L A U D O DE E N G E N H A R I A

(1)

E n g e n h a r i a P r e v e n t i v a e A m b i e n t a l C R E A 0 4 8 . 2 9 2 2 Celular: (11) 9.6323.3333 Telefone: (11) 2309-3164 e-mail: info@mmoliterno.com.br www.mmoliterno.com.br

cliente: 1ª Vara Cível Regional de Pinheiros projeto: 1000787-91.2014.8.26.0011

data: 02/06/2015 folha: 1/27

EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUÍZA DE DIREITO DA 5ª VARA CÍVEL

REGIONAL XI – PINHEIROS, COMARCA DA CAPITAL DO ESTADO DE S. PAULO.

Processo nº 1000201-20.2015.8.26.0011

MARCOS MOLITERNO

, Mestre em Tecnologia Ambiental, Engenheiro Civil e de

Segurança do Trabalho, registrado no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia sob o número 060.157.9548, na qualidade de Perito Judicial nomeado nos autos da ação de

PROCEDIMENTO ORDINÁRIO

proposta por

AGNALDO SOUZA LIMA

contra

ODAIR MÁRCIO VITORINO E OUTRO

vem, respeitosamente à presença de Vossa

Excelência, após completar todos os estudos atinentes ao caso, apresentar suas conclusões, consubstanciadas no seguinte

L A U D O DE E N G E N H A R I A

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 1000201-20.2015.8.26.0011 e código 2A81FAA.

(2)

1. INTRODUÇÃO

O escopo do presente trabalho é a determinação criteriosa do justo valor praticado pelo mercado imobiliário local para o imóvel identificado como a unidade nº 84 e vaga nº 39, do Edifício Ravena, integrande do Residencial Villa D `Este, situado à Rua Mandú, nº 285 e Rua Toutinegra, nº 380, no 3º subdistrito – Penha de França, no Município de São Paulo, Estado de São Paulo.

Em sua petição inicial, o Autor solicita que o referido imóvel, seja exposto em hasta pública para a pagamento da indenização pelo ato ilícito cometido e pela negligência da atuação dos requeridos.

Em assim sendo, Vossa Excelência determinou a realização de perícia de Engenharia de Avaliações para que sejam satisfeitas todas as determinações legais, missão esta que muito honrou o signatário. As partes declinaram da oportunidade de indicar Assistentes Técnicos e de apresentar quesitos no prazo co ncedido pelo Juízo.

2. MÉTODOS AVALIATÓRIOS

Com o intuito de se obter o justo e real valor do imóvel avaliando, adotar -se-á os métodos preconizados pela mais moderna técnica avaliatória , sintetizados nas normas técnicas e nos trabalhos apresentados à Divisão Técnica de Avaliações e Perícias do Instituto de Engenharia em São Paulo – www.iengenharia.org.br.

Em avaliação de imóveis existem, fundamentalmente, duas metodologias, a saber:

- Método Direto: define o valor de um imóvel de forma imediata, pela comparação direta com dados de elementos assemelhados.

(3)

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Compreende o Método Comparativo Básico de Dados de Mercado.

- Métodos Indiretos: def inem o valor do imóvel por meio de processos de cálculos com o emprego de métodos auxiliares. Compreende o Método de Capitalização da Renda, o Método Evolutivo, o Método Involutivo e o Método da Quantificação do Custo de Reprodução.

O método Comparativo Básico de Dados de Mercado é aquele em que o valor do imóvel é obtido através da comparação direta com outros imóveis de características similares, homogeneizando -se os aspectos técnicos através de tratamentos matemáticos. É aplicado preferencialmente na busca do valor de mercado de terrenos, casas padronizadas, lojas, apartamentos, escritórios, armazéns, dentre outros, sempre que houver dados semelhantes ao avaliando.

O método da Capitalização da Renda determina o valor do imóv el encarando-o como a um capital que, uma vez operado em mercado normal, produz rendimentos. Uma vez conhecida a renda líquida que um imóvel produz ou poderia produzir, pode -se, através da utilização de taxas de renda e operação, determinar o capital gerad or, ou seja, o valor do bem imóvel. É aplicado preferencialmente na busca do valor de centros de compras, hotéis, hospitais etc.

O método Evolutivo deverá ser aplicado quando inexistirem elementos amostrais semelhantes ao bem avaliando, como galpões e res idências de altíssimo padrão.

O método Involutivo deverá ser aplicado quando for conhecido o valor final do imóvel e baseia-se na subtração do valor das benfeitorias, obtendo -se o valor do terreno nu. Deve ser aplicado quando inexistirem elementos amostrai s semelhantes ao bem avaliando.

(4)

O método da Quantificação do Custo de Reprodução se caracteriza por reproduzir os custos de construção com bases em orçamentos. Uma vez que se obtenha o padrão construtivo, as medidas da parcela edificada e analisada as cond ições de manutenção e obsolescência, é possível reproduzir o custo construtivo da edificação.

3. REGISTROS LEGAIS E LEGISLAÇÃO URBANA

O domínio dos imóveis objeto desta avaliação, estão depositados no 12º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de S ão Paulo sob a matrícula de nº118.446 , ficha 01 e matrícula 118.445, ficha 001 . A Lei de Uso e Ocupação do Solo Urbano classifica a área como estando inserida em zona mista de média densidade.

4. VISTORIA AO IMÓVEL

Na vistoria, verifica-se o imóvel avaliando e seu contexto, localização, facilidades de acesso e o tipo de adensamento do entorno, bem como a topografia, as características da edificação e a obsolescência do projeto, além de todos os demais fatores que possam vir a influir no valor do bem. A vistoria ao imóvel avaliando foi realizada em 27 de junho de 2.016.

4.1. A REGIÃO DO IMÓVEL

O referido logradouro público apresenta -se em leve declive no trecho considerado, sendo servido por todos os equipamentos urbanos e serviços públicos usualmente encontrados no município, quais sejam:

(5)

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b) infraestrutura para distribuição de energia elétrica; c) infraestrutura para distribuição de água potável;

d) infraestrutura para captação de águas pluviais e coleta de esgotos; e) infraestrutura para comunicações (telefonia, tv a cabo e internet); f) coleta de resíduos sólidos domiciliares;

g) acesso por transporte público; h) iluminação pública, e;

i) serviço postal.

Dentre os serviços e instituições que se inserem no entorno do imóvel avaliando, destaca-se a existência de estabelecimentos comerciais de âmbito local e de prestação de serviços, além de templos religiosos e de equipamentos de educação.

Ima g e m a é r e a d o imó v e l a v a lia n d o (fo n te : Go o g le Ea r th ).

(6)

4.2. O IMÓVEL - O Residencial Villa D`Este

O Residencial Villa D`Este situa-se à Rua Mandú, nº 285 e Rua Toutinegra, nº 380, no 3º subdistrito - Penha de França, no município de São Paulo.

O empreendimento compõe-se de um lote de terreno e dois edifício erigido em dezesseis pavimentos, sendo um térreo, um inferior à via pública e destinado às vagas de estacionamento de veículos, e quatorze pavimentos-tipo.

(7)

data: 02/06/2015 folha: 7/27

4.2. O IMÓVEL - O EDIFÍCIO RAVENA

O Edifício Ravena, é um dos dois edifícios que fazem parte do Condomínio Villa D`Este, foi erigido em dezesseis pavimentos, sendo um térreo, um inferior à via pública e destinado às vagas de estacionamento de veículos, quatorze pavimentos-tipo, e quatro apartamentos por pavimento tipo.

O acesso vertical é feito por dois elevadores e escada interna.

vista da área externa – parque infantil

(8)

vista da área externa – churrasqueira e quadra

(9)

data: 02/06/2015 folha: 9/27

4.3. O IMÓVEL - UNIDADE Nº 84 E VAGA Nº 39

O imóvel avaliando, identificado como sendo a unidade autônoma de nº 84 do Edifício Ravena, integrante do Residencial Villa D`Este, contendo a área total real de 72,385 metros quadrados, área real privativa de 50, 180 metros quadrados, área real comum de 27,205 metros quadrados, fração ideal no terreno e coisas de uso comum de 0,6841%; e a vaga nº 39 com a área real total de 25,06 metros quadrados, área real privativa de 10,00 metros q uadrados, área real comum de 6,279 metros quadrados, área real comum de manobra e estacionamento de 8,89 metros quadrados, fração ideal no terreno e nas coisas de uso comum de 0,155%.

A unidade autônoma é constituída de sala, t erraço, circulação, dois dormitórios, banheiro, cozinha, área de serviço e vaga de garagem nº 39.

O domínio do imóvel está depositado no 12º Cartório do Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo, sob a matrícula nº 118.446 - ficha 01 e matrícula 118.445 – ficha 01. Contribuinte municipal nº 050.036.0327-0 e nº 069.036.0251-7.

Apresenta-se a seguir a descrição do padrão de acabamento verificado na edificação, por traduzir o custo de construção, parcela inseparável do valor do bem.

(10)

Dependência: SALA DE ESTAR

Paredes : revestimento em argamassa plástica e pintura à base de látex. Piso : revestimento em madeira.

Forro : revestimento em argamassa fina e pintura à base de látex. Esquadrias : portas de madeira e porta-balcão em alumínio.

(11)

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Dependência: TERRAÇO

Paredes : revestimento em argamassa plástica e pintura à base de látex. Piso : revestimento em placas cerâmicas.

Forro : revestimento em argamassa fina e pintura à base de látex.

Vista do terraço

(12)

Dependência: COZINHA E ÁREA DE SERVIÇOS

Paredes : revestimento em azulejos cerâmicos e argamassa fina e pintura à base de látex.

Piso : revestimento em placas cerâmicas.

Forro : revestimento em argamassa fina e pintura à base de látex. Esquadrias : portas de madeira e janelas em alumínio.

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data: 02/06/2015 folha: 13/27

Dependência: BANHEIRO

Paredes : revestimento em azulejos cerâmicos e em argamassa fina e pintura à base de látex.

Piso : revestimento em placas cerâmicas.

Forro : revestimento em argamassa fina e pintura à base de látex. Esquadrias : porta de madeira e janela em alumínio.

vista do banheiro

(14)

Dependência: DORMITÓRIOS

Paredes : revestimento em argamassa plástica e pintura à base de látex. Piso : revestimento em madeira.

Forro : revestimento em argamassa fina e pintura à base de látex. Esquadrias : portas de madeira e esquadria em alumínio .

(15)

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vista do dormitório II

(16)

Vaga de Garagem nº 39

Paredes : revestimento em argamassa plástica e pintura à base de látex. Piso : revestimento em concreto .

Forro : pintura à base de látex.

Vista da vaga de garagem nº 39

5. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

Segundo as Normas de Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE, o valor do metro quadrado de área útil do bem em avaliação resultará dos tratamentos matemáticos das ofertas estudadas, homogeneizando -se o tipo, padrão e acabamento, e a depreciação advinda do estado de conservação, da idade aparente e de projeto.

