Joaquim Vicente de Rezende Lopes

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 16ª VARA CÍVEL

DO FORO CENTRAL – COMARCA DE SÃO PAULO - SP.

PROCESSO Nº 1075982-09.2014.8.26.0100

Nº DE CONTROLE 1422/2014

JOAQUIM VICENTE DE REZENDE LOPES

,

Engenheiro, Perito Judicial, nomeado e compromissado nos

AUTOS DA AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA

requerida pelo

CONDOMÍNIO EDIFÍCIO RIO ARAGUAIA

contra

MORENA ELDA ANDERMATT BEELER e outro(s)

,

dando por terminados seus estudos, diligências e vistorias,

este signatário vem apresentar suas conclusões substanciadas

no seguinte

LAUDO

em anexo, pelo qual chegou ao valor

avaliatório de

R$ 2.200.000,00 (DOIS MILHÕES E DUZENTOS

MIL REAIS) -

Data Base: Junho de 2018

,

_{para o imóvel situado}

na

R

R

u

u

a

a

D

D

o

o

u

u

t

t

o

o

r

r

I

I

v

v

o

o

D

D

e

e

f

f

i

i

n

n

e

e

F

F

r

r

a

a

s

s

c

c

a

a

,

,

n

n

º

º

1

1

8

8

,

,

A

A

p

p

a

a

r

r

t

t

a

a

m

m

e

e

n

n

t

t

o

o

1

1

4

4

2

2

-

-D

D

u

u

p

p

l

l

e

e

x

x

,

,

E

E

d

d

i

i

f

f

í

í

c

c

i

i

o

o

R

R

i

i

o

o

A

A

r

r

a

a

g

g

u

u

a

a

i

i

a

a

,

,

V

V

i

i

l

l

a

a

O

O

l

l

í

í

m

m

p

p

i

i

a

a

,

,

2

2

8

8

º

º

S

S

u

u

b

b

d

d

i

i

s

s

t

t

r

r

i

i

t

t

o

o

d

d

o

o

J

J

a

a

r

r

d

d

i

i

m

m

P

P

a

a

u

u

l

l

i

i

s

s

t

t

a

a

,

,

S

S

ã

ã

o

o

P

P

a

a

u

u

l

l

o

o

-

-

S

S

P

P

,

,

C

C

E

E

P

P

:

:

0

0

4

4

5

5

4

4

5

5

-

-

0

0

9

9

0.

0

Termos em que,

P. Deferimento.

SUMÁRIO:

I.- Observações Preliminares

II.- Vistoria

I

I

I

I

.

.

1

1

.

.

-

-

D

D

o

o

l

l

o

o

c

c

a

a

l

l

II.1.1.- Característica geral do imóvel

II.1.2.- Cadastramento segundo o mapa fiscal

II.1.3.- Melhoramentos públicos

II.1.4.- Características da região

II.1.5.- Zoneamento

I

I

I

I

.

.

2

2

.

.

-

-

D

D

o

o

i

i

m

m

ó

ó

v

v

e

e

l

l

II.2.1.- Terreno

II.2.2.- Benfeitorias

III.- Critérios de Avaliação

I

I

I

I

I

I

.

.

1

1

.

.

-

-

V

V

a

a

l

l

o

o

r

r

u

u

n

n

i

i

t

t

á

á

r

r

i

i

o

o

I

I

I

I

I

I

.

.

2

2

.

.

-

-

C

C

á

á

l

l

c

c

u

u

l

l

o

o

d

d

o

o

v

v

a

a

l

l

o

o

r

r

u

u

n

n

i

i

t

t

á

á

r

r

i

i

o

o

IV.- Avaliação

V.- Conclusão

VI.- Encerramento

I.- OBSERVAÇÕES PRELIMINARES: -

O objetivo do presente

L

L

a

a

u

u

d

d

o

o

P

P

e

e

r

r

i

i

c

c

i

i

a

a

l é a

l

determinação do valor de mercado para o imóvel descrito nos

AUTOS DA AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA

requerida pelo

CONDOMÍNIO EDIFÍCIO RIO ARAGUAIA

contra

MORENA ELDA ANDERMATT BEELER e outro

(s),

processo nº 1075982-09.2014.8.26.0100 (1422/2014),

em curso perante a 16ª Vara Cível do Foro Central - Comarca

de São Paulo - SP, conforme segue:

T

T

r

r

a

a

t

t

a

a

-

-

s

s

e

e

d

d

e

e

i

i

m

m

ó

ó

v

v

e

e

l

l

r

r

e

e

s

s

i

i

d

d

e

e

n

n

c

c

i

i

a

a

l

l

s

s

i

i

t

t

u

u

a

a

d

d

o

o

n

n

a

a

R

R

u

u

a

a

D

D

o

o

u

u

t

t

o

o

r

r

I

I

v

v

o

o

D

D

e

e

f

f

i

i

n

n

e

e

F

F

r

r

a

a

s

s

c

c

a

a

,

,

n

n

º

º

1

1

8

8

,

,

A

A

p

p

a

a

r

r

t

t

a

a

m

m

e

e

n

n

t

t

o

o

1

1

4

4

2

2

-

-

D

D

u

u

p

p

l

l

e

e

x

x

,

,

E

E

d

d

i

i

f

f

í

í

c

c

i

i

o

o

R

R

i

i

o

o

A

A

r

r

a

a

g

g

u

u

a

a

i

i

a

a

,

,

V

V

i

i

l

l

a

a

O

O

l

l

í

í

m

m

p

p

i

i

a

a

,

,

2

2

8

8

º

º

S

S

u

u

b

b

d

d

i

i

s

s

t

t

r

r

i

i

t

t

o

o

d

d

o

o

J

J

a

a

r

r

d

d

i

i

m

m

P

P

a

a

u

u

l

l

i

i

s

s

t

t

a

a

,

,

S

S

ã

ã

o

o

P

P

a

a

u

u

l

l

o

o

-

-

S

S

P

P

,

,

C

C

E

E

P

P

:

:

0

0

4

4

5

5

4

4

5

5

-

-

0

0

9

9

0

0

.

.

Deferida a Prova Pericial, às fls. 71/72, foi

nomeado como Perito Judicial pelo M.M. Juízo, o signatário

deste.

As partes não indicaram assistentes técnicos e

nem apresentaram quesitos.

II.- VISTORIA: -

Este signatário procedeu a uma diligência ao

local do imóvel, objeto da lide, no intuito de vistoriá-lo e

coletar todos os subsídios necessários para a elaboração de

seu Laudo, e com os elementos coletados pôde, com

segurança, concluir o presente trabalho.

II.1.- DO LOCAL: -

O local de estudo é de fácil acessibilidade,

tendo como principais vias de acesso as Avenidas Brigadeiro

Faria Lima, Presidente Juscelino Kubitschek e Santo Amaro.

II.1.1.- CARACTERÍSTICA GERAL DO IMÓVEL: -

O imóvel, objeto da presente ação, situa-se na

R

R

u

u

a

a

D

D

o

o

u

u

t

t

o

o

r

r

I

I

v

v

o

o

D

D

e

e

f

f

i

i

n

n

e

e

F

F

r

r

a

a

s

s

c

c

a

a

,

,

n

n

º

º

1

1

8

8

,

,

A

A

p

p

a

a

r

r

t

t

a

a

m

m

e

e

n

n

t

t

o

o

1

1

4

4

2

2

-

-D

D

u

u

p

p

l

l

e

e

x

x

,

,

E

E

d

d

i

i

f

f

í

í

c

c

i

i

o

o

R

R

i

i

o

o

A

A

r

r

a

a

g

g

u

u

a

a

i

i

a

a

,

,

V

V

i

i

l

l

a

a

O

O

l

l

í

í

m

m

p

p

i

i

a

a

,

,

2

2

8

8

º

º

S

S

u

u

b

b

d

d

i

i

s

s

t

t

r

r

i

i

t

t

o

o

d

d

o

o

J

J

a

a

r

r

d

d

i

i

m

m

P

P

a

a

u

u

l

l

i

i

s

s

t

t

a

a

,

,

S

S

ã

ã

o

o

P

P

a

a

u

u

l

l

o

o

-

-

S

S

P

P

,

,

C

C

E

E

P

P

:

:

0

0

4

4

5

5

4

4

5

5

-

-

0

0

9

9

0, na quadra

0

formada pelas vias: Rua Santa Justina, Rua João Cachoeira,

Rua Comendador Miguel Calfat, Avenida Santo Amaro, Rua

Arminda e a respectiva Rua Doutor Ivo Define Frasca.

--

A

A

i

i

l

l

u

u

s

s

t

t

r

r

a

a

ç

ç

ã

ã

o

o

a

a

s

s

e

e

g

g

u

u

i

i

r

r

d

d

e

e

m

m

o

o

n

n

s

s

t

t

r

r

a

a

a

a

e

e

x

x

a

a

t

t

a

a

l

l

o

o

c

c

a

a

l

l

i

i

z

z

a

a

ç

ç

ã

ã

o

o

d

d

o

o

E

E

d

d

i

i

f

f

í

í

c

c

i

i

o

o

R

R

i

i

o

o

A

A

r

r

a

a

g

g

u

u

a

a

i

i

a

a

,

,

o

o

n

n

d

d

e

e

s

s

e

e

e

e

n

n

c

c

o

o

n

n

t

t

r

r

a

a

o

o

i

i

m

m

ó

ó

v

v

e

e

l

l

a

a

v

v

a

a

l

l

i

i

a

a

n

n

d

d

o

o

:

:

L

L

O

O

C

C

A

A

L

L

D

D

O

O

I

I

M

M

Ó

Ó

V

V

E

E

L

L

:

:

R

R

u

u

a

a

D

D

o

o

u

u

t

t

o

o

r

r

I

I

v

v

o

o

D

D

e

e

f

f

i

i

n

n

e

e

F

F

r

r

a

a

s

s

c

c

a

a

,

,

n

n

º

º

1

1

8

8

,

,

A

A

p

p

a

a

r

r

t

t

a

a

m

m

e

e

n

n

t

t

o

o

1

1

4

4

2

2

-

-

D

D

u

u

p

p

l

l

e

e

x

x

,

,

E

E

d

d

i

i

f

f

í

í

c

c

i

i

o

o

R

R

i

i

o

o

A

A

r

r

a

a

g

g

u

u

a

a

i

i

a

a

,

,

V

V

i

i

l

l

a

a

O

O

l

l

í

í

m

m

p

p

i

i

a

a

,

,

2

2

8

8

º

º

S

S

u

u

b

b

d

d

i

i

s

s

t

t

r

r

i

i

t

t

o

o

d

d

o

o

J

J

a

a

r

r

d

d

i

i

m

m

P

P

a

a

u

u

l

l

i

i

s

s

t

t

a

a

,

,

S

S

ã

ã

o

o

P

P

a

a

u

u

l

l

o

o

-

-

S

S

P

P

,

,

C

C

E

E

P

P

:

:

0

0

4

4

5

5

4

4

5

5

-

-

0

0

9

9

0

0

.

.

II.1.2.- CADASTRAMENTO SEGUNDO O MAPA FISCAL: -

De acordo com a Planta Genérica de Valores

publicada pela Prefeitura Municipal de São Paulo, o imóvel

situado na

R

R

u

u

a

a

D

D

o

o

u

u

t

t

o

o

r

r

I

I

v

v

o

o

D

D

e

e

f

f

i

i

n

n

e

e

F

F

r

r

a

a

s

s

c

c

a

a

,

,

n

n

º

º

1

1

8

8

,

,

A

A

p

p

a

a

r

r

t

t

a

a

m

m

e

e

n

n

t

t

o

o

1

1

4

4

2

2

-

-

D

D

u

u

p

p

l

l

e

e

x

x

,

,

E

E

d

d

i

i

f

f

í

í

c

c

i

i

o

o

R

R

i

i

o

o

A

A

r

r

a

a

g

g

u

u

a

a

i

i

a

a

,

,

V

V

i

i

l

l

a

a

O

O

l

l

í

í

m

m

p

p

i

i

a

a

,

,

2

2

8

8

º

º

S

S

u

u

b

b

d

d

i

i

s

s

t

t

r

r

i

i

t

t

o

o

d

d

o

o

J

J

a

a

r

r

d

d

i

i

m

m

P

P

a

a

u

u

l

l

i

i

s

s

t

t

a

a

,

,

S

S

ã

ã

o

o

P

P

a

a

u

u

l

l

o

o

-

-

S

S

P

P

,

,

C

C

E

E

P

P

:

:

0

0

4

4

5

5

4

4

5

5

-

-0

0

9

9

0 possui a seguinte situação:

0

SETOR:

299

QUADRA:

054

ZONA:

ZC

ÍNDICE FISCAL:

3.557,00/2015

NÚMERO DO CONTRIBUINTE:

299.054.0334-3

Apartamento 142 - Duplex - Edifício Rio Araguaia

MATRÍCULA:

107.853

Do 4º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo

Registro anterior: R.5/Mat. 17.165, R.01/Mat. 83.915 e R.01/Mat.

83749, deste Cartório

II.1.3.- MELHORAMENTOS PÚBLICOS: -

O local onde está situado o imóvel avaliando

(Vila Olímpia) é servido dos principais melhoramentos

urbanos, tais como:

Drenagem

[ x ]

Guias

[ x ]

Sarjetas

[ x ]

Pavimentação asfáltica

[ x ]

Pavimentação articulada

[ x ]

Passeios

[ x ]

Rede de água potável

[ x ]

Rede de esgoto sanitário

[ x ]

Rede telefônica

[ x ]

Rede de gás

[ x ]

Correios

[ x ]

Rede de energia elétrica

[ x ]

Iluminação pública

[ x ]

Ônibus urbanos

[ x ]

Ônibus Intermunicipal

[ x ]

Estação de Trem Urbano

[ ]

Estação de Metrô

[ ]

II.1.4.- CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO: -

O local onde se situa o imóvel avaliando, está

posicionado na região sul, distante, aproximadamente 6,0

(seis) quilômetros, em linha reta, do marco zero da Capital.

A região onde está situado o Condomínio

Edifício Rio Araguaia é de fácil acesso, estando servida por

várias linhas regulares de ônibus, em especial o corredor da

Avenida Santo Amaro.

A ocupação comercial na região do imóvel é de

âmbito local, e bastante diversificada, observando-se os

seguintes compartimentos, tais como: bares, lanchonetes,

pizzarias, imobiliárias, escolas, vídeo locadoras, drogarias,

supermercados, padarias, chaveiros, cabeleireiros, redes

bancárias, estacionamentos, postos de serviços, lava rápidos,

lotéricas, oficinas mecânicas, lavanderias, despachantes,

floriculturas, veterinários, lojas varejistas, shoppings,

cartórios, clínicas, hospitais, casas adaptadas para o comércio

e serviços diversos, localizados ao longo dos logradouros

adjacentes a Rua Doutor Ivo Define Frasca.

A destinação residencial na região do imóvel é

caracterizada por casas térreas, assobradadas, geminadas e

individuais cujos padrões construtivos são simples, médios e

superiores.

Constatou-se também a predominância de

prédios residenciais e comerciais cujos padrões construtivos

são médios, superiores e finos.

A ocupação industrial praticamente inexiste na

região em estudo, o que, aliás, é bastante comum na Cidade

de São Paulo.

II.1.5.- ZONEAMENTO: -

De acordo com o Plano Diretor Estratégico e

Sistema de Planejamento e Gestão do Desenvolvimento

Urbano do Município de São Paulo, a Lei do Zoneamento nº

16.402 de 22/03/2016, que regula o uso e ocupação do solo,

o imóvel pertence à

Zona “ZC - Zona Centralidade”,

com as

seguintes

características

de

aproveitamento,

- Características da zona de uso, conforme

parâmetros de ocupação - Quadro 3:

Característica:

Z

Z

o

o

n

n

a

a

C

C

e

e

n

n

t

t

r

r

a

a

l

l

i

i

d

d

a

a

d

d

e

e

Tipo de Zona:

Q

Q

u

u

a

a

l

l

i

i

f

f

i

i

c

c

a

a

ç

ç

ã

ã

o

o

Zona de Uso:

Z

Z

C

C

Coeficiente de Aproveitamento:

M

M

í

í

n

n

i

i

m

m

o

o

=

=

0

0

,

,

3

3

0

0

M

M

é

é

d

d

i

i

o

o

=

=

1

1

,

,

0

0

0

0

M

M

á

á

x

x

i

i

m

m

o

o

=

=

2

2

,

,

0

0

0

0

Taxa de Ocupação:

0

0

,

,

8

8

5

5

(

(

p

p

a

a

r

r

a

a

l

l

o

o

t

t

e

e

s

s

a

a

t

t

é

é

5

5

0

0

0

0

m

m

²

²

)

)

0

0

,

,

7

7

0

0

(

(

p

p

a

a

r

r

a

a

l

l

o

o

t

t

e

e

s

s

i

i

g

g

u

u

a

a

l

l

o

o

u

u

s

s

u

u

p

p

e

e

r

r

i

i

o

o

r

r

a

a

5

5

0

0

0

0

m

m

²

²

)

)

Gabarito de Altura Máxima:

4

4

8

8

m

m

e

e

t

t

r

r

o

o

s

s

Recuos Mínimos: Frente =

5

5

m

m

e

e

t

t

r

r

o

o

s

s

Fundos e Laterais =

N

N

A

A

-

-

n

n

ã

ã

o

o

s

s

e

e

a

a

p

p

l

l

i

i

c

c

a

a

(

(

a

a

l

l

t

t

u

u

r

r

a

a

m

m

e

e

n

n

o

o

r

r

o

o

u

u

i

i

g

g

u

u

a

a

l

l

a

a

1

1

0

0

m

m

)

)

3

3

m

m

e

e

t

t

r

r

o

o

s

s

(

(

a

a

l

l

t

t

u

u

r

r

a

a

s

s

u

u

p

p

e

e

r

r

i

i

o

o

r

r

a

a

1

1

0

0

m

m

)

)

Cota parte máxima de terreno por unidade =

N

II.2.- DO IMÓVEL: -

II.2.1.- TERRENO: -

O terreno ocupado pelo

CONDOMÍNIO

EDIFÍCIO RIO ARAGUAIA possui formato irregular e

topografia plana, de quem olha da rua para os fundos do lote.

O solo aparenta ser seco e firme podendo receber construções

de qualquer porte, obedecidas evidentemente, as posturas

Municipais e Normas Técnicas.

O referido terreno encerra a área total de

1

1

.

.

0

0

1

1

0

0

,

,

0

0

0

0

m

m

²

²

, tendo uma frente projetada para a via pública

de 21,50 metros.

O Apartamento 142 - Duplex, do Edifício Rio

Araguaia possui a

f

f

r

r

a

a

ç

ç

ã

ã

o

o

i

i

d

d

e

e

a

a

l

l

d

d

e

e

5

5

,

,

3

3

7

7

1

1

%

%

na totalidade do

terreno e demais coisas comuns.

II.2.2.- BENFEITORIAS: -

O Perito, quando na ocasião da vistoria ao

imóvel em questão, observou que sobre o terreno

anteriormente descrito, encontra-se edificado um condomínio

de uso estritamente residencial, denominado EDIFÍCIO RIO

ARAGUAIA, composto por apenas 01 (uma) torre, erigida em

concreto armado e com projeto arquitetônico específico, com

os devidos recuos e no mesmo nível ao da via pública, ou seja,

Rua Doutor Ivo Define Frasca.

O

CONDOMÍNIO EDIFÍCIO RIO ARAGUAIA

é

composto por unidades habitacionais, lazer (com playground,

salão de festas, piscina, sauna, sala de ginástica,

brinquedoteca, churrasqueira), áreas comuns, portão

automático, interfone, escadas convencionais, elevadores,

garagem e portaria para os condôminos.

O CONDOMÍNIO EDIFÍCIO RIO ARAGUAIA, que

ao regime de condomínio regulamenta a lei que, fica dividido

em duas partes distintas, a saber:



Uma parte consubstanciada de coisas e áreas de uso e

propriedade comum de todos os condôminos, inalienáveis e

indivisíveis, acessórias e indissoluvelmente ligadas às unidades

autônomas;



_{Uma outra parte compreendendo coisas e áreas de uso}

privativo e de propriedade exclusiva dos condôminos,

constituídas pelas chamadas “unidades autônomas”.

- DO EDIFÍCIO: -

O EDIFÍCIO RIO ARAGUAIA

compreende em 02

(dois) subsolos, 01 (um) andar térreo, 15 (quinze) andares

superiores e ático com cobertura.

Nos subsolos do edifício, encontram-se: “hall”

de circulação, área de estacionamento, rampa de acesso de

veículos, escadarias, elevadores, extintores e hidrantes.

No andar térreo do edifício, encontram-se:

“hall” de entrada, lazer, escadarias, elevadores, extintores,

hidrantes, jardins, área comum de circulação e portaria.

Nos andares superiores, encontram-se: as

unidades habitacionais (sendo duas por andar), “halls”,

extintores, hidrantes, poço de elevadores, escadarias e dutos

de ventilação.

A interligação entre os pavimentos do

EDIFÍCIO RIO ARAGUAIA

é feita por escadas convencionais

com corrimão e portas tipo corta fogo, além de 02 (dois)

elevadores de marca Otis®.

No ático, encontram-se: coberturas, escadarias,

extintores, hidrantes, saída dos dutos de ventilação, barrilete

e caixa d’água.

A portaria do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO RIO

ARAGUAIA está situada próxima do alinhamento público, e

possui banheiro para funcionários, com monitoramento

automático dos portões, interfone e câmeras de segurança.

- DA UNIDADE AVALIANDA: -

APARTAMENTO 142 - DUPLEX, EDIFÍCIO RIO ARAGUAIA

=> MATRÍCULA: 107.853 - 4º CRISP

Na ocasião da vistoria no imóvel, objeto de

avaliação, e de acordo com seu documento de matrícula,

verifica-se que o Apartamento 142 - Duplex, localizado no 14º

e 15º andares do EDIFÍCIO RIO ARAGUAIA,

p

p

o

o

s

s

s

s

u

u

i

i

a

a

á

á

r

r

e

e

a

a

ú

ú

t

t

i

i

l

l

d

d

e

e

2

2

8

8

2

2

,

,

2

2

2

2

m

m

²

²

,

_,

a

a

á

á

r

r

e

e

a

a

d

d

e

e

g

g

a

a

r

r

a

a

g

g

e

e

m

m

d

d

e

e

2

2

9

9

,

,

7

7

0

0

m

m

²

²

c

_c

o

o

r

r

r

r

e

e

s

s

p

p

o

o

n

n

d

d

e

e

n

n

t

t

e

e

s

s

a

a

0

0

3

3

(

(

t

t

r

r

ê

ê

s

s

)

)

v

v

a

a

g

g

a

a

d

d

e

e

g

g

a

a

r

r

a

a

g

g

e

e

m

m

,

,

a

a

á

á

r

r

e

e

a

a

c

c

o

o

m

m

u

u

m

m

d

d

e

e

1

1

4

4

5

5

,

,

4

4

7

7

m

m

²

²

,

_,

p

p

e

e

r

r

f

f

a

a

z

z

e

e

n

n

d

d

o

o

a

a

á

á

r

r

e

e

a

a

t

t

o

o

t

t

a

a

l

l

c

c

o

o

n

n

s

s

t

t

r

r

u

u

í

í

d

d

a

a

d

d

e

e

4

4

5

5

7

7

,

,

3

3

9

9

m

m

²

²

.

O Apartamento 142 - Duplex, localizado no 14º

e 15º andares do EDIFÍCIO RIO ARAGUAIA

, possui 03 (três)

,

vagas de garagem para guarda de veículos de passeio.

No decorrer da vistoria este signatário

constatou que o apartamento avaliando, encontra-se com

estado regular de conservação e uso.

Segundo o Estudo

“

“

V

V

A

A

L

L

O

O

R

R

E

E

S

S

D

D

E

E

E

E

D

D

I

I

F

F

I

I

C

C

A

A

Ç

Ç

Õ

Õ

E

E

S

S

D

D

E

E

I

I

M

M

Ó

Ó

V

V

E

E

I

I

S

S

U

U

R

R

B

B

A

A

N

N

O

O

S

S

-

-

S

S

P

P

(

(

2

2

0

0

0

0

2

2

/

/

2

2

0

0

0

0

6

6

)

)

”

”

,

,

d

d

o

o

I

I

B

B

A

A

P

P

E

E

/

/

S

S

P

P

-

-I

I

n

n

s

s

t

t

i

i

t

t

u

u

t

t

o

o

B

B

r

r

a

a

s

s

i

i

l

l

e

e

i

i

r

r

o

o

d

d

e

e

A

A

v

v

a

a

l

l

i

i

a

a

ç

ç

õ

õ

e

e

s

s

e

e

P

P

e

e

r

r

í

í

c

c

i

i

a

a

s

s

d

d

e

e

E

E

n

n

g

g

e

e

n

n

h

h

a

a

r

r

i

i

a

a

d

d

e

e

S

S

ã

ã

o

o

P

P

a

a

u

u

l

l

o, o imóvel avaliando enquadra-se no item

o

1

1

.

.

3

3

.

.

4

4

.

.

-

-A

A

p

p

a

a

r

r

t

t

a

a

m

m

e

e

n

n

t

t

o

o

P

P

a

a

d

d

r

r

ã

ã

o

o

S

S

U

U

P

P

E

E

R

R

I

I

O

O

R, intervalo de valor médio para

R

prédios com elevador, e na referência (e) - Estado da

Edificação: Necessitando de reparos simples.

O Apartamento 142 - Duplex, localizado no 14º

e 15º andares do EDIFÍCIO RIO ARAGUAIA, compreende:

 01 (uma) sala de estar / jantar, 01 (um) lavabo, 01 (uma)

cozinha, 01 (uma) área de serviços, 01 (uma) dependência de

empregada com quarto e banheiro, 03 (três) suítes, 01 (uma)

sala íntima, 01 (uma) despensa, 01 (um) banheiro e terraço

com piscina.

A

A

s

s

f

f

o

o

t

t

o

o

g

g

r

r

a

a

f

f

i

i

a

a

s

s

a

a

p

p

r

r

e

e

s

s

e

e

n

n

t

t

a

a

d

d

a

a

s

s

a

a

s

s

e

e

g

g

u

u

i

i

r

r

i

i

l

l

u

u

s

s

t

t

r

r

a

a

m

m

a

a

R

R

u

u

a

a

D

D

o

o

u

u

t

t

o

o

r

r

I

I

v

v

o

o

D

D

e

e

f

f

i

i

n

n

e

e

F

F

r

r

a

a

s

s

c

c

a

a

,

,

n

n

o

o

t

t

r

r

e

e

c

c

h

h

o

o

o

o

n

n

d

d

e

e

e

e

s

s

t

t

á

á

s

s

i

i

t

t

u

u

a

a

d

d

o

o

o

o

C

C

o

o

n

n

d

d

o

o

m

m

í

í

n

n

i

i

o

o

E

E

d

d

i

i

f

f

í

í

c

c

i

i

o

o

R

R

i

i

o

o

A

A

r

r

a

a

g

g

u

u

a

a

i

i

a

a

,

,

v

v

i

i

s

s

t

t

a

a

s

s

d

d

a

a

f

f

a

a

c

c

h

h

a

a

d

d

a

a

d

d

o

o

p

p

r

r

é

é

d

d

i

i

o

o

,

,

e

e

e

e

m

m

a

a

n

n

e

e

x

x

o

o

o

o

s

s

a

a

s

s

p

p

e

e

c

c

t

t

o

o

s

s

g

g

e

e

r

r

a

a

i

i

s

s

d

d

a

a

u

u

n

n

i

i

d

d

a

a

d

d

e

e

a

a

v

v

a

a

l

l

i

i

a

a

n

n

d

d

a

a

.

.

FOTO DE Nº 01:

VISTA DA RUA DOUTOR IVO DEFINE FRASCA , NO TRECHO ONDE

ESTÁ SITUADO O CONDOMÍNIO EDIFÍCIO RIO ARAGUAIA.

FOTO DE Nº 02:

VISTA DO SENTIDO CONTRÁRIO DA RUA DOUTOR IVO DEFINE

FRASCA, NO TRECHO ONDE ESTÁ SITUADO O CONDOMÍNIO

Araguaia, de quem olha da Rua Doutor Ivo Define Frasca.

Foto de nº 04 - Outra vista da portaria do Condomínio Edifício

Rio Araguaia, observando o acesso à garagem do prédio .

FOTO DE Nº 05:

VISTA DA FACHADA DO EDIFÍCIO RIO ARAGUAIA, DE QUEM OLHA

DA RUA DOUTOR IVO DEFINE FRASCA.

FOTO DE Nº 06:

OUTRA VISTA DA FACHADA DO EDIFÍCIO RIO ARAGUAIA, DE

QUEM OLHA DA RUA DOUTOR IVO DEFINE FRASCA .

FOTO DE Nº 07:

OUTRA VISTA DA FACHADA DO EDIFÍCIO RIO ARAGUAIA, DE

QUEM OLHA DA RUA DOUTOR IVO DEFINE FRASCA .

N

N

a

a

o

o

c

c

a

a

s

s

i

i

ã

ã

o

o

d

d

a

a

v

v

i

i

s

s

t

t

o

o

r

r

i

i

a

a

n

n

o

o

i

i

m

m

ó

ó

v

v

e

e

l

l

a

a

v

v

a

a

l

l

i

i

a

a

n

n

d

d

o

o

(

(

A

A

p

p

a

a

r

r

t

t

a

a

m

m

e

e

n

n

t

t

o

o

1

1

4

4

2

2

-

-

D

D

u

u

p

p

l

l

e

e

x

x

,

,

E

E

d

d

i

i

f

f

í

í

c

c

i

i

o

o

R

R

i

i

o

o

A

A

r

r

a

a

g

g

u

u

a

a

i

i

a

a

)

)

,

,

v

v

e

e

r

r

i

i

f

f

i

i

c

c

o

o

u

u

-

-

s

s

e

e

a

a

s

s

s

s

e

e

g

g

u

u

i

i

n

n

t

t

e

e

s

s

c

c

a

a

r

r

a

a

c

c

t

t

e

e

r

r

í

í

s

s

t

t

i

i

c

c

a

a

s

s

c

c

o

o

n

n

s

s

t

t

r

r

u

u

t

t

i

i

v

v

a

a

s

s

e

e

d

d

e

e

a

a

c

c

a

a

b

b

a

a

m

m

e

e

n

n

t

t

o

o

:

:

SALA:

PISO ...: Revestido com assoalho de madeira

PAREDES ...: Revestidas com massa e pintadas

TETO ...: Laje de concreto revestida com massa e pintada

JANELA ...: De alumínio, com vidros do tipo balcão

PORTA ...: De madeira pintada

LAVABO:

PISO ...: Revestido com mármore

PAREDES ...: Revestidas com massa e pintadas

TETO ...: Laje de concreto revestida com forro em gesso

JANELA ...: Nihil

COZINHA:

PISO ...: Revestido com granito

PAREDES ...: Revestidas com azulejos até o teto

TETO ...: Laje de concreto revestida com forro em gesso

JANELA ...: De alumínio, com vidros

PORTA ...: De madeira pintada

ÁREA DE SERVIÇOS:

PISO ...: Revestido com granito

PAREDES ...: Revestidas com azulejos até o teto

TETO ...: Laje de concreto revestida com massa e pintada

JANELA ....: De alumínio, com vidros

PORTA ...: De madeira pintada

QUARTO DE EMPREGADA:

PISO ...: Revestido com granito

PAREDES ...: Revestidas com massa e pintadas

TETO ...: Laje de concreto revestida com massa e pintada

JANELA ....: Nihil

BANHEIRO DE EMPREGADA:

PISO ...: Revestido com granito

PAREDES ...: Revestidas com azulejos até o teto

TETO ...: Laje de concreto revestida com forro em gesso

JANELA ...: De alumínio, com vidros

PORTA ...: De madeira pintada

DORMITÓRIO - I (suíte - I):

