II Seminário Estadual sobre Política Municipal de Habitação de Interesse Social. Planejamento territorial local e o PLHIS

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II Seminário Estadual sobre Política Municipal de Habitação

de Interesse Social

Planejamento territorial local e o PLHIS

Prof. Rosana Denaldi Florianópolis

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1. Introdução: habitação e cidade

3. PLHIS: conteúdo e estratégia

4. PLHIS e Plano Diretor: articulação

5. PLHIS e Plano Diretor: avanços e desafios

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 Habitação não pode ser entendida apenas como

produção de novas unidades habitacionais.

Habitação:

 Produção de cidade;

 Acesso a saneamento;

 Acesso a cidade (equipamentos e serviços)

 Regularização fundiária;

 Inclusão social

 Política habitacional deve estar articulada com a

política urbana e ambiental.

 Desenvolvimento institucional;

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• Condição para adesão Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social (SNHIS) - Lei Federal 11.124/2005.

• Deve dialogar com o PlanHab e Planos Estaduais.

• Termo de Adesão ao SNHIS: assinado por 5.343 municípios – (96% do total). (03/2010)

• Disponibilização de recursos (FNHIS) para elaboração dos planos - Recursos para 1.536 municípios e 25 estados. (03/2010)

• Resolução Nº24 do Conselho Gestor do FNHIS: apresentação do PLHIS até 31/12/2010.

• Ações do Mcidades: . Produção de material de referencia • Capacitação

• EAD

• Monitoramento

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•

Conteúdos e procedimentos para elaboração dos PLHIS

e dos PEHIS estabelecidos na publicação Guia de Adesão

ao Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social –

SNHIS, produzida pela SNH e do MCidades e Manual do

EAD PLHIS.

• Conteúdo:

Diagnóstico do setor habitacional

Plano de ação.

• Deve ser articulado:

Verticalmente

, à PNH-PlanHab e PEHIS

Horizontalmente,

à Política Urbana Municipal (Plano

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Diagnóstico: Contexto

• Inserção regional e características do município;

• Atores sociais e suas capacidades;

• Condições institucionais e administrativas;

• Marcos legais e regulatórios; • Oferta Habitacional.

Necessidades habitacionais • Precariedade habitacional;

• Déficit quantitativo e qualitativo; • Demanda demográfica futura; • Produção habitacional:

alternativas, padrões e custos; • Quadro geral das necessidades habitacionais. Plano de ação • Diretrizes e objetivos • Provisão, adequação e urbanização: linhas programáticas, programas e ações • Linhas programáticas normativas e institucionais • Prioridades de atendimento • Metas, recursos e fontes de financiamento

• Monitoramento, avaliação e revisão

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• Conteúdo ambicioso

• Capacidade institucional dos municípios brasileiros é limitada e desigual;

• Falta de estrutura do Setor Habitacional – ação voltada para execução de obras;

• Não existiu processo prévio de capacitação de atores governamentais e sociais;

• Assessoria/consultoria: nem sempre domina o conteúdo do Plano / valores contratados são insuficientes para tratar do “conteúdo” garantindo qualidade;

• Falta articulação com o PEHIS e PlanHab;

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é

• Priorizar a elaboração do Diagnostico;

Priorizar a identificação e caracterização dos assentamentos;

Identificar as tipologias de intervenção

• Identificar e mapear áreas adequadas para Habitação

(quantidade = atendimento do déficit acumulado e demanda demográfica futura)

• Diferenciar o conteúdo do PLHIS em função do estágio de desenvolvimento institucional de cada município e das especificidades locais e regionais.

• Definir conteúdos mínimos e complementares e priorizar a realização de diagnósticos que identifiquem as necessidades habitacionais.

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• Competência municipal para regular o uso e

ocupação do solo – Acesso a TERRA

• Conhecimento do território

• Conhecimento da precariedade habitacional

• Integração (território): mobilidade, habitação, meio

ambiente.

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Diagnóstico:

1.Marcos legais e regulatórios:

Destacar o que esta sendo aplicado e o que precisaria ser editado ou revisado. Entraves ou limitações na aplicação.

Plano Diretor:

Verificar previsão de aplicação de instrumentos para fazer cumprir a função social da propriedade. EX: ZEIS, PEUC, Outorga.

