EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA
SEGUNDA VARA CÍVEL DE DIADEMA - SÃO PAULO.
Processo nº
1011448-96.2016.8.26.0161
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL
DESPESAS CONDOMINIAIS
E
XEQUENTE
:
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ATHENAS
E
XECUTADOS
:
ALEXANDRO DE OLIVEIRA E OUTRO
JOÃO DORIVAL DE FREITAS, perito judicial nomeado
e compromissado nos autos em epígrafe, tendo concluído os seus trabalhos, que
constam retratados em respectivo laudo técnico, vem, respeitosamente, perante
Vossa Excelência, requerer:
a) A juntada do referido laudo aos autos;
b) A liberação dos honorários periciais já depositados (fls. 293).
Termos em que pede deferimento.
Diadema, 7 de abril de 2021.
JOÃO DORIVAL DE FREITAS
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL
–
D
ESPESAS
C
ONDOMINIAIS
A
VALIAÇÃO DE
I
MÓVEL
Laudo Técnico
Pericial
P
ROCESSO N
.
º
1011448-96.2016.8.26.0161
E
XEQUENTE
:
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ATHENAS
E
XECUTADOS
:
ALEXANDRO DE OLIVEIRA E OUTRO
SEGUNDA VARA
CÍVEL DE
DIADEMA - SP
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA
SEGUNDA VARA CÍVEL DE DIADEMA - SÃO PAULO.
P
ROCESSO Nº1011448-96.2016.8.26.0161
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL
DESPESAS CONDOMINIAIS
E
XEQUENTE
:
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ATHENAS
E
XECUTADOS
:
ALEXANDRO DE OLIVEIRA E OUTRO
JOÃO DORIVAL DE FREITAS, engenheiro civil,
devidamente registrado no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do
Estado de São Paulo sob nº 150.432/D, perito judicial nomeado e compromissado
nos autos em epígrafe, tendo realizado as diligências e estudos necessários ao
cumprimento da tarefa que lhe foi confiada, vem apresentar as conclusões a que
chegou consubstanciadas no presente
LAUDO TÉCNICO DE
AVALIAÇÃO
Í N D I C E
I.- DAS CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES ... 04
II.- DA VISTORIA ... 05
III.- DA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL ... 12
IV.- DO ENCERRAMENTO
... 16
ANEXOS
A
NEXO
01 : ELEMENTOS DE PESQUISA
A
NEXO
02 : ILUSTRAÇÃO FOTOGRÁFICA
I.- DAS CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
I.1.- Objetiva-se do presente trabalho a avaliação do imóvel a seguir descrito,
objeto de penhora, nos autos da AÇÃO EXECUÇÃO DE TÍTULO
EXTRAJUDICIAL - DESPESAS CONDOMINIAIS que CONDOMÍNIO
EDIFÍCIO ATHENAS move contra ALEXANDRO DE OLIVEIRA
E OUTRO
.
I.2.- Tendo em vista a natureza e o objeto da ação tornou-se necessária a avaliação
do imóvel penhorado por perícia técnica, para a qual o signatário foi distinguido
com a nomeação do Ilustre Juízo (fls. 279).
I.3.- Os trabalhos serão embasados nos parâmetros e procedimentos da NBR
14.653-2
– AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS – PARTE 2: IMÓVEIS URBANOS,
da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas; EDIFICAÇÕES
–
VALORES DE VENDA
– 2002 e NORMAS PARA AVALIAÇÕES NAS
VARAS DA FAZENDA PÚBLICA DA CAPITAL
– 2004, da Comissão de
Peritos das Varas da Fazenda Pública da Capital; NORMA PARA
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS
– IBAPE 2011 e estudos ÍNDICE –
UNIDADES
PADRONIZADAS
2019
e
CONVERSÃO
DOS
COEFICIENTES H8-2N PARA R8-N, ambos do IBAPE - Instituto
Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia.
I.4.- As partes não apresentaram quesitos nem indicaram assistentes técnicos para
acompanhar a perícia e/ou ofertar parecer. Logo, o presente trabalho far-se-á
voltado unicamente para a definição do valor do imóvel, para abril de 2021.
II.- DA VISTORIA
Após leitura dos autos a perícia realizou diligências no local de situação do imóvel
onde procurou observar tudo o que direta ou indiretamente pudesse interessar ao
presente trabalho, em especial os aspectos técnicos da unidade, sem detrimento
de outros elementos e/ou considerações julgadas importantes para a compreensão
da matéria.
A vistoria agendada previamente com as partes, foi acompanhada pelo Sr.
Alexandro de Oliveira, que franqueou a entrada da perícia no local e contribuiu
para o bom andamento dos trabalhos periciais.
II.1.- DOS MELHORAMENTOS PÚBLICOS
O local onde se insere o imóvel avaliando é dotado dos melhoramentos
implantados pela Municipalidade de Diadema e demais órgãos concessionários
de serviços públicos, com boa localização e facilidade de acesso.
Dos melhoramentos públicos existentes se destacam: Pavimentação asfáltica;
Rede de água potável; Rede de esgoto; Rede de iluminação pública; Rede de
eletricidade; Rede de telefonia; Rede de transporte urbano e Limpeza pública.
II.2.- DA DESCRIÇÃO DO IMÓVEL NO SRI DE DIADEMA
De acordo com o Serviço de Registro de Imóveis de Diadema - SP (fls. 35), o
imóvel possui Matrícula nº 41.816, com a seguinte descrição:
DATA: 17.08.2004.-
IMÓVEL
– APARTAMENTO Nº 42 (quarenta e dois), localizado no 4º
andar do
“RESIDENCIAL ATHENAS” na Rua São Pedro nº 56 neste
distrito, município e comarca, com a área privativa de 51.42 m
2, a área
comum de 16,0564 m
2, totalizando a área construída de 67,4764 m
2,
cabendo-lhe a fração ideal de 1,11111% no terreno do condomínio, com
direito a uma vaga determinada na garagem localizada no andar térreo do
condomínio.
II.3.- DA LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL
O imóvel, definido por apartamento nº 42, 4º andar do edifício Residencial
Athenas, está localizado na Rua São Pedro nº 56, Centro, Município de Diadema,
estado de São Paulo, em área de grande adensamento populacional, de natureza
mista (residencial e comercial) e de em zona de classe média, conforme ilustração
seguinte.
II.4.- DOS ELEMENTOS TÉCNICOS REFERENTES AO IMÓVEL
Apresenta-se no final do trabalho a
“ILUSTRAÇÃO FOTOGRÁFICA”
(Anexo 02), que nos fornece preciosos subsídios técnicos retratando as
características constitutivas e sobre os quais se amparam o valor do imóvel.
O apartamento, contém 2 (dois) dormitórios, banheiro, sala, terraço, cozinha e
área de serviços, totalizando a área de 67,4764 m
2, sendo a área útil de 51,42 m
2e a área comum de 16,0564 m
2, cabendo-lhe uma fração ideal 1,11111% no
terreno, nesta inclusa uma vaga de garagem situada no piso térreo.
Em termos gerais, o edifício possui as seguintes as características construtivas:
• Alvenaria: blocos de concreto;
• Esquadrias: de alumínio e madeira;
• Estrutura: concreto armado e alvenaria;
• Instalações Elétricas: simples e embutida;
• Instalações Hidráulicas: simples e embutida;
• Instalações Especiais: Pontos de telefone e de antena de TV;
• Pintura: à base de látex ou equivalente;
• Paredes: pinturas sobre massa corrida e azulejos nas áreas laváveis;
• Pisos: cerâmicas em todos os cômodos;
• Portas: de madeira;
• Vidros: comuns;
• Área Externa Comum: piso em pedras e concreto no estacionamento;
• Área de Segurança: portaria e sistema de iluminação;
• Garagem: uma vaga;
• Área de Lazer: salão de festas, churrasqueira e piscina.
II.4.1.- DA IDADE APARENTE E ESTADO DE CONSERVAÇÃO
Os subsídios colhidos em vistoria permitem afirmar que o imóvel apresenta idade
aparente de 20 (vinte) anos, sendo regular o estado geral de conservação.
II.4.2.- DA CLASSIFICAÇÃO DA CONSTRUÇÃO
De acordo com os estudos ÍNDICE
– UNIDADES PADRONIZADAS (2019),
do IBAPE/SP
– INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E
PER
ÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO/SP, a edificação em apreço
classifica-se como APARTAMENTO PADRÃO MÉDIO, assim descrita:
Edifícios com quatro ou mais pavimentos apresentando alguma preocupação com a forma e a
funcionalidade arquitetônica, principalmente no tocante à distribuição interna das unidades, em
geral, quatro por andar. Dotados de elevadores de padrão médio (social e serviço), geralmente
com acessos e circulação pelo mesmo corredor. As áreas comuns apresentam acabamentos de
padrão médio e podem conter salão de festas e, eventualmente, quadras de esportes e piscinas,
além de guarita e apartamento de zelador. Fachadas com pintura sobre massa corrida ou
texturizada, ou com aplicação de pastilhas, cerâmicas ou equivalentes.
Unidades contendo sala para dois ambientes, cozinha,
área de serviço conjugada, dois ou três
dormitórios (podendo um deles ter banheiro privativo) e uma vaga de garagem por unidade,
podendo possuir, também, dependências para empregada.
Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos de boa qualidade,
porém padronizados e fabricados em escala comercial, tanto nas áreas privativas como nas de
uso comum, tais como:
•
Pisos: taco, carpete de madeira ou acrílico, cerâmica, placas de granito.
•Paredes: pintura látex sobre corrida ou gesso, azulejos de padrão comercial.
•
Instalações hidráulicas: completas, atendendo disposição básica, com peças sanitárias
e seus respectivos componentes de padrão comercial, servidos por água fria, podendo
dispor de aquecedor individual.
•
Instalações elétricas: completas e com alguns circuitos independentes satisfazendo
distribuição básica de pontos de luz e tomadas, com a possibilidade de inclusão de
pontos para telefone e televisão.
•
Esquadrias: caixilhos de ferro ou de alumínio; venezianas de alumínio ou PVC com
dimens
ões padronizadas.
II.4.3.- DO QUADRO RESUMO DO IMÓVEL
QUADRO RESUMO DO IMÓVEL
M
ATRÍCULA Nº
41.816 - SRI
DE
D
IADEMA
• .