PISO ...: Revestido com tacos de madeira

PAREDES ...: Revestidas com massa e pintadas

TETO ...: Laje de concreto revestida com massa e pintada

JANELA ...: De alumínio, com vidros do tipo balcão

PORTA ...: De madeira pintada

BANHEIRO (suíte - I):

PISO ...: Revestido com mármore

PAREDES ...: Revestidas com mármore até o teto

TETO ...: Laje de concreto revestida com forro em gesso

JANELA ...: De alumínio, com vidros

DORMITÓRIO - II (suíte - II):

PISO ...: Revestido com tacos de madeira

PAREDES ...: Revestidas com massa e pintadas

TETO ...: Laje de concreto revestida com massa e pintada

JANELA ...: Veneziana de alumínio, com vidros

PORTA ...: De madeira pintada

BANHEIRO (suíte - II):

PISO ...: Revestido com cerâmica

PAREDES ...: Revestidas com azulejos até o teto

TETO ...: Laje de concreto revestida com forro em gesso

JANELA ...: De alumínio, com vidros

PORTA ...: De madeira pintada

DORMITÓRIO - III (suíte - III):

PISO ...: Revestido com tacos de madeira

PAREDES ...: Revestidas com massa e pintadas

TETO ...: Laje de concreto revestida com massa e pintada

JANELA ...: Veneziana de alumínio, com vidros

BANHEIRO (suíte - III):

PISO ...: Revestido com cerâmica

PAREDES ....: Revestidas com azulejos até o teto

TETO ...: Laje de concreto revestida com forro em gesso

JANELA ...: De alumínio, com vidros

PORTA ...: De madeira pintada

SALA ÍNTIMA (com lareira):

PISO ...: Revestido com ardósia

PAREDES ....: Revestidas com massa e pintadas

TETO ...: Laje de concreto revestida com massa e pintada

JANELA ...: De alumínio, com vidros do tipo balcão

PORTA ...: Nihil

DESPENSA:

PISO ...: Revestido com cerâmica

PAREDES ....: Revestidas com massa e pintadas

TETO ...: Laje de concreto revestida com forro em gesso

JANELA ...: De alumínio, com vidros tipo balcão

BANHEIRO:

PISO ...: Revestido com cerâmica

PAREDES ....: Revestidas com azulejos até o teto

TETO ...: Laje de concreto revestida com forro em gesso

JANELA ...: De alumínio, com vidros

PORTA ...: De madeira pintada

A

A

s

s

c

c

a

a

r

r

a

a

c

c

t

t

e

e

r

r

í

í

s

s

t

t

i

i

c

c

a

a

s

s

d

d

e

e

a

a

c

c

a

a

b

b

a

a

m

m

e

e

n

n

t

t

o

o

s

s

d

d

a

a

s

s

d

d

e

e

p

p

e

e

n

n

d

d

ê

ê

n

n

c

c

i

i

a

a

s

s

d

d

o

o

i

i

m

m

ó

ó

v

v

e

e

l

l

a

a

v

v

a

a

l

l

i

i

a

a

n

n

d

d

o

o

s

s

ã

ã

o

o

m

m

e

e

l

l

h

h

o

o

r

r

e

e

s

s

o

o

b

b

s

s

e

e

r

r

v

v

a

a

d

d

a

a

s

s

n

n

a

a

d

d

o

o

c

c

u

u

m

m

e

e

n

n

t

t

a

a

ç

ç

ã

ã

o

o

f

f

o

o

t

t

o

o

g

g

r

r

á

á

f

f

i

i

c

c

a

a

e

e

m

m

a

a

n

n

e

e

x

x

o

o

-

-

I

I

I

I

.

.

III.- CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO: -

Para a avaliação do apartamento em questão,

este signatário adotará a Norma Brasileira

N

N

B

B

R

R

-

-

1

1

4

4

.

.

6

6

5

5

3

3

-

-

2

2

-

-“

“

A

A

v

v

a

a

l

l

i

i

a

a

ç

ç

ã

ã

o

o

d

d

e

e

I

I

m

m

ó

ó

v

v

e

e

i

i

s

s

U

U

r

r

b

b

a

a

n

n

o

o

s

s

”

”

,

, que é de uso obrigatório em

qualquer manifestação escrita sobre avaliação de imóveis

urbanos, e visa complementar os conceitos, métodos e

procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de

imóveis urbanos, bem como a

“

“

N

N

o

o

r

r

m

m

a

a

B

B

á

á

s

s

i

i

c

c

a

a

p

p

a

a

r

r

a

a

P

P

e

e

r

r

í

í

c

c

i

i

a

a

s

s

d

d

e

e

E

E

n

n

g

g

e

e

n

n

h

h

a

a

r

r

i

i

a

a

d

d

o

o

I

I

B

B

A

A

P

P

E

E

/

/

S

S

P

P

”, e do “

”

E

E

s

s

t

t

u

u

d

d

o

o

V

V

a

a

l

l

o

o

r

r

e

e

s

s

d

d

e

e

E

E

d

d

i

i

f

f

i

i

c

c

a

a

ç

ç

õ

õ

e

e

s

s

d

d

e

e

I

I

m

m

ó

ó

v

v

e

e

i

i

s

s

U

U

r

r

b

b

a

a

n

n

o

o

s

s

-

-

S

S

P

P

-

-

v

v

e

e

r

r

s

s

ã

ã

o

o

2

2

0

0

0

0

2

2

/

/

2

2

0

0

0

0

6”.

6

O Método Comparativo Direto adotado no

presente trabalho consiste em estabelecer o valor do imóvel

mediante uma pesquisa de mercado, utilizando-se para tal, de

elementos com características semelhantes ao do imóvel em

estudo, no tocante a área construída, localização,

características construtivas, uso, estado de conservação, etc.