2. Apontar quantidade necessária de terra para solucionar o déficit acumulado e demanda demográfica futura;

3. Mapear “áreas aptas” para HIS (atendimento ao Déficit e Demanda Futura) –

Oferta: Apontar disponibilidade de solo urbanizado

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Estratégia de Ação:

1. Linha programática Normativa: elaboração, complementação ou revisão da legislação municipal.

A partir da analise dos marcos regulatórios apontar conteúdos

necessários e definir, quando couber, metas para elaboração e revisão da legislação municipal assim como para sua aplicação.

2. Apontar critérios e estratégias para delimitação de “áreas aptas” como ZEIS.

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PLHIS:

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Identificar a quantidade de terras para produção

de habitação social

• Déficit acumulado + demanda demográfica futura • Padrão de ocupação (lote mínimo, taxa de ocupação,

coeficiente de aproveitamento, densidade);

• Características do terreno (morfologia e ambiental)

Identificar a localização das terras

Delimitação das terras

PLHIS e Terra Urbanizada

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Exemplo: PLHIS

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Tipo Déficit Domicílios

Déficit Quantitativo

Em Assentamentos (a) - em área urbana 9.767 Fora de assentamentos (b) - em área urbana 9.338

Sub-Total 19.105

Déficit Qualitativo (c)

Em área urbana (em assentamentos) 17.348

Em área rural 65 Total 17.413 Demanda futura prioritária 2009 -2025 Sem rendimento 3.421

Áte 1 salário mínimo 2.240

De 1 a 3 salários mínimos 8.003

Sub-total (até 3 salários mínimos) 13.664

Total (Déficit quantitativo + demanda futura) 32.769

Déficit acumulado e demanda futura

(a) PMSV / SEURB, 2008. Inclui domicílios que demandam ações de remanejamento, reassentamento e domicílios em núcleos não consolidáveis.

(b) FJP, 2000.

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Localização Critérios Observações

Excluir terrenos com áreas menores que 1.000m2.

Excluir as áreas públicas municipais (áreas verdes ou institucionais) conhecidas.

A identificação foi feita pelas equipes da UEM e da SEURB.

No município

Identificar os vazios apenas nas seguintes zonas: UR, UP 1, UP 2, UP 4, e ZHIS.

Definidas na Lei de uso e ocupação do solo (LC nº 271/1999).

Excluir as áreas localizadas na faixa do território entre a praia e a ferrovia.

Em função do alto preço da terra. Não demarcação de áreas para as quais se identifiquem outras

vocações, como, por exemplo, necessidade de ampliação de um equipamento comunitário ou potencialidade para instalação de atividades econômicas (inclusive comércio e serviços necessários à vizinhança)

Na área insular

Não demarcação das áreas subutilizadas que demandem a aplicação de instrumentos de política urbana para que seja cumprida a função social da propriedade.

Isso porque plano diretor vigente nomeia o parcelamento, edificação ou utilização compulsórios (e sucedâneos), mas não o regulamenta, competindo fazê-lo no âmbito da revisão do plano diretor, ora em curso. Considerar, prioritariamente, os terrenos situados na Zona de

Expansão Urbana (UP 2) definida na Lei de uso e ocupação do solo (LC nº 271/1999).

Segundo a Lei, as áreas incluídas na UP 2 são contíguas ou próximas às já urbanizadas, apresentando condições favoráveis quanto à acessibilidade e infra-estrutura. Além disso, essa localização contribui para integrar a nova população à que já se encontra no local.

Na área continental

Não delimitar áreas às margens da Rodovia Padre Manoel da Nóbrega para evitar expansão urbana em direção a áreas ambientalmente sensíveis como o Parque Estadual da Serra do Mar.

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Tabela – Áreas aptas

Total em metros quadrados levantados 5.462.835,86 Total em metros quadrados aptos a HIS 2.781.352,85

Classe de Terreno Área (m2) Número de Terrenos

Pequeno > 1.000 < 20.000 32 Médio > 20.000 < 50.000 2 Grande > 50.000 8

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Apta 01 – destinar quando até 2.000 m² 100% à HIS e quando maior de 2.000 m² 80% à HIS. Apta 02 – destinar 50% à HIS

Apta 03 – destinar 30% à HIS

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Quadro geral das necessidades habitacionais

.

