LAUDO DE AVALIAÇÃO. Perito Judicial Rodrigo Caetano Fernandes

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL II – SANTO AMARO

NÚMERO DO PROCESSO: 1043913-87.2015.8.26.0002 AÇÃO: COBRANÇA DE CONDOMÍNIO

REQUERENTE: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MORUMBY VILLAGE REQUERIDO: CÍCERO DIAS NETO

PERITO: RODRIGO CAETANO FERNANDES

RODRIGO CAETANO FERNANDES, engenheiro civil, CREA 5069851870,

Perito Judicial Avaliador de Imóveis, vem respeitosamente perante a presença de V. Ex. ª, juntar o Laudo de Avaliação de Imóvel aos autos deste processo.

São Paulo, 23 de janeiro de 2020. Termos em que, Pede deferimento.

RODRIGO CAETANO FERNANDES

Perito Judicial Avaliador/Eng.º Civil CREA: 5069851870

Avaliação de Imóvel

Aos vinte nove de setembro de dois mil e vinte, o Perito Rodrigo

Caetano Fernandes, engenheiro civil, CREA 5069851870, foi nomeado

pelo M.M. Juiz de Direito Dr. Pedro Luiz Fernandes Nery Rafael da 1ª Vara Cível do Foro Regional II – Santo Amaro de São Paulo, para desempenhar as suas funções com honestidade, lealdade e disciplina, visando esclarecer dúvidas referentes aos autos da ação judicial nº 1043913-87.2015.8.26.0002/01.

I – HISTÓRICO

Quinze de outubro de dois mil e vinte, o Perito acima designado analisou os autos da ação judicial nº 1043913-87.2015.8.26.0002/01, processo digital do cartório da 1ª Vara Cível da Comarca do estado de São Paulo.

Aos dezesseis de outubro de dois mil e vinte foi protocolado petição com agendamento das diligencias e solicitação para a intimação das partes para ciência, assim como para acompanhamento dos assistentes técnicos na realização dos trabalhos.

No dia dezenove de novembro de dois mil e vinte foi realizado a diligencia de vistoria no apartamento 22 do edifício Morumby Village, situado na Rua Charles Spencer Chaplin, 85 no bairro Vila Andrade, cep 05642-010, 29º Subdistrito Santo Amaro, São Paulo - SP. Número de matricula deste imóvel objeto de perícia é 66.030, propriedade de Cícero

da planta do imóvel através de fotos feitas dos documentos comprobatórios.

II – CARACTERÍSTICAS DOS EXAMES – Apartamento – Matrícula 66.030 Cópia da planta cedida pela zeladoria do edifício

Trata-se da avaliação do apartamento 22 do edifício Morumby Village, situado na Rua Charles Spencer Chaplin, 85 no bairro Vila Andrade, cep 05642-010, 29º Subdistrito Santo Amaro, São Paulo - SP, com área construída de 89,71m². Em matrícula de número 66.030 consta área construída de 101,82m²; para efeito de cálculos na avaliação será mantida área da matricula de 101m², esta diferença de área é o percentual aceitável de projeção das paredes internas. Imóvel adquirido por Cícero Dias Neto, CPF nº 446.086.408-87, RG nº 2.848.827-SP e sua mulher Maria Amelia Nardini Dias, RG nº 2.900.688, em agosto de 1979.

III – EQUIPAMENTO UTILIZADO

Foi utilizado durante o exame: iPhone 8 com câmera de 12 megapixels e resolução 4608x2592 pixels.

IV – METODOLOGIA AVALIATÓRIA

Para a realização do presente trabalho utilizou-se para avaliação do terreno o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, que permite a determinação do valor levando em consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da economia, sendo por isso o mais recomendado e utilizado para avaliação de imóveis.

Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando resulta da comparação deste com outros de natureza e características intrínsecas e extrínsecas semelhantes, a partir de dados pesquisados no mercado. As características e os atributos dos dados obtidos são ponderados por meio de técnicas de homogeneização normatizadas.

