LAUDO DE AVALIAÇÃO PROPRIETÁRIO: HERIBALDO MELO JÚNIOR ARACAJU/SE JANEIRO/2020. p. 244

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LAUDO DE AVALIAÇÃO

PROPRIETÁRIO:

HERIBALDO MELO JÚNIOR

ARACAJU/SE JANEIRO/2020

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1. APRESENTAÇÃO

Este trabalho tem por objetivo determinar o valor de mercado de um imóvel localizado na Av. Canal Tamandaré, Bairro Santos Dumont, Aracaju, Estado de Sergipe, conforme claúsulas do contrato de prestação de serviços, firmado entre a empresa Agrária Consultoria em Avaliação de Imóveis e Meio Ambiente LTDA, CNPJ sob n^o 35.488.653/0001-46 e o proprietário do imóvel avaliando, o Sr.

Heribaldo Melo Júnior, CPF sob n^o 438.565.945-15.

* Dados do proprietário:

a) Nome: Heribaldo Melo Júnior b) CPF: 438.565.945-15

c) CI: 745.955 SSP/SE

d) Endereço para correspondência: Av. Augusto Franco, 3500, Condomínio Morada das Mangueiras, Casa 79, Bairro Ponto Novo, Aracaju/SE, CEP 49025-100.

e) Cônjuge: Juliana Fonseca Santos Melo f) CPF: 013.244.235-36

O imóvel foi vistoriado no dia 13 de janeiro de 2020 e essa avaliação tem como base a data de referência de 21 de janeiro de 2020. Como procedimentos metodológicos; inicialmente, fez-se o caminhamento na área a ser avaliada e seu entorno, fazendo-se o registro fotográfico do imóvel e de suas benfeitorias, e ainda, observando as nuances e as necessidades para alcançar o objetivo proposto pelo contratante. Em seguida, buscou-se determinar o valor de mercado do imóvel, através da realização de pesquisa de dados de mercado¹.

1 A pesquisa se refere ao conjunto de atividades de identificação, investigação, coleta e seleção dos dados de mercado

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Utilizou-se dos preceitos técnicos e das normas técnicas de avaliação da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT; NBR: 14653: Parte 1 – Avaliação de Imóveis (ABNT, 2019), e, Parte 2 – Avaliação de Imóveis Urbanos (ABNT, 2011).

2. RESULTADOS:

2.1 Caracterização da região e descrição do imóvel

O imóvel avaliando está localizado no Conjunto Almirante Tamandaré, Bairro Santos Dumont. O Bairro Santos Dumont é um bairro da zona norte de Aracaju, limitando-se ao Norte com os bairros Cidade Nova e Soledade; a Leste com o Dezoito do Forte; a Oeste com Bugio, Olaria e Jardim Centenário; e, ao Sul com o José Conrado de Araújo (Figura 1).

Figura 1: Localização do Bairro Santos Dumont, em Aracaju. Fonte: SEPLAN (2013)

Considerando-se a localização do imóvel no bairro, adaptou-se delimitação apresentada por Jesus (2018), num raio de 1 km, retratando as instituições presentes no entorno do imóvel (seta preta – Figura 2):

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Figura 2: Representação da área próxima ao imóvel avaliando.Fonte: Jesus (2018).

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Por sua vez, o imóvel está registrado no Cartório da 3ª Circunscrição Imobiliária da Comarca de Aracaju (11º Ofício Imobiliário de Aracaju), com matrícula sob n. 14.352, Registro R-02, Livro 02, ficha 0001 (vide em anexo).

Segundo a descrição cartorária, o imóvel possui área registrada de 1.956,25 m², situado na Avenida Canal Tamandaré (antiga Avenida Projetada), com acesso também pela Rua 5, Bairro Santos Dumont, Aracaju/SE.

De acordo com a documentação fornecida pelo contratante, o imóvel possui duas inscrições imobiliárias, na Secretaria de Finanças de Aracaju, para fins de cobrança do Imposto sobre a Propriedade Predial e Teritorial Urbana – IPTU: 10-01- 107-0339-01-001 e 10-01-107-0339-01-002, em que ambos o endereço é a Av. Pastor Jonas Teles da Silva, n^o 480, Bairro Santos Dumont.

Figura 3: Imagem com delimitação do imóvel avaliando.Fonte: Google Earth Pro.

