Estudo elaborado por Marcos Candian – Advogado e consultor jurídico. Redigido em linguagem coloquial para melhor compreensão. Acesse www.marcoscandian.com.br e encontre artigos áreas de Direito Tributário, Contratual, Contratações Públicas, Regulatório, Responsabilidade Civil e Direito Penal Tributário, notadamente em relação a crimes fiscais e financeiros.
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Art. 1º A República Federativa do Brasil, formada pela união indissolúvel dos
Estados e Municípios e do Distrito Federal, constitui-se em Estado Democrático
de Direito e tem como fundamentos:
(…)
III - erradicar a pobreza e a marginalização e reduzir as
desigualdades sociais e regionais;
Constituição Federal
“Devemos tratar igualmente os iguais e desigualmente
os desiguais, na medida de sua desigualdade.”
Aristóteles
Reflexão:
É justo que um morador do condomínio San Conrado, em Sousas,
pague menos IPTU que um morador do bairro Jardim Londres?
É justo que imóveis situados no Swiss Park paguem menos IPTU do que os
bairros periféricos, ainda que suas casas custem muito mais?
Um estudo sobre IPTU e a PGV de Campinas
Uma questão de Justiça Tributária - 2018
Muito tem se falado sobre as questões relativas ao IPTU de 2018 em Campinas,
onde tivemos a isenção e redução desse imposto para mais de 204 mil imóveis, bem
como a majoração de seu valor em até 30% para cerca de 210 mil imóveis. Pois bem.
Como advogado, entendo que o exercício do contraditório deve sempre prevalecer, e
o estudo técnico deve sempre encontrar lugar em nossos debates. Por tudo isso, e em
razão da complexidade do assunto, vale a explicação de alguns pontos:
1º). O IPTU é um imposto municipal incidente sobre a propriedade imobiliária
(conforme art. 34 do Código Tributário Nacional).
2º). Seu custo é de 0,40% a 0,70% do valor venal de imóvel residencial, a depender do
próprio valor. Imóveis mais baratos pagam 0,40%, imóveis mais vultosos pagam 0,70%
(conforme art. 19 da Lei Municipal nº 11.111/2001).
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3º). O valor venal dos imóveis em Campinas são definidos em anexo de Lei Municipal,
a chamada Planta Genérica de Valores (PGV). Esse instrumento jurídico deve buscar
definir, com base no tamanho e localização de cada imóvel, seu custo presumido, sob
o qual deve incidir as alíquotas acima mencionadas.
4º). A última atualização da Planta Genérica de Valores (PGV) datava de 2005, e isso
provocava inúmeras distorções, as quais podemos exemplificadamente citar:
Exemplos de distorções do IPTU de Campinas:
Um imóvel de 100 m² na Rua Coronel Quirino, no Cambuí, era definido, até o
ano passado, como custando presumidamente R$ 121.180,00, sob o qual
incidia 0,40% a título de IPTU. Então, um proprietário de imóvel de 100 m²
numa das ruas mais valorizadas do Bairro Cambuí pagava anualmente R$
484,00 de IPTU.
Já uma casa de 400 m² na Avenida Copacabana, no Condomínio San
Conrado, em Sousas, era presumida como custando cerca de R$
63.744,00, e seu IPTU custaria aproximadamente R$ 254,97 por ano, muito
embora imóveis desse porte se encontrem à venda por mais de R$
1.000.000,00. Imóveis no Conjunto Habitacional Jardim Telesp tinham preço
presumido de 74 Ufics por m², ou R$ 245 reais por m². Então um imóvel de 400
m² era presumido como custando, naquela localidade, cerca de R$ 98.000,00,
25% mais caro que um imóvel no belo condomínio de Sousas. É evidente que
havia distorções!
Os exemplos são inúmeros, mas citamos:
O IPTU de imóvel situado na Rua José Paulino custava sete vezes mais que
imóveis no condomínio Swiss Park, que tinham o preço semelhante ao Bairro
Vila Pompéia e inferiores em aproximadamente 50% ao Jardim Proença. Com
base na Planta Genérica de Valores vigente até o ano passado (cuja última
atualização já tinha 12 anos), os imóveis da localizados no Jardim Londres
pagavam valores pouco inferiores aos imóveis localizados na Avenida Doutor
Jesuino Marcondes Machado, o que é absolutamente injusto.
