InPar divulga Resultados do Terceiro Trimestre de 2008
São Paulo, 16 de Novembro de 2008 – A InPar S.A. (Bovespa: INPR3), uma das empresas líderes no mercado de incorporação no Brasil anunciou hoje seus resultados financeiros para o terceiro trimestre de 2008 (3T08). As informações financeiras e operacionais a seguir, exceto onde estiver indicado de outra forma, são apresentadas em Reais (R$) de acordo com as práticas contábeis brasileiras, e as comparações referem-se ao terceiro trimestre de 2007 (3T07). Adicionalmente, as demonstrações financeiras e operacionais consolidadas referem-se à participação da Inpar em seus empreendimentos.
Destaques Operacionais e Financeiros
Os lançamentos do 3T08 totalizaram R$ 40,0 milhões, em linha com a estratégia da Companhia de adotar uma postura mais cautelosa em relação a lançamentos, limitando riscos e exposição futura de caixa. Nos nove meses de 2008, os lançamentos excederam R$ 1 bilhão, um aumento de 59% quando comparado ao mesmo período do ano passado.
As vendas contratadas totalizaram R$ 205,5 milhões no 3T08, um aumento de 130,8% quando comparado com o 3T07. As vendas contratadas registradas nos nove meses de 2008 foram de R$ 870,1 milhões.
Nos três meses findos em 30 de setembro de 2008, a receita operacional líquida consolidada aumentou em R$ 84,3 milhões, ou 228,3%, de R$ 36,9 milhões no 3T07 para R$ 121,2 milhões.
O Resultado Líquido ajustado no 3T08 foi de R$ -21,8 milhões (-18,0% da receita líquida) uma redução de 395,0% comparada aos R$ 7,4 milhões registrados no 3T07 (20,0% da receita líquida).
Com as novas práticas contábeisdo CPC (Comitê de Pronunciamentos Contábeis) para (i) despesas comerciais, diferindo somente os stands de vendas e apartamentos decorados, (ii) custo operacional, acrescentando as despesas financeiras relacionadas a empréstimos e financiamentos de capital de giro e (iii) contabilização das permutas pelo seu valor justo apurado com base na tabela de vendas, auditadas pela Auditoria Externa da Companhia conforme nota explicativa nº 29 do ITR do 3T08, a Receita líquida da Inpar no 3T08 foi de R$ 126,9 milhões e o Resultado Líquido da Companhia foi negativo em R$ 5,1 milhões.
As Receitas e Resultados a apropriar alcançaram respectivamente R$ 852,8 milhões e R$ 322,0 milhões no 3T08. A margem a apropriar ao final do 3T08 foi de 37,8%.
O 3T08 foi marcado pela nossa entrada em Caxias do Sul-RS com o lançamento do Viver Caxias, consolidando a crescente participação da Viver, divisão com foco no segmento econômico, nos negócios da Companhia.
No 3T08, a Inpar vendeu ativos non-core que geraram R$ 53 milhões em recursos para a Companhia (incluindo um shoping center, salas comerciais e parcelas de terrenos), como parte da estratégia anunciada no press release do 2T08. Além disso, a Inpar firmou parceria com a Tishman Speyer no projeto situado na Av. Raposo Tavares 17.5 km em São Paulo, gerando para a Companhia recursos adicionais de R$ 34.5 milhões. A Inpar continua focando na estratégia de venda dos ativos non-core remanescentes e no estabelecimento de parcerias em alguns projetos de seu landbank, estando algumas dessas transações em estágio bastante avançado.
Contato de RI
Email: investidores@inpar.com.br Tel: +55 (11) 3046-3139
Website de RI: www.inpar.com.br/ri
Destaques Financeiros e Operacionais (BR GAAP) 3T08 3T07 %Var. 9M08 9M07 %Var.
Lançamentos (R$000) 40.006 381.150 -89,5% 1.012.034 636.517 59,0%
Lançamentos (Unidades) 287 1.949 -85,3% 4.874 3.041 60,3%
Preço Médio dos Lançamentos (R$) 146.730 221.678 -33,8% 241.920 236.242 2,4%
Vendas Contratadas (R$000) 205.453 89.000 130,8% 870.096 241.814 259,8%
Vendas de Lançamentos do ano corrente (R$000) 85.732 73.719 16,3% 352.273 144.565 143,7%
Vendas de Lançamentos dos anos anteriores (R$000) 119.721 15.280 683,5% 517.823 97.249 432,5%
Vendas Contratadas (Unidades) 961 377 154,9% 4.465 898 397,2%
Preço Médio de Vendas 215.044 282.206 -23,8% 222.558 337.230 -34,0%
Receita Líquida (R$ 000) 121.199 36.917 228,3% 324.801 128.519 152,7%
Lucro Bruto (R$ 000) 28.306 14.101 100,7% 102.109 51.907 96,7%
Margem Bruta 23,4% 38,2% -14,8p.p. 31,4% 40,4% -9,0p.p.
EBITDA ajustado (R$ 000) (2.757) 2.959 -193,2% 17.087 22.443 -23,9%
Margem EBITDA ajustada -2,3% 8,0% -10,3p.p. 5,3% 17,5% -12,2p.p.
Lucro (Prejuízo) Líquido Ajustado (R$ 000) (21.809) 7.392 -395,0% (9.279) 11.824 -178,5%
Margem Líquida ajustada -18,0% 20,0% -38,0p.p. -2,9% 9,2% 12,1p.p.
Lucro (Prejuízo) por Ação Ajustado (R$) (0,23) 0,08 -395,0% (0,10) 0,12 -178,5%
Receitas a Apropriar (R$ 000) 852.845 149.712 469,7% 852.845 149.712 469,7%
Resultados a Apropriar (R$ 000) 321.991 66.321 385,5% 321.991 66.321 385,5%
Margem dos Resultados a Apropriar 37,8% 44,3% -6,5p.p. 37,8% 44,3% -6,5p.p.
Comentários da Administração
Apesar dos indicadores macroecômicos continuarem positivos no Brasil, os efeitos da crise internacional e as projeções de um menor crescimento econômico mundial já são evidentes. No último trimestre, o setor imobiliário vivenciou uma menor velocidade de vendas, especialmente no segmento residencial de alto-padrão, já que alguns compradores estão mais cautelosos em meio às incertezas econômicas. Adicionalmente, do lado corporativo, nota-se um ambiente de maior restrição a crédito e a Inpar, nota-sendo uma Companhia intensiva em capital de giro, tem sentido esse impacto no desenvolvimento de seu plano inicial de negócios.
Por outro lado, ainda há bastante disponibilidade de crédito para os clientes de imóveis residenciais, em especial para aqueles pertencentes ao segmento de média e baixa renda, onde vemos uma expansão significativa no mercado de financiamento da casa própria e uma demanda reprimida por imóveis. Em face de uma realidade de mercado mais desafiadora, a InPar tomou algumas medidas visando aprimorar sua posição financeira.
A administração da InPar acredita que a manutenção da baixa relação entre dívida líquida e patrimônio líquido e de uma abordagem conservadora na contratação de dívida dão à Companhia uma vantagem competitiva em um ambiente de juros em elevação e menor disponibilidade de crédito. Para garantir liquidez em meio ao atual cenário econômico, a InPar tem sido mais cautelosa quanto ao lançamento de novos projetos, adiando alguns lançamentos para um momento de melhores condições de crédito e demanda. Os lançamentos adiados reduzem o estoque da Companhia, diminuindo suas obrigações futuras, sua exposição ao atual cenário de incertezas e permitem à InPar focar em projetos de alta liquidez e com menor exposição de caixa. De modo a maximizar a eficiência de seu capital de giro, a InPar também tem aumentado esforços na comercialização de unidades em estoque. Apesar de ter adotado uma abordagem mais conservadora em relação a lançamentos durante o 3T08, o número total de lançamentos nos primeiros nove meses de 2008 foi 59% superior ao registrado no mesmo período do ano passado.
A Companhia continuou a dar destaque ao segmento econômico, por meio da Viver. O lançamento do Viver Caxias, em Caxias do Sul no estado do Rio Grande do Sul, é um exemplo de empreendimento seleto da InPar, em região e segmento que oferecem elevado retorno para o investimento.
Apesar da postura mais cautelosa no que diz respeito a lançamentos, a InPar registrou um resultado consistente de vendas contratadas no terceiro trimestre de 2008, em diversos segmentos e regiões do país, indicando uma ainda significativa demanda pelos produtos de alta qualidade da InPar e ressaltando a vantagem de desenvolver de modo estratégico o diversificado estoque de terrenos. Aqui é importante mencionar o forte resultado de pré-vendas do projeto Felice, na Lagoa dos Ingleses, no estado de Minas Gerais, um empreendimento que deverá ser lançado durante o quarto trimestre de 2008.
