IMPORTÂNCIA E SIGNIFICADOS DOS CUSTOS NAS OPÇÕES DE PROJETO

UNIVERSIDADE DE SÃO PAULO

FACULDADE DE ARQUITETURA E URBANISMO

DEPARTAMENTO DE TECNOLOGIA DA ARQUITETURA

AUT. 0184 – CONSTRUÇÃO DO EDIFÍCIO 2

AULA DE 24 DE SETEMBRO DE 2007

IMPORTÂNCIA E SIGNIFICADOS DOS CUSTOS NAS OPÇÕES DE PROJETO

Os custos de conjuntos habitacionais da COHAB-SP, e análise dos seus itens

Prof. Dr. Khaled Ghoubar

1. Quadro de distribuição dos custos de conjuntos habitacionais da COHAB-SP,

e análise dos seus itens

CUSTO MÉDIO POR UNIDADE HABITACIONAL, EM VRF EM 1987

O universo desta amostra é de 5008 aptos. de 48,42 m2, e 1007 casas-embrião de 24,40 m2 (em lotes de 102 m2), totalizando 6095 unidades habitacionais, com uma área média de 44,45 m2, produzidos

pela Municipalidade de São Paulo através da sua COHAB entre 1987/88:

ITEM ESPÉCIE % OBSERVAÇÕES

A Terreno 5,80 Preço histórico de aquisição

1-Terraplenagem 10,00 Terraplenagem pesada

2-Urbanização 0,64 Pequenas benfeitorias

B 3-Água 0,52 Rede pública

4-Esgoto 1,00 Rede pública

5-Drenagem superficial 1,84 Rede Pública

6-Pavimentação 10,00 Asfaltamento

24,00

C Equipamentos comunitários 7,76 EMEI, Posto de Saúde, etc.

1-Habitações – Materiais 23,70

D 2-Habitações – Mão-de-obra 15,60 Edificações completas

3–Habitações – BDI do construtor 13,76

53 53,600

6

1-Projetos 0,60 Arquitetura e engenharia

2-Planej./admin./fiscal./comercialização do empreendedor

3,83 Taxas da COHAB-SP

E 3-Despesas com regularização 3,26 Escrituração das propriedades

4-PRODEC 0,12 Programa Social da CEF

5-Taxa do agente financeiro 1,58

9,39

Taxa da CEF F TOTAL DA IMPLANTAÇÃO (A + B) 29,80 Terra urbanizada G TOTAL DAS EDIFICAÇÕES (C + D) 60,81 Construções

H TOTAL DOS PROJETOS E TAXAS ( E ) 9,39 Planejamento e projetos

I TOTAL GERAL (A + B + C + D + E) 100,00 % Valor de venda = 1.640,18 VRFs

1 VRF (Valor de Referência para Financiamento) = US$ 7,52 = R$ 13,54 (jan/2001) ;

ANÁLISE DOS ITENS:

A. O

Terreno

= 5,80 %. Ele stá com o valor original de aquisição, sem incorporar a valorização que ele provoca no entorno, induzindo a elevação dos preços da terra. Ao não fazer essa atualização dos custos, a COHAB reduz a sua própria capacidade de reproduzir esses conjuntos. Não incorporar o custo real da terra é uma forma poderosa de reduzir o preço final da habitação.

B.1. A

Terraplenagem

= 10,00 %. Está estimada em aproximadamente 8 m3 de terra movimentada por m2 de terreno, que é bem maior que os 2 a 4 m3 tidos como recomendáveis. Muitas vezes esse volume superara os 12 m3/m2 de terreno. Esse percentual alto resulta, na quase totalidade dos casos, de implantações que não respeitam a topografia dos terrenos, inadequadamente muito acidentados. B.2. A

Urbanização

= 0,64 %. Aqui o termo é inadequadamente usado, pois se tratam de obras complementares à urbanização

propriamente dita. Destina-se à execução de calçadas, muros, lixeiras, e bancos.

B.3/4/5.