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data: 02/06/2015 folha: 17/27

Vu n i d = Sc x Cc x Fa t u a l, onde ;

Vb - valor da unidade

Sc - área útil construída : 50,180 m2

Cc - custo de construção : R$ 5.377,07/m2

Fa t u a l – Fator Atualização : 1,00

Substituindo-se os valores numéricos , na fórmula matemática, tem -se que :

Vb = 50,18 m2_{x R$ 5.377,07/m}2_{x 1,00 => Vb = R$ 269.821,37}

o Valor de Mercado: R$ 270 .000,00

6. DIAGNÓSTICO DO MERCADO IMOBILIÁRIO

A região do 3º Subdistrito – Penha de França, que abriga o imóvel avaliando, é dotada de infraestrutura comercial e de prestação de serviços, sendo servida por diversas linhas de ônibus urbano municipal e metrô metropolitano, que atende plenamente à população que ali reside e trabalha.

No tocante ao mercado imobiliário, a região despertou o interesse do segmento de incorporação imobiliária, face à oferta de lotes adequados à construção de novos edifícios, embora esta atividade neste momento esteja bastante re strita. Atualmente, viceja no mercado a revenda de imóveis, ainda que os segmentos de locação esteja muito ativo, com volume significativo de negócios.

No tocante à possibilidade de valorização do bem avaliando, enquanto não houver a retomada da economia, com linhas de crédito a longo prazo, a valorização do imóvel avaliando acompanhará o crescimento orgânico da economia.

(18)

7. RESULTADOS E CONCLUSÃO

Tendo sido considerados todos os fatores que podem influir no valor de um imóvel, o resultado advindo das operações matemáticas efetuadas no corpo deste trabalho espelha o valor praticado pelo mercado imobiliário local para o tipo e padrão do bem em estudo.

Isto posto, o valor de mercado da unidade 8 4 e da vaga de garagem nº 39 localizados no Edifício Ravena, do Residencial Villa D`Este situada à Rua Mandú, nº 285 e Rua Toutinegra, nº 380, 3º Subdistrito, Penha de França, município de São Paulo, importa em R$ 269.821,37 (duzentos e sessenta e nove mil, oitocentos e vinte e um reais e trinta e sete centavos), válidos para a data do Laudo de Avaliação – julho de 2.016.

No que concerne aos aspectos técnicos da avaliação, considerando -se o item “Especificação das Avaliações” da NBR 14653 -2: 2004 (ABNT) - Avaliação de Bens da Associação Brasilei ra de Normas Técnicas – Parte 2: Imóveis Urbanos, o presente trabalho apresentou o Grau de Fundamentação III e, Grau de Precisão III.

8. ENCERRAMENTO

Este Laudo de Engenharia é da lavra do signatário, que realizou pessoalmente as diligências, inspeções, cálculos e análises apresentadas, tendo sido elaborado pelo em estrita observância aos postulados do Código de Ética do Instituto de Engenharia - www.iengenharia.org.br - e do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia - CREA/SP.

(19)

data: 02/06/2015 folha: 19/27

Nota: Em atenção aos Provimentos nº 755/2001, Artigos 5º, e nº 797/2003, Artigo 4º, do Conselho Superior da Magistratura, este signatário informa, que se encontra arquivado nesta E. Vara, à disposição das partes, seu “curriculum vitae”, acompanhado dos documentos exigidos pelos demais Artigos nos termos destes Provimentos.

São Paulo, 18 de julho de 2.016.

Engº Marcos Moliterno, MSc.

V i c e - P r e s i d en t e do I n s ti t u to d e E n ge nh a r i a M e s t r e e m T e c n o lo g i a A mb i e nt a l

E n g e nh e i r o C i v i l e d e S e gu r a n ç a do T r a b a lh o - c r e a 06 0 . 1 57 . 9 5 48

(20)

anexo

PESQUISA E CÁLCULOS DE HOMOGENEIZAÇÃO DO

VALOR UNITÁRIO BÁSICO DA UNIDADE

Edifício Ravena, Residencial Villa D`Este, Penha de

França.

(21)

data: 02/06/2015 folha: 21/27

I - TRATAMENTOS DE HOMOGENEIZAÇÃO ÁREA AVALIANDA:

Considerou-se nos cálculos de avaliação a área útil dos elementos pesquisados.

