Nória Velha
Fundo de Investimento Imobiliário Fechado
Indice
Relatório de Gestão
Pág. 3
Balanço Pág.
13
Demonstração de Resultados
Pág. 15
Demonstração dos Fluxos Monetários
Pág. 17
Anexo ao Balanço e Demonstração de Resultados
Pág. 20
Relatório anual de auditoria
Pág. 28
Relatório de Gestão
do exercício de 2007
1. Enquadramento macroeconómico
1.1 Economia mundial
A actividade económica e comércio mundiais mantiveram um crescimento robusto ao longo do ano de 2007, sustentado pelo dinamismo das economias dos mercados emergentes, em particular da China, Índia e da Rússia. A taxa de crescimento do Produto Interno Bruto, para o conjunto das economias mais desenvolvidas, decresceu de 2.9% em 2006 para 2.5% em 2007. Este abrandamento resulta, em grande medida, da desaceleração da economia americana e, em menor grau, do abrandamento verificado na Área do Euro e no Japão.
De acordo com o Fundo Monetário Internacional, o crescimento da actividade económica nos Estados Unidos deverá registar uma queda de 1 ponto percentual, estimando-se uma taxa anual de crescimento do PIB de 1.9% em 2007, face aos 2.9% do ano anterior. A queda acentuada no investimento total da economia, resultante das dificuldades observadas no mercado habitacional, contribuiu para
uma forte desaceleração na procura interna, não obstante a manutenção do crescimento do consumo privado, assente numa aceleração dos níveis salariais e manutenção de taxas de desemprego baixas. Em contrapartida, a economia americana beneficiará de uma dinamização das exportações líquidas, apoiada pela depreciação do dólar e pelo crescimento económico observado nos seus principais parceiros comerciais.
A economia japonesa continua a registar uma recuperação dos níveis de actividade económica, assentes na procura interna e no forte dinamismo das exportações. O mercado do emprego deverá continuar a crescer e a taxa de inflação deverá permanecer em níveis positivos, não obstante a pressão descendente dos salários. As economias emergentes da Ásia, em particular a China, continuam a registar um crescimento acentuado dos níveis de actividade económica, a par de algumas pressões inflacionistas e subidas das taxas de juro. Na Área do Euro, as estimativas do FMI apontam para uma taxa de crescimento do PIB de 2.5% em 2007, face aos 2.8% registados em 2006.
O primeiro semestre de 2007 caracterizou-se por um forte dinamismo da procura interna, em particular do investimento, mas que se atenuou na segunda
metade de 2007, em resultado de alguma turbulência dos mercados financeiros e da degradação nas condições de financiamento do sector privado. Em geral, as principais economias da Zona Euro registarão um ligeiro abrandamento económico, apresentando ainda assim apreciáveis taxas de crescimento, nomeadamente a Espanha com 3.7% e a Alemanha com 2.4%. A França deverá registar um crescimento de 1.9% e a Itália de 1.7%. Para o Reino Unido espera-se uma aceleração da actividade económica, estimando-se um crescimento do PIB de 3.1% em 2007.
1.2 Economia portuguesa
De acordo com informação do Banco de Portugal, a economia portuguesa deverá registar uma taxa de crescimento do PIB de 1.9%, traduzindo um acréscimo de sete décimas face ao crescimento verificado no ano anterior. À semelhança da maioria dos países europeus, este crescimento foi sustentado por um aumento do contributo da procura interna e por uma diminuição do contributo das exportações líquidas.
O abrandamento verificado nas economias dos principais parceiros comerciais de Portugal traduziu-se numa desaceleração do volume das exportações portuguesas, do qual resultou uma diminuição do contributo das exportações líquidas para o produto. Pelo segundo ano consecutivo, o consumo privado registou um crescimento inferior ao do produto e o consumo público apresentou uma queda em termos reais. O compromisso de consolidação orçamental fundamenta as estimativas de redução da despesa pública, nomeadamente pela redução do número de funcionários públicos e novas regras de admissão na função pública. A moderação no crescimento das despesas de consumo das famílias pode explicar-se pelo agravamento da taxa de desemprego, pelo
aumento da carga fiscal associada aos impostos indirectos, pela desaceleração nas transferências sociais para as famílias e pelo aumento gradual das taxas de juro. Em 2007, o consumo privado deverá ter registado uma taxa de crescimento idêntica à do ano anterior (1.2%) e deverá ser inferior ao crescimento do rendimento disponível das famílias, pelo que se estima um crescimento da taxa de poupança, investendo a tendência dos últimos anos.
Em contrapartida, após as quedas verificadas nos últimos anos, e segundo as últimas projecções do Banco de Portugal, a Formação Bruta de Capital Fixo deverá ter registado um crescimento de 2.6% em 2007. O crescimento estimado para o investimento é fundamentalmente explicado pela forte expansão da componente “Máquinas e equipamentos” mas também pela recuperação assinalável no sector da “Construção”, a par da evolução favorável da confiança no sector e das vendas de cimento das empresas nacionais para o mercado interno.
DECOMPOSIÇÃO DA VARIAÇÃO REAL DA FBCF Contributos, em pontos percentuais
Ao nível dos sectores institucionais, o investimento empresarial terá dado um contributo importante para esta evolução sendo de esperar que desempenhe um papel preponderante na recuperação da economia portuguesa. Pelo contrário, o investimento público deverá manter-se relativamente estável, e a evolução projectada para o investimento das famílias em habitação só deverá apresentar um contributo assinalável em 2009.
A aceleração do produto, a par do crescimento moderado do stock de capital e da quase estagnação do emprego (com um aumento de apenas 0.2%), permite antecipar uma aceleração da produtividade total dos factores para o conjunto de 2007. Este indicador de produtividade, associado a factores como a acumulação de activos intangíveis, alterações no capital humano, avanços nas técnicas de produção e organização do trabalho, traduz uma evolução pro-cíclica da taxa de utilização da capacidade produtiva e uma reorganização da estrutura produtiva, redireccionando os recursos para produtos de maior valor acrescentado e reestruturando internamente as empresas de modo a tornarem-se mais eficientes.
