 206, § 3º, inciso IV, do CC.
Estabelecidas essas premissas, passa-se à apreciação do caso concreto.
Conforme constou da inicial, os autores não se opõem ao prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias estabelecido na cláusula 7.3.1.1 do contrato celebrado (fl. 66).
Tal prazo, ademais, é admitido pela jurisprudência predominante, merecendo menção a Súmula nº 164 do TJSP: “É valido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível.”
Em verdade, não se ignora que os empreendimentos imobiliários estão sujeitos a uma série de imprevistos, sobretudo relacionados ao clima e a entraves burocráticos, que dificultam ou atrasam o bom andamento das obras. O prazo de 180 (cento e oitenta) dias, usualmente previsto nos contratos de aquisição de imóveis na planta, destina-se justamente a
enfrentar situações inesperadas, sem a necessidade de se estabelecer novas tratativas com cada comprador.
Isso significa menor custo e maior eficiência, pois a incorporadora poderá dedicar todos os seus recursos à conclusão da obra, sem precisar alocar tempo e funcionários para aditamentos contratuais voltados à obtenção de maior prazo para entrega.
Além disso, cada comprador, no ato da aquisição, é previamente cientificado de que o empreendimento poderá ser entregue até seis meses depois do período previsto, o que permite a adoção das providências necessárias, em especial aquelas de cunho financeiro o comprador, por exemplo, saberá de antemão que há a possibilidade de ter de suportar, por mais seis meses, o pagamento simultâneo das parcelas do preço e do aluguel do local em que reside.
Todavia, isso não significa dizer que a incorporadora tem o direito de estabelecer, em contrato, a possibilidade de estender ilimitadamente o prazo de entrega. Tal prerrogativa, se prevista em contrato, frustra a boa-fé objetiva, considerando que o adquirente acorda em pagar o preço mediante a garantia de que receberá, em prazo razoável, o produto ou serviço adquirido.
No caso dos imóveis adquiridos na planta, ademais, o prazo estabelecido para entrega é determinante na decisão da compra. É comum a hipótese em que o comprador adquire bem para residência própria, de modo a não mais ter de pagar aluguel. Nesse caso, é imprescindível haver segurança quanto ao período pelo qual deverão ser suportadas concomitantemente as parcelas do preço e os encargos locatícios, a fim de que o interessado prepare as reservas financeiras necessárias.
Ainda que a compra fosse feita com a intenção de possuir um imóvel extra para disponibilizar à locação residencial ou comercial, o tempo continua a ser fator essencial. O valor de cada investimento, afinal, tem relação direta com o tempo necessário para a obtenção do retorno financeiro esperado.
Um prazo ilimitado para entrega, passível de extensão ao alvedrio da construtora, destarte, representa cláusula iníqua e abusiva, além de causar acentuado desequilíbrio entre os direitos e obrigações de cada parte. Logo, será nula nos termos do artigo 51, incisos IV e XIII do Código de Defesa do Consumidor.
inaplicável em razão de sua nulidade. Deve-se admitir, unicamente, a prorrogação por até 180 (cento e oitenta) dias.
Recorde-se, ainda, o teor da Súmula 161 do TJSP: “Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente.”
No caso concreto, previu-se em contrato que o empreendimento seria entregue em janeiro de 2015 (fl. 31). Aplicando-se o prazo de tolerância, conclui-se que a ré poderia efetuar a entrega até julho de 2015. Nos autos, entretanto, noticiou-se que, em novembro de 2015, as obras ainda não estavam completas nem havia previsão para a entrega das unidades autônomas adquiridas. A ré, de seu lado, não impugnou tal fato em contestação, limitando-se a alegar a ocorrência de caso fortuito ou força maior, o que não deve ser admitido, conforme já explanado.
Flagrante, portanto, o inadimplemento da ré, o que autoriza o pedido de rescisão contratual deduzido pelos autores. Deverão as partes, ainda, serem reconduzidas ao status quo ante, com devolução integral da parte do preço já adimplida, eis que esta se converteu em perda dos autores que deve ser restituída pela ré.
Veja-se, nesse aspecto, a Súmula 543 do STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
A pretensão para a restituição da parcela paga a título de taxa SATI e de comissão de corretagem, contudo, deve ser rejeitada em razão da prescrição.
De acordo com as teses fixadas pelo C. STJ, explanadas no decorrer da fundamentação desta sentença, a cobrança da taxa SATI se revela abusiva e o mesmo ocorrerá com relação à comissão de corretagem, caso não seja apresentado ao consumidor o valor total da compra, com destaque da quantia paga a título de comissão ao corretor.
Na hipótese em comento, nem o “Quadro Resumo” nem as “Condições Gerais” do contrato (fls. 28/79) mencionam o valor que deveria ser pago pela corretagem, havendo, desse
modo, abusividade na transferência desse encargo ao promitente-comprador.
O mesmo STJ estabeleceu, sem prejuízo, que o prazo prescricional para o pedido de restituição das quantias pagas em razão da comissão de corretagem e da taxa SATI é de três anos, eis que o pleito é fundado no enriquecimento sem causa (artigo 206, § 3º, inciso IV, CC).
Pelo princípio da actio nata, consagrado no artigo 189 do Código Civil, a pretensão surge no momento em que violado o direito do seu titular. Impõe-se reconhecer que o direito dos autores foi violado no momento em que deles exigidos os valores referentes à taxa SATI e à corretagem no caso, 04/09/2011 quanto à corretagem (fl. 80) e 05/09/2011 quanto à SATI (fl. 94).
Tendo a demanda sido ajuizada em 14/09/2015, cerca de quatro anos após os pagamentos em questão, conclui-se estar prescrita a pretensão para a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa SATI.
Dessa forma, receberão os autores a totalidade do numerário que despenderam para o pagamento do preço da unidade autônoma até o momento, excetuadas as quantias correspondentes à corretagem e à taxa SATI. A devolução, outrossim, deverá ocorrer em parcela única, nos ditames da Súmula 02 do TJSP. A incidência de correção monetária deverá se dar a partir do pagamento de cada parcela respectiva do preço, uma vez que se trata de mera recomposição do valor da moeda, e os juros de mora incidirão a partir do primeiro dia de agosto de 2015, momento em que se consolidou o inadimplemento da ré, nos termos do artigo 397 do Código Civil.
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido, para o exato fim de declarar rescindido o compromisso de compra e venda celebrado entre as partes, por culpa exclusiva da ré, bem como condená-la ao pagamento do valor de R$ 160.983,06 (cento e sessenta mil novecentos e oitenta e três reais e seis centavos), com incidência de correção monetária, nos termos da Tabela Prática do E. TJSP, a partir do pagamento de cada parcela respectiva do preço, além do acréscimo de juros de mora de 1% ao mês, contados a partir de 1º/08/2015, momento do inadimplemento da ré.
Tendo os autores decaído de parte mínima do pedido, vez que obtiveram R$ 160.983,06 dos R$ 174.982,17 inicialmente postulados, condeno a ré, ainda, ao pagamento das
custas e despesas processais, bem como de honorários advocatícios, que arbitro em 10% do valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, e 86, parágrafo único, do CPC.
P.I.
São Paulo, 28 de novembro de 2016.
DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA
