Registro: 2015.0000892524
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0002786-52.2012.8.26.0210, da Comarca de Guaíra, em que é apelante ITAU UNIBANCO S/A, é apelado NOHA ABOU ALI YOUSSEF.
ACORDAM, em 32ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FRANCISCO OCCHIUTO JÚNIOR (Presidente sem voto), RUY COPPOLA E KIOITSI CHICUTA.
São Paulo, 26 de novembro de 2015
CAIO MARCELO MENDES DE OLIVEIRA RELATOR
VOTO Nº 03.768
Apelação Cível (com revisão) nº 0002786-52.2012.8.26.0210
Comarca: Guaíra 1ª Vara Juiz: Anderson Valente
Apelante(s): Itaú Unibanco S/A
Apelado(a)(s): Noha Abou Ali Youssef
LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL Renovatória de aluguel Valor do aluguel Apuração por perito judicial através de média ponderada dos resultados obtidos quando da utilização do “método comparativo”, “do método pela remuneração do capital” e do “método estatístico” - Laudo pericial que não acompanhou modelo matemático do “método estatístico”, nem do “método comparativo”, os quais deverão ser desconsiderados Necessidade de adequação do cálculo elaborado através do método de remuneração do capital - Adoção da taxa de remuneração anual de 10%, com apoio em entendimento jurisprudencial Transporte do valor apurado em maio/2013 para dezembro/2012 através da aplicação do índice contratualmente estabelecido - Diferença entre o valor do aluguel primitivo e o fixado em sentença - Juros de mora Incidência a partir do trânsito em julgado, na razão de 1% ao mês Precedentes do C. STJ - Recurso provido.
Sentença proferida a fls. 263-A/verso, julgou parcialmente procedente a ação renovatória proposta por Itaú Unibanco S/A contra Noha Abou Ali Youssef, para deferir a renovação do contrato de locação, pelo prazo de cinco anos, a partir de 1º.12.2012, e fixar o valor do aluguel mensal em R$ 6.900,00, com correção pelo IPC/FIPE, anualmente, na mesma data, mantendo as demais cláusulas contratuais, declarando que o valor devido à locadora deverá ser acrescido de correção monetária e juros moratórios de 1% ao mês desde cada vencimento. Considerando a sucumbência recíproca, condenou cada parte a arcar com metade das custas e despesas processuais, bem como com os honorários advocatícios de seus respectivos patronos.
pelos seguintes motivos: a) o valor de R$ 7.900,00, obtido através do “método estatístico” desacompanhado do referido modelo matemático de apuração, deve ser descartado na formação da média simples para obtenção do valor do aluguel; b) o “método comparativo direto” não obedeceu à norma ABNT NBR 14653-2:2011, uma vez que as amostras utilizadas para comparação não possuem as mesmas características do imóvel objeto do contrato de locação (padrão construtivo, vagas de garagem, idade de construção...), não podendo ser admitido o valor locativo de R$ 7.500,00, obtido através deste método; c) o “método pela remuneração do capital” considerou a taxa de 12% ao ano, sendo que, atualmente, os valores locativos praticados têm sido de no máximo 10% ao ano em relação ao valor de venda; d) considerou como data base o dia 25.5.2013, enquanto que deveria, obrigatoriamente, considerar o termo inicial do período contratual a ser renovado, qual seja: 1º.12.2012.
Prossegue o apelante apontando a necessidade de reforma da sentença no que respeita aos juros de mora, defendendo que sobre a diferença entre o valor do aluguel primitivo e o fixado em sentença, somente incidem juros de mora após o trânsito em julgado da decisão e a citação em ação de execução, afirmando que a taxa dos juros moratórios deve ser apurada mediante a aplicação da taxa SELIC.
Recurso tempestivo, preparado, recebido e contrariado.
É o relatório.
O recurso comporta parcial acolhimento.
Em 18.2.2010 a apelante interpôs esta ação renovatória pretendendo a renovação do contrato de locação firmado entre as partes pelo período de 5 anos (iniciando-se em 1º .12.2012 e findando-se em 30.11.2017) , oferecendo o valor de R$ 4.516,00 a título de aluguel (com reajustes anuais
pelo índice do IGP-M) e a manutenção das demais cláusulas do contrato,
A apelada, em contestação, apenas insurgiu-se contra o valor oferecido pela locação, anotando que este era inferior ao praticado naquele momento (R$ 6.828,59 - setembro/2012). Apresentou contraproposta, pretendendo que o aluguel mensal fosse fixado em R$ 8.173,96, a partir de 1º.12.2012, com reajuste anual de acordo com o índice do IPC/FIPE.
Saneado o feito a fls. 166, foi determinada a realização de prova pericial.
O laudo pericial de fls. 187/202 apurou o valor do aluguel em R$ 7.000,00/mês, tendo a apelada requerido a homologação do laudo (fls. 210) e a apelante apresentado parecer técnico divergente (fls. 213/225).
O perito, intimado, apresentou “retificação do laudo de avaliação”, reconhecendo a existência de erro capital (fls. 228/244), apurando o valor do aluguel como sendo R$ 6.900,00.
O apelante apresentou nova discordância (fls. 247/254), tendo a apelada requerido a homologação do laudo.
Através da decisão de fls. 258 o D. Juízo a quo homologou o laudo pericial apresentado e declarou encerrada a fase de instrução.
Após memoriais, sobreveio a sentença, ora apelada, que acolheu integralmente o laudo pericial para fixação do locatício mensal em R$ 6.900,00.
A perícia realizada nestes autos apurou o valor do aluguel através da média ponderada de três valores, cada qual obtido através de um método (método comparativo direto, método pela remuneração do capital e
método estatístico).
Ao discorrer sobre a metodologia que utilizou, o perito afirmou que, “...Foram adotados os métodos recomendados pela NBR 14653-2 da ABNT para o grau de Fundamentação III e de Precisão III, o que restou infrutífero, devido ao baixo número de imóveis comparativos, compatíveis com o avaliando no mercado imobiliário de Guaíra...” (sic fls. 232) e que “...No caso específico desta avaliação foi utilizado o 'Método Comparativo Direto de Dados do Mercado' e pela remuneração do capital”(sic- fls. 233).
Tem razão, portanto, o apelante, quando pugna pela exclusão do valor obtido através do “Método Estatístico”, o qual veio desacompanhado de qualquer explanação e modelo matemático e sequer foi apontado pelo perito no item “4-METODOLOGIA”.
Com efeito, considerando as peculiaridades de alguns imóveis e a dificuldade de obtenção de amostras com características e elementos similares, este E. Tribunal de Justiça tem permitido a utilização do método da remuneração do capital em complementação ao método comparativo, sendo o valor do locativo aferido através da média aritmética dos valores obtidos.
Confira-se:
“Locação comercial. Ação renovatória. Apuração do valor do locativo com base na média aritmética obtida com o emprego dos métodos comparativo e da determinação da renda. Possibilidade. Precedentes desta Corte. Diferenças dos locativos mensais. Juros de mora. Incidência a partir do trânsito em julgado. Distribuição do ônus da sucumbência. Controvérsia que não se restringiu ao mero acertamento do valor do aluguel. Resistência à renovação por ausência de preenchimento dos requisitos legais (art. 72, I, da Lei 8.245/91). Locatária vencedora quanto ao pedido de renovação. Acertamento de valores subsequente. Valor arbitrado pela sentença que mais se aproximou daquele
ofertado pela locadora. Reconhecimento da sucumbência recíproca. Inteligência do art. 21, caput, do CPC. Recurso parcialmente provido. (Apelação nº 0121737-78.2011.8.26.0100, Rel. Bonilha Filho, J. 11.3.2015) “Ação renovatória locação de imóvel não residencial agravo
retido para realização de nova perícia preliminar de nulidade rejeitada - estimativa do aluguel segundo a média de valores obtidos pelo método de renda e método comparativo valor fixado pela sentença, segundo critérios estabelecidos no laudo, e mantido agravo retido e apelação não providos”
(Apelação nº 0198414-86.2010.8.26.0100, Rel. Des. Eros Piceli, J 9.12.2013)
“Ação renovatória. Locação de área para instalação de
antenas de telefonia celular. Locatária que pleiteia a fixação de aluguel em R$ 2.528,76. Valor locatício apurado por meio de dois métodos: comparativo e renda. Correto o laudo pericial. Locação arbitrada pelo valor médio dos pedidos. Sucumbência recíproca. Recurso da Autora desprovido e parcialmente provido o dos Réus”
(Apelação nº 00836-41.2008.8.26.0079, Rel. Des. Pedro Baccarat, J. 4.7.2013)
Contudo, no caso dos autos, conforme bem alertado pelo assistente técnico do apelante (fls. 250/254), o perito deixou de instruir o laudo com o cálculo matemático demonstrando a devida homogeneização de dados e a maneira como apurou o valor locatício através do método de comparação de dados.
Logo, considerando a ausência do cálculo matemático e “o baixo número de imóveis comparativos” (ressaltado pelo próprio perito), deve-se considerar apenas o valor apurado através do “método de remuneração do capital”.
Entretanto, necessária adequação do cálculo realizado através de tal método, pois a jurisprudência deste E. Tribunal tem admitido a adoção da taxa de remuneração de 10% ao ano, inferior à empregada no laudo
ofertado (12% ao ano).
Confira-se:
“REVISIONAL - LOCAÇÃO - MÉTODO DE RENDA - ADMISSIBILIDADE. Assim, afigura-se criteriosa e prudente a fixação do percentual de dez por cento ao rendimento anual dos imóveis, quando ausentes paradigmas confiáveis que autorizem a adoção do método comparativo. Recurso improvido.” (Apelação 0045374-93.2010.8.26.0000, Rel.
Clóvis Castelo, J. 29.03.2010)
“Apelação. Locação de Imóveis. Locação comercial.
Demanda renovatória c.c. revisional de aluguéis. Sentença de procedência Fixação dos aluguéis. Método da renda. Apuração que considerou todos os aspectos relevantes (característica do local e da região, descrição do imóvel, valor do capital-imóvel e taxa de renda líquida) hábeis a apontar valor justo e condizente com o imóvel locado. Adoção da taxa de remuneração anual de 10%, com apoio em entendimento jurisprudencial, utilizada pela perícia oficial. Taxa de remuneração anual de 6%, pleiteada pela demandante, que teve sua aplicação restrita à hipótese específica e diversa daquela dos autos, e que não comporta aplicação no caso concreto. Média aritmética entre os valores apurados pelas partes que se encontra muito próxima ao valor apurado pelo perito, de modo a denotar ser este o valor mais justo que poderia ser obtido Renovação do contrato de locação. Prazo. Disposições legais e contratuais que apontam a possibilidade de renovação da avença por mais 10 anos. Entendimento do art. 51 da Lei nº 8.245/91 Sentença reformada, em parte.Apelo parcialmente provido. (Apelação nº 0141801-54.2007.8.26.0002, Rel. J. Paulo Camargo Magano, J. 8.10.2014).
Assim, o cálculo para estimativa do aluguel, segundo o “método de remuneração de capital” deve ser reformulado, prevalecendo o seguinte:
R$ 605.000,00 X 0,10 ÷ 12 = R$ 5.041,67.
apuração dos dados para aferição da estimativa do terreno e do imóvel fls. 234) para dezembro/2012, pelo índice contratualmente estabelecido (IPC-FIPE), obtém-se R$ 4.929,52 (www.drcalc.net).
Arredondando-se obtém-se como valor justo de locação R$ 5.000,00 para dezembro/2012.