PADRÃO DO IMÓVEL:

Considera-se a valia diretamente proporcional ao padrão construtivo. Padrão do avaliando: Apartamento Médio Fator Padrão: 1,926

IDADE APARENTE DO IMÓVEL:

Considera a valia inversamente proporcional à idade aparente.

Idade aparente do avaliando: 25 anos Razão de depreciação: 2,50 % a.a.

CONSERVAÇÃO E OBSOLESCÊNCIA:

Considera a valia inversamente proporcional ao estado de conservação e de manutenção. Estado de Conservação do avaliando (paradigma): “ D” => 0,645

Foc= R + K (1-R) = 0,716

ELASTICIDADE:

Quando os valores obtidos provêm de ofert as, aplica-se um desconto para compensar o ágio imposto a t ítulo de negociação nas mesmas - Desconto : 10%

ZONA DE USO:

O imóvel insere-se segundo a classificação da Lei de Uso e Ocupação do Solo nº13.885, de 25 de agosto de 2004, na Zona Mista de Média Densidade.

(22)

II – ELEMENTOS EM OFERTA Elemento de Pesquisa nº 01

Elemento de Pesquisa nº 02

Elemento de Pesquisa nº 03

En d e r e ço : Ru a D ª Ce cilia Sa n ta n a , 7 0 , Vila Gr a n a d a

Z o n a d e u s o : ZM 2 D a ta : ju lh o /2 0 1 6 Se to r : 0 5 9 Qu a d r a : 0 4 3 IF : 3 2 7 ,1 4 Ed ifício : D a n ie la II Un id a d e : 5 ° a n d a r Ár e a ú til: 5 7 ,0 0 m2 _{id a d e : 2 0 a n o s} Pa d r ã o : M é d io : 1 ,9 2 6 x R8 N Ob s o le s cê n cia : E Co e f. Ro s s /H e id e ck (k ): 0 ,6 3 2 Vid a Re fe r e n cia l: 6 0 Tip o : a p a r ta me n to p a d r ã o 2 d or mitó r io s / 1 v a g a Va lo r d e Ve n d a : R$ 3 2 0 .0 0 0 ,0 0 F o n te : v iv a r e a l.co m.b r / L a r H o me Co n ta to : Sr a . An a te le fo n e : (1 1 ) 2 6 8 1 -8 2 8 5 En d e r e ço : Ru a M a n d u , 2 0 7 , Vila Gr a n a d a Z o n a d e u s o : Z M2 D a ta : ju lh o /2 0 1 6 Se to r : 0 5 9 Qu a d r a : 3 6 IF : 3 7 1 ,7 5 Ed ifício : Ja r d in s L o r e n a Un id a d e : 1 1 ° a n d a r Ár e a ú til: 8 9 ,0 0 m2 _{id a d e : 2 0 a n o s} Pa d r ã o : M é d io : 1 ,9 2 6 x R8 N Ob s o le s cê n cia : E Co e f. Ro s s /H e id e ck (k ): 0 ,6 3 2 Vid a Re fe r e n cia l: 6 0 Tip o : a p a r ta me n to p a d r ã o 3 d or mitó r io s (1 s u íte ) / 2 v a g a Va lo r d e Ve n d a : R$ 5 5 0 .0 0 0 ,0 0

F o n te : v iv a r e a l.co m.b r / Sila s Co r r e ia Imó v e is

Co n ta to : Sr . Si la s te le fo n e : (1 1 ) 2 3 3 7 -3 0 0 7

En d e r e ço : Ru a M a n d u , 2 8 5 , Vila Gr a n a d a

Z o n a d e u s o : Z M2 D a ta : ju lh o /2 0 1 6 Se to r : 0 5 9 Qu a d r a : 0 3 6 IF : 3 7 1 ,7 5 Ed ifício : Vi lla D `Es te Un id a d e : 8 ° a n d a r Ár e a ú til: 5 8 ,0 0 m2 _{id a d e : 2 5 a n o s}

Pa d r ã o : M é d io : 1 ,9 2 6 x R8 N Ob s o le s cê n cia : E Co e f. Ro s s /H e id e ck (k ): 0 ,5 7 5 Vid a Re fe r e n cia l: 6 0 Tip o : a p a r ta me n to p a d r ã o 2 d or mitó r io s / 1 v a g as

Va lo r d e Ve n d a : R$ 3 0 0 .0 0 0 ,0 0

F o n te : v iv a r e a l.co m.b r / Vila Emp r e e n d ime n to s

(23)

cliente: 1ª Vara Cível Regional de Pinheiros projeto: 1000787-91.2014.8.26.0011 data: 02/06/2015 folha: 23/27 Elemento de Pesquisa nº 04 Elemento de Pesquisa nº 05 Elemento de Pesquisa nº 06 En d e r e ço : Ru a M a n d u , 2 0 7 , Vila Gr a n a d a Z o n a d e u s o : Z M2 D a ta : ju lh o /2 0 1 6 Se to r : 0 5 9 Qu a d r a : 0 3 6 IF : 3 7 1 ,7 5 Ed ifício : Ja r d in s L o r e n a Un id a d e : 6 ° a n d a r Ár e a ú til: 6 4 ,0 0 m2 _{id a d e : 2 0 a n o s} Pa d r ã o : M é d io : 1 ,9 2 6 x R8 N Ob s o le s cê n cia : E Co e f. Ro s s /H e id e ck (k ): 0 ,6 3 2 Vid a Re fe r e n cia l: 6 0 Tip o : a p a r ta me n to p a d r ã o 3 d or mitó r io s / 1 v a g as Va lo r d e Ve n d a : R$ 3 8 0 .0 0 0 ,0 0 F o n te : v iv a r e a l.co m.b r / L o p e s Pe d r o d e L ima Co n ta to : Sr a . Is a b e l te le fo n e : (1 1 ) 2 9 5 8 -3 7 0 0 En d e r e ço : Ru a M a n d u , 2 8 5 , Vila Gr a n a d a Z o n a d e u s o : Z M2 D a ta : ju lh o /2 0 1 6 Se to r : 0 5 9 Qu a d r a : 0 3 6 IF : 3 7 1 ,7 5 Ed ifício : Vi lle D `Es te Un id a d e : 6 ° a n d a r Ár e a ú til: 5 5 ,0 0 m2 _{id a d e : 2 5 a n o s} Pa d r ã o : M é d io : 1 ,9 2 6 x R8 N Ob s o le s cê n cia : E Co e f. Ro s s /H e id e ck (k ): 0 ,5 7 5 Vid a Re fe r e n cia l: 6 0 Tip o : a p a r ta me n to p a d r ã o 2 d or mitó r io s / 1 v a g a Va lo r d e Ve n d a : R$ 2 8 5 .0 0 0 ,0 0 F o n te : v iv a r e a l.co m.b r / Ca s a L in d a Su ce s s o Imó v e is Co n ta to : Sr . F a lé s io te le fo n e : (1 1 ) 2 6 5 1 -7 0 0 0 En d e r e ço : Ru a M a n d u 2 0 7 , Vila Gr a n a d a Z o n a d e u s o : Z M2 D a ta : ju lh o /2 0 1 6 Se to r : 0 5 9 Qu a d r a : 0 3 6 IF : 3 7 1 ,7 5 Ed ifício : Ja r d in s L o r e n a Un id a d e : 5 ° a n d a r Ár e a ú til: 5 0 ,0 0 m2 _{id a d e : 2 0 a n o s} Pa d r ã o : M é d io : 1 ,9 2 6 x R8 N Ob s o le s cê n cia : E Co e f. Ro s s /H e id e ck (k ): 0 ,6 3 2 Vid a Re fe r e n cia l: 6 0 Tip o : a p a r ta me n to p a d r ã o 2 d or mitó r io s / 1 v a g as Va lo r d e Ve n d a : R$ 2 8 8 .0 0 0 ,0 0 F o n te : v iv a r e a l.co m.b r / D F Ca s a Imó v e is Co n ta to : Sr . Re n a to te le fo n e : (1 1 ) 2 1 5 7 -2 0 3 1