Esse endereço foi confirmado durante a vistoria, sendo que a fachada do imóvel possui quatro divisões. Na fachada de cor azul, sob n^o500, encontram-se 10 quitinetes, com dimensões individuais de 5 m x 8 m, e, corredor coletivo de 3 m x 25

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m. Na fachada de cor amarela e vermelha, encontram-se duas divisões: sob nô 490, com placa indicativa da empresa “Restauracar Funilaria e Repintura”, composta por área coberta e pátio, e, sob nô 480, consta construção e pátio. Por fim, na fachada de cor branca, sob nô 470, consta uma área com pátio e áreas cobertas, com acesso pela Rua 5 (atual Rua Princesa Isabel).

Assim, diante da caracterização do imóvel avaliando, concluiu-se pela necessidade de se proceder à avaliação estratificada, ou seja, a avaliação, de forma individual, das quatro glebas, sob n^os 470, 480, 490 e 500, conforme destacado a seguir:

a) Gleba sob n^o 500: Representado nas Figuras 4 a 8, trata-se de uma área com 475 m² (19 m x 25 m), completamente construída e no formato regular. É composta por 10 quitinetes, medindo 5 m x 8 m, cada, com um corredor (3 m x 25 m).

Figura 4: Imagem da Gleba n^o 500 (em branco) e imóvel (em preto).

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Figura 5: Fachada da Gleba sob n^o 500, com portão de acesso às quitinetes.

Figura 6: Detalhe da fachada anterior, com hidrômetros e padrões elétricos individuais

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Figura 7: Corredor interno, em frente às quitinetes (visão para o portão de acesso).

Figura 8: Corredor interno, em frente às quitinetes (parede final do corredor).

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b) Gleba sob n^o 490: Representado nas Figuras 9 a 11, trata-se de um terreno murado com 338 m² (13 m x 26 m), com formato regular, e, 66 m² de área coberta (6 m x 11 m).

Figura 10: Gleba sob n^o 490, com placa indicativa da empresa “Restauracar”.

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Figura 11: Parte interna da Gleba sob n^o 490, com pátio e cobertura.

c) Gleba sob n^o 480: Representado nas Figuras 12 a 16, trata-se de área com 416 m² (16 m x 26 m), com formato regular, composto por um salão (16 m x 15 m), com cobertura distal (16 m x 5 m) e área descoberta (16 m x 6 m).

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Figura 13: Gleba sob n^o 480, com benfeitoria construída (salão).

Figura 14: Cobertura distal, após área construída do salão (Gleba sob n^o 480).

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Figura 15: Cobertura distal e área descoberta (Gleba sob n^o 480).

Figura 16: Gleba sob n^o 470, ao lado da Gleba sob n^o 470.

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d) Gleba sob n^o 470: Representado pelas Figuras 17 a 22, trata-se de um terreno murado com cerca de 727 m², com formato irregular e^,com duas frentes (testadas): 15 m pela Av. Pastor Jonas Teles da Silva e 21 m pela Rua 5 Rua Princesa Isabel. Ainda, possui duas áreas cobertas laterais (2 m x 15 m; 8 m x 12 m), num total de 126 m².

Figura 18: Detalhe da fachada da Gleba sob n^o 470, pela Av. Pastor Jonas Teles da Silva.

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Figura 19: Portão de acesso da Gleba sob n^o 470, a partir de visão interna.

Figura 20: Cobertura da Gleba sob n^o 470, na posição lateral.

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Figura 21 Pátio interno com cobertura lateral e portão de acesso à Rua Princesa Isabel. ,

Figura 22: Portão de acesso da Gleba sob n^o 470, pela Rua Princesa Isabel.

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2.2 Método Avaliatório:

O conjunto de avaliações foram elaboradas segundo a Norma Brasileira Registrada – NBR 14.653/2019 (Avaliação de Bens – Parte 01: Procedimentos Gerais), e, NBR 14.653/2011 (Parte 02: Imóveis Urbanos), da ABNT, adotando-se o conceito presente na citada norma estabelecida para “valor de mercado”:

“Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.”

Utilizou-se o Método Comparativo de Dados de Mercado, com o uso da inferência estatística (tratamento científico). Neste método, o valor do bem é estimado através da comparação com os dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas, utilizando-se de ferramentas da inferência estatística, na busca de modelos explicativos do mercado imobiliário, imprimindo maior nível de precisão e fundamentação ao trabalho (DANTAS, 2005²).