Finalmente, em linha com o plano já anunciado pela InPar de se concentrar em oportunidades de incorporação e desinvestimento de ativos não relacionados ao negócio, a empresa efetuou três vendas de ativos comerciais no 3T08, que geraram R$ 53 milhões em recursos para a Companhia. Em julho, a InPar vendeu o Quê Park Center, um shopping center em Brasília. Esta transação foi seguida pela venda, em setembro, de 1,350 m² de salas de escritório, localizadas em edíficio comercial situado na Avenida Faria Lima em São Paulo. Adicionalmente, a Inpar estabeleceu uma joint venture com a Tishman Speyer para a incorporação de um empreendimento residencial em São Paulo. O investimento inicial da Tishman Speyer, somado ao exercício de uma opção de compra de participação adicional de 25% no projeto, resultaram em recursos de R$ 34,5 milhões para a Companhia.
Continuamos vendo demanda por empreendimentos comerciais no Brasil e as recentes vendas de ativos non-core e parcerias no landbnak já geraram para a Companhia montante superior a R$ 100 milhões. A Inpar acredita fortemente que concluirá a venda dos outros ativos non-core até o final do ano.
Lançamentos e Vendas Contratadas
A decisão da Inpar de adotar uma postura mais conservadora em relação a lançamentos, resultou em uma significativa redução de seus lançamentos para R$ 40,0 milhões no 3T08 comparado aos R$ 381,2 milhões do 3T07. Apesar de uma abordagem conservadora para lançamentos durante o terceiro trimestre, a Inpar obteve, ao longo dos primeiros nove meses de 2008, um crescimento significativo de lançamentos quando comparado aos primeiros nove meses de 2007. O total de lançamentos da Companhia ultrapassou R$ 1 bilhão nos 9M08, um crescimento de 59% em relação aos 9M07. Os lançamentos da Viver tiveram aumento superior a 130% no período.
No 3T08, a Inpar lançou apenas um empreendimento, o Viver Caxias, no município de Caxias do Sul, o mais importante do nordeste Rio-Grandense, região com mais de 2 milhões de habitantes e importante pólo industrial do país. O Viver Caxias tem 287 unidades direcionadas para famílias de baixa ou média-baixa renda e será desenvolvido em parceria com a Quebec. Nesta parceria, a InPar tem participação de 95%. Os clientes do empreendimento serão financiados pela Caixa Econômica Federal (Crédito Associativo) onde podem financiar até 100% do valor do imóvel com pagamento em até 30 anos.
Tabela 1 - Lançamentos 3T08 Segmentos 3T08 3T07 3T08 x 3T07 3T08 3T07 3T08 x 3T07 3T08 3T07 3T08 x 3T07 Alto - - na - - na - - na Médio-alto - 170,1 na - 328 na - 518.445 na Médio - 71,0 na - 640 na - 175.000 na Econômico 40,0 117,0 -65,8% 287 914 -68,6% 146.730 128.009 14,6% Super Econômico - - na - - na - - na Comercial - 23,1 na - 67 na - 492.537 na Lançamentos InPar 0,0 264,2 na - 1.035 na - 304.396 na Lançamentos ViVer 40,0 117,0 -65,8% 287 914 -68,6% 146.730 128.009 14,6% TOTAL InPar S.A. 40,0 381,2 -89,5% 287 1.949 -85,3% 146.730 221.678 -33,8%
Região 3T08 3T07 3T08 x 3T07 3T08 3T07 3T08 x 3T07 3T08 3T07 3T08 x 3T07 São Paulo - 76,8 na - 442 na - 173.643 na Sudeste (ex-SP) - 146,3 na - 290 na - 504.483 na Sul 40,0 - na 287 - na 146.730 - na Centro-Oeste - 158,1 na - 1.217 na - 171.734 na Norte - - na - - na - - na Nordeste - - na - - na - - na TOTAL InPar S.A. 40,0 381,2 -89,5% 287 1.949 -85,3% 146.730 221.678 -33,8%