Para a realização do presente trabalho foi executada a medição dos ambientes pertencentes ao imóvel; avaliação visual e técnica referente ao imóvel.

V – DOS EXAMES

2.848.827-SP, visando elucidar a determinação de um valor de mercado para o devido imóvel. Foi solicitado no momento da vistoria a cópia da planta do imóvel, e que foi disponibilizada em cópia digital pela zeladoria do edifício. A medição do apartamento foi realizada no local no momento da diligencia de vistoria.

VI – FINALIDADE

A finalidade do presente laudo a determinação do valor de mercado do móvel avaliando para fins de Avaliação imobiliária de um apartamento, apartamento 22 do edifício Morumby Village, situado na Rua Charles Spencer Chaplin, 85 no bairro Vila Andrade, cep 05642-010, 29º Subdistrito Santo Amaro, São Paulo - SP, com número de matrícula 66.030, e área de 101m².

VII – PESQUISA

A pesquisa foi realizada nos dias, 07, 08, 13 e 21 de janeiro de 2021, utilizando o MÉTODO COMPARATINO DE DADOS DE MERCADO, onde arbitramos o valor de mercado. Nossa avaliação é feita de forma criteriosa e alicerçada nas diretivas e regras da ABTN – Associação Brasileira de Normas e Técnicas, por meio da NBR 14.653/2004, partes 1, 2, 3, e 4, inclusive apresentando informações que reforçam e comprovam o valor do imóvel (Quadro amostral e Planilha de cálculos).

Para a pesquisa de valores, foram consultadas imobiliárias, periódicas, exame de documentos, investigação, diligências e informações testemunhais, além de consulta aos corretores imobiliários locais.

VIII – DA METRAGEM DO IMÓVEL

ÁREA ÚTIL MEDIDA IN LOCO – 89,71 m²

ÁREA QUE CONSTA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL – 101,82 m²

ESTA DIFERENÇA É DEVIDO A MEDIDA TER SIDO REALIZADA NÃO COMPUTANDO AS PAREDES, PARA EFEITO DE CÁCULO NA AVALIAÇÃO SERÁ MANTIDA A ÁREA DESCRITA NA MATRÍCULA – 101 m².

IX – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL – unidade 22 do edifício Morumby Village

COZINHA: Ambiente com mobiliário em madeira revestido por formica,

Ambientes _{Áreas (m²)} Cozinha 12,23 Banheiro Lavanderia 0,98 x 1,58 1,55 Lavanderia 2,03 x 1,70 3,45 Dorm.Func. 1,68 x 2,15 3,61 Sala 23,49 Corredor 1,20 x 1,89 2,27 Quarto 01 2,73 x 3,55 9,69 Quarto 02 2,74 x 3,55 9,73 Banheiro Social 2,47 x 1,47 3,63 Corredor Suíte 0,89 x 1,83 1,63 Closet 2,00 x 1,58 3,16 Quarto 03 (suíte) 3,67 x 2,78 10,20 Banheiro Suíte 1,61 x 1,89 3,04 Box (banheiro suíte) 0,90 x 0,78 0,70

Sacada 0,46 x 2,89 1,33 89,71 Medidas Lineares Total Área Área irregular Área irregular Quadro de áreas

piso e paredes revestidos por cerâmica branca; louças brancas; forro de gesso branco; porta em madeira pintada de branco.

LAVANDERIA: Paredes e piso com revestimento cerâmico branco; teto em laje com pintura branca; janelas e porta de acesso a cozinha com esquadria de alumínio. Tanque com bancada metálica e armários em madeira revestidos com fórmica.

DORMITÓRIO DE FUNCIONÁRIOS: Paredes pintadas de branco e piso acarpetado; teto em laje com pintura branca; prateleiras e armário em madeira.

SALA: Sala composta pela sala de jantar e sala de estar; piso em assoalho de madeira; paredes pintadas de cor creme; Teto em laje pintada de branco; acesso também para a sacada e o corredor dos dormitórios e banheiro. Entrada principal também tem acesso para a cozinha. Ambiente conta com duas estantes em madeira, lustre metálico e mesa de madeira com tampo de vidro.