Uma vez obedecidas às condições acima, o

valor de mercado procurado estará ajustado à realidade dos

preços vigentes na região estudada.

Para a coleta dos dados de mercado para a

determinação do valor unitário básico de área útil que reflita

a realidade mercadológica imobiliária da região avalianda,

pesquisou-se junto às diversas empresas do ramo imobiliário,

bem como no próprio Condomínio Residencial, os valores

ofertados para venda de apartamentos na mesma região

geoeconômica e negócios efetivamente realizados.

III.1.- VALOR UNITÁRIO: -

P

P

a

a

r

r

a

a

o

o

c

c

á

á

l

l

c

c

u

u

l

l

o

o

d

d

o

o

“

“

v

v

a

a

l

l

o

o

r

r

u

u

n

n

i

i

t

t

á

á

r

r

i

i

o

o

”

”

,

,

o

o

P

P

e

e

r

r

i

i

t

t

o

o

c

c

o

o

l

l

e

e

t

t

o

o

u

u

1

1

6

6

(

(

d

d

e

e

z

z

e

e

s

s

s

s

e

e

i

i

s

s

)

)

p

p

a

a

r

r

a

a

d

d

i

i

g

g

m

m

a

a

s

s

l

l

o

o

c

c

a

a

l

l

i

i

z

z

a

a

d

d

o

o

s

s

n

n

a

a

m

m

e

e

s

s

m

m

a

a

r

r

e

e

g

g

i

i

ã

ã

o

o

g

g

e

e

o

o

e

e

c

c

o

o

n

n

ô

ô

m

m

i

i

c

c

a

a

d

d

o

o

i

i

m

m

ó

ó

v

v

e

e

l

l

a

a

v

v

a

a

l

l

i

i

a

a

n

n

d

d

o

o

,

,

s

s

o

o

f

f

r

r

e

e

r

r

ã

ã

o

o

a

a

s

s

s

s

e

e

g

g

u

u

i

i

n

n

t

t

e

e

s

s

t

t

r

r

a

a

n

n

s

s

f

f

o

o

r

r

m

m

a

a

ç

ç

õ

õ

e

e

s

s

:

:

A) ELASTICIDADE: - Dedução de 10% (dez por

cento) no preço das ofertas, para cobrir risco de eventual

superestimativa, por parte das ofertas (elasticidade dos

negócios), no caso de transcrição, não haverá o referido

desconto.

B)

ATUALIZAÇÃO:

-

Os

elementos

comparativos, quando necessário, será feita através da

variação dos índices

I

I

P

P

C

C

(

(

í

í

n

n

d

d

i

i

c

c

e

e

d

d

e

e

p

p

r

r

e

e

ç

ç

o

o

a

a

o

o

c

c

o

o

n

n

s

s

u

u

m

m

i

i

d

d

o

o

r

r

),

)

publicados pela “

F

F

u

u

n

n

d

d

a

a

ç

ç

ã

ã

o

o

I

I

n

n

s

s

t

t

i

i

t

t

u

u

t

t

o

o

d

d

e

e

P

P

e

e

s

s

q

q

u

u

i

i

s

s

a

a

s

s

E

E

c

c

o

o

n

n

ô

ô

m

m

i

i

c

c

a

a

s

s

d

C) ÁREA CONSTRUÍDA: - No que se refere à

área construída, considerou-se na presente avaliação a área

útil dos elementos pesquisados.

D) PADRÃO CONSTRUTIVO E IDADE: - Os

elementos comparativos foram homogeneizados pelos padrões

construtivos e idade aparente, com base nos fatores

preconizados no

“

“

E

E

S

S

T

T

U

U

D

D

O

O

V

V

A

A

L

L

O

O

R

R

E

E

S

S

D

D

E

E

E

E

D

D

I

I

F

F

I

I

C

C

A

A

Ç

Ç

Õ

Õ

E

E

S

S

D

D

E

E

I

I

M

M

Ó

Ó

V

V

E

E

I

I

S

S

U

U

R

R

B

B

A

A

N

N

O

O

S

S

D

D

E

E

S

S

Ã

Ã

O

O

P

P

A

A

U

U

L

L

O

O

-

-

2

2

0

0

0

0

2

2

/

/

2

2

0

0

0

0

6

6

”

”

,

, a partir de

Fevereiro de 2007, em atendimento a publicação da NBR

12.721-2006.

Conforme referido estudo, o imóvel em

questão enquadra-

se o ite

1

1

.

.

3

3

.

.

4

4

.

.

-

-

A

A

p

p

a

a

r

r

t

t

a

a

m

m

e

e

n

n

t

t

o

o

P

P

a

a

d

d

r

r

ã

ã

o

o

S

S

U

U

P

P

E

E

R

R

I

I

O

O

R

R

-

-

l

l

i

i

m

m

i

i

t

t

e

e

m

m

é

é

d

d

i

i

o

o

, para prédios com elevadores,

resultando o valor unitário igual a

2

2

,

,

4

4

0

0

6.

6

E) DEPRECIAÇÃO DA CONSTRUÇÃO: - Para o

cálculo da depreciação da construção, será empregado o

Método combinado de “

R

R

o

o

s

s

s

s

/

/

H

H

e

e

i

i

d

d

e

e

c

c

k

k

e

e”, combinando as

considerações da idade da edificação com o estado de

conservação, através da fórmula do fator de obsoletismo,

conforme segue: