PALAVRAS-CHAVES: Acesso à Justiça; Direito à Propriedade; Regularização Fundiária; Resolução de Conflitos; Usucapião Extrajudicial. 1.

A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL E A ATUAÇÃO DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS COMO MEIO DE ACESSO À JUSTIÇA: A POSSIBILIDADE DA

REGULARIZAÇÃO DAS PROPRIEDADES IMOBILIÁRIAS E SUAS REPERCUSSÕES SOCIAIS

Sumário: 1 INTRODUÇÃO; 2 A USUCAPIÃO E A PROTEÇÃO CONSTITUCIONAL DA FUNÇÃO SOCIAL E DO DIREITO À PROPRIEDADE; 3 A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL E A ATUAÇÃO DOS CARTÓRIOS DE REGISTRO DE IMÓVEIS; 4 A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL COMO INSTRUMENTO DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA E DE ACESSO À JUSTIÇA SOCIAL; 5 CONSIDERAÇÕES FINAIS; REFERÊNCIAS.

RESUMO

A entrada em vigor do Código de Processo Civil de 2015 trouxe a possibilidade de regularização das propriedades imobiliárias por meio da alteração da Lei de Registros Públicos, inserindo o instituto da usucapião extrajudicial, realizada pelo Cartório de Registro de Imóveis por meio da voluntariedade das partes. Tal ilação permitiu a desjudicialização das ações de usucapião, a fim de permitir a maior celeridade processual e garantir a efetividade do direito à propriedade e o acesso à justiça. A usucapião administrativa tem por fulcro a adoção dos métodos de resolução de conflitos, a fim de garantir uma ordem jurídica justa. No entanto, essa novidade tem gerado preocupações por parte dos doutrinadores com relação à validade e efetividade dos acordos realizados pelas práticas cartorárias. Nesse desiderato, o presente estudo tem por objetivo analisar e discutir a possibilidade da usucapião extrajudicial, sob o prisma constitucional do direito à função social da propriedade e do direito à propriedade.

Ademais, a pesquisa abordará as premissas basilares da usucapião extrajudicial, a fim de demonstrar a sua efetividade como instrumento de regularização fundiária e de acesso à justiça. Para alcançar tais objetivos, será utilizado o método qualitativo, que auxilia na percepção das subjetividades do fenômeno estudado. Também será utilizado o método histórico-dialético, a fim de observar e compreender as condições histórico-sociais que fundamentaram a criação desse instituto pelo código de processo civil em vigor. A partir de uma abordagem qualitativa, analisaremos a atuação dos cartórios de registro de imóveis e sua importância para a construção da justiça social.

PALAVRAS-CHAVES: Acesso à Justiça; Direito à Propriedade; Regularização Fundiária;

Resolução de Conflitos; Usucapião Extrajudicial.

1. INTRODUÇÃO

O cenário jurídico contemporâneo trilha no sentido de reconhecer a necessidade de uma reestruturação das instituições judiciárias, a partir da construção de novas propostas inseridas no contexto de um novo paradigma de justiça. Nesse cenário, a atuação dos cartórios de imóveis nos procedimentos de usucapião administrativos representa a tentativa de formulação de modelos eficientes na gestão de conflitos.

A entrada em vigor do Código de Processo Civil de 2015 trouxe a possibilidade de regularização das propriedades imobiliárias por meio da alteração da Lei de Registros Públicos, inserindo o instituto da usucapião extrajudicial, realizada pelo Cartório de Registro de Imóveis por meio da voluntariedade das partes.

A usucapião administrativa tem por fulcro a adoção dos métodos de resolução de conflitos, a fim de garantir uma ordem jurídica justa. No entanto, essa novidade tem gerado preocupações por parte dos doutrinadores com relação à validade e efetividade dos acordos realizados pelas práticas cartorárias.

Nessa perspectiva, o presente artigo propõe uma investigação dos fundamentos e dos elementos que permitem a atuação dos cartórios de imóveis no reconhecimento da usucapião administrativa, bem como suas vantagens para garantir o acesso à justiça de forma mais célere e eficiente. A pluralidade de realidades sociais denota um panorama de programas variados, resultantes das mais distintas orientações culturais e político-institucionais. Dessa forma, a análise a seguir será destinada às possibilidades de aplicação da usucapião extrajudicial e sua influência para a regularização fundiária no país.

A presente incursão teórica será balizada pelo método exploratório, a partir de uma abordagem crítico-reflexiva. Sua proposta dialógica lançará os fundamentos para uma análise da construção do uso da usucapião extrajudicial, bem como analisará a atuação dos cartórios de imóveis nesse procedimento, a partir do estudo de literatura produzida por cultores da área.