1.3 Matérias-primas
Relativamente à evolução dos preços das matérias-primas, é de realçar a continuidade dos aumentos no preço do petróleo, apesar de algumas descidas ocasionais ao longo do ano. Entre o final de 2006 e o final de 2007, o preço do barril de brent aumentou cerca de 40%, quando avaliado em euros, situando-se em 64.5 euros por barril em 31 de Dezembro de
2007. De acordo com os mercados de futuros, os investidores no mercado petrolífero prevêem a continuação dos preços em níveis elevados, atendendo à robustez dos níveis de procura, às tensões geopolíticas e à ausência de alterações nos níveis de produção definidos pela OPEP, cuja decisão a 5 de Dezembro se traduziu na manutenção dos níveis de oferta. O valor médio do barril, que foi de cerca de 72 USD em 2007 poderá vir a progredir, com grande probabilidade, para os 90 USD em 2008.
PRINCIPAIS DESENVOLVIMENTOS NOS MERCADOS DE MATÉRIAS-PRIMAS
O preço das matérias-primas não energéticas, no ano de 2007, também registou um crescimento expressivo, principalmente no domínio das matérias-primas alimentares. A procura acrescida deste tipo de produtos (com os mercados emergentes a darem um contributo crescente), associada à utilização de alguns cereais e oleaginosas na produção de biocombustíveis (os quais têm vindo a ver a sua produção subsidiada pelos diferentes governos), e a algumas perturbações na produção causadas por condições meteorológicas adversas, explicam esta evolução. Em contrapartida, a evolução do preço das
matérias-primas industriais, em particular os metais, contribuíram para a moderação da evolução dos preços nos mercados internacionais.
1.4 Mercado monetário
Para o conjunto das economias desenvolvidas, a manutenção das expectativas de inflação ancoradas aos objectivos de médio e longo prazo, a par de políticas monetárias menos acomodatícias, contribuíram para que o crescimento dos preços permanecesse contido ao longo de 2007. Na Área do Euro, a taxa de variação média anual do Índice Harmonizado de Preços no Consumidor (IHPC) situou-se em 2.1%, devendo fixar-se nos 2.4% no caso da economia portuguesa. Regista-se assim uma descida na taxa de inflação nacional, face aos 3% verificados em 2006, atenuando-se o diferencial existente em relação à média da Zona Euro.
As intervenções do Banco Central Europeu, com duas subidas da taxa de juro de referência em 25 pontos base, em Março e Junho de 2007, reflectem a preocupação das autoridades monetárias com os riscos ascendentes sobre a inflação. A taxa de juro mínima aplicável às operações principais de
refinanciamento fixou-se nos 4%, traduzindo uma subida acumulada de 200 pontos base desde Dezembro de 2005. No Reino Unido, o Comité de Política Monetária do Banco de Inglaterra aumentou por três vezes a taxa de juro oficial fixando-a nos 5.75%. No segundo semestre de 2007, a turbulência observada nos mercados financeiros, e o aumento da incerteza relativamente ao seu comportamento futuro, levaram a que as autoridades monetárias da Zona Euro e do Reino Unido optassem por manter as respectivas taxas de juro de referência. Pelo contrário, a Reserva Federal Americana decidiu reduzir por três vezes a taxa de referência dos Federal
Funds, fixando-se em 4.25% no final de 2007, com o
objectivo de mitigar os efeitos adversos da crise observada no mercado residencial de maior risco (subprime).
TAXAS DE JURO NO MERCADO MONETÁRIO
A necessidade de assegurar o regular funcionamento do mercado monetário, através de um conjunto de operações de cedência de liquidez para prazos mais curtos, não impediu a subida acentuada da Euribor para os diferentes prazos. Num contexto de revisão em baixa das expectativas de subida das taxas de juro oficiais, a evolução das taxas de juro do mercado monetário reflectem um aumento dos prémios de risco.
A instabilidade dos mercados financeiros internacionais afectou de forma significativa os mercados de dívida privada do Euro, incluindo Portugal, traduzindo-se num alargamento do spread das taxas de juro de longo prazo entre títulos de dívida privada e títulos de dívida pública, e num ligeiro aumento do diferencial entre as taxas de juro activas do sistema bancário e as taxas de juro do mercado monetário.
Segundo os Inquéritos aos Bancos sobre o Mercado de Crédito, os critérios de aprovação de empréstimos, por parte dos bancos portugueses ao sector privado não financeiro, tornaram-se significativamente mais restritivos ao longo de 2007, nomeadamente com respeito aos empréstimos a particulares para aquisição de habitação e aos empréstimos a empresas. Esta exigência acrescida resulta das maiores dificuldades de acesso e custos mais elevados nos mercados de financiamento por grosso, sentidas pelos bancos nacionais, repercutindo-se nos spreads praticados em todas as classes de risco, nas garantias exigidas e nos montantes concedidos.
De acordo com a mesma fonte, a procura de empréstimos por parte dos particulares para aquisição de habitação terá sido condicionada por alguma deterioração nas condições de confiança dos consumidores e das perspectivas para o mercado de
habitação, e também pelo aumento gradual das taxas de juro.
2. Fundos de Investimento Imobiliário
O dinamismo registado nos últimos anos no mercado dos fundos de investimento imobiliário, que teve o seu expoente no ano de 2006 com a constituição de 98 fundos, manteve-se num nível interessante no ano de 2007. Quantidade de fundos 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Fundos fechados Fundos abertos
De acordo com a informação divulgada pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, em Dezembro de 2007 encontravam-se activos 188 Fundos de Investimento Imobiliário Fechados e 16 Fundos de Investimento Imobiliário Abertos. Estes valores reflectem a constituição líquida de 23 novos fundos na categoria dos Fundos de Investimento Imobiliário Fechados, traduzindo um acréscimo de 7.18% face ao número total de fundos em Dezembro de 2006.
Este dinamismo na constituição de novos fundos tem uma importância acrescida se tivermos presente que no exercício de 2007 os Fundos de Investimento Imobiliário viram o seu enquadramento fiscal alterar-se, deixando de beneficiar de uma isenção total de IMT e de IMI para passarem a beneficiar, regra geral, de uma redução de 50% em sede de IMT e de IMI.
