EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 4ª
VARA CÍVEL DA COMARCA DE SOROCABA/SP.
PROCESSO Nº 1008019-25.20178.260602
GUILHERME VINICIUS SANCHEZ ALVES, brasileiro, casado, engenheiro, regularmente inscrito no órgão de classe CREA/SP sob o n. 5069836292, honradamente nomeado por este juízo para a atividade de perícia em processo de Procedimento Comum Cível - Despesas Condominiais - Compra e Venda - em que figuram, de um lado, como Exequente, Condominio Residencial Altos do Ipanema I, como Executada, Aldemira Pereira Santos, vem, perante V. Exa., apresentar o respective;
LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO
Termos em que. Pede Deferimento
Sorocaba, 08 de abril de 2021.
GUILHERME VINICIUS SANCHEZ ALVES Perito Judicial
1. LOCAL DA DILIGÊNCIA
Local da Diligência: Condomínio Residencial Altos do Ipanema I, sito à Rua Comendador Genésio Rodrigues, nº 100, Bloco 10 – apartamento 1033, Sorocaba/SP, CEP 18072-858.
Data da Vistoria: 25/03/2021 as 10:00h 2. DO OBJETIVO
O presente laudo tem por objetivo determinar o justo, real, e atual valor do imóvel, constituído no Condomínio Residencial Altos do Ipanema I, sito à Rua Comendador Genésio Rodrigues, nº 100, Bloco 10 – apartamento 1033, Sorocaba/SP, CEP 18072-858, conforme solicitado no despacho de fls 570-571.
Este Parecer não tem por escopo verificar a análise dominial, a investigação ou confirmação da titularidade do imóvel ou de eventuais ônus. 3. RESUMO DA CONCLUSÃO
Considerando as pesquisas e diligências realizadas, bem como o cálculo analítico do imóvel, temos que o valor correto, equilibrado e razoável apurado do imóvel, em valores atuais (ABRIL/2021).
VALOR ESTIMADO DE VENDA:
R$ 68.800,00
(Sessenta e oito
mil e oitocentos reais)
4. DESCRIÇÃO DO IMOVEL
O imóvel avaliando, de propriedade da instituição CAIXA ECONOMICA FEDERAL, está localizado á Condomínio Residencial Altos do Ipanema I, sito
Sorocaba/SP, CEP 18072-858.
O apartamento é composto por, 02 Dormitórios, Sala de Estar, Cozinha, Área de Serviço e 01 Banheiro Social, localizado no 3º andar, com área Privativa de 44,09 m², e a fração ideal no terreno e demais coisas de uso e propriedade comuns do condomínio de 0,0020833% cabendo ao mesmo o direito ao uso de uma vaga de garagem descoberta indeterminada.
Figura 1 - Descritivo retirado da matrícula do imóvel. 5. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
O presente laudo tem por objetivo a determinação do valor de mercado para a venda à vista de um imóvel, isto é, a quantia mais provável pela qual se negociaria com conhecimento, prudência e sem compulsão um bem, numa data de referência, dentro das condições vigentes de mercado.
6. LOCALIZAÇÃO:
Rua Farail Antônio Mathilde, 71, Jardim Refúgio, Sorocaba – SP, CEP 18045-509,
Figura 2 - Vista superior da localização do imóvel. Fonte: GoogleEarth
Figura 4 - Vista da fachada do condomínio do imóvel avaliando
7. METODOLOGIA
O valor do imóvel será determinado pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, devido à moderada quantidade de elementos comparativos ofertados e fiéis no mercado imobiliário local, utilizando-se para tal o tratamento de dados por fatores e homogeneização, estes preconizados pelas normas técnicas vigentes em todo o território nacional.
Foram utilizados os elementos amostrais mais semelhantes possíveis ao avaliando, em todas suas características, cujas diferenças perante o mesmo, para mais, ou para menos, são levadas em conta.
Efetuada a coleta dos dados, foram selecionados 6 (seis) elementos comparativos dentre os demais encontrados na pesquisa de mercado.
8. NORMAS OBSERVADAS
A presente avaliação tem por base as recomendações e exigências preconizados pelas seguintes normas e literaturas, atualmente em vigor:
NBR 14653-1 Avaliação de Bens - Parte 1: Procedimentos Gerais; NBR 14653-2 Avaliação de Bens - Parte 2: Imóveis Urbanos; Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP – 2011.
9. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
No desenvolvimento deste trabalho foi aplicado tratamento dos dados por homogeneização através de fatores, fundamentados por estudos conforme o item 8.2.1.4.2 da norma NBR 14653-2.
“A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das
características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori.”
Com base nos parâmetros especificados pelas tabelas 3 e 4 da referida norma o laudo se enquadra no GRAU II de fundamentação e Grau III de Precisão.
10. CONDIÇÕES DE INFRAESTRUTURA URBANA O imóvel é dotado dos seguintes serviços públicos:
Serviços Utilidades
X Energia elétrica pública X Comércio
X Energia elétrica domiciliar X Prestação de serviços X Rede de água / esgoto - Hospital
X Pavimentação - Escola / universidade
X Guias e sarjetas - Correios
X Coleta de lixo - Assistência médica
X Telefone - Recreação
X Transporte coletivo - Agências bancárias 11. ZONA E LOGRADOURO
Situação e localização
ZONEAMENTO – Zona Residencial .
REGIÃO: O imóvel está inserido na região com imóveis residenciais tipo apartamentos.
12. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
Classificou-se o imóvel e o momento do mercado da seguinte forma: Liquidez: MÉDIA;
Desempenho de mercado: EM RECUPERAÇÃO; Número de ofertas semelhantes: MÉDIA;
Com as análises realizadas por este perito, destacam-se as condições atuais do mercado imobiliário na região que são de oferta superando a procura, demonstrando dessa forma um fator de comercialização mais estável.
13. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO:
Identificação do Imóvel, segundo a NBR 14.653-2/11 – Avaliação de Bens Imóveis Urbanos (item 5.1 a 5.3).
Quanto ao uso: Residencial;
Quanto ao tipo do imóvel: apartamento;
Quanto ao agrupamento dos imóveis: loteamento. Melhoramentos públicos do local:
Coleta regular de lixo SIM
Iluminação pública SIM
Fácil acesso SIM
Entrega postal via Correios SIM
Guias e sarjetas SIM
Arruamento aberto: SIM
Pavimentação (asfáltica ou calçamento) SIM
Rede de coleta de esgotos SIM
Rede de distribuição de água SIM
Transporte público próximo SIM
14. PERSPECTIVAS DE MERCADO
O imóvel está situado na região do município, de zoneamento de condomínio vertical que apresenta uma pequena tendência de crescimento.
Porém, as condições atuais do mercado imobiliário nesta região são de oferta superando a procura.
15. VISTORIA:
A vistoria do imóvel avaliando foi realizada no dia 25/03/2021 as 10h00 por este jurisperito, onde foi realizada a inspeção completa da edificação e benfeitorias e toda área de terreno, realizamos a coleta das dimensões com a utilização de uma trena a laser e registrado através de fotos todos ambientes. 16. METODOLOGIA EMPREGADA
Para elaboração deste trabalho foi utilizado o “Método Comparativo de Dados de Mercado”, as pesquisas foram feitas no dia 08 de abril de 2021, nos portais Zap imóveis, Viva Real e imobiliárias locais, com imóveis que foram vendidos e estão à venda nos arredores e/ou no mesmo bairro, possuindo parâmetros iguais ou equivalentes.
Utilizada a metodologia prevista na norma NBR 14.653-2/2011, publicada pela ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas e na Norma para Avaliação de Imóveis – IBAPE/SP-2011.
EDIFICAÇÕES/ BENFEITORIAS
Quando existentes, o valor das edificações/benfeitorias será obtido pelo Método da Quantificação de Custos utilizado para identificar o custo de reedição das benfeitorias, quando existentes.
As benfeitorias são classificadas pelo estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos” publicado pelo IBAPE/SP através do Custo Unitário Básico de Edificações (CUB), publicado pelo SINDUSCON – Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado onde se encontra o imóvel avaliando.
HOMOGENEIZAÇÃO
Para a homogeneização dos elementos de pesquisa serão utilizados os fatores de ponderação aplicáveis, conforme apresentados nas literaturas de pesquisa deste laudo.
ELEMENTOS COMPARATIVOS
Nos anexos “Elementos Comparativos”, encontra-se a pesquisa efetuada relativa aos imóveis situados na microrregião do avaliando.