Também será utilizado o método histórico-dialético, a fim de observar e compreender as condições histórico-sociais que fundamentaram a criação desse instituto pelo código de processo civil em vigor. A partir de uma abordagem qualitativa, analisaremos a atuação dos cartórios de registro de imóveis e sua importância para a construção da justiça social.

2. A USUCAPIÃO E A PROTEÇÃO CONSTITUCIONAL DA FUNÇÃO SOCIAL E DO DIREITO À PROPRIEDADE

A usucapião representa uma das formas de aquisição da propriedade de forma originária, na qual com a posse mansa, pacífica e prolongada da propriedade, respeitados os requisitos legais, o adquirente passa a ter direito real sobre a coisa, sendo considerada sua de pleno direito. Com efeito cumpre salientar que há diversas espécies de usucapião judicial, que se qualificam de acordo com os critérios da destinação da terra e da localização.

Para fins desse estudo, será feita uma abordagem geral sobre esse instrumento processual, tendo em vista que o estudo não pretende esgotar as abordagens das formas de usucapião judicial, mas apenas estabelecer os aspectos gerais que deram ensejo à possibilidade da criação da usucapião extrajudicial.

Essa forma de aquisição da propriedade traz consigo a verdadeira função social da terra, que, segundo Pereira¹, representa a materialização do direito do indivíduo que permanece, por tempo prolongado, usufruindo e promovendo destinação útil à terra de forma pacífica. Nesse diapasão, percebe-se que a usucapião é um direito legítimo e social, garantindo a redistribuição da terra conforme a sua destinação e o seu uso.

Diante dessa perspectiva, percebe-se que tal instituto é revestido de princípios constitucionais que perpassam pela necessidade de respeito ao direito à função social da terra, bem como garante o reconhecimento do direito justo daquele que se apossou de forma mansa e pacífica por determinado espaço de tempo de uma propriedade que já estava sem destinação social. Nesta seara, trata-se de verdadeiro instituto de promoção do direito à propriedade de forma justa e igualitária.

A partir dessas ilações acerca da usucapião, faz-se necessário destacar a construção histórico-social de formação da legitimidade do direito à propriedade, a fim de destacar a importância da usucapião como forma de redistribuição e regularização fundiária dentro da sociedade brasileira.

A sociedade passou por constantes transformações desde os primórdios da humanidade, que desencadearam em evoluções econômicas, sociais, tecnológicas e jurídicas, sejam elas positivas sejam negativas. Assim também foi a evolução histórica dos direitos da pessoa humana, que foram construídos em um processo lento e gradual de conquistas e de experiências vividas em sociedade.

1PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil, vol. IV. 25 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2012, p.

120.

Percebe-se, portanto, a importância de se estudar a história humana para compreender a evolução dos direitos e de que forma eles foram instituídos.Nesse sentido, Bobbio² afirma que “os direitos do homem, por mais fundamentais que sejam, são direitos históricos, ou seja, nascidos em certas circunstâncias, caracterizados por lutas em defesa de novas liberdades contra velhos poderes, e nascidos de modo gradual, não todos de uma vez e nem de uma vez por todas”.

Os direitos essenciais ao homem são revelados das lutas de poder contra a opressão, quando as condições lhes são propícias e o momento necessita do reconhecimento de sua inviolabilidade para o convívio social. Na visão ocidental de democracia, esses direitos são limitações do poder delegado pelo povo ao representante e também são regulamentos da própria ordem constitucional para que as normas não sejam superiores aos direitos essenciais ao cidadão. Assim, o direito penal do Estado deve estar interligado aos princípios que regem a Carta Magna para que não fira a dignidade humana nem desrespeitem os direitos humanos.

Nesse contexto, faz-se necessário compreender o campo de atuação dos direitos humanos e dos direitos fundamentais. Seguindo as lições de Cunha Júnior³, os direitos humanos são universais, que conferem poder de existência digna, livre e igual de todos os seres humanos. Trata-se de dimensões históricas, que vão sendo conquistados a partir da realidade social e da atuação humana.

Os direitos fundamentais, ao seu turno, são a positivação dos direitos humanos a partir do reconhecimento das legislações, em especial pela Constituição da República Federativa de 1988, que trazem um conteúdo material das dimensões dos direitos humanos com as garantias individuais e coletivas, direitos sociais, direitos de nacionalidade, direitos políticos, direitos de partidos políticos e direitos econômicos.

Erigidos à ordem constitucional, os direitos fundamentais formam um sistema principiológico que se revelam como garantias a serem observadas pelo Estado para a promoção da paz social, com condições igualitárias e justas de sobrevivência. Desse modo, a usucapião é fruto de uma construção legítima, abalizada pelos princípios que compõem o ordenamento jurídico, como afirma Nunes⁴ “a dignidade e os direito sociais e individuais são

2BOBBIO, Norberto. A era dos direitos. Tradução Carlos Nelson Coutinho. Rio de Janeiro: Elservier, 2004, p.