5º). Assim, o que houve em outubro do ano passado foi a aprovação da nova Planta
Genérica de Valores (PGV), a qual, corrigindo as distorções, readequou os valores
venais presumidos, aproximando-os dos valores de mercado. Vale dizer que a
atualização dessa planta genérica atende a uma recomendação da Portaria 511/2009,
do Ministério das Cidades, e realiza justiça tributária. É justo que um morador de
um imóvel altamente valorizado em uma das regiões mais caras da cidade pague
menos do que o morador de um imóvel simples, em um bairro periférico? É claro
que não. Além, ainda nos casos de grandes atualizações de valores venais, o
aumento do IPTU foi limitado a, no máximo, 30% por cento, ainda que a
readequação do valor venal do imóvel tenha sido muito superior a isso.
6º). Então, cumpre destacar: não houve aumento de alíquota de imposto, mas a
atualização de preço de valor venal de imóveis, que resultou na
alteração/atualização da base de cálculo de IPTU para alguns, e isenção e redução
para equivalente quantidade de imóveis. Uma medida de justiça tributária, que, em
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tempos de recessão econômica, fez justiça na medida em que aumentando a carga
tributária para alguns que podem pagar mais, diminui a carga tributária em relação
aos que possuem propriedades imobiliárias mais modestas. Quem possui
proporcionalmente mais riqueza, deve contribuir proporcionalmente mais do que os
menos afortunados, e é isso que a aprovação da Planta Genérica de Valores gera
como consequência. É o que informa o princípio constitucional da capacidade
contributiva. É a materialização dos valores constitucionais da República, e uma
questão de cidadania.
7º). Ainda assim, é evidente que caso qualquer cidadão ou cidadã constate equívoco
quanto a atualização dos valores venais de seus imóveis, e possa comprovar que, de
fato, o valor de mercado presumido na PGV é superior ao valor de mercado real,
poderá se insurgir com requerimento administrativo para revisão. Serão casos
individuais que não maculam a intenção justa da medida.
ANEXOS:
Lei Municipal Nº 15.499 de 10 de outubro de 2017
(Nova Planta Genérica de Valores)
Link:
https://bibliotecajuridica.campinas.sp.gov.br/images/full/7b5511389130ca1aa8e8b8
5dd80a9db5.pdf
Lei
Municipal
Nº
12.446
de
21
de
dezembro
de
2005
(Antiga Planta Genérica de Valores – que vigorou de 2005 a 2017 sem alterações)
Link:
http://suplementos.campinas.sp.gov.br/admin/download/suplemento_2005-12-23_cod58_1.pdf
Campinas, 16 de janeiro de 2018.
MARCOS CANDIAN
Advogado e Consultor Jurídico
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Fotos que demonstram preço de mercado de algumas regiões citadas:
Até o ano passado, um imóvel de 100 m² na Rua Coronel Quirino, do
Cambuí, tinha como valor venal R$ 121.180,00, sob o qual incidia 0,40% a
título de IPTU. Vejam preço de imóvel semelhante, no mercado. De R$
800.000,00 a R$ 1.000.000,00:
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Até o ano passado, um imóvel de 400 m² no Condomínio San Conrado, em
Sousas, era presumidamente estimado em R$ 63.744,00, e por conta
disso, seu IPTU não chegava a custar R$ 300,00. Vejam o preço de
imóveis dessas características no mercado. De R$ 800.000,00,
chegando em mais de R$ 1.500.000,00:
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Até o ano passado, imóveis no Swiss Park eram presumidos como se
custassem o equivalente a imóveis da Vila Pompéia. Observe bem
como se dá o comércio de tais imóveis, e constate que havia injustiça.
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De acordo com a Planta Genérica que vigorou até o ano passado, os
imóveis da Vila Pompéia e do Swiss Park tinham preço em média 25%
inferiores aos do Jardim Proença. Mas o mercado demonstrava
justamente o contrário, de modo que quem detinha propriedade
imobiliária no Swiss Park pagava menos do que quem morava no Jardim
Proença. Uma clara distorção, vejamos:
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Pela Planta Genérica de Valores vigente até o ano passado em Campinas,
os imóveis do Jardim Londres eram, em média, 20% mais caros que os
imóveis do Parque da Hípica. Mas, vamos comparar com o mercado
imobiliário, e vemos justamente o contrário. Evidente que era justo uma
atualização.
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