CORREDOR: Pintura na cor creme nas paredes; teto em laje pintura branca; piso acarpetado.

QUARTO 01: Pintura cor creme nas paredes; teto em laje pintura branca; piso acarpetado; porta em madeira; janela com esquadria de alumínio. Cama, armários embutidos e bancada em madeira.

QUARTO 02: Pintura cor creme nas paredes; teto em laje pintura branca; piso acarpetado; porta em madeira; janela com esquadria de alumínio. Cama, armários embutidos e bancada em madeira.

BANHEIRO SOCIAL: Banheiro com ventilação para o shaft do edifício; piso, paredes e área do box revestidos por cerâmica bege; louças beges; bancada da pia em pedra travertino; pia em cerâmica bege; box vidro temperado; forro de madeira; porta em madeira.

CLOSET: Ambiente com armários de madeira embutidos em todas as paredes; forro de madeira no teto.

QUARTO 03 (suíte): Pintura cor creme nas paredes; teto em laje pintura branca; piso acarpetado; porta em madeira; janela com esquadria de alumínio. Cama, armários embutidos e bancada em madeira.

BANHEIRO (suíte): Banheiro com ventilação para área externa do edifício; piso, paredes e área do box revestidos por cerâmica bege; louças brancas; bancada da pia em pedra travertino; pia em cerâmica bege; box vidro temperado com dobradiças em alumínio; forro de madeira; porta em madeira.

SACADA: Guarda corpo metálico, piso com revestimento cerâmico na cor “terra”, com vista para a parte frontal do condomínio.

X – CONDOMÍNIO RESIDENCIAL

Trata-se de um condomínio com uma torre de 17 andares e 4 apartamentos por andar, sendo que o último andar comporta somente duas unidades de cobertura, perfazendo um total de 66 apartamentos. Condomínio administrado pela administradora SINAL. São 08

funcionários pertencentes ao condomínio. Taxa de condomínio

R$ 1.249,00 por apartamento. O condomínio tem como área comum, piscina adulto e infantil, salão de festas, academia, brinquedoteca, salão de jogos, playground, área para churrasco, área para cachorros e quadra poliesportiva. Pátio externo com boa manutenção. Entrada de pedestres com entrada simples de portões, portaria 24hs.

Condomínio possui 3 pisos de garagem com a entrada pela rua Charles Spencer Chaplin.

XI – LOCALIZAÇÃO

Vila Andrade é um distrito do município de São Paulo situado na zona sul do município. É uma das regiões com maior disparidade socioeconômica do município, onde vivem famílias tanto de alta renda quanto de baixa renda. No distrito está localizado o bairro

nobre de Panamby, mas também a favela de Paraisópolis, a maior da cidade. Em 2017, o distrito foi apontado como o com maior população morando em favelas, entre todos os 96 distritos da cidade.

O distrito fica localizado tanto na zona oeste quanto na zona sul, onde fica a maior parte do bairro. É cortado pela Avenida Giovanni Gronchi que liga o bairro ao Morumbi. Vale ressaltar que moradores do bairro muitas vezes se referem ao mesmo como "o novo Morumbi". O bairro conta com condomínios de alto padrão e de padrão médio e um vasto comércio com shoppings, hipermercados, restaurantes renomados, parques e até uma estação de metrô. Apesar de ser um bairro nobre, ultimamente se tem visto grande população de classe média alta se mudando para o bairro, atraídos pelo valor do metro quadrado na região, que vem tendo uma queda por conta de furtos e roubos; consequência da disparidade socioeconômica. Apesar disso o bairro é um dos que mais crescem em São Paulo, tendo uma qualidade de vida alta.