Com relação ao diagnóstico do mercado imobiliário em que o imóvel urbano está inserido, infere-se que há uma significativa oferta de imóveis urbanos na região em estudo, com baixa liquidez. Além disso, em face das condições observadas in loco, foram pré-selecionadas, para a avaliação dos imóveis urbanos, as seguintes variáveis independentes para determinar o VU, em R$/m². As variáveis são descritas a seguir:

∑ Profundidade: Variável quantitativa, em metros (m), referente ao comprimento ou profundidade do terreno;

∑ Testada: Variável quantitativa, em metros (m), referente à largura ou frente do terreno;

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∑ Situação: Variável qualitativa, com três opções de localização do terreno, sendo atribuído o valor 1 (terreno de esquina ou com dois acessos) (terreno não localizado em esquina ou com apenas um acesso) e 3 (encravado);

∑ Benfeitoria: Variável qualitativa, com quatro opções para avaliar a influência da benfeitoria no valor do imóvel: não significativa (1), relativa (2), significativa (3) e muito significativa (4);

∑ Documentação: Variável qualitativa, com duas opções para o tipo de domínio sobre o imóvel: recibo (1) e escritura (2);

∑ Padrão Construtivo: Variável qualitativa, com sete opções para o tipo de padrão de construção da benfeitoria: Mutio Baixo (1), Baixo (2), Médio (3), Alto (4), Muito Alto (5), Luxo (6) e Alto Luxo (7).

Na pesquisa de preços, estabeleceu-se, para a coleta dos elementos amostrais, a premissa de selecionar imóveis urbanos com características similares ao dos avaliandos, no Bairro Santos Dumont. Os dados levantados através desta pesquisa imobiliária, foram introduzidas numa planilha eletrônica do programa INFER®, fazendo-se as devidas análises estatísticas e inferências, balizando-se nas Normas de Avaliação de Imóveis da ABNT NBR 14.653 – Partes 1 (ABNT, 2019) e Parte 2 (2011), a fim de determinar o Valor Unitário – VU (R$/m²).

Assim, após as devidas análises (vide em anexo), e, considerando a significância dos regressores, foram consideradas apenas as variáveis independentes

“Profundidade”, “Situação” e “Benfeitoria”, gerando a seguinte equação:

[VU] = Exp( 8,4147 - 0,03670 x [PROF] - 0,3952 x Ln([SITUAÇÃO]) - 1,3443 /[BENF])

Em que:

¸ VU = Valor Unitário (R$/m²);

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¸ PROF = Profundidade (m)

¸ SITUAÇÃO = Situação do imóvel (esquina – 1, meio da quadra – 2, encravado – 3)

¸ BENF = Influência da benfeitoria no valor do imóvel (Mutio Baixo - 1, Baixo - 2, Médio - 3, Alto - 4, Muito Alto - 5, Luxo - 6 e Alto Luxo - 7.

O modelo explicativo gerado possui coeficiente de determinação (r²) de 0,6858, significando que esta equação explica 68,58% da formação do Valor Unitário. Por conseguinte, aplicou-se a equação, considerando as nuances do imóvel, para o cálculo do VU, de forma extratificada, conforme informações apresentadas no Quadro 01:

Quadro 1: Deteminação do VU do imóvel, a partir das carcaterísticas das glebas.

GLEBA PROF SITUAÇÃO BENF VU (R$/m²) Área (m²)

500 25 2 4 980 475

490 26 2 1 375 338

480 26 2 4 944 416

470 45 1 2 442 727

No caso, para obter o VU do imóvel, fez-se o somatório do produto do VU de cada gleba por sua respectiva área:

VU = (VU500 x Área500) + (VU490 x Área490) + (VU480 x Área480) + (VU470 x Área470) VU = (980 x 475) + (375 x 338) + (944 x 416) + (442 x 727)

VU = R$ 1.306.216 (Hum milhão trezentos e seis mil duzentos e dezesseis reais).

Desta forma, o imóvel avaliando tem valor de mercado de R$ 1.306.216. E, considerando a área registrada de 1.956,25 m², tem-se o VU médio de R$ 668/m².

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3. CONCLUSÃO

Com base nos dados apresentados e na metodologia utilizada, avalia-se o imóvel urbano, situado na Av. Canal Tamandaré, sob n^os 470/480/490/500, Bairro Santos Dumont, Aracaju/SE, com área registrada de 1.956,25 m², em R$ 1.306.216 (Hum milhão trezentos e seis mil duzentos e dezesseis reais), ou seja, R$ 668/m². O método avaliatório foi o comparativo de dados de mercados, com inferência estatística, obtendo-se Grau de Precisão e Fundamentação II, conforme normas técnicas de avaliação aplicáveis. Este laudo possui 40 páginas, escritas de um só laudo, rubricadas, exceto esta que segue assinada.