12.

3 CUNHA JUNIOR, Dirley Da. Curso de direito constitucional. 5. ed. Salvador: JusPodivm, 2010, p. 47.

4 NUNES, Luiz Antônio Rizzato. O princípio constitucional da dignidade da pessoa humana. São

Paulo: Saraiva, 2002, p. 45.

os primeiros fundamentos de todo o sistema constitucional posto e o último arcabouço da guarida dos direitos individuais”.

Dessa forma, a Constituição Federal de 1988⁵, ao dispor no caput do art. 5º que a propriedade é uma garantia inviolável do indivíduo, elevou esse direito a posição de garantia fundamental, que, contudo, não pode ser tratada como matéria exclusiva do direito privado, mas também como direito essencial do ser humano. Assim dispõe o art. 170 do referido diploma constitucional:

Art. 170. A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios:

(...)

II - propriedade privada;

III - função social da propriedade; (...).

A partir dessa construção legislativa, a função social passou a ser definida com base no seu objeto de estudo. Dentro da perspectiva urbana, a Lei 10.257/01⁶, que disciplinou o Estatuto da Cidade, no artigo 182, §1º aduz que “a propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor”. Para isso, cada cidade elaborando seu plano diretor irá elaborar as normas que consideram fundamentais para o cumprimento da função social, desde que estas normas coadunam com as premissas constitucionais. Dentro do plano rural, a política agrícola e fundiária foi estabelecida na Constituição Federal de 1988 e dispôs em seu art. 186, que:

Art. 186. A função social é cumprida quando a propriedade rural atende, simultaneamente, segundo critérios e graus de exigência estabelecidos em lei, aos seguintes requisitos:

I – aproveitamento racional e adequado;

II – utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente;

III – observância das disposições que regulam as relações de trabalho;

IV – exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores.

5BRASIL. Constituição (1988). Constituição da República Federativa do Brasil. Brasília, DF, Senado, 1988:

atualizada até a Emenda Constitucional n.o 97, de 04.10.2017. Portal da legislação. Disponível em:

<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm>. Acesso em: 12 de Junho de 2018.

6 BRASIL. Estatuto da Cidade: Lei 10.257/2001 que estabelece diretrizes gerais da política urbana. Brasília,

Câmara dos Deputados, 2001, 1a Edição.

Com as incursões teóricas sobre as premissas constitucionais que amparam a forma de aquisição da propriedade pela usucapião, cumpre salientar que dessas relações decorrem duas espécies. A primeira é a usucapião especial urbano, que está previsto no artigo 183 da Constituição Federal de 1988, tendo como requisitos a área máxima de 250 m², a utilização como moradia, a posse tranquila e sem oposição e não possuir o requerente outro imóvel. Na esteira do texto constitucional, o Código Civil de 2002 ratificou tais requisitos para esse tipo de usucapião no artigo 1240, que deixou demonstrado que se trata de uma espécie exclusiva do imóvel urbano.

Para o imóvel rural decorre a segunda espécie constitucional, prevista no artigo 191 da Constituição Federal, que dispõe sobre a usucapião rural:

Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

A regra supracitada foi reproduzida no art. 1.239 do Código Civil e, na mesma linha, foi disposta no Estatuto da Terra, em seu artigo 2º, §1º, que relaciona as regras constitucionais com as preocupações do bem estar social, bem como a garantia da função social da terra e a conservação do meio ambiente. O que se distingue dessa espécie daquelas previstas nos arts.

550 e 551 do Código Civil é a obrigação de ser uma pessoa física como autor da ação e a comprovação de imóvel destinado à moradia e sustento.

Diante dessas conjecturas, conforme salienta Tartuce⁷ (2016), as previsões da usucapião representam a proteção constitucional de garantia dos direitos fundamentais de condições igualitárias de vida, com a redistribuição das propriedades a partir do interesse social. Para além da norma jurídica, o instituto de usucapião se coaduna com os valores axiológicos de promoção ao acesso à justiça e de igualdade entre os cidadãos no Brasil.

3. A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL E A ATUAÇÃO DOS CARTÓRIOS DE REGISTRO DE IMÓVEIS

7TARTUCE, Flávio. O novo CPC e o direito civil. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2016.

Com o intuito de garantir maior acessibilidade ao acesso ao direito a propriedade e efetivar as premissas constitucionais, o Código de Processo Civil de 2015 trouxe a possibilidade da usucapião de forma administrativa, fundado nos elementos estruturantes da voluntariedade das partes e a boa-fé dos cidadãos. Tal ilação está prevista no artigo 1.071 do CPC/15⁸, que acrescentou na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73⁹) o artigo 216-A, com a seguinte redação:

Art, 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, [...]