As ruas da Vila Andrade revelam dois mundos em uma São Paulo já desigual. O distrito da capital paulista com maior proporção de casas consideradas como favelas – são 49% dos domicílios, segundo o Mapa da Desigualdade de 2019, da Rede Nossa São Paulo – é lar dos habitantes de Paraisópolis e, separados por avenidas como a Giovanni Gronchi, dos moradores de luxuosos edifícios a menos de 2 km da maior favela da cidade.

O acesso à cultura da região é limitado, e a educação e saúde pública também deixam a desejar.

XII – ESCLARECIMENTOS

A avaliação de um imóvel objetiva a obtenção de ser real valor no mercado imobiliário para a venda.

Para avaliar um imóvel, além da vistoria, são acrescentados diversos fatores internos objetivando uma avaliação precisa. É

importante observar condições de segurança, higiene, mobilidade, lazer e manutenção do condomínio onde o imóvel se encontra; a localização, comércio, escolas, igrejas, conduções; enfim toda a infraestrutura do bairro, pois são fatores que podem valorizar ou depreciar um imóvel.

1. O imóvel vistoriado, apartamento 22 do edifício Morumby Village, situado na Rua Charles Spencer Chaplin, 85 no bairro Vila Andrade, cep 05642-010, 29º Subdistrito Santo Amaro, São Paulo - SP, com número de matrícula 66.030, e área de 101m². Condomínio tem por volta de 40 anos de idade. Ausência de trincas e rachaduras que

comprometam o imóvel. Situado em rua de relativo movimento, essencialmente residencial, porém com eventuais prédios comerciais.

2. Trata-se de um imóvel em bom estado de conservação, tendo em vista a idade aproximada de 42 anos, que oferece atrativos em sua área comum como, salão de festas, academia, entre outros. A unidade avaliada ainda possui duas vagas de garagem nos subsolos.

3. Em matrícula nº 66.030, o apartamento consta com área construída de 101,82 m², foi realizada a medição dos ambientes do apartamento e foi encontrada uma área de 89,71 m²; esta diferença é aceitável, levando em consideração a área de projeção das paredes internas, para efeito de cálculo na avaliação imobiliária será mantida a área de 101 m², conforme matrícula.

Em virtude do exposto acima, cabe a este avaliador que:

Com as amostras encontradas na pesquisa de imóveis similares e aplicação ao método utilizado para chegar ao valor de mercado, este perito avaliador chega à conclusão de que o

R$ 600.000,00 (SEISSENTOS MIL REAIS)

Esperamos ter explorado e trazido aos autos as informações técnicas necessárias, para convicção das partes e ao M.M. Juiz, e assim colocamo-nos a vossa inteira disposição para outros esclarecimentos julgados pertinentes.

Nada mais havendo a consignar, damos por encerrado o presente LAUDO DE AVALIAÇÃO Pericial, aos 23 de janeiro de 2020.

RODRIGO CAETANO FERNANDES

Perito Judicial Avaliador/Eng.º Civil CREA: 5069851870

ANEXOS

ANEXO I: Pesquisa de Mercado;

ANEXO II: Memoriais de cálculos e tabela boletim econômico;

ANEXO III: Mapa de Localização;

ANEXO IV: Vista aérea;

ANEXO V: Planta do imóvel;

ANEXO VI: Fotografias;

Divide-se o valor do imóvel pela área dele. Após soma-se todas as amostras.

Nº Localização Fonte de pesquisa Telefone Valor do Imóvel Terreno (m²) Valor do m²

1 Ed. Morumby Village -

Unid. 62 Cond. Morumby Village 5511-8912 R$600.000,00 101 R$5.940,59 2 Ed. Morumby Village -

Unid. 62 Cond. Morumby Village 5511-8912 R$490.000,00 101 R$4.851,49 3 Rua Charles Spencer

Chaplin - Vila Andrade Duplo A Imóveis 99417-7870 R$789.000,00 127 R$6.212,60 4 Rua Francisco Pessoa -