Para o cálculo do Valor Unitário do Apartamento através do Método Comparativo Direto de dados, subtraiu-se do valor das ofertas/transações dos elementos o valor do terreno e analisam-se suas benfeitorias, objetivando-se a sua adequação às características físicas do imóvel em estudo, a partir de fatores de ajustes.
Os cálculos referentes ao Tratamento por Fatores dos elementos comparativos encontram-se nas “Planilhas de Homogeneização” anexas, considerando-se que os fatores devem refletir, em termos relativos, o comportamento do mercado, numa determinada abrangência espacial e temporal.
De acordo com a Norma de Avaliação do IBAPE, serão aplicados os seguintes fatores:
6.1.1. Fator Oferta dedução de 10% no preço das ofertas dos elementos comparativos (elasticidade dos negócios), não havendo esse desconto no caso de transações (Fof);
6.1.2. Fator obsolescência – Padrão Construtivo: Indica o quanto está obsoleto o imóvel quanto à idade e estado de conservação.·.
17. RESULTADO DA AVALIAÇÃO COM DADOS ARITMÉTICOS
O valor unitário por metro quadrado (m²) obtido para o Imóvel Avaliado pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado está exposto nas planilhas de homogeneização no Anexo I.
O valor do Apartamento avaliando é dado pela seguinte expressão: VI = VM = S x Vu x Fca
Onde:
VI = valor do Imóvel S = área construída
Vu = valor homogeneizado do metro quadrado
Fator Ajuste = Fca – Fator de ajuste
18. CONCLUSÃO:
Considerando as pesquisas e diligências supramencionadas, bem como o cálculo analítico do imóvel, temos que o valor correto, equilibrado e razoável apurado dos imóveis é, em números arredondados.
CONCLUSÃO PARA ABRIL DE 2021
Segundo os parâmetros de pesquisas realizadas, conclui-se, e arbitra-se o valor para a venda é de: R$ 68.800,00 (sessenta e quatro mil e oitocentos reais)
19. DISPOSIÇÕES GERAIS E OBSERVAÇÕES FINAIS
19.1 – O presente Laudo foi elaborado com estrita observância dos postulados constantes dos Códigos de Ética Profissional do CONFEA, Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, e do Instituto de Engenharia Legal.
19.2 - O perito assume a responsabilidade sobre a matéria de Engenharia estabelecida em Leis, Códigos ou regulamentos próprios.
19.3 - Todas as análises e conclusões emitidas neste laudo foram baseadas nas informações colhidas através de pesquisas e levantamentos
Área
44,09
R$1.560,49
1,00
efetuados, admitindo-se como verdadeiras as informações prestadas por terceiros.
19.4 - No Laudo Pericial apresentado presume-se que as dimensões constantes das documentações oferecidas estão corretas e que o título de propriedade é bom; subentende-se que as informações fornecidas por terceiros são confiáveis;
Honrado com a oportunidade de realizar o presente trabalho, informo que o objetivo proposto foi cumprido, dando os trabalhos por encerrados com a apresentação do presente LAUDO PERICIAL composto de 22 páginas assinadas por meio de certificado digital.
Por ora, era o que tinha a reportar. Atenciosamente,
Sorocaba, 08 de abril de 2021.