(24)

E n g e n h a r ia P r e v e n ti v a e A m b ie n ta l C R E A 0 4 8 .2 9 2 2 Celula r: (1 1) 9. 63 23 .33 33 Tele fo ne : (1 1) 23 09 -3 1 6 4 e-m a il: in fo @ m m o lit ern o .co m .b r w w w .m m o lit er n o .c o m .b r cli en te : 1 ª V a ra Cí p ro je to : 1 0 0 0 7 8 7 -9 d a ta : 0 2 /0 6 /2 0 1 –_T ABEL A RE S U M O D O S CÁL CU LO S D E H O M O G EN EI ZAÇ ÃO D O VAL O R U NIT ÁRIO

Elemento •Área•Útil• •Oferta•(R$)• •Preço•Final-R$• •R$/m²• •Índice•Fiscal••Padrão•x•

R₈N• Idade• •Coef.•K• R •VRI•

IDADE•

AT/VRI*100 Foc Coef.•Foc

Coef.• Local •Coef.• Padrão• Valor•m² 1 ••••57,00 ••••••••320.000,00 ••••••••288.000,00 ••••••5.052,63 ••••327,14 ••••••1,926 20 •••••0,6320 0,2 •••••60 ••••••••••33,33 •••••0,7056 •••1,015 •••1,136 ••••1,0000 ••••••5.826,25 2 ••••89,00 ••••••••550.000,00 ••••••••495.000,00 ••••••5.561,80 ••••371,75 ••••••1,926 20 •••••0,6320 0,2 •••••60 ••••••••••33,33 •••••0,7056 •••1,015 •••1,000 ••••1,0000 ••••••5.643,77 3 ••••58,00 ••••••••300.000,00 ••••••••270.000,00 ••••••4.655,17 ••••371,75 ••••••1,926 25 •••••0,5750 0,2 •••••60 ••••••••••41,67 •••••0,6600 •••1,085 •••1,000 ••••1,0000 ••••••5.050,16 4 ••••64,00 ••••••••380.000,00 ••••••••342.000,00 ••••••5.343,75 ••••371,75 ••••••1,926 20 •••••0,6320 0,2 •••••60 ••••••••••33,33 •••••0,7056 •••1,015 •••1,000 ••••1,0000 ••••••5.422,51 5 ••••55,00 ••••••••285.000,00 ••••••••256.500,00 ••••••4.663,64 ••••371,75 ••••••1,926 20 •••••0,5750 0,2 •••••60 ••••••••••33,33 •••••0,6600 •••1,085 •••1,000 ••••1,0000 ••••••5.059,34 6 ••••50,00 ••••••••288.000,00 ••••••••259.200,00 ••••••5.184,00 ••••371,75 ••••••1,926 20 •••••0,6320 0,2 •••••60 ••••••••••33,33 •••••0,7056 •••1,015 •••1,000 ••••1,0000 ••••••5.260,41 média ••••••5.377,07 Desvio•Padrão •••••••••315,09 5,86 ••••••••••••• Coeficiente•de•Variação•(%)

(25)

data: 02/06/2015 folha: 25/27

IV - VERIFICAÇÃO DOS INTERVALOS DE CONFIANÇA DO VALOR UNITÁRIO

O valor médio obtido nos cálculos será colocado à prova no que tange à correlação com os intervalos de confiança adotados, de 30%. Assim, sendo o Valor Unitár io Básico é igual a R$ 5.377,07 /m2_{, os limites impostos são:}

Limite Inferior ( -30%) = R$ 3.763,95/m2

Limite Superior (+30%) = R$ 6.990,20 /m2

No presente caso, não havendo elementos que tenham extrapolado os limites do intervalo adotado, a saber, de 30%, o valor unitário básico obt ido resulta igual a R$ 5.377,07/m2_{, sendo o desvio-padrão calculado de R$ 315,09 /m}2_{, para um coeficiente}

de variação de 5,86%.