Vila Andrade Concierge 99882-9761 R$750.000,00 101 R$7.425,74

5

Rua Deputado João Sussumu Hirata - Vila

Andrade

Rafael Ribeiro Pinto -

Corretor 98628-2333 R$575.000,00 97 R$5.927,84

6 Rua José de Oliveira

Coelho - Vila Andrade Adriana Arias - Corretora 99932-1022 R$440.000,00 77 R$5.714,29 7 Rua Itapimirim - Vila

Andrade

Adriana Rodrigues -

Corretora 99999-0201 R$450.000,00 70 R$6.428,57 8 Rua Nelson Gama de

Oliviera Legacy Inc. - Imobiliária 94785-8558 R$640.000,00 95 R$6.736,84 9 Rua José Gonçalves - Vila

Andrade Henning Corretora 4750-7374 R$480.000,00 67 R$7.164,18 10 Rua Itamira - Vila

Andrade Camilo Sabbagh - Imobiliária 5042-0714 R$750.000,00 190 R$3.947,37 11 Rua Celso Ramos - Vila

Andrade Marcos e Kátia Imóveis MK SP 97333-6552 R$541.900,00 81 R$6.690,12 12 Rau Carvalho de Freitas -

Vila Andrade

Helosa Margutti Dias -

Corretora 98442-5302 R$480.000,00 105 R$4.571,43 13 Av. Giovanni Gronchi -

Vila Andrade Silvana Pereira - Corretora 95991-0288 R$742.000,00 95 R$7.810,53 14 Rua Nelson Gama de

Oliviera Tatiane - Corretora 98945-0502 R$595.000,00 84 R$7.083,33 15 Rua José da Silva Ribeiro -

Vila Andrade Legacy Inc. - Imobiliária 94785-8558 R$955.000,00 128 R$7.460,94 16 Rua Ramon Urtiza - Vila

Andrade Mesquita - Corretor 94733-4998 R$490.000,00 109 R$4.495,41

TOTAL R$98.461,26 PESQUISA DE MERCADO DO IMÓVEL - Apartamento - Vila Andrade - SP

ANEXO II: Memorial de cálculo

MEMORIAL DE CÁLCULO

AVALIAÇÃO CONSIDERANDO-SE O VALOR DO m²

MÉDIA ARITMÉTICA DO VALOR DO m² DAS 21 AMOSTRAS PESQUISADAS

Média Aritmética_{: Soma do valor do m² das 16 amostras = R$ 98.461,26 = R$ 6.153,83}

16 (amostras) 16

Valor do Imóvel na Média Aritmética_{: Área Total do Imóvel x R$ /m² médio}

Valor do Imóvel na Média Aritmética: _{101m² x R$ 6.153,83 = R$ 621.536,73}

MÉDIA HOMOGEINIZADA

Média Homogeinizada : _{Soma do valor do m² das 14 amostras = R$ 86.703,37 = R$ 6.193,10}

14 (amostras) 14

Valor do Imóvel na Média Homogeinizada_{: Área Total do Imóvel x R$ /m² Médio}

Valor do Imóvel na Média Homogeneizada: _{101m² x R$ 6.193,10 = R$ 625.502,88}

MÉDIA PONDERADA

Valor do m² do imóvel na média aritmética: R$ 6.153,83 + 20% = R$ 7.384,59

R$ 6.153,83 – 20% = R$ 4.923,06

Amostras acima de R$ 7.384,59/m² e abaixo de R$ 4.923,06/m² serão retiradas para efeito do cálculo.

Foram retiradas as amostras de número 2, 4, 10, 12, 13, 15 e 16. Com isto sobraram 09 amostras.