Essa inovação de acrescentar a possibilidade de aquisição de propriedade por via administrativa é fruto de uma construção judiciária de desburocratização dos serviços que são essenciais para a garantia dos direitos dos cidadãos. Segundo preleciona Neves¹⁰, essa tendência de desjudicialização traz para o Estado a responsabilidade de desenvolver práticas cidadãs dentro dos seus órgãos e permitir, sempre que possível, a solução dos conflitos pelas partes, por meio dos métodos de conciliação e mediação, a fim de facilitar o acesso à justiça e dirimir as demandas judiciais morosas.

A usucapião extrajudicial tem seu processamento de forma diversa do modelo judicial. O cerne da diferença de procedimento está na atuação dos cartórios de imóveis, que a ser responsáveis por processar de forma direta os requerimentos dos imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo.

Note-se que essa autonomia dada para os cartórios configura a participação da atuação dos cartórios na garantia da celeridade das demandas de solução de conflitos, bem

8 BRASIL. Lei n.º 13.105, de 16 de março de 2015. Código de processo civil. Brasília, 2015. Portal da legislação. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm>. Acesso em: 12 Junho de 2018.

9 BRASIL. Lei n.º 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências. Brasília, 1973. Portal da legislação. Disponível em: <

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6015compilada.htm>. Acesso em: 12 de Junho de 2018.

10NEVES, Daniel Amorim Assumpção. Manual de direito processual civil. 8 ed. Salvador: Juspodivm, 2016.

como representa o caráter de participação ativa dos serviços cartoriais no exercício da cidadania de forma plena. Conforme leciona Proença¹¹ “a atuação dos cartórios são fundamentais para a garantia dos direitos dos cidadãos. Revela o caráter multidisciplinar dos órgãos, que devem cooperar para a justiça social”.

Para dar entrada na usucapião pela via administrativa é preciso que se respeite requisitos que lhe são inerentes, para que prevaleça o consenso entre as partes, bem como se possa deduzir a boa fé dos envolvidos. O pedido é feito a requerimento do interessado, representado por advogado ou por defensor público, com documentos previstos no próprio art.

216-A¹², conforme abaixo transcrito:

Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015)

I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil); (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes; (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015)

IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.(Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015)

No Estado da Bahia, o Provimento nº 04/CGJ/2016¹³ codifica os atos normativos da Corregedoria-Geral de Justiça aos serviços notariais e de registro, com vistas a permitir a

11 PROENÇA, Bárbara Guedert. Entenda como funciona a usucapião extrajudicial. Disponível em:

http://guedert.adv.br/entenda-como-funciona-a-usucapiaoextrajudicial/. Acesso em: 25 de Junho de 2018, p. 22.

12 BRASIL. Lei n.º 13.105, de 16 de março de 2015. Código de processo civil. Brasília, 2015. Portal da legislação. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm>. Acesso em: 12 Junho de 2018.

13BAHIA. Provimento nº 04/CGJ/2016. Codifica os atos normativos da Corregedoria Geral de Justiça do Estado da Bahia relativos aos serviços notariais e de registro. Disponível em:

adequação e aplicação do instituto do Código de Processo Civil nos cartórios de imóveis, conforme disposto abaixo:

Art. 219-A – A ata notarial deverá indicar, além das informações exigidas no art. 219 do Código de Normas e Procedimentos dos Serviços Notariais e de Registros do Estado da Bahia:

I– a espécie de usucapião pretendida (ordinária, extraordinária ou especial), o tempo de posse do interessado e dos seus antecessores, se for o caso, bem como as circunstâncias da posse, incluindo-se a sua natureza e os limites do imóvel sobre o qual é exercida;

II– o conteúdo da certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel usucapiendo atualizada, se registrado, ou de certidão negativa para fins de usucapião, caso não haja registro, consignando se a área objeto da usucapião está situada em área maior;

III– o conteúdo das certidões de inteiro teor das matrículas dos imóveis confinantes atualizadas ou de certidão negativa, caso não haja registro;

IV – o número de inscrição imobiliária (IPTU) ou do cadastro de imóvel rural (ITR), se houver cadastro.

V – o valor venal do imóvel relativo ao último lançamento do imposto incidente (IPTU ou ITR) ou, não possuindo cadastro, o valor apurado em laudo de avaliação elaborado por profissional habilitado com inscrição no órgão competente.