Aracaju, 31 de janeiro de 2020.

Técnico em Transações Imobiliárias Engenheiro/UFV – CREA-SE 12.268/D

Especialista em Avaliação de Bens/Universidade de Jaén – Espanha Mestre em Solos e Nutrição de Plantas/UFV

Doutor em Desenvolvimento e Meio Ambiente/UFS

REFERÊNCIA BIBLIOGRÁFICA:

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS – ABNT. NBR 14.653 – Avaliação de Bens – Parte 1:

Procedimentos gerais. . Rio de Janeiro. [s.n], 2019. 19p.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS – ABNT. NBR 14.653 – Avaliação de Bens – Parte 2:

Imóveis urbanos. Rio de Janeiro. [s.n], 2011. 62 p.

JESUS, E. O. O Parque do Anipum, Santos Dumont, Aracaju-SE. Monografia (Trabalho de Conclusão de Curso de Arquitetura). UFS: Laranjeiras. 2018. 78p.

ANEXOS:

Relatório Fotográfico – Elementos Amostrais (3 páginas) Certidão do imóvel (1 página).

Análise Estatística – INFER32 (17 páginas)

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Relatório Fotográfico – Elementos Amostrais

Figura 23: Elementos amostrais n^os 1 e 2.

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Figura 26: Elementos amostrais n^os 9 e 12

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Figura 28: Elemento amostral n^os 23.

Figura 29: Elemento amostral n^os 24.

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INFER 32 - Ária Sistemas de Informática Ltda.

Infer 32 - Modo de Estatística Inferencial.

Nome do Arquivo : C:\Users\Bruno

Cunha\Documents\Bruno\Consultorias\Consultoria\HERIBALDO\ANALISE\Heribaldo_terreno.IW3

Data de realização : 27 de janeiro de 2020 Engº Responsável : Dr. Bruno Gomes Cunha

Amostra

Nº Am. VU PROF SITUAÇÃO BENF

1 370,37 19,00 Esquina Nao significativa 2 ^394,74 ^38,00 Meio de quadra Nao significativa 3 ^1.100,00 ^20,00 Meio de quadra Muito Significativa 4 394,74 38,00 Meio de quadra Muito Significativa 5 ^1.250,00 ^25,00 Meio de quadra Muito Significativa 6 1.666,67 30,00 Meio de quadra Significativa 7 ^1.818,88 ^20,00 Meio de quadra Muito Significativa 8 ^1.250,00 ^21,00 Meio de quadra Muito Significativa 9 369,23 32,50 Meio de quadra Relativa 10 ^1.666,67 ^30,00 ^Esquina Muito Significativa 11 ^690,80 ^23,50 Meio de quadra Relativa 12 1.216,67 18,00 Meio de quadra Muito Significativa 13 ^357,14 ^30,00 Meio de quadra Significativa 14 ^471,01 ^23,00 Meio de quadra Nao significativa 15 1.422,22 25,00 Meio de quadra Muito Significativa 16 ^685,71 ^25,00 Meio de quadra Muito Significativa 17 882,35 34,00 Meio de quadra Significativa 18 ^600,00 ^25,00 Meio de quadra Significativa 19 ^444,44 ^30,00 Meio de quadra Relativa 20 1.315,79 19,00 Meio de quadra Muito Significativa 21 ^130,77 ^70,00 Meio de quadra Relativa 22 ^1.891,89 ^15,00 ^Esquina Muito Significativa 23 844,59 18,50 Meio de quadra Significativa 24 ^441,67 ^30,00 Meio de quadra Significativa 25 ^1.625,00 ^20,00 Meio de quadra Muito Significativa

Descrição das Variáveis

Variável Dependente :

• VU: Valor por m2. Calculado a partir da razao entre o VT e a Área.

Variáveis Independentes :

• PROF : Comprimento ou profundidade do terreno.

• SITUAÇÃO : Localização do imóvel.

Classificação :

Esquina = 1; Meio de quadra = 2; Encravado = 3;

• BENF : Influência da Benfeitoria no valor do imóvel.