Média Ponderada = _{Soma do valor do m² das 09 amostras = R$ 57.898,36 = R$ 6.433,15}

09 (amostras) 09

Valor do Imóvel na Média Ponderada_{: Área Total do Imóvel x R$/ m² Médio}

Valor do Imóvel na Média Ponderada: _{101m² x R$ 6.433,15}= R$ 649.748,29

CONCLUSÃO

VALOR MÉDIO ESTIMADO: Valor do imóvel pela média Ponderada + 1% (arredondamento)

VALOR MÉDIO ESTIMADO =R$ 649.748,29 + R$ 6.497,48 = R$ 656.245,78

VALOR MÉDIO ESTIMADO = R$ 656.000,00

Limite inferior: R$ 560.400,00 (variação até o máximo de 10%) Limite superior: R$ 721.600,00 (variação até o máximo de 10%)

Edifício Morumby Village

Cozinha

Quarto 02 Banheiro (Social)

Área Comum do Condomínio

Subsolo – Garagem Vaga do apartamento

Salão de Festas Piscinas

Brinquedoteca Salão de jogos

Hall de entrada – elevadores

Fachada Frontal Portaria

ANEXO VII: Matricula 66.030

11RI

*00000000*

PLINIO ANTONIO CHAGAS, Bacharel em Direito, Décimo Primeiro Oficial de Registro de

Imóveis da Comarca da Capital do Estado de São Paulo, República Federativa do Brasil, C E R T I F I C A, a pedido do(a,s) interessado(a,s), que, revendo o Livro 2 (dois) de Registro

Geral do Serviço de Registro de Imóveis a seu cargo, dele consta a do teor seguinte:matrícula

Ve ri fi c a d o r: Ad ri a n o T a k a o M o to k i a d e c o m p e tê n c ia d e s te S e rv iç o d e R e g is tr o d e Im ó v e is R O e 32º S ubdi s tr ito C A P E L A D O S OC OR R O, d e s d e tr it o de P A R E LH EI R O S, d e s d e 1 5 d e m a io d e 1 9 4 4 . fls. 37

11RI

*00000000*

Pág: /00002 00003

ENCERRAMENTO DESTA CERTIDÃO NA PRÓXIMA PÁGINA

!

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1043913-87.2015.8.26.0002 e código 3A5D304.

Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por CLAUDIO VIEIRA DA CRUZ, liberado nos autos em 23/03/2017 às 17:20 .

11RI

*00000000*

CERTIFICO, para fins de autenticação, conforme faculta o

COMPLETA E ATUALIZADA DO REGISTRO, retratando fielmente o que foi extraída por meio reprográfico a presente CERTIDÃO que se contém no original da matrícula, refletindo a parágrafo 1º do artigo 19 da Lei nº 6.015, de 31.12.1973,

ônus reais, bem como citações em ações reais ou pessoais reipersecutórias, enfim todos os atos relativos ao imóvel e situação jurídica da propriedade, abrangendo alienações e

Cartório R$

Corregedoria Geral da Justiça).O referido é verdade e dou fé.

29,93

São Paulo, 17 Março de2017 Adriano Takao Motoki

Custas ao Estado e Contribuição

a data de abertura da matrícula, ou do registro anterior, de

Previdenciária recolhidas por Valores correspondentes ao custeio verba.

Justiça repassados aos órgãos do Registro Civil e ao Tribunal de arrecadadores. Escrevente Autorizado Estado R$ 8,51 Ipesp R$ 4,39 Registro Civil R$ 1,58 Tribunal de Justiça Imposto s/serviços R$ 0,61 R$

direitos sobre ele constituídos. CERTIFICO, mais, que sendo Min. Público R$ 1,44

2,05 T O T A L R$

20 anos atrás, servirá a presente como certidão vintenária (prov. 20/93 da CGJ, Cap. XX das Normas de Serviço da

48,51

11º OFICIAL DE REG.DE IMÓVEIS

de

Solicite Certidões também pelo nosso site: www.11ri.com.br 11º Oficial de Registro de Imóveis - PLINIO ANTONIO CHAGAS Rua Nelson Gama de Oliveira, 235 - V.Andrade - CEP 05734-150 - São Paulo - SP

Tel.: (11)3779-0000

ENCERRAMENTO

O presente Laudo Técnico é composto por 35 páginas todas de um lado só, rubricadas pelo avaliador, que subscreve esta última.

São Paulo, 23 de janeiro de 2020.

RODRIGO CAETANO FERNANDES

Perito Judicial Avaliador/Eng.º Civil CREA: 5069851870