Redes de distribuição

de água, coleta de esgotos e de águas pluviais = 3,36 %. São coadjuvantes da implantação da rede de

pavimentação de ruas. Estão em boa parte problematizadas pela necessidade de escavações escoradas para lançamento das canalizações. Tivesse sido mantida a característica topograficamente acidentada, do terreno, as valas para o lançamento das tubulações seriam mais rasas e econômicas.

B.6. A

Pavimentação de ruas

= 10,00 %. Correspondem às guias, sarjetas e pavimentação asfáltica das ruas. É um item regularmente alto dentro, que pode ser minorado através de uma implantação mais criteriosa do conjunto habitacional, que reduza suas extensões e empregue tipos diferenciados de pavimentação, como os blocos articulados de concreto, e os cascalhados.

A.

Equipamentos comunitários

= 7,76 %. Correspondem à construção de escolas, creches e postos assistenciais, antecipando as iniciativas das Secretarias Públicas responsáveis por eles. Contudo, raramente eles são implantados na sua totalidade, ou na escala necessária à real demanda desses conjuntos habitacionais regularmente distantes da área urbana consolidada da cidade.

B. As

Habitações

. Seus custos correspondentes às construções são de 53,06 %, onde quase metade é para os materiais, enquanto a outra metade é dividida entre a mão-de-obra e o BDI do construtor. Aliás, os construtores costumam acusar, injusta e injustificadamente, a mão-de-obra como encarecedora dos custos para assim justificar a sua permanentemente desvalorização e maá capacitação, como se quisessem perpetuar o canteiro de baixa produtividade e baixo investimento tecnológico.

C.

Projetos, taxas, etc.

= 9,39 %. São as despesas com os processos e gestões técnicas, financeiras, legais e burocráticas. Tratando-se de habitações econômicas e populares causa estranheza que aproximadamente 5% sejam gastos com a “regularização fundiária”, quando o Estado poderia isentá-las, e com os agentes financeiros que se apresentam na mídia com “sociais”.

D.

Custo total da Implantação

± 30 %, correspondem à produção do “solo urbanizado”. E.

Custo total das edificações

± 60 %, correspondem à produção das edificações.

2. Quadro de distribuição dos custos da edificação PHM-07

ORD

ETAPA Descrição

principal

Quantidade e Unidade

PREÇO TOTAL % Hierarquia

1 Instalação do Canteiro Locação da obra 209 m2 13.253,87 5,08 10 2 Movimento de Terra Escav. mecanizada 89 m3 3.241,02 1,24 14 3 Infraestrutura Estaqueamento 738 m; 692 t 29.030,35 11,12 3

4 Superestrutura Concreto armado 75 m3 41.942,42 16,08 1

5 Paredes e Painéis Alv. blocos de concreto 1.462 m2 32.028,59 12,28 2 6 Esquadrias de Madeira Portas 116 m2; 64 un 17.391,84 6,67 7

7 Esquadrias Metálicas Portas, e janelas alum. 87 m2; 96 un 21.926,60 8,40 6

8 Vidros Comuns 3 e 4 mm 78 m2 2.091,18 0,80 16

9 Cobertura Fibro-cim., ondulada 6 234 m2 4.031,76 1,55 13 10 Impermeabilização Asfáltica 222 m2 4.941,36 1,89 12 11 Forros Massas .mistas 700,96 m2 8.537,69 3,27 11 12 Revestim. Paredes Inter. ( Não tem ) --- --- --- ---13 Revestim.Paredes Exter. ( Não tem ) --- --- --- ---14 Pisos Internos Cimentado 816 m2 14.429,99 5,53 9

15 Instalações Hidráulicas PVC embutido 82 pts.água 25.796,64 9,89 4 16 Instalações Elétricas PVC embutido 208 pts.aliment. 14.468,48 5,55 8

17 Pintura Temp.,caiaç.,PVA, óleo 4.682 m2 24.346,80 9,34 5 18 Serviços Complement. Limpeza da obra 791 m2 3.429,15 1,31 15

19

_{TOTAL GERAL}

791,20 m2 260.887,74 100