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Nao significativa = 1; Relativa = 2; Significativa = 3; Muito Significativa = 4;

Estatísticas Básicas

Nº de elementos da amostra : 25 Nº de variáveis independentes : 3

Nº de graus de liberdade : 21 Desvio padrão da regressão : 0,4136

Variável Média Desvio Padrão Coef. Variação

Ln(VU) ^6,6382 ^0,6902 ^10,40%

PROF 27,18 10,9295 40,21%

Ln(SITUAÇÃO

) ^0,6099 ^0,2298 ^37,69%

1/BENF 0,4000 0,2429 60,74%

Número mínimo de amostragens para 3 variáveis independentes : 5.

Distribuição das Variáveis

Estatísticas das Variáveis Não Transformadas

Nome da

Variável Valor

médio Desvio

Padrão Valor

Mínimo Valor

Máximo Amplitude

total Coeficiente de variação

VU 932,05 543,0806 130,77 1891,89 1761,12 58,2670

PROF ^27,18 ^10,9295 ^15,00 ^70,00 ^55,00 ^40,2118 SITUAÇÃO 1,8800 0,3316 1,0000 2,0000 1,0000 17,6416 BENF ^3,0800 ^1,0770 ^1,0000 ^4,0000 ^3,0000 ^34,9686

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Distribuição das Variáveis não Transformadas

Dispersão dos elementos

Dispersão em Torno da Média

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Tabela de valores estimados e observados

Valores para a variável VU.

Nº Am. Valor observado Valor estimado Diferença Variação %

1 ^370,37 ^585,78 ^215,41 ^{58,1606 %}

2 394,74 221,76 -172,98 -43,8211 %

3 1.100,00 1.176,78 76,78 6,9796 %

4 ^394,74 ^607,81 ^213,07 ^{53,9764 %}

5 1.250,00 979,47 -270,53 -21,6424 %

6 ^1.666,67 ^728,85 ^-937,82 -56,2693 %

7 1.818,88 1.176,78 -642,10 -35,3022 %

8 1.250,00 1.134,37 -115,63 -9,2508 %

9 ^369,23 ^531,47 ^162,24 ^{43,9397 %}

10 1.666,67 1.072,19 -594,48 -35,6690 %

11 690,80 739,51 48,71 7,0506 %

12 ^1.216,67 ^1.266,41 ^49,74 ^{4,0882 %}

13 357,14 728,85 371,71 104,0784 %

14 471,01 384,58 -86,43 -18,3491 %

15 ^1.422,22 ^979,47 ^-442,75 -31,1309 %

16 685,71 979,47 293,76 42,8403 %

17 ^882,35 ^629,32 ^-253,03 -28,6765 %

18 ^600,00 ^875,66 ^275,66 ^{45,9441 %}

19 444,44 582,54 138,10 31,0737 %

20 ^1.315,79 ^1.220,77 ^-95,02 ^{-7,2215 %}

21 130,77 134,19 3,42 2,6130 %

22 1.891,89 1.859,42 -32,47 -1,7164 %

23 ^844,59 ^1.111,61 ^267,02 ^{31,6148 %}

24 441,67 728,85 287,18 65,0204 %

25 ^1.625,00 ^1.176,78 ^-448,22 -27,5831 %

A variação (%) é calculada como a diferença entre os valores observado e estimado, dividida pelo valor observado.

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de comparação entre as amostragens.

Valores Estimados x Valores Observados

Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo.

Modelo da Regressão

Ln([VU]) = 8,4147 - 0,03670 x [PROF] - 0,3952 x Ln([SITUAÇÃO]) - 1,3443 /[BENF]

Modelo para a Variável Dependente

[VU] = Exp( 8,4147 - 0,03670 x [PROF] - 0,3952 x Ln([SITUAÇÃO]) - 1,3443 /[BENF])

Regressores do Modelo

Intervalo de confiança de 80,00%.

Variáveis Coeficiente D. Padrão Mínimo Máximo PROF b1 = -0,0367 8,0695x10^-3 -0,0473 -0,0260 SITUAÇÃO b2 = -0,3952 0,3824 -0,9013 0,1108 BENF b3 = -1,3443 0,3599 -1,8205 -0,8681

Correlação do Modelo

Coeficiente de correlação (r) ... : 0,8281 Valor t calculado ... : 6,770

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Coeficiente de determinação (r²) ... : 0,6858 Coeficiente r² ajustado ... : 0,6409 Classificação : Correlação Forte

Tabela de Somatórios

1 VU PROF SITUAÇÃO BENF

VU 165,9555 1113,0840 4385,8041 100,5597 64,1549 PROF 679,5000 4385,8041 21335,7500 426,6320 282,8333 SITUAÇÃO ^15,2492 ^100,5597 ^426,6320 ^10,5699 ^5,8917 BENF 10,0000 64,1549 282,8333 5,8917 5,4166

Análise da Variância

Fonte de erro Soma dos quadrados Graus de liberdade Quadrados médios F calculado

Regressão ^7,8413 ³ ^2,6137 ^15,28

Residual ^3,5932 ²¹ ^0,1711

Total 11,4346 24 0,4764

F Calculado : 15,28

F Tabelado : 4,874 (para o nível de significância de 1,000 %) Significância do modelo igual a 1,7x10^-3%

Aceita-se a hipótese de existência da regressão.

Correlações Parciais

VU PROF SITUAÇÃO BENF

VU 1,0000 -0,6896 -0,1754 -0,5534 PROF ^-0,6896 ^1,0000 ^0,2016 ^0,1731 SITUAÇÃO ^-0,1754 ^0,2016 1,0000 -0,1551 BENF -0,5534 0,1731 -0,1551 1,0000

Teste t das Correlações Parciais

Valores calculados para as estatísticas t :

VU PROF SITUAÇÃO BENF

VU ∙ -4,364 -0,816 -3,045

PROF ^-4,364 ^∙ ^0,943 ^0,806

SITUAÇÃO ^-0,816 ^0,943 ^∙ ^-0,720

BENF -3,045 0,806 -0,720 ∙

Valor t tabelado (t crítico) : 1,721 (para o nível de significância de 10,0 %)

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Significância dos Regressores (bicaudal)

(Teste bicaudal - significância 30,00%) Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,0627

Variável Coeficiente t Calculado Significância Aceito

PROF ^b1 ^-4,751 ^1,1x10^-2^% Sim

SITUAÇÃO ^b2 ^-1,076 ^29% Sim

BENF b3 -3,868 0,09% Sim

Os coeficientes são importantes na formação do modelo.

Aceita-se a hipótese de ß diferente de zero.

Significância dos Regressores (unicaudal)

(Teste unicaudal - significância 30,00%) Coeficiente t de Student : t(crítico) = 0,5325

Variável Coeficiente t Calculado Significância

PROF b1 -4,548 8,8x10^-3%

SITUAÇÃO ^b2 ^-1,033 ^16%

BENF b3 -3,735 0,06%

Tabela de Resíduos

Resíduos da variável dependente Ln([VU]).

Nº Am. Observado Estimado Resíduo Normalizado Studentizado Quadrático

1 5,9145 6,3729 -0,4584 -1,1082 -1,6218 0,2101

2 5,9782 5,4015 0,5766 1,3939 1,6962 0,3325

3 ^7,0030 ^7,0705 ^-0,0674 ^-0,1631 ^-0,1696 ^4,5518x10^-3

4 5,9782 6,4098 -0,4316 -1,0434 -1,1045 0,1863

5 7,1308 6,8870 0,2438 0,5895 0,6081 0,0594

6 ^7,4185 ^6,5914 ^0,8271 ^1,9995 ^2,0513 ^0,6841

7 7,5059 7,0705 0,4354 1,0526 1,0950 0,1896

8 ^7,1308 ^7,0338 ^0,0970 ^0,2346 ^0,2434 ^9,4225x10^-3

9 ^5,9114 ^6,2756 ^-0,3642 ^-0,8805 ^-0,9078 ^0,1326

10 7,4185 6,9774 0,4411 1,0664 1,4060 0,1945

11 ^6,5378 ^6,6059 ^-0,0681 ^-0,1647 ^-0,1704 ^4,6419x10^-3

12 ^7,1038 ^7,1439 ^-0,0400 ^-0,0968 ^-0,1014 ^1,6054x10^-3

13 5,8781 6,5914 -0,7133 -1,7244 -1,7691 0,5088

14 ^6,1548 ^5,9521 ^0,2027 ^0,4900 ^0,6134 ^0,0410

15 7,2599 6,8870 0,3729 0,9016 0,9299 0,1391

16 ^6,5304 ^6,8870 ^-0,3565 ^-0,8619 ^-0,8890 ^0,1271

17 ^6,7825 ^6,4446 ^0,3379 ^0,8169 ^0,8442 ^0,1142

18 6,3969 6,7749 -0,3780 -0,9139 -0,9375 0,1429

19 ^6,0968 ^6,3674 ^-0,2705 ^-0,6541 ^-0,6729 ^0,0732

20 ^7,1821 ^7,1072 ^0,0749 ^0,1812 ^0,1890 ^5,6182x10^-3

(31)

22 ^7,5453 ^7,5280 ^0,0173 ^0,0418 ^0,0533 ^2,9973x10^-4

23 6,7388 7,0135 -0,2747 -0,6641 -0,6916 0,0754

24 ^6,0905 ^6,5914 ^-0,5008 ^-1,2109 ^-1,2423 ^0,2508

25 ^7,3932 ^7,0705 ^0,3227 ^0,7801 ^0,8116 ^0,1041

Resíduos x Valor Estimado

Este gráfico deve ser usado para verificação de homocedasticidade do modelo.

Gráfico de Resíduos Quadráticos

(32)

Tabela de Resíduos Deletados

Resíduos deletados da variável dependente Ln([VU]).

Nº Am. Deletado Variância Normalizado Studentizado

1 -0,9817 0,1571 -1,1564 -1,6922

2 ^0,8538 ^0,1550 ^1,4644 ^1,7819

3 ^-0,0730 ^0,1794 ^-0,1592 ^-0,1656

4 -0,4836 0,1692 -1,0492 -1,1106

5 ^0,2594 ^0,1765 ^0,5805 ^0,5987

6 0,8705 0,1436 2,1822 2,2388

7 ^0,4712 ^0,1694 ^1,0579 ^1,1005

8 ^0,1045 ^0,1791 ^0,2293 ^0,2379

9 -0,3871 0,1726 -0,8766 -0,9038

10 ^0,7668 ^0,1627 ^1,0934 ^1,4417

11 ^-0,0729 ^0,1794 ^-0,1608 ^-0,1664

12 -0,0439 0,1795 -0,0945 -0,0989

13 ^-0,7508 ^0,1528 ^-1,8243 ^-1,8716

14 ^0,3176 ^0,1764 ^0,4825 ^0,6041

15 0,3967 0,1722 0,8985 0,9268

16 ^-0,3793 ^0,1729 ^-0,8574 ^-0,8844

17 0,3609 0,1735 0,8111 0,8383

18 -0,3978 0,1721 -0,9111 -0,9347

19 ^-0,2863 ^0,1757 ^-0,6453 ^-0,6639

20 0,0815 0,1793 0,1769 0,1846

21 ^-0,0840 ^0,1795 ^-0,0608 ^-0,1098

22 ^0,0281 ^0,1796 ^0,0408 ^0,0520

23 -0,2980 0,1755 -0,6556 -0,6828

24 ^-0,5272 ^0,1664 ^-1,2277 ^-1,2595

25 0,3492 0,1740 0,7736 0,8047

Resíduo x Resíduo Deletado

(33)

Resíduos Deletados Normalizados

As amostragens cujos resíduos mais se desviam da reta de referência influem significativamente nos valores estimados.

Resíduos Deletados Studentizados

(34)

As amostragens cujos resíduos mais se desviam da reta de referência influem significativamente nos valores estimados.

Intervalos de Classes

Classe Mínimo Máximo Freq. Freq.(%) Média 1 ^-0,7133 ^-0,4052 ⁴ 16,00 -0,5260 2 -0,4052 -0,0971 5 20,00 -0,3288

3 ^-0,0971 ^0,2109 ⁸ ^32,00 ^0,0238

4 ^0,2109 ^0,5190 ⁶ ^24,00 ^0,3590

5 0,5190 0,8271 2 8,00 0,7018

Histograma

(35)

Presença de Outliers

Critério de identificação de outlier :

Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.

Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Não existem outliers.

Gráfico de Indicação de Outliers

(36)

Distribuição dos Resíduos Normalizados

Intervalo Distribuição de

Gauss % de Resíduos no

Intervalo

-1; +1 68,3 % 68,00 %

-1,64; +1,64 89,9 % 92,00 %

-1,96; +1,96 ^{95,0 %} ^{96,00 %}

Teste de Kolmogorov-Smirnov

Amostr. Resíduo F(z) G(z) Dif. esquerda Dif. Direita 13 -0,7133 0,0423 0,0400 0,0423 2,3112x10^-3

24 -0,5008 0,1130 0,0800 0,0729 0,0329

1 -0,4584 0,1339 0,1200 0,0538 0,0138

4 -0,4316 0,1484 0,1600 0,0283 0,0116

18 -0,3780 0,1804 0,2000 0,0203 0,0196

9 -0,3642 0,1893 0,2400 0,0107 0,0507

16 -0,3565 0,1944 0,2800 0,0456 0,0856

23 -0,2747 0,2533 0,3200 0,0266 0,0666

19 -0,2705 0,2565 0,3600 0,0634 0,1034

11 -0,0681 0,435 0,4000 0,0745 0,0345

3 -0,0674 0,435 0,4400 0,0352 4,7808x10^-3

12 ^-0,0400 0,461 0,4800 0,0214 0,0185

21 -0,0257 0,475 0,5200 4,8614x10^-3 0,0448 22 0,0173 0,517 0,5600 3,3076x10^-3 0,0433

20 ^0,0749 0,572 0,6000 0,0118 0,0281

8 0,0970 0,593 0,6400 7,2344x10^-3 0,0472 14 ^0,2027 0,688 0,6800 0,0479 7,9563x10^-3

5 ^0,2438 0,722 0,7200 0,0422 2,2680x10^-3

25 0,3227 0,782 0,7600 0,0623 0,0223

17 ^0,3379 0,793 0,8000 0,0330 6,9718x10^-3

15 0,3729 0,816 0,8400 0,0163 0,0236

7 0,4354 0,854 0,8800 0,0137 0,0262

10 ^0,4411 0,857 0,9200 0,0231 0,0631

2 0,5766 0,918 0,9600 1,6603x10^-3 0,0416

6 ^0,8271 0,977 1,0000 0,0172 0,0227

Maior diferença obtida : 0,1034

Valor crítico : 0,2400 (para o nível de significância de 10 %)

Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 10 %, aceita-se a hipótese alternativa de que há normalidade.

Observação:

O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre uma população cuja distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método comparativo.

Gráfico de Kolmogorov-Smirnov

(37)

Teste de Sequências/Sinais

Número de elementos positivos .. : 12 Número de elementos negativos . : 13 Número de sequências ... : 16 Média da distribuição de sinais .... : 12,5 Desvio padrão ... : 2,500

Teste de Sequências

(desvios em torno da média) : Limite inferior .... : 1,2360

Limite superior . : 0,8268

Intervalo para a normalidade : [-1,2817 , 1,2817] (para o nível de significância de 10%) Pelo teste de sequências, aceita-se a hipótese da aleatoriedade dos sinais dos resíduos.

Teste de Sinais

(desvios em torno da média) Valor z (calculado) ... : 0,2000

Valor z (crítico) ... : 1,2817 (para o nível de significância de 10%)

Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula, podendo ser afirmado que a distribuição dos desvios em torno da média segue a curva normal (curva de Gauss).

Reta de Normalidade

(38)

Autocorrelação

Estatística de Durbin-Watson (DW) : 2,1181 (nível de significância de 5,0%)

Autocorrelação positiva (DW < DL) : DL = 1,12 Autocorrelação negativa (DW > 4-DL) : 4-DL = 2,88

Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU)

DU = 1,66 4-DU = 2,34 Pelo teste de Durbin-Watson, não existe autocorrelação.

A autocorrelação (ou auto-regressão) só pode ser verificada se as amostragens estiverem ordenadas segundo um critério conhecido. Se os dados estiverem aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo) não pode ser considerado.

Gráfico de Auto-Correlação

(39)

Se os pontos estiverem alinhados e a amostra estiver com os dados ordenados, pode-se suspeitar da existência de auto-correlação.

Intervalos de Confiança

Não foram indicadas algumas características para o Imóvel sob avaliação.

Não é possível estabelecer os limites do intervalo de confiança.

Variação da Função Estimativa

Variação da variável dependente (VU) em função das variáveis independentes, tomada no ponto de estimativa.

Variável dy/dx (*) dy % (**) PROF ^-3,6704x10^-1002 ^infinita SITUAÇÃO -0,3952 infinita

BENF 1,3443 infinita

(*) derivada parcial da variável dependente em função das independentes.

(**) variação percentual da variável dependente correspondente a uma variação de 1% na variável independente.

Gráficos da Regressão (2D)

Calculados no ponto médio da amostra, para :

• PROF = 27,1800

• SITUAÇÃO = 1,8403

• BENF = 2,5000

(40)

Curvas de Nível

Não existem informações neste item do relatório.

Gráficos da Regressão (3D)

Não existem informações neste item do relatório.