Também comporta provimento a insurgência recursal no que respeita à incidência dos juros.
Dispõe o art. 73 da Lei 8.245/91 que “Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos e pagas de uma só vez”.
Assim, considerando ser inviável a cobrança de juros de mora referente a período anterior à exigibilidade, necessário, consignar que somente incidirão juros sobre a diferença entre o valor do aluguel primitivo e o fixado em sentença após o transito em julgado desta decisão, quando possível o início da fase de cumprimento de sentença.
Neste sentido já se pronunciou o C. Superior Tribunal de Justiça:
DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DIFERENÇAS DE ALUGUÉIS ENTRE O AJUIZAMENTO DA AÇÃO RENOVATÓRIA E O TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. CITAÇÃO NA AÇÃO DE EXECUÇÃO. ART. 73 DA LEI 8.245/91. INCIDÊNCIA. PRECEDENTE DO STJ. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Os juros moratórios sobre as diferenças entre os valores do aluguel original e o fixado na ação renovatória são contados a partir da data da citação na ação de execução. Inteligência do art. 73 da Lei 8.245/91. Precedente do STJ. (Resp nº 1034112/SP, Min. Arnaldo Esteves Lima, J. 4.12.2008)
“LOCAÇÃO. RENOVATÓRIA. JUROS DE MORA. ART. 963. ART. 73 DA LEI Nº 8.245/91.
Não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora.
As diferenças entre os valores do aluguel primitivo e o fixado na renovatória, por expressa previsão legal (art. 73 da Lei nº 8.245/91), deverão ser executadas após renovada a locação e pagas de uma só vez. Portanto, não há que se falar em juros moratórios a partir da citação, posto que só existente dívida exeqüível ao final da ação.
Recurso não conhecido”. (Resp 86093/SP, Min. Felix Fisher, J. 6.8.1998)
Sem razão, contudo, a pretensão do apelante no que respeita a adoção da taxa SELIC como índice de juros, devendo ser mantido o índice de 1% ao mês fixado em sentença.
Neste sentido o seguinte precedente do C. Superior Tribunal de Justiça:
“Agravo Regimental. Juros de mora. Novo Código Civil. Relação jurídica entre particulares. Inaplicabilidade da SELIC. Pretensão de pós-questionar. Inviabilidade.
1. Até a data da entrada em vigor do novo Código Civil, os juros moratórios são regulados pelo artigo 1.062 do Código Bevilaqua. Depois daquela data, aplica-se a taxa prevista no
artigo 406 do atual Código Civil, na razão de 1% ao mês. 2. A taxa SELIC tem aplicação específica a casos previstos em Lei, tais como restituição ou compensação de tributos federais. Não é a ela que se refere o artigo. 406 do novo Código Civil, mas ao percentual previsto no artigo 161, § 1º, do CTN.
3. Em recurso especial não se colhe a pretensão de pós-questionar dispositivos constitucionais.” (AgReg no REsp 727842/SP, Min. Humberto Gomes de Barros, J. 3.12.07). “DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. VIOLAÇÃO AO ART. 535, II, DO CPC. NÃO-OCORRÊNCIA. DECISÃO EXTRA ET ULTRA PETITA. INEXISTÊNCIA. AÇÃO RENOVATÓRIA JULGADA IMPROCEDENTE. DIFERENÇAS DE ALUGUÉIS REFERENTES AO "PERÍODO DA GRAÇA". COBRANÇA. POSSIBILIDADE. PRESCRIÇÃO. NÃO-OCORRÊNCIA. JUROS MORATÓRIOS. VIGÊNCIA DO ATUAL CÓDIGO CIVIL. 1% AO MÊS. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E IMPROVIDO” (Resp Nº 862638/RJ, Min. Arnaldo Esteves Lima, J. 1.4.2008)
Isto posto, meu voto dá provimento ao recurso.
Caio Marcelo Mendes de Oliveira Relator