Eng. Guilherme Vinicius Sanchez Alves
CREA/SP N º 5069836292
20. Anexos:
1. Memorial de Cálculo 2. dados amostrais
1. Memorial de Cálculo
A Vl de Mercado Á. De Terreno F. Oferta Unit/m² F. Obsol. F. Área ValorizaF. Polo
nte F. Andar N/A F. Local. N/A
Soma
Fatores Unit-m² Homo
1 R$ 95.000,00 44,09 0,900 R$ 1.939,22 0,965 1,000 0,990 1,000 1,000 1,000 1,000 0,955 R$ 1.852,34 2 R$ 70.000,00 44,09 0,900 R$ 1.428,90 0,965 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,965 R$ 1.379,17 3 R$ 90.000,00 44,09 0,900 R$ 1.837,15 1,000 1,000 0,990 1,000 1,000 1,000 1,000 0,990 R$ 1.818,78 4 R$ 70.000,00 44,09 0,900 R$ 1.428,90 1,000 1,000 1,000 0,980 1,000 1,000 1,000 0,980 R$ 1.400,32 5 R$ 75.000,00 44,09 0,900 R$ 1.530,96 1,000 1,000 0,990 1,000 1,000 1,000 1,000 0,990 R$ 1.515,65 6 R$ 78.000,00 44,09 0,900 R$ 1.592,20 0,907 1,000 0,990 0,980 1,000 1,000 1,000 0,877 R$ 1.396,68 1.626,22 R$ R$ 1.560,49 214,739 218,7542015 0,132 0,140 1.560,49 R$ 1.092,34 R$ 2.028,64 R$ 6 0 Área 44,09
Laudo de Avaliação - Precisão e Fundamentação conforme NBR 14.653-2
Dominai Engenharia Coef. de variação Homogeneização de Dados Média Desvio Coef. de variação Média Saneada Limite Inferior Limite Superior R$1.560,49 1,00 Média Desvio Amostras Saneadas Amostras Descartadas
Valor de Mercado x Unit/m² x Fator Ajuste = R$ 68.800,00
Número de Amostras Coletados: Número de Amostras Saneados: Limite Inferior (p/m²): Média Aritmética (p/m²): Limite Superior (p/m²): Média Saneada (p/m²): T. de Student: Desvio Padrão: Coeficiente de Variação: Resultado(p/m²): Inferior (p/m²): -8,45% Superior (p/m²): 8,45% Amplitude Total Residual % e Dispersão 16,89% INTERVALO DE CONFIABILIDADE R$ 131,81 0,140 DADOS R$ 1.560,49 1,476 218,75 Tratamento Estátistico R$ 2.028,64 6 R$ 1.428,68 R$ 1.692,29 6 R$ 1.092,34 R$ 1.560,49 -14,00% -12,00% -10,00% -8,00% -6,00% -4,00% -2,00% 0,00% 1 2 3 4 5 6 R$ R$ 200,00 R$ 400,00 R$ 600,00 R$ 800,00 R$ 1.000,00 R$ 1.200,00 R$ 1.400,00 R$ 1.600,00 R$ 1.800,00 R$ 2.000,00
Grau de Fundamentação
Grau de Precisão
Dominai Engenharia Laudo de Avaliação - Precisão e Fundamentação conforme NBR 14.653-2
Tabela 3 - Grau de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores
Item Descrição 1 3 Pontos 2 2 Pontos 3 3 Pontos 4 3 Pontos Tabela 4 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores
Item Descrição
1
11 Pontos
2 Itens Obrigatórios
3 Grau de Fundamentação Obtido
Grau II Pontos obtidos
Itens 2 e 4 no mínimo no grau II e os demais no mínimo no grau I
Laudo de Avaliação - Imóvel Urbano
Fundamentação
Completa quanto a todos os fatores analisados 5
Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas, com foto e características observadas pelo autor do laudo 0,80 a 1,25
Caracterização do imóvel Avaliando
Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados Identificação dos dados de mercado
Intervalo admissível de ajuste para o conjunto de fatores
Tabela 11 - Graus de precisão no caso de homogeneização através de tratamento por fatores ou da utilização de inferência estatística 1
2
Precisão
Amplitude do Intervalo de Confiança Obtido Grau de Precisão Obtido
Grau III 16,89%
LINK DE AMOSTRAS DOS TERRENOS Amostra 01 https://www.rbaimobiliaria.com.br/imovel/apartamento-de-50-m-caguacu-sorocaba-a-venda-por-r-95-000/AP0392-EFB Amostra 02: https://www.bonvecchiimoveis.com.br/comprar/sp/sorocaba/altos-do-ipanema-1/apartamento/34665853 Amostra 03 https://www.gatimoveis.com.br/comprar/sp/sorocaba/jardim-brasilandia/apartamento/34498113 Amostra 04 https://leriaimoveis.com.br/imovel/Condom%C3%ADnio+Altos+do+Ipanema-937127.html Amostra 05 https://sp.mgfimoveis.com.br/venda-sp-sorocaba-apartamento-residencial-altos-do-ipanema-2-dormitorios-1-vaga-42133274 Amostra 06 https://www.gatimoveis.com.br/comprar/sp/sorocaba/residencial-altos-de-ipanema-i-caguassu/apartamento/69339918
3. Relatório fotográfico
Figura 6 – Vista da sala de estar.
Figura 8- Vista da cozinha.
Figura 10 – Vista da cozinha e lavanderia de outro angulo.
Figura 12 – Vista de acesso ao banheiro.
Figura 14 – Vista do dormitório um.