Nota-se que foi acrescentada como elemento determinante para a usucapião extrajudicial, o instrumento pré-constituído que comprove o tempo de posse da propriedade, a fim de evitar a má-fé dos envolvidos. Dessa mesma forma, foi feita essa ressalva no Provimento do Estado de Minas Gerais, nº 260/CGJ/2013 codifica os atos normativos da Corregedoria-Geral de Justiça relativos aos serviços notariais e de registro.

A grande inovação dos provimentos dos Estados da Bahia e de Minas Gerais diz respeito a ata notarial, que revela a legitimidade da atuação dos cartórios como órgão

//http://www.notariado.org.br/index.php?pG=X19leGliZV9ub3RpY2lhcw==&in=NzM5MA==//.Acesso em: 15 fev. 2018.

competente para solucionar questões de propriedade que não apresentam conflitos, como se depreende do artigo do provimento de Minas Gerais¹⁴ abaixo:

Art. 234. A ata notarial, dotada de fé pública e de força de prova préconstituída, é o instrumento em que o tabelião, seu substituto ou escrevente, a pedido de pessoa interessada, constata fielmente os fatos, as coisas, pessoas ou situações para comprovar a sua existência ou o seu estado.

Parágrafo único. A ata notarial pode ter por objeto:

[...]

V - atestar o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, para fins de reconhecimento de usucapião.

Na ata notarial fica expresso sua validade como documento válido para comprovação de tempo de posse da propriedade, bem como de registro do imóvel, para fins de reconhecimento da usucapião. Trata-se de verdadeira cláusula revestida do lastro constitucional do direito à propriedade, garantindo aos cidadãos a possibilidade de acesso à justiça social.

Outro destaque que se faz dos provimentos dos Estados da Bahia e de Minas Gerais é a liberdade de escolha de qualquer das espécies judiciais de usucapião serem possíveis de se enquadrar dentro da via administrativa, desde que preencha os requisitos de formação de cada espécie e conservem o princípio da voluntariedade e consentimento de ambas as partes. Nos termos do art. 1.018-B do Provimento nº 260/CGJ/2013, com redação dada pelo Provimento nº 325/CGJ/2016¹⁵, no Estado de Minas Gerais o requerimento de usucapião extrajudicial conterá os requisitos da petição inicial, observando-se, no que couber, o disposto no art. 319 do Código de Processo Civil, bem como indicará:

I - o tipo de usucapião requerido, seja: a) ordinário (art. 1.242 e 1.379 do Código Civil), inclusive em sua modalidade com prazo reduzido (parágrafo único do art. 1.242 do Código Civil); b) extraordinário (art. 1.238 do Código Civil), inclusive em suas modalidades com prazo reduzido (parágrafo único do art. 1.238 e art. 1.240-A do Código Civil); ou c) constitucional (arts. 183 e 191 da Constituição da República, reproduzidos nos arts. 1.239 e 1.240 do Código Civil e nos arts. 9º a 12 da Lei nº 10.257, de 2001);

II - eventual edificação e/ou benfeitoria existentes na área usucapienda;

14 MINAS GERAIS. Provimento nº 260/CGJ/2013. Codifica os atos normativos da Corregedoria-Geral de

Justiça do Estado de Minas Gerais relativos aos serviços notariais e de registro. Disponível

em:<http://www8.tjmg.jus.br/institucional/at/pdf/cpr02602013.pdf>. Acesso em: 15 fev.201. Inciso V acrescentado pelo Provimento nº 325, de 20 de maio de 2016.

15 MINAS GERAIS. Provimento nº 260/CGJ/2013. Codifica os atos normativos da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de Minas Gerais relativos aos serviços notariais e de registro. Disponível em:<http://www8.tjmg.jus.br/institucional/at/pdf/cpr02602013.pdf>. Acesso em: 15 fev.2018, p. 291/292.

III - o nome e a qualificação completa de todos os possuidores anteriores cujo tempo de posse tiver sido somado à do requerente para completar o período aquisitivo;

IV - o número da matrícula da área onde se encontra inserido o imóvel usucapiendo, ou a informação de que não se encontra matriculado;

V - o valor atribuído ao imóvel;

VI - o nome, o número de inscrição na OAB, o endereço completo, o número do telefone e o endereço de e-mail do advogado que representar o requerente.

Nesse influxo, pontua-se que a utilização da ata confeccionada em cartório como elemento de prova processual já era uma possibilidade, que era utilizada pelos advogados. No entanto, com a previsão expressa do legislador revestiu-se de forma mais sólida tal instituto, dando maior eficácia ao procedimento administrativo feito pelos cartórios. Nessa mesma linha de intelecção está disposto no provimento do Estado da Bahia¹⁶:

Art. 219-A – A ata notarial deverá indicar, além das informações exigidas no art. 219 do Código de Normas e Procedimentos dos Serviços Notariais e de Registros do Estado da Bahia:

I– a espécie de usucapião pretendida (ordinária, extraordinária ou especial), o tempo de posse do interessado e dos seus antecessores, se for o caso, bem como as circunstâncias da posse, incluindo-se a sua natureza e os limites do imóvel sobre o qual é exercida.

4. A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL COMO INSTRUMENTO DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA E DE ACESSO À JUSTIÇA SOCIAL

A problemática da usucapião extrajudicial é recente e, como já foi exposto na seção anterior, teve seu fundamento legal com o advento do novo código de processo civil em 2015.

Desde então, muito tem sido discutido acerca da real eficácia prática do instituto da usucapião administrativa e seus dispositivos por meio da atuação dos cartórios de imóveis. Destaca-se que grande parte da doutrina considerou o instituto como ineficaz diante das dificuldades de dar celeridade ao procedimento administrativo.

16BAHIA. Provimento nº 04/CGJ/2016. Codifica os atos normativos da Corregedoria Geral de Justiça do Estado da Bahia relativo aos serviços notariais e de registro. Disponível em:

//http://www.notariado.org.br/index.php?pG=X19leGliZV9ub3RpY2lhcw==&in=NzM5MA==//.Acesso em: 15 fev. 2018, p. 220.

Nessa perspectiva, a presente pesquisa irá se concentrar em analisar o instrumento da usucapião administrativa, analisando as críticas e traçando as particularidades que o instituto permitirá para a regularização fundiária e para o acesso à justiça.

A elaboração do novo dispositivo trazia, desde seu projeto inicial, a esperança de uma mudança substancial no tocante ao procedimento da ação de usucapião, com o objetivo de tornar mais efetivo o acesso ao direito em suas diversas modalidades, tendo por fundamento legal o destaque dado pela constituição de 1988 à função social da propriedade como principio limitador do próprio direito de propriedade.

Segundo Antão¹⁷, as críticas circundam na ideia de que os Registros Gerais de Imóveis não conseguirão dar efetividade a celeridade do procedimento, tendo em vista que são revestidos de procedimentos burocráticos que demandam tempo. Ademais, ao retirar o procedimento do judiciário, aumentaria a possibilidade da fraude no procedimento.

Nota-se que tais críticas não coadunam com os objetivos da criação do procedimento de usucapião administrativo. A intenção do legislador foi de garantir uma maior celeridade, revestindo os cartórios de imóveis de autonomia para realizar determinada atribuição. Ao contrário das opiniões críticas, trata-se de um instrumento que visa regularizar a situação fundiária no país e garantir o direito à propriedade daqueles que realmente estão usufruindo a terra, sem precisar incorrer em um processo judicial para ter seu direito real reconhecido.

Chama-se a atenção para uma característica marcante do instituto da usucapião extrajudicial, que é a voluntariedade das partes. O legislador teve o cuidado de estabelecer esse requisito para evitar que os conflitos de terra sejam relativizados para meros procedimentos. É preciso que as partes reconheçam o direito real de usucapião, nos casos que não há qualquer interesse do legitimado de prosseguir com ação.

Quando se analisa a crítica sobre a possibilidade de fraudes na usucapião administrativa, nota-se que os cartórios de imóveis tiveram o cuidado de estabelecerem provimentos elaborados pela corregedoria geral da justiça dos estados, a fim de orientar a atuação dos cartórios, dando maior rigidez às suas atribuições, que já foram analisadas na seção anterior.

Tem-se, portanto, um procedimento administrativo, instruído pelo advogado, conduzido pelos notários e registradores, no qual as atividades são regidas pela Lei de

17ANTÃO, Renata Cristina do Nascimento. Novo código de processo civil e a usucapião extrajudicial: um avanço para as ações possessórias. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/37779/novo-codigo-de-processo- civil-e-a-usucapiaoextrajudicial- um-avanco-para-as-acoes-possessorias>. Acesso em: 02 de Julho de 2018.

Registros Públicos, com a simplificação procedimental, que acarreta benefícios de custos e lastro temporal mínimo para a garantia do acesso ao direito à propriedade.

Ao contrário do que ocorre na usucapião judicial, a alternativa administrativa centra- se na celeridade, que já lhe é inerente com o próprio desenvolvimento do procedimento. A parte já vem com os documentos de comprovação da terra e demais impostos e comprovantes de IPTU do imóvel arrolados junto com requerimento para a conferência do cartório.

Note-se que o cartório não passará a fazer juízo das provas arroladas, pois estas já deverão ser previamente constituídas e dotadas de boa fé da ação do cidadão. Para evitar a fraude nesses procedimentos, é exigido a representação por advogado com o anexo de memorial descritivo do objeto da demanda.

De acordo com Paiva¹⁸:

A simplicidade do procedimento facilitará ao possuidor a aquisição da propriedade imobiliária fundada na posse prolongada porque, representado por advogado e mediante requerimento instruído com uma ata notarial, planta e memorial descritivo do imóvel, certidões negativas e outros documentos, o usucapiente poderá apresentar o pedido ao Registro de Imóveis em cuja circunscrição esteja localizado o imóvel usucapiendo, onde será protocolado, autuado e tomadas todas as providências necessárias ao reconhecimento da posse aquisitiva da propriedade imobiliária e seu registro em nome do possuidor. É um trabalho desenvolvido em conjunto entre o Tabelião e o Registrador Imobiliário.

Conforme preleciona Dias¹⁹, caberá ao advogado, na condição de representante do usucapiente, instruir o requerimento com ata notarial, planta e memorial descritivo, certidões negativas e justo título ou quaisquer documentos que comprovem a origem, continuidade, natureza e tempo de posse. O pedido será autuado pelo registrador.

Após a juntada de toda a documentação exigida pelo cartório, será dada ciência a todos aqueles que possam ser interessados, bem como daqueles que constam na antiga escritura do imóvel, possíveis herdeiros. Feito isso, o oficial do registro de imóveis acolherá ou denegará o pedido, decorrente de mero procedimento administrativo, o que não obsta que interessados ajuízem ação de usucapião pela via judicial.

18 PAIVA, João Pedro Lamana. O procedimento da usucapião extrajudicial. Disponível em:

<http://registrodeimoveis1zona.com.br/wp content/uploads/2016/07/Oprocedimento-da-usucapi%C3%83O- ext.pdf>. Acesso em: 08 jun. 2017, p.01.

19 DIAS, Luciano Souto. Poderes instrutórios do juiz na fase recursal do processo civil em busca da verdade. Salvador: Juspodivm, 2018.

Quanto às vantagens do pedido extrajudicial, Antão²⁰ consigna o seu papel de importância para instrumentalizar as premissas fundamentais previstas na Constituição Federal de 1988 de garantir o acesso à justiça social, o direito à terra e à propriedade, respeitados à função social do uso e usufruto:

A previsão da usucapião na modalidade extrajudicial é um avanço para a regularização fundiária no Brasil, pois além das suas principais vantagens de agilidade e celeridade, esta dá segurança jurídica a todo o procedimento. A usucapião extrajudicial permite clara percepção quanto ao rito procedimental, gerando maior compreensão pelos envolvidos, agilidade, simplificação e rapidez na solução do pedido. Pelas vias judiciais, as ações de usucapião costumam durar anos, dificultando seu acompanhamento e a programação por parte dos envolvidos.

Diante disso, podemos considerar que a usucapião extrajudicial e atuação do cartório de imóveis nesse procedimento representa uma inovação dentro do direito brasileiro, no sentido de reconhecer novos instrumentos que possibilitem o acesso à justiça de forma célere e efetiva para as partes, desafogando as demandas do judiciário e garantindo o direito imobiliário para os cidadãos.

5. CONSIDERAÇÕES FINAIS

Diante do percurso histórico dos direitos à propriedade e do direito à terra, percebeu-se que as legislações estão buscando meios e instrumentos eficazes de acesso à justiça, a partir da adoção do sistema de multiportas, que busca a integração dos órgãos públicos e privados para a garantia do direito dos cidadãos. Nesse sentido, a usucapião extrajudicial representa não só uma conquista do direito real sobre imóvel, mas também uma conquista do poder público de instaurar políticas que visem a maior participação cidadã nas formas de solução de conflitos.

Essa inovação de acrescentar a possibilidade de aquisição de propriedade por via administrativa é fruto de uma construção judiciária de desburocratização dos serviços que são

20ANTÃO, Renata Cristina do Nascimento. Novo código de processo civil e a usucapião extrajudicial: um avanço para as ações possessórias. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/37779/novo-codigo-de-processo- civil-e-a-usucapiaoextrajudicial- um-avanco-para-as-acoes-possessorias>. Acesso em: 02 de Julho de 2018, p.

02.

essenciais para a garantia dos direitos dos cidadãos. Essa tendência de desjudicialização traz para o Estado a responsabilidade de desenvolver práticas cidadãs dentro dos seus órgãos e permitir, sempre que possível, a solução dos conflitos pelas partes, por meio dos métodos de conciliação e mediação, a fim de facilitar o acesso à justiça e dirimir as demandas judiciais morosas.

Tem-se, portanto, a construção sólida das premissas básicas do Estado Democrático de Direito na legislação vigente, a partir do respeito dos direitos à propriedade e à sua função social, previstos na Constituição Federal, como forma de garantia do acesso à justiça e instrumento de promoção da paz social.

As práticas cartoriais no procedimento de usucapião extrajudicial pautam-se na necessidade de empoderamento dos envolvidos, a fim de dirimir o conflito, buscando soluções a partir da voluntariedade dos cidadãos.

A elaboração do novo dispositivo traz, desde seu projeto inicial, a esperança de uma mudança substancial no tocante ao procedimento da ação de usucapião, com o objetivo de tornar mais efetivo o acesso ao direito em suas diversas modalidades, tendo por fundamento legal o destaque dado pela constituição de 1988 à função social da propriedade como principio limitador do próprio direito de propriedade.

REFERÊNCIAS

ANTÃO, Renata Cristina do Nascimento. Novo código de processo civil e a usucapião extrajudicial: um avanço para as ações possessórias. Disponível em:

<https://jus.com.br/artigos/37779/novo-codigo-de-processo-civil-e-a-usucapiaoextrajudicial- um-avanco-para-as-acoes-possessorias>. Acesso em: 02 de Julho de 2018.

BAHIA. Provimento nº 04/CGJ/2016. Codifica os atos normativos da

Corregedoria-Geral de Justiça do Estado da Bahia relativos aos serviços notariais e de registro. Disponível em:

//http://www.notariado.org.br/index.php?pG=X19leGliZV9ub3RpY2lhcw==&in=NzM5MA=

=//.Acesso em: 15 fev. 2018.

BOBBIO, Norberto. A era dos direitos. Tradução Carlos Nelson Coutinho. Rio de Janeiro:

Elservier, 2004.

BRASIL. Constituição (1988). Constituição da República Federativa do Brasil. Brasília, DF, Senado, 1988: atualizada até a Emenda Constitucional n.o 97, de 04.10.2017. Portal da

legislação. Disponível em:

<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm>. Acesso em: 12 de Junho de 2018.

______. Estatuto da Cidade: Lei 10.257/2001 que estabelece diretrizes gerais da política urbana. Brasília, Câmara dos Deputados, 2001, 1ª Edição.

______. Lei n.º 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências. Brasília, 1973. Portal da legislação. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6015compilada.htm>. Acesso em: 12 Junho de 2018.

______. Lei n.º 13.105, de 16 de março de 2015. Código de processo civil. Brasília, 2015. Portal da legislação. Disponível em: <

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm>. Acesso em: 12 Junho de 2018.

______. Enunciados do FPPC – Fórum permanente de Processualistas. Carta de Florianópolis. Disponível em: < http://www.cpcnovo.com.br/wpcontent/

uploads/2017/05/FPPC-Carta-de-Florianopolis.pdf?

inf_contact_key=d7cef03802afe2c25acb93ce56a44e47>. Acesso em: 10 fev. 2018.

COSTA, Daniela. Usucapião extrajudicial – Possibilidade prevista no novo código de processo civil. Disponível em:

<http://www.migalhas.com.br/dePeso/16,MI223631,91041-

Usucapiao+extrajudicial+Possibilidade+prevista+no+novo+Codigo+de >. Acesso em:

12 Junho de 2018.

CUNHA JUNIOR, Dirley Da. Curso de direito constitucional. 5. ed. Salvador: JusPodivm, 2010.

DIAS, Luciano Souto. Poderes instrutórios do juiz na fase recursal do processo civil em busca da verdade. Salvador: Juspodivm, 2018.

MINAS GERAIS. Provimento nº 260/CGJ/2013. Codifica os atos normativos da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de Minas Gerais relativos aos serviços notariais e de registro. Disponível em:

<http://www8.tjmg.jus.br/institucional/at/pdf/cpr02602013.pdf>. Acesso em: 15 fev.

2018.

NEVES, Daniel Amorim Assumpção. Manual de direito processual civil. 8 ed.

Salvador: Juspodivm, 2016.

NUNES, Luiz Antônio Rizzato. O princípio constitucional da dignidade da pessoa humana. São Paulo: Saraiva, 2002.

PAIVA, João Pedro Lamana. O procedimento da usucapião extrajudicial. Disponível em:

<http://registrodeimoveis1zona.com.br/wp content/uploads/2016/07/Oprocedimento-da- usucapi%C3%83O-ext.pdf>. Acesso em: 08 jun. 2017.

PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil, vol. IV. 20 ed. Rio de Janeiro:

Forense, 2003.

PROENÇA, Bárbara Guedert. Entenda como funciona a usucapião extrajudicial.

Disponível em: http://guedert.adv.br/entenda-como-funciona-a-usucapiaoextrajudicial/.

Acesso em: 25 de Junho de 2018.

TARTUCE, Flávio. O novo CPC e o direito civil. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2016.