V - VERIFICAÇÃO PELO CRITÉRIO EXCLUDENTE DE CHAUVENET

Média Aritmética = R$ 5.377,07 /m2_{Valor Crítico para 6 amostras: 1,73}

V.I. Elemento Crítico Inferior: R$ 5.050,16,00 /m2_=>

D2 / 6 = (R$ 5.377,07/m2- R$ 5.050,16/m2) ÷ R$ 315,09/m2 = 1,04 < 1,73

V.II. Elemento Crítico Superior: R$ 5.826,25/m2_=>

D6 / 6 = (R$ 5.826,25/m2 - R$ 5.377,07/m2) ÷ R$ 315,09/m2 = 1,43 < 1,73

Assim, o critério de Chauvenet demonstra que os elementos pesquisados são pertinentes para a média aritmética a R$ 5.377,07 /m2_{, sendo o desvio-padrão}

calculado igual a R$ 315,09/m2_{, para um coeficiente de variação de 5,86 %.}

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VI – LIMITES PELA TEORIA ESTATÍSTICA DAS PEQUENAS AMOSTRAS

No tocante aos Limites de Confiança calculados segundo a Teoria Estatística das Pequenas Amostras (em que n<30), considerando -se n = 6, graus de liberdade (n1)= 5 e, grau de confiança de 80%, o valor percentual para a distribuição “t” de Student é 1,48.

Assim, aplicando-se à fórmula, tem-se os seguintes limites:

Xm á x ,m í n= Xm éd i o ± tc × [δ × (n – 1)0 ,5], temos que:

Xm á x , mí n= R$ 5.377,07/m2 ± 1,48 × [R$ 315,09/m2 ÷ (5)0 , 5],

=> Xm í n = R$ 5.168,52 / m2 e Xm á x = R$ 5.585,62 / m2

Em conformidade com os cálculos aritméticos e os intervalos de confiança dos métodos estatísticos, o Valor Unitário Básico mais adequado para a unidade em questão resulta em R$ 5.377,07 /m2_.

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VII - GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E DE PRECISÃO: TRATAMENTO POR FATORES

a) Graus de fundamentação no tratamento por fatores

Tabela 4 - Graus de Fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores Ite

m Descrição Grau

III II I

1 Caracterização do _{imóvel aval iando}

Completa quanto a todas as variáveis

analisadas

Completa quanto aos fatores utilizados no

tratamento

Adoção de situação paradigma

2 Coleta de dados de _mercado conferidas pelo Características autor do laudo Características conferidas por profissional credenciado pelo autor do laudo Podem ser utilizadas características fornecidas por terceiros 3 Quantidade míni ma de dados de mercado, efetivamente utilizados 12 6 3

4 Identificação dos dados _{de mercado}

Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas, com foto Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados 5 Extrapolação conforme _{B.5.2 do Anexo B} Não admitida _{apenas uma variável}Admitida para Admitida

6

Intervalo admissível de ajuste para cada fator e

para o conjunto de fatores

0,90 a 1,10 0,80 a 1,20 0,50 a 1,50

Conforme a Norma NBR 14653-2:2007, a fundamentação enquadra -se no Grau III.

b) Graus de precisão para o tratamento por fatores

Tabela 6 - Graus de precisão na esti mativa d e fator

Descrição GRAU

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa

III II I

≤ 30% X 30% a 50% > 50%

Conforme a Norma NBR 14653-2:2007, a precisão enquadra-se no Grau III.