F.I.I. (volume) 0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 FII Fechados FII Abertos
No que respeita ao valor dos activos sob gestão, no final de 2007, o montante gerido pelos Fundos de Investimento Imobiliário Fechados ascendia a 5.868,6 milhões de euros e 4.580,0 milhões de euros para os Fundos de Investimento Imobiliário Abertos, valores que traduzem uma progressão de 16.58% e um decréscimo de 3,04%, respectivamente, face aos valores do ano anterior.
Os Fundos Fechados representavam 56,17% do total da indústria, frace aos 51,59% do ano anterior. A cada vez maior importância dos Fundos Fechados é uma tendência que se deverá acentuar no decurso dos próximos anos.
Os FII continuam a representar a maior parcela do mercado, quer em número quer em volume de investimento, dada a sua presença no mercado português desde 1987. No entanto, os FEII, introduzidos em Portugal em 2005, têm manifestado um crescimento assinalável, e suscitado um interesse crescente por parte dos investidores devido à sua maior flexibilidade, sobretudo quanto ao tipo de imóveis em que podem investir, quanto aos níveis de concentração e de endividamento.
Investimento por tipo de activo -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% Imóve is UP's Part. Soc. Imob . Liqu idez Empr éstim os Outro s valo res 2006 2007
Em termos agregados, a estrutura de activos que compõem as carteiras teve como duas principais alterações no período Dez.06-Set.07:
- o crescimento do peso dos projectos de construção e reabilitação, que passaram de 11,3% em 2006 para 14,9% em 2007;
- a crescimento significativo dos níveis de alavancagem financeira, com os empréstimos a representarem 16,7% do valor total dos fundos face aos 9,1% do ano anterior.
A composição das carteiras dos fundos de investimento imobiliários nacionais continua a demonstrar uma falta de apetência dos gestores dos fundos pelo investimento internacional.
O mercado dos fundos de investimento imobiliário que tinha vindo a registar um aumento do nível de concorrência, traduzido num abaixamento dos índices de concentração, viu a situação inverter-se no ano de 2007.
De facto, o Índice de Herfindahl-Hirshman, que vinha a decrescer desde o exercíco de 2002, inverteu a tendência no corrente ano, fixando-se nos 1.074,6 em 31 de Dezembro de 2007. HHI 1.000 1.020 1.040 1.060 1.080 1.100 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Na mesma data, os índices de concentração C3, C5 e
C10, foram respectivamente de 35,5% (-4,1 pp.),
53,5% (-4,86 pp.) e 75,7% (-5,4 pp.), traduzindo relevantes perdas de quota por parte das sociedades gestoras de maior dimensão, isto mesmo descontando o efeito de o Grupo BCP, no exercíco de 2007, ter desdobrado a sua actividade através de duas sociedades gestoras.
3 - Caraterização do Nória Velha – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado
O Fundo é um fundo de investimento imobiliário, fechado, constituído por subscrição particular, de distribuição parcial de rendimentos.
A constituição e funcionamento dos fundos de investimento imobiliário obedece ao disposto no art. 48º, nº2 do Decreto-Lei 60/2002, de 20 de Março, na redacção que lhe foi dada pelo Decreto-lei nº 13/2005, de 7 de Janeiro (Regime Jurídico dos Fundos de Investimento Imobiliário).
O Fundo tem a duração inicial de 10 anos, contados a partir da data da sua constituição, podendo a sua duração ser prorrogada por um ou mais períodos de 10 anos.
O Fundo foi constituído com um capital inicial de 4.575.000 € (quatro milhões quinhentos e setenta e cinco mil euros), a que corresponderam 4.575 unidades de participação com o valor unitário de 1.000,00 € (mil euros).
Todavia, a fim de dar cumprimento ao disposto no art. 20º do R.J.F.I.I., o participante inicial comprometeu-se a subscrever as unidades de participação suficientes a que o património do Fundo seja de, pelo menos, 5.000.000 € (cinco milhões de euros) no prazo máximo de 12 meses a contar da data da constituição do Fundo.
Em 31 de Dezembro de 2007 o Valor Líquido Global do Fundo ascendia a 5.641.819,99 €.
O Fundo foi autorizado pela C.M.V.M. em 21 de Dezembro de 2006, com 1 participante e foi constituído em 29 de Dezembro de 2006.
A administração, gestão e representação do Fundo competem à “Atlantic – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A.”. As unidades de participação do Fundo são colocadas presencialmente nas instalações da Sociedade Gestora.
O depositário dos valores que constituem o Fundo é o “Banif - Banco de Investimento, S.A.”.
O objectivo do Fundo consiste em alcançar, numa perspectiva de médio e longo prazo, uma valorização crescente do capital e a obtenção de um rendimento contínuo e estável, através da constituição e gestão de uma carteira de valores predominantemente imobiliários baseada em critérios de prudência, selectividade, segurança e rentabilidade, de forma a acautelar e valorizar os interesses dos participantes. O Fundo tem como áreas de actuação:
a) o arrendamento, a cessão de exploração ou qualquer outra forma de exploração onerosa de imóveis destinados a hoteís, aparthoteís, aldeamentos turísticos, comércio, serviços e habitação, com vista a potenciar a geração de rendimentos por parte dos activos em carteira;
b) o desenvolvimento de projectos de construção de imóveis destinados a hoteís, aparthoteís, aldeamentos turísticos, comércio, serviços e habitação , de forma a assegurar a sua exploração com recurso ao arrendamento, cessão de exploração ou qualquer outra forma de exploração onerosa, com vista a potenciar a geração de rendimentos por parte dos activos em carteira;
c) a compra e venda de imóveis destinados a hoteís, aparthoteís, aldeamentos turísticos, comércio, , serviços e habitação , com vista à realização de mais-valias.
Ao dirigir-se simultaneamente para os diferentes sub-segmentos da actividade imobiliária turística pretende-se assegurar uma adequada dispersão do risco, procurando desta forma compensar o eventual risco acrescido que resulta da concentração sectorial e geográfica dos imóveis.
A carteira de imóveis do Fundo será concentrada geograficamente em Portugal, na Região do Algarve, sem prejuízo de o investimento poder ser feito, em nível mais reduzido, em imóveis localizados noutras regiões do país ou no estrangeiro.
O Fundo tem como política de rendimentos a distribuição parcial de rendimentos aos participantes.
O Fundo iniciou a actividade com as unidade de participação a serem subscritas a 1.000,0000 €, encerrou o exercício de 2006 nos 996,4620 €.
Cotação up 975 1.025 1.075 1.125 1.175 1.225 1.275 28 -D ez 28 -F ev 28 -A br 28-Ju n 28 -A go 28 -O ut 28 -D ez
Ao longo do exercício de 2007 o Fundo acumulou uma valorização de 23,76%, tendo encerrado o ano com a cotação da unidade de participação nos 1.233,1847 €.
Dos proveitos gerados no exercício de 2007 tiveram a sua origem, na totalidade, na valorização dos imóveis em carteira. É de referir que a valorização potencial dos imóveis em carteira já se encontra totalmente reconhecida no valor patrimonial do Fundo em 31 de Dezembro de 2007.
Relativamente ao exercício de 2008, os proveitos terão a sua origem nas rendas e nas mais-valias que vierem a ser geradas na alienação das fracções após a constituição da propriedade horizontal do imóvel. Para gerar estes proveitos pretende-se, no decurso do primeiro semestre de 2008, relativamente ao Apartotel Noria Velha em Ferragudo, concluir a construção do empreendimento e das infra-estruturas necessárias à sua legalização final. O conjunto de custos adicionais em que o Fundo virá a incorrer estimam-se ser da ordem dos 450.000 €.
Concluidas as obras do empreendimento o Fundo ficará em condições de poder vir a concessionar a exploração do imóvel e/ou proceder à alienação de parte das fracções que o constituem.
Porto, 27 de Fevereiro de 2008
O CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO
Miguel Pereira Leite
Miguel Cabral
Balanço
C ód igo D es ign aç ão 2006 C ód igo D esi gn aç ão B ru to M v/ Af m v/ ad L íq ui do Lí qu id o 2007 2006 Act iv os im ob iliá ri os Capi ta l do f undo 31 Te rre no s 0 61 Un id ad es d e pa rt ici pa ção 4. 57 5. 00 0 4. 575. 000 32 C on st ruçõ es 6. 190. 894 1. 605. 60 6 7. 796. 500 6. 065. 596 62 V ar ia çõ es p at rim on iais 0 33 Di re itos 0 64 R es ul tad os tr an si ta do s -1 6. 186 0 34 A dia nt am en to s co m pr a im óv ei s 0 65 R esu lta dos d is tr ibu íd os 0 35 Ou tro s ac tiv os 0 66 R esu lta do l íq ui do pe rí od o 1.0 83 .0 06 -1 6. 18 6 T ot al 6. 190. 894 1. 605. 60 6 0 7. 796. 500 6. 065. 596 TO TA L DO C A PITA L DO FU N D O 5. 64 1. 82 0 4. 558.814 C ar teir a t ít ulos e p ar ti cip aç ões A ju sta m en tos e pr ov is õe s Ob rigaç õe s 47 Aj us ta me nt os d ív id as a r ec ebe r 0 211 + 217 1 T ítu lo s d ív id a pú bl ic a 0 48 Pr ov is õe s acum ul ad as 20 0. 701 1. 793 212 + 217 2 O utr os f und os pú bl . e qu ipa ra do s 0 T ot al 20 0.7 01 1. 79 3 213 + 214 + 217 3 Ob ri ga çõ es d iver sa s 0 22 Par tic ip aç õe s s oc . Im ob ili ár ia s 0 Co ntas de te rc ei ro s 24 Un id ade s de p ar tic ip aç ão 0 42 1 Re sg at es a p ag ar a pa rt ic ip an te s 0 26 O ut ros tí tu lo s 0 42 2 R end im en to s a pa ga r a pa rt ic ip an te s 0 Tot al 0 0 0 0 0 42 3 C omi ss õe s e ou tr os e nc ar gos a pa ga r 4.8 55 0 42 4+ .. . + 42 9 O ut ras c on ta s d e cred or es 20 .3 72 51. 649 C ont as de t er ce ir os 43 1 Em pr és tim os ti tu la do s (U P co m p. va ri áv el) 0 411 De ve do re s por c ré di to ve nc id o 0 43 2 E m pr és tim os n ão ti tu la do s 1. 93 3. 87 1 1. 525. 000 412 De ve do re s por r end as v enc id as 0 44 Ad ia nta me nt os por v end a d e i m óv ei s 0 41 3+ ... +4 19 O ut ra s co nt as d e d eved ores 48 48 0 To ta l 1. 95 9. 09 8 1. 576. 649 Tot al 48 0 0 48 0 D isp on ib ilid ad es A cré sc im os e d if eri me nt os 11 Caix a 0 53 A cr és ci m os d e Cus to s 4. 65 4 2. 275 12 D ep ós ito s à o rd em 73. 918 56 R eceit as c om Pr ov ei to D if er id o 0 13 De pós itos a p ra zo e c om pr é-av is o 0 58 O utr as Ac ré sc im os e Di fe ri me ntos 0 14 C er tif ic ad os d e d epós ito 0 59 Co nt as Tra ns itó rias Pas si va s 0 18 O ut ros me io s mone tá ri os 0 T ot al 4. 65 4 2. 27 5 T ot al 0 0 0 0 73. 918 T O TAL D O PA SS IVO 2. 164. 45 2 1. 580.717 A cré sc im os e di fe ri me nto s 51 A cr ésc im o d e pr ov ei to s 0 52 D es pes as c om cus to d ife ri do 9. 724 9. 724 18 58 O ut ros ac ré sc im os e d if er ime nt os 0 59 Co nt as t ran si tó ri as ac tiv as 0 T ot al 9. 724 0 0 9. 724 18 TO T A L DO A C T IVO 6.200.667 1. 605. 60 6 0 7. 806.272 6.139.531 TO TA L DO C A PITA L DO FU N D O E PA SS IVO 7. 806. 27 2 6.139.531 A bre vi at ur as : M v - M ai s va lias; m n - M en os v al ia s; A f - A jus ta m en to s f av orá ve is ; ad - A ju st am en to s d es fav or áv ei s 2007 A C TIVO C A PITA L DO FU N D O E PA SS IVO An o
Demonstração dos Resultados por Natureza
em 31 de Dezembro de 2007
C ód igo Design aç ão 2007 2006 C ód igo D esig na çã o 2007 2006 C U ST O S E PER D A S C O R R E N T ES PR O V EI TO S E G A N H OS C O R R E N TE S Ju ro s e c us to s e qui parado s Jur os e pro ve it os e qui par ado s 711+ 718 D e O pera çõ es Co rr en te s 111. 442 77 5 812 Da C arte ira d e T ítu lo s e P ar tic ip aç õe s 719 De O pe raç õe s E xtr apatr imon iai s 811+ 818 O ut ros , d e O pe ra çõe s C or re nt es 111. 442 77 5 819 De O pe raç õe s E xtra patr imon iai s Co mi ss õe s 00 722 D a Car tei ra de Tít ulo s e Pa rt ic ip aç õe s R endi m ent os de t ítu lo s 723 E m A ct ivo s Im ob iliár io s 822 . .. 825 Da C arte ira d e T ítu lo s e P ar tic ip aç õe s 724+ ... + 728 Out ra s, d e O pera çõ es Co rr en te s 30. 745 38 0 828 D e Ou tr as O pe raç õe s C orr en te s 729 De O pe raç õe s E xtr apatr imon iai s 829 De O pe raç õe s E xtra patr imon iai s 30. 745 38 0 00 P er da s em op er . fin an ceir as e a ct iv os im ob iliá ri os Ga nh os em o per . fin an ceir as e ac ti vo s im ob iliá ri os 732 N a Car tei ra de Tít ulo s e Pa rt ic ip aç õe s 832 Da C arte ira d e T ítu lo s e P ar tic ip aç õe s 733 E m A ct ivo s Im ob iliár io s 833 Em A ct ivo s Im ob iliá ri os 1. 591. 261 14. 34 5 731+ 738 Out ra s, em Op er aç õe s C orr en te s 831+ 838 Out ro s, e m O pera çõ es Co rr en te s 739 E m O pe raç õe s Ext rap at ri m on iais 839 E m O pe raç õe s E xt rap at ri m on iais 00 1. 591. 261 14. 34 5 Im pos tos R eve rs õe s de aj us tam ent os e de pro vi sõ es 7411 + 742 1 Im posto s so bre o re nd im en to 851 De aj us ta me nto s de d ív id as a re ce be r 7412 + 742 2 Im po st os in di re ct os 9. 481 7. 63 0 852 De P ro vi sõe s pa ra E nc ar gos 7418 + 742 8 O utr os im po st os 00 9. 481 7. 63 0 P rov isões d o ex er cíc io 86 R endi m ent os de ac ti vo s i m ob ili ário s 751 A jus ta m en to s d e div ídas a r ec eb er 752 Pro vi sõ es p ara En ca rgo s 198. 908 1. 79 3 87 O ut ros p ro veit os e ga nh os co rr en te s 198. 908 1. 79 3 TO TA L D O S P R OV E ITO S E G A N H O S C O R R EN T E S (B ) 1. 59 1.2 61 14 .3 45 76 F or necim en tos e ser viços ex te rn os 157. 528 1. 50 0 PR O V EI TO S E G A N H OS EVEN TUAI S 77 O ut ro s cu st os e p er da s co rr en te s 151 18. 45 3 881 R ec upe ra çã o d e I nc obrá ve is 882 G an ho s E xt rao rd in ár ias T O T A L D O S CUS T OS E PE R D A S CO R R EN T E S ( A ) 508. 255 30. 53 1 883 Ga nhos d e E xe rc íc io s A nte ri ore s 884. ..888 O utr as Ganh os E ve ntu ai s C U ST O S E P E R D AS E V EN T U AIS TO TA L D O S PR OV EI T O S E G A N H OS EV EN TU A IS (D ) 0 0 781 Va lo re s I nc obrá ve is 782 P er da s Ext rao rd in ár ia s 66 R E SULTA D O LÍQ U ID O D O P E R ÍO D O (s e < 0) 783 Pe rd as d e ex er cí ci os A nt er io res 784 . ..788 O utr as P er da s E ve ntu ai s TO TA L D O S C U STO S E P E RD A S EV E N TU A IS (C ) 0 0 66 R E SU L T A D O L ÍQ U ID O D O PER ÍO D O ( se > 0) 1. 083. 006 -16. 18 6 TO TA L 1. 591. 261 14. 34 5 TO T A L 1. 591. 261 14. 34 5 8x 2-7x 2-7x 3 Re su ltad os d a c ar te ira tí tu lo s 0 0 D-C Re su ltad os e ve ntu ai s 0 0 8x 3+ 86-7x 3-76 R es ul ta do s d e a ct iv os im ob iliá ri os 1. 433. 733 12. 84 5 B+D- A-C + 74 Re su ltad os ante s de im posto s /o r endi m en to 1. 09 2. 48 7 -8 .5 56 8x 9-7x 9 Re su ltad os d as op er aç õe s e xtr ap at ri mo ni ai s B+D- A-C R es ul ta do lí quid o d o e xercíc io 1. 083. 006 -1 6. 18 6 B -A + 742 R es ul ta do s co rr en te s 1. 083. 006 -16. 18 6 PR O V EI TO S E G A N H OS CU ST OS E P E RD A S
Demonstração dos Fluxos Monetários
em 31 de Dezembro de 2007
DISCRIMINAÇÃO DOS FLUXOS OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO
RECEBIMENTOS:
Subscrição de unidades de participação 100.000
… 0 100.000
PAGAMENTOS:
Resgates/reembolsos de unidades de participação Rendimentos pagos aos participantes
… 0 0
Fluxo das operações sobre as unidades do fundo 0 100.000
OPERAÇÕES COM ACTIVOS IMOBILIÁRIOS
RECEBIMENTOS:
Alienação de activos imobiliários Rendimentos de activos imobiliários
Adiantamentos por conta de venda de activos imobiliários ...
Outros recebimentos de activos imobiliários 0 0
PAGAMENTOS:
Aquisição de activos imobiliários Grandes reparações em activos imobiliários Comissões em activos imobiliários
Despesas correntes (FSE) com activos imobiliários 6.564 Adiantamentos por conta de compra de activos imobiliários
Encargos com escrituras 4.096
Encargos com primeira avaliação …..
Outros pagamentos de activos imobiliários imobiliários 258.974 269.634 0
Fluxo das operações sobre activos imobiliários -269.634 0
DISCRIMINAÇÃO DOS FLUXOS OPERAÇÕES DA CARTEIRA DE TÍTULOS
RECEBIMENTOS: Venda de títulos Reembolso de títulos
Resgates/reembolsos de unidades de participação Rendimento de títulos
Juros e proveitos similares recebidos Vendas de títulos com acordo de recompra ..
Outros recebimentos relacionados com a carteira 0 0
PAGAMENTOS: Compra de títulos
Subscrições de unidades de participação Juros e custos similares pagos
Vendas de títulos com acordo de recompra Taxas de Bolsa suportadas
Taxas de corretagem Outras taxas e comissões ...
Outros pagamentos relacionados com a carteira 0 0
Fluxo das operações da carteira de títulos 0 0
2007 2006
DISCRIMINAÇÃO DOS FLUXOS OPERAÇÕES A PRAZO E DE DIVISAS
RECEBIMENTOS:
Juros e proveitos similares recebidos Recebimentos em operações cambiais Recebimento em operações de taxa de juro Recebimento em operações sobre cotações Margem inicial em contratos futuros Comissões em contratos de opções Outras comissões
...
Outros recebimentos op.a prazo e de divisas 0 0
PAGAMENTOS:
Juros e custos similares pagos Pagamentos em operações cambiais Pagamentos em operações de taxa de juro Pagamentos em operações sobre cotações Margem inicial em contratos de futuros Comissões em contratos de opções ...
Outros pagamentos op. a prazo e de divisas 0 0
Fluxo das operações a prazo e de divisas 0 0
OPERAÇÕES GESTÃO CORRENTE
RECEBIMENTOS:
Cobranças de crédito vencido Compras com acordo de revenda Juros de depósitos bancários Juros de certificados de depósito ...
Outros recebimentos correntes 415.927 415.927 0
PAGAMENTOS:
Comissão de gestão 16.348
Comissão de depósito 3.830
Despesas com crédito vencido
Juros devedores de depósitos bancários 109.548 Compras com acordo de revenda
Impostos e taxas 67.256 7.630
...
Outros pagamentos correntes 23.228 220.211 18.453 26.083
Fluxo das operações de gestão corrente 195.716 -26.083
DISCRIMINAÇÃO DOS FLUXOS OPERAÇÕES EVENTUAIS
RECEBIMENTOS: Ganhos extraordinários
Ganhos imputáveis a exercícios anteriores Recuperação de incobráveis
...
Outros recebimentos de operações eventuais 0
PAGAMENTOS: Perdas extraordinárias
Perdas imputáveis a exercícios anteriores ...
Outros pagamentos de operações eventuais 0
Fluxo das operações eventuais 0 0
Saldo dos fluxos monetários do período...(A) -73.918 100.000
Disponibilidades no início do período (B) 73.918 -26.083
Disponibilidades no fim do período (C) = (B)+(A) 0 73.918
2007 2006
Anexos ao Balanço e Demonstração dos Resultados
de 2007
1 – Introdução
O “Nória Velha – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado”, doravante denominado de Nória Velha ou Fundo, é um fundo de investimento imobiliário, fechado, constituído por subscrição particular, com menos de 5 participantes, de distribuição parcial de rendimentos, que tem por fim exclusivo o investimento de capitais recebidos em carteiras de valores fundamentalmente imobiliários (segundo um princípio de divisão de risco), em que cada participante é titular de unidades de participação representativas do mesmo.
Conforme consta no Regulamento de Gestão do Fundo, o “Nória Velha – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado” foi constituído em 29 de Dezembro de 2006 e tem a duração de 10 anos, prorrogável por períodos de 10 anos desde que obtidas as autorizações e deliberações legalmente previstas.
As notas deste Anexo seguem a numeração prevista no Plano Contabilístico dos Fundos de Investimento Imobiliários (PCFII), conforme previsto no Regulamento da CMVM nº 02/2005. As notas omissas não têm aplicação por inexistência ou irrelevância de valores ou situações a reportar.
2 - Princípios contabilísticos
Como princípios contabilísticos, adoptam-se os seguintes:
Continuidade: o fundo de investimento opera continuamente, com duração ilimitada, entendendo-se que não tem intenção nem necessidade de entrar em liquidação, sem prejuízo de os fundos fechados terem duração limitada.
Consistência: o fundo de investimento não altera as suas regras, princípios, critérios e políticas contabilísticas de um período para o outro. Se o fizer e o efeito for materialmente relevante, tal facto é referido no Anexo..
Materialidade: as demonstrações financeiras do fundo de investimento evidenciam todos os elementos que sejam relevantes (qualitativa e quantitativamente) e que possam afectar avaliações ou decisões pelos utilizadores interessados.
Substância sobre a forma: as operações são contabilizadas atendendo à sua substância, isto é, à realidade dos factos e não apenas à sua forma documental ou legal.
Especialização: os elementos patrimoniais do fundo são valorizados e reconhecidos de acordo com a periodicidade do cálculo do valor das unidades de participação, independentemente do seu recebimento ou pagamento, incluindo-se nas demonstrações financeiras do período a que dizem respeito, bem como os seus ajustamentos de valor daqui decorrentes.
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Prudência: significa que é possível integrar nas contas um grau de precaução ao fazer estimativas exigidas em condições de incerteza sem, contudo, permitir a criação de reservas ocultas ou provisões excessivas ou a deliberada quantificação de activos e proveitos por defeito ou de passivos e custos por excesso.
3 - Notas ao Anexo
Nota 1
Do reconhecimento, para cada imóvel, da diferença entre o respectivo valor contabilístico e o valor resultante da média aritmética simples das avaliações periciais, resultam os seguintes valores:
Imóveis Valor
contabilístico
Média dos valores das avaliações
Diferença
Aparthotel Nória Velha 7.796.500,00 7.796.500,00 0,00
Total 7.796.500,00 7.796.500,00 0,00
Nota 2
Quanto ao número de unidades de participação emitidas, resgatadas e em circulação, assim como relativamente ao valor líquido global do fundo e da unidade de participação no início e no fim do período em referência, temos os seguintes valores:
Descrição No início Subscrições Resgates Distribuição
Resultados Outros Resultados no período No fim Valor base 4.575.000,00 4.575.000,00 Diferença em subscrições/resgates Resultado distribuído Resultado acumulado -16.186,27 -16.186,27 Ajustamentos em imóveis Resultado do período 1.083.006,26 1.083.006,26 Soma 4.558.813,73 1.083.006,26 5.641.819,99 Nº up’s 4.575,00 4.575,00 Valor up 999,7475 1.233,1847
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O Fundo não contempla no seu Regulamento de Gestão: - resgates com valor da primeira avaliação subsequente;
- unidades de participação com diferentes direitos e/ou classes de comercialização.
Nota 3
No que se refere ao inventário dos activos do fundo, de acordo com o Anexo VI do Regulamento da CMVM nº 08/2002, e relativamente à “A-Composição discriminada da carteira de activos” apresentamos apenas as rubricas com relevância para este Fundo, ou seja, a “1 Imóveis situados na UE”, “7 – Liquidez”, “8 – Empréstimos” e a “9 – Outros valores a regularizar”.
1 Imóveis
situados na UE Área (m2) aquisição Data aquisição Preço avaliação Data
1 Valor avaliação 1 Data avaliação 2 Valor avaliação 2 Valor Imóvel País Muni cípio 1.4 Construções Acabadas 51.580 6.051.251,05 7.593.000 8.000.000 7.796.500 1.4.2 Não Arrendadas 51.580 6.051.251,05 7.593.000 8.000.000 7.796.500 Comércio 51.580 6.051.251,05 7.593.000 8.000.000 7.796.500 Aparthotel Nória Velha 51.580 29/12/06 6.051.251,05 14/12/06 7.593.000 29/11/06 8.000.000 7.796.500 P Lagoa P: Portugal
8-Empréstimos Quant. Moeda Preço
Aquisição Data Avaliação Valor Avaliação Método Avaliação Juros Decorridos Valor Global 8.1. Empréstimos obtidos 1 EUR 1.933.871,38 2.678,82 1.936.550,20 Banif 6.101% 20071229 20081228 1 EUR 1.933.871,38 2.678,82 1.936.550,20 8.2. Descobertos 8.3. Componente variável de fundos mistos
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9-Outros Valores Regularizar
Quant. Moeda Preço
Aquisição Data Avaliação Valor Avaliação Método Avaliação Juros Decorridos Valor Global 9.1. - Valores activos 9.772,25 9.1.1. Adiantamento por conta de imóveis 0,00 9.1.2. Outros 9.772,25 9.2. - Valores passivos 227.902,06 9.2.1. Recebimentos por conta de imóveis 0,00 9.2.2. Outros 227.902,06
No que se refere ao inventário dos activos do fundo, de acordo com o Anexo VI do Regulamento da CMVM nº 08/2002, e relativamente à “D - Informação relativa às unidades de participação” temos:
Total Categoria A Categoria B Categoria C Outras
Em circulação 4.575,00 4.575,00
Emitidas no período 0,00 0,00
Resgatadas no período 0,00 0,00
Nota 4 e 5
O Fundo não possuía títulos em carteira à data de 31/12/2007.
Nota 6
1) O valor líquido global do Fundo é apurado deduzindo à soma dos valores que o integram, avaliados de acordo com as normas legalmente estabelecidas, a importância dos encargos efectivos ou pendentes. 2) O valor de cada unidade de participação será, para efeitos internos, calculado todos os dias úteis, e é apurado dividindo o valor líquido global do Fundo pelo número de unidades de participação emitidas, reportando-se o seu valor às dezoito horas de cada dia útil.
3) Na valorização dos activos do Fundo são adoptadas as seguintes regras de valorimetria:
a) Previamente à aquisição, alienação ou desenvolvimento de projectos de construção de imóveis, estes deverão ser sempre sujeitos a avaliação de, pelo menos, dois Peritos Avaliadores;
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b) Todos os imóveis do Fundo são avaliados, pelo menos por dois Peritos Avaliadores, com uma periodicidade mínima bienal, ou sempre que ocorram circunstâncias susceptíveis de induzir alterações significativas do respectivo valor;
c) Para efeitos do cálculo do Valor Líquido Global do Fundo, os imóveis acabados são valorizados no intervalo compreendido entre o respectivo valor de aquisição e a média aritmética dos valores atribuídos pelos respectivos peritos avaliadores nas avaliações efectuadas;
d) Cada avaliação dos projectos de construção e dos imóveis deverá recorrer a pelo menos dois dos três métodos de avaliação previstos em Regulamento da C.M.V.M., o “Método comparativo”, o “Método do rendimento” e o “Método do custo”;
e) Os valores mobiliários serão avaliados ao preço de fecho do mercado mais representativo e com maior liquidez onde os valores se encontrem admitidos à negociação, ou na sua falta, de acordo com o previsto nos artigos 3º e 5º do Regulamento da CMVM nº 1/2006, com as necessárias adaptações;
f) As unidades de participação de outros fundos de investimento que integrem o património do Fundo serão avaliadas ao último valor divulgado ao mercado pela respectiva Sociedade Gestora, excepto no caso de unidades de participação admitidas à negociação em mercado regulamentado às quais se aplica o disposto na alínea anterior;
g) O câmbio a utilizar na conversão dos activos do Fundo, expressos em moeda estrangeira, será o câmbio de divisas do dia a que se refere a valorização, divulgado a título indicativo pelo Banco de Portugal.
Nota 7
A liquidez do Fundo pode ser decomposta da seguinte forma:
Contas Saldo inicial Aumentos Reduções Saldo final
Numerário DO’s 73.917,50 415.927,42 489.844,92 0,00 DP’s e com pré-aviso Certificados de depósito UP’s de fundos de tesouraria Outras contas de disponibilidades Total 73.917,50 415.927,42 489.844,92 0,00
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Nota 8
O Fundo, em 31/12/2007, não tinha contabilizado qualquer valor de cobrança duvidosa relativo às rubricas de devedores, por conta de rendas vencidas ou de outra natureza.
Nota 9
Existe uma total comparabilidade das rubricas do Balanço, da Demonstração dos Resultados e da Demonstração dos Fluxos Monetários com os valores do período anterior.
Nota 10
Discriminação das dívidas a terceiros cobertas por garantias reais prestadas pelo próprio Fundo:
Rubrica do Balanço Valores Natureza das
garantias
Valor das garantias
42301 Empréstimos bancários 1.933.871,38 Hipoteca 7.796.500,00
Nota 11
No que se refere ao desdobramento das contas de ajustamentos de dívidas a receber e das provisões acumuladas, temos os seguintes valores:
Contas Saldo inicial Aumentos Reduções Saldo final
471 - Ajustamentos para crédito vencido 0,00 0,00 0,00 0,00
482 - Provisões para encargos 1.793,06 416.465,87 217.588,23 200.700,70
Nota 12
No exercício de 2007 procedeu-se à retenção na fonte em relação aos rendimentos obtidos e contabilizados no Fundo, de acordo com o seguinte quadro:
Tipo rendimento Base incidência Taxa Valor
Rendimentos empresariais e profissionais 493,57 20,00% 98,71
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Nota 13
Discriminação das responsabilidades com e de terceiros:
Tipo de responsabilidade Montante no início Montante no fim
Subscrição de títulos 0,00 0,00
Operações a prazo de compra - Imóveis 0,00 0,00
Operações a prazo de compra - Outras 0,00 0,00
Operações a prazo de venda - Imóveis 0,00 0,00
Operações a prazo de venda - Outras 0,00 0,00
Valores recebidos em garantia 0,00 0,00
Valores cedidos em garantia 0,00 0,00
Outras 0,00 0,00
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RELATÓRIO DE AUDITORIA
Introdução
1. Nos termos do disposto na alínea c) do n.º 1 do artigo 8º do Código dos Valores Mobiliários
(CVM) e com a redacção actual do n.º 3 do artigo 31º do Decreto-Lei n.º 60/2002, de 20 de Março, apresentamos o nosso Relatório de Auditoria sobre a informação financeira do exercício findo em 31 de Dezembro de 2007, do fundo Noria Velha – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado, gerido pela entidade gestora Atlantic – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A., incluída no Relatório de Gestão, no Balanço (que evidencia um total de 7.806.272 euros e um total de capital do fundo de 5.641.820 euros, incluindo um resultado líquido de 1.083.006 euros), na Demonstração dos Resultados e na Demonstração dos Fluxos de Caixa do exercício findo naquela data, e nos correspondentes Anexos.
Responsabilidades
2. É da responsabilidade do Conselho de Administração da entidade gestora Atlantic – Sociedade
Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A.:
a) a preparação de demonstrações financeiras que apresentem de forma verdadeira e apropriada a posição financeira do Fundo, o resultado das suas operações e os fluxos de caixa;
b) a preparação da informação financeira histórica de acordo com os princípios contabilísticos geralmente aceites e que seja completa, verdadeira, actual, clara, objectiva e lícita, conforme exigido pelo Código dos Valores Mobiliários;
c) a adopção de políticas e critérios contabilísticos adequados, atentas as especificidades dos Fundos de Investimento Imobiliário;
d) a manutenção de um sistema de controlo interno apropriado;
e) a informação de qualquer facto relevante que tenha influenciado a actividade do Fundo, posição financeira ou resultados.
3. A nossa responsabilidade consiste em verificar a informação financeira contida nos documentos
de prestação de contas acima referidos, designadamente sobre se é completa, verdadeira, actual, clara, objectiva e lícita, conforme exigido pelo Código dos Valores Mobiliários, competindo-nos emitir um relatório profissional e independente baseado no nosso exame.
Âmbito
4. O exame a que procedemos foi efectuado de acordo com as Normas Técnicas e as Directrizes
de Revisão/Auditoria da Ordem dos Revisores Oficiais de Contas, as quais exigem que o mesmo seja planeado e executado com o objectivo de obter um grau de segurança aceitável sobre se as demonstrações financeiras estão isentas de distorções materialmente relevantes. Para tanto, o referido exame incluiu:
- a verificação, numa base de amostragem, do suporte das quantias e divulgações constantes das demonstrações financeiras e a avaliação das estimativas, baseadas em juízos e critérios definidos pelo Conselho de Administração da sociedade gestora, utilizadas na sua preparação;
Atlantic - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A. Praça de Liége nº 86 4150-455 Porto Portugal
- a verificação do adequado cumprimento do Regulamento de Gestão do fundo; - a verificação da inscrição dos factos sujeitos a registo relativos aos imóveis do fundo;
- a verificação da adequada valorização dos valores do fundo;
- a verificação da não realização de qualquer operação vedada (particularmente as
transacções entre diferentes fundos administrados pela mesma sociedade) e da realização de operações dependentes de autorização ou não oposição da CMVM nos termos e condições definidas na lei e respectiva regulamentação;
- a verificação do registo e controlo das operações de subscrição e resgate das unidades de
participação do fundo;
- a verificação da aplicabilidade do princípio da continuidade;
- a apreciação sobre se é adequada, em termos globais, a apresentação das demonstrações financeiras; e
- a apreciação sobre se a informação financeira é completa, verdadeira, actual, clara, objectiva e lícita.
5. O nosso exame abrangeu ainda a verificação da concordância da informação financeira
constante do relatório de gestão com os restantes documentos de prestação de contas.
6. Entendemos que o exame efectuado proporciona uma base aceitável para a expressão da nossa
opinião. Opinião
7. Em nossa opinião, as demonstrações financeiras referidas no parágrafo 1 acima apresentam de
forma verdadeira e apropriada, em todos os aspectos materialmente relevantes, a posição financeira do fundo Noria Velha – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado, gerido pela entidade gestora “Atlantic – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A.”, em 31 de Dezembro de 2007, o resultado das suas operações e os fluxos de caixa no exercício findo naquela data, em conformidade com os princípios contabilísticos geralmente aceites em Portugal para os fundos de investimento imobiliário, e a informação nelas constante é completa, verdadeira, actual, clara, objectiva e lícita.
Porto, 27 de Fevereiro de 2008
Carlos Teixeira, Noé Gomes & Associado, SROC, Lda. (inscrita na CMVM sob o nº 4681)