Programas Número de

Domicílios Custo Total (R$)

Dentro dos assentamentos Urbanização Simples 8.231 45.270.300 Complexa 9.117 100.287.000 Remanejamento (realocação) 1.856 55.780.285 Reassentamento Produção habitacional 7.902 236.340.918 Terra 7.902 24.339.740 Regularização 17.413 5.223.900 Melhoria habitacional 5.224 26.120.000

Sub-Total 1 - 469.622.603

Fora dos

assentamentos (do tipo

favela e loteamento irregular) Produção de novas moradias Produção habitacional 9.338 279.206.200 Terra 9.338 28.762.902 Sub-Total 2 - 307.969.107 Demanda Futura Produção de novas moradias Terra 13.664 42.087.852 Produção habitacional 13.664 408.676.576 Sub-Total 3 - 450.764.428

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Exemplo: PLHIS

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Peruíbe: 80% do território municipal são protegidos por unidades de conservação (UC), que formam um mosaico complexo, com 06 unidades de proteção integral e 03 unidades de uso sustentável

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PLHIS:

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FONTE: Plano Diretor Participativo de Vinhedo, 2006. Kazuo Nakano

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FONTE: Plano Diretor

Participativo de Vinhedo, 2006. Kazuo Nakano

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FONTE: Plano Diretor

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ZEIS no PLHIS

 Estimar quantidade de terra necessária para atendimento ao déficit acumulado e demanda futura;

 Identificar se o Plano Diretor ou legislação complementar delimitou ZEIS (ou AEIS);

 Se delimitou, avaliar se é suficiente a quantidade de áreas delimitadas como ZEIS no Plano Diretor ou na sua legislação complementar e se é adequada sua localização;

 Mapear áreas (publicas e privadas) adequadas para uso habitacional (HIS e HMP) identificadas ou não como ZEIS – Áreas aptas para HIS;

 Identificar loteamentos (regularizados ou irregulares) em áreas urbanas adequadas e que apresentam grande percentual de lotes e áreas vazias (não ocupadas).

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Plano Diretor e PLHIS:

Exemplo de Santo André

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Estatuto da Cidade: Instrumentos

• Instrumentos Indutivos da urbanização e da

regularização

PEUC, IPTU progressivo, Concessão especial para moradia, usucapião especial, Desapropriação-Sanção, zoneamento, ZEIS.

• Instrumentos de separação entre direito de

propriedade e direito de construir;

Direito de superfície, outorga onerosa, operação urbana consorciada e transferência do direito de construir.

• Instrumentos de regulação e intervenção

Consorcio imobiliário, Preempção, EIV, zoneamento.

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ZEIS Ocupadas

• Evitar a expulsão indireta dos seus moradores;

• Criar padrões urbanísticos específicos para assentamentos consolidados e irreversíveis, possibilitando sua regularização jurídica e urbanística

• Integrar à cidade os

assentamentos habitacionais de baixa renda

• Propiciar a recuperação ambiental de áreas degradadas

ZEIS Vazias

• Adequar a propriedade do solo à

sua função social

• Reservar áreas para produção de

HIS (Habitação de Interesse Social) - Fomentar a utilização dos vazios urbanos localizados no Município, para programas habitacionais, de modo a ampliar a oferta de terra para a moradia da população de baixa renda;

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ZEIS A ZEIS B ZEIS C ZEIS D ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL ZEIS A – áreas públicas ou particulares

ocupadas por assentamentos de

população de baixa renda, destinadas à regularização fundiária e urbanística.

ZEIS B – terrenos não edificados e imóveis subutilizados ou não utilizados, destinados à implantação de programas habitacionais de interesse social. 70 % destinado ao HIS.

ZEIS C – terrenos não edificados e imóveis subutilizados ou não utilizados, destinados à implantação de programas habitacionais de interesse social na área do Eixo Tamanduatehy. 50 % destinado ao HIS.

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Habitação de Interesse Social (HIS) e

Habitação de Mercado Popular (HMP)

• Definição da tipologia e/ou renda;

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 Plano Diretor define: conceito de subutilizado (coeficiente de aproveitamento), condições e prazos para implementação.

 Notificação deve ser averbada em cartório;  Prazos:

- um ano, a partir da notificação para que seja protocolado o projeto;

- dois anos, a partir da aprovação do projeto, para iniciar as obras do empreendimento;

- possibilidade de conclusão do empreendimento de grande porte em etapas.

PEUC

Santo André

 Solo Urbano Não Edificado ou subutilizado: terrenos com área superior a 1000 m²;

 Coeficiente de aproveitamento: não atinge o mínimo definido pela zona ( de 0,2 a 0,4) na macrozona urbana.

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PEUC

LOTES PASSÍVEIS DE PARCELAMENTO OU EDIFICAÇÃO COMPULSÓRIOS ÁREA MÉDIA

ZONA

área média dos lotes

quantidade de

lotes área total dos lotes notificáveis notificáveis notificáveis ZONA DE QUALIFICAÇÃO URBANA 3.709,38 m² 432 lotes 1.602.453,43 m² ZONA DE REESTRUTURAÇÃO

URBANA 18.807,28 m² 176 lotes 3.310.081,54 m² ZONA DE RECUPERAÇÃO URBANA 26.486,30 m² 87 lotes 2.304.307,78 m² TOTAL 695 lotes 7.216.842,75 m²

DEPARTAMENTO DE DESENVOLVIMENTO E PROJETOS URBANOS

SECRETARIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO E HABITAÇÃO outubro de 2006

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PEUC

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Outorga Onerosa: Direito de Construir poderá ser exercido acima do permitido pela aplicação do Coeficiente de Aproveitamento Básico até o limite estabelecido pelo uso do Coeficiente de Aproveitamento Máximo.

• Metodologia para definir a contrapartida financeira;

• Mecanismo de tomada de decisão (Quem decide? Conselho?

Governo? Depende de avaliação de impacto?)

• Para onde são canalizados os recursos?

• Quem decide como serão utilizados os recursos? Conselho?

Governo?

• Coeficiente máximo se difere em função do tipo de empreendimento (EX: HIS), uso ou localização na cidade.

• Estratégia ( captação de recursos e/ou indução do uso e

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Equação: BE = At x Vm x Cp x Ip

Onde:

Be= Benefício financeiro (valor da contrapartida)

At= Área do terreno

Vm= Valor venal do metro quadrado do terreno

Cp= Diferença entre o CA Pretendido e CA Básico permitido

Ip= Índice de Planejamento 0,3 Aplicação dos recursos:

• Na produção de HIS em todo o município

• Em infra-estrutura e equipamentos públicos na Zona de Recuperação Urbana

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Mínimo (2) Básico Máximo Operação Urbana unifamiliar _0,20 _1,34 ₆₇ ₁₅ multifamiliar (3) 0,20 2,50 4,00 5,40 (3) 15 0,20 _1,34 _2,00 _4,00 67 15 unifamiliar 0,40 1,34 67 15 multifamiliar (3) 0,40 3,00 4,00 5,40 (3) 15 0,40 1,50 3,00 4,00 75 20 unifamiliar 0,20 1,34 67 15 multifamiliar (3) 0,20 2,50 (3) 15 0,20 1,34 67 15 EXCLUSIVAMENTE INDUSTRIAL 1,50 3,00 75 20 RECUPERAÇÃO URBANA residencial ZONA REESTRUTURAÇÃO URBANA residencial QUALIFICAÇÃO URBANA residencial industrial e correlatos TAXA DE OCUPAÇÃO MÁXIMA (%) TAXA DE PERMEABI- LIDADE (%) COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO USOS (1 ) não residencial não residencial não residencial

plano diretor

Parâmetros urbanísticos

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Plano de Habitação de Santo André

Cenário 2 – Otimista:

Recursos PSA / SEMASA: crescimento expressivo do Orçamento mantendo para os próximos 20 anos a média prevista no PPA 2005-2008, o dobro do investido nos últimos anos.

Receita extra fiscal: arrecadação plena da outorga onerosa, com a manutenção do processo imobiliário no mesmo ritmo e padrões atuais.

Recursos do FMH: aumento de repasses ao FMH, sem abatimento na previsão de arrecadação com comercialização de unidades habitacionais e outras arrecadações do Fundo.

Governo Federal: implantação do FNHIS com repasse ao município calculados de acordo com critérios da resolução 460 do FGTS.

FGTS: alocação progressiva dos recursos do FGTS para a população de baixa renda com repasse ao município de acordo com critérios da resolução 460 (calculados pelo déficit e população dos municípios).

Governo do Estado/CDHU: adesão do Estado ao SNH e repasse dos recursos orçamentários do Estado usando os mesmos critérios da resolução 460.

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Receitas Previstas 2005 - 2024 por Cenários (em R$)

Fontes de Recursos Cenário 1

Conservador

Cenário 2 Otimista

PSA/SEMASA 217.029.000,00 411.760.000,00

Receita outorga onerosa 16.782.000,00 33.564.000,00

FMH (receita própria) 83.500.000,00 119.287.000,00

Sub-total esfera municipal

317.311.000,00

564.611.000,00

Governo Federal (OGU, FNHIS) 75.512.000,00 174.084.000,00

FGTS - 163.096.000,00

Sub-total esfera federal

_{75.512.000,00}

_{337.180.000,00}

Governo do Estado/CDHU

_{154.180.000,00}

_{289.632.000,00}

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Marcos regulatórios:

Metas

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Condições Institucionais e Normativas

Objetivos Metas Indicadores

Aprimorar as condições normativas

No âmbito da revisão do Plano Diretor delimitar as áreas ocupadas por assentamentos precários consolidáveis como ZEIS até 2012.

Assentamentos precários consolidáveis delimitados como ZEIS no Plano Diretor.

No âmbito da revisão do Plano Diretor delimitar 1.400.000 m² de áreas vazias adequadas como ZEIS para atendimento de 50% da demanda (déficit habitacional acumulado e demanda demográfica futura) até 2012.

1.400.000 m² de áreas vazias adequadas delimitadas como ZEIS no Plano Diretor ou na legislação complementar.

Regulamentar o PEUC no âmbito da revisão do Plano Diretor até o final de 2012.

Plano Diretor aprovado pela Câmara com a regulamentação do PEUC Elaboração e/ou revisão de legislação especifica para produção de HIS e

HMP até final de 2012.

Lei elaborada e/ou revisada e aprovada pela Câmara. Revisar a Lei que cria o Conselho Municipal de Habitação adequando-o

às normas do Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social, em especial à Lei 11.124/2005, até final de 2009.

Lei revisada, adequada à Lei 11.124/2005 e aprovada pela Câmara Municipal

Elaborar o Plano de Regularização Fundiária Sustentável

(Assentamentos precários em APPs), como estabelece a Resolução CONAMA Nº 369.

Plano elaborado Elaborar o Plano de Regularização Fundiária dos Assentamentos

precários.

Plano elaborado

Elaborar e aprovar legislação para viabilizar a ação ‘Auxilio Moradia’. Lei elaborada e aprovada pela Câmara.

Aumentar a capacidade institucional

Ativar e capacitar o Conselho Municipal de Habitação até final de 2010. Conselho ativo.

Ampliar o volume de recursos próprios destinados à área de habitação. Execução dos recursos previstos para o período 2009-2012 Formar um Banco de Terras destinadas ao uso habitacional.

Aprimoramento da gestão matricial dos programas habitacionais e integração dos programas sociais.

Constituir um Sistema de Informações Habitacionais até final de 2012.

Rever e atualizar a Planta Genérica de valores (IPTU) até final de 2012. Planta genérica de valores atualizada até 2012. Iniciar a notificação para parcelamento e edificação compulsória até final

de 2012.

Notificação para parcelamento e edificação compulsória de cerca de 1,4 milhões m² de áreas aptas à habitação (50% das áreas delimitadas como aptas) até final de 2020.

Ter notificado 50% das áreas aptas para habitação e cerca de 1,4 milhões de m²

Contratar censo ou cadastro de moradores de assentamentos precários, incluindo cortiços.

Ter a pesquisa realizada e conhecer o numero de moradores de assentamentos precários e cortiços.

Constituir uma equipe interdepartamental para avaliação e monitoramento do Plano.

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PLHIS:

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Limitações:

 Foco apenas na produção de novas moradias; (herança das

COHABs);

 Desconhece as necessidades municipais (locais);

 Governo estadual não atua como articulador das políticas

municipais/estadual e federal;

 Não trata da política urbana e regional – não contribuiu para

articular a política habitacional e urbana - fundiária.

 Não atua na área de desenvolvimento institucional;  Poucos estados contam com mecanismos estáveis de

financiamento (recurso estadual próprio).

(Exemplos positivos: São Paulo, Mato Grosso)

 Poucos órgãos estaduais atuam como agentes promotores e

financeiro. Descentralização para municípios.

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Desafios:

 Diversificar modalidades de intervenção;  Capacitar técnicos e dirigentes municipais;  Contribuir para a consolidação do SNH;

 Contribuir para articular a política urbana e habitacional no

âmbito local;

 Articular a lógica do financiamento habitacional as estratégias de planejamento e desenvolvimento urbano.

 Financiar habitações em áreas com localização adequada;

Criar mecanismos de estimulo a implementação de planejamento e

política fundiária. EX: vincular financiamento ou execução de projetos habitacionais a aplicação de instrumentos previstos no Estatuto da Cidade.