Tabela 2 - Lançamentos 9M08 Segmentos 9M08 9M07 9M08 x 9M07 9M08 9M07 9M08 x 9M07 9M08 9M07 9M08 x 9M07 Alto 32,2 49,9 -35,4% 46 42 9,5% 700.022 1.166.667 -40,0% Médio-alto 243,8 181,1 34,6% 566 358 58,1% 446.553 519.011 -14,0% Médio 209,3 174,9 19,7% 993 1.293 -23,2% 281.815 187.923 50,0% Econômico 250,3 135,6 84,5% 1.895 1.070 77,1% 146.736 126.747 15,8% Super Econômico 62,9 - na 728 - na 89.370 - na Comercial - 95,1 na - 278 na - 377.698 na Turismo 213,6 - na 646 - na 419.814 - na Lançamentos InPar 698,9 500,9 39,5% 2.251 1.971 14,2% 371.387 295.683 25,6% Lançamentos ViVer 313,1 135,6 130,9% 2.623 1.070 145,1% 130.814 126.747 3,2% TOTAL InPar S.A. 1.012,0 636,5 59,0% 4.874 3.041 60,3% 241.920 236.242 2,4%
Região 9M08 9M07 9M08 x 9M07 9M08 9M07 9M08 x 9M07 9M08 9M07 9M08 x 9M07 São Paulo 135,1 209,0 -35,4% 454 1.017 -55,4% 335.214 205.548 63,1% Sudeste (ex-SP) 25,9 196,2 -86,8% 160 332 -51,8% 256.655 588.253 -56,4% Sul 281,7 41,7 576,0% 1.631 310 426,1% 216.137 193.548 11,7% Centro-Oeste 29,0 158,1 -81,7% 379 1.217 -68,9% 153.083 171.734 -10,9% Norte 378,1 - na 1.390 - na 272.046 - na Nordeste 162,2 31,5 414,1% 860 165 421,2% 229.285 273.143 -16,1% TOTAL InPar S.A. 1.012,0 636,5 59,0% 4.874 3.041 60,3% 241.920 236.242 2,4%
Lançamentos % InPar (R$ milhões) Nº de unidades Preço médio unidade (R$000)
Lançamentos % InPar (R$ milhões) Nº de unidades Preço médio unidade (R$000)
As vendas contratadas no período de três meses findo em 30 de setembro de 2008 somaram R$ 205.5 milhões, um aumento de 130,8% quando comparado com o mesmo período do ano anterior. As vendas contratadas de lançamentos efetuados em 2008 representaram 41,7% do total de vendas contratadas do trimestre. As vendas contratadas do estoque atingiram 58,3%.
Nos nove meses de 2008, as vendas contratadas aumentaram 259.8% comparado ao mesmo período de 2007, mostrando uma carteira altamente diversificada tanto em termos de segmento de mercado quanto de distribuição geográfica. O segmento de baixa renda, representando pela marca Viver, contribuiu com a maior parte (27,9%) das vendas contratadas do período, ao passo que os segmentos de média e média-alta renda contribuíram com 24,9% e 22,7% respectivamente. São Paulo registrou 23,6% do total de vendas contratadas, seguido pelas regiões Norte e Nordeste, que contribuíram com 19,8% e 19,0% respectivamente.
As tabelas abaixo apresentam descrição detalhada de nossas vendas contratadas no 3T08 e nos 9M08, comparadas aos mesmos períodos de 2007:
Tabela 3 - Vendas Contratadas 3T08
Segmentos 3T08 3T07 3T08 x 3T07 3T08 3T07 3T08 x 3T07 3T08 3T07 3T08 x 3T07 Alto 6,4 12,6 -48,8% 7 11 -36,4% 1.761.769 1.915.010 -8,0% Médio Alto 34,5 40,9 -15,7% 93 94 -1,1% 444.348 460.466 -3,5% Médio 72,4 24,5 195,8% 330 177 86,4% 276.076 175.293 57,5% Econômico e Super Econômico 55,0 11,0 401,0% 515 95 442,1% 117.416 115.505 1,7% Turismo 1,4 - na 16 - na 89.098 - na Comercial 35,7 - na - - na - - na TOTAL 205,5 89,0 130,8% 961 377 154,9% 215.044 282.206 -23,8% Região Geográfica 3T08 3T07 3T08 x 3T07 3T08 3T07 3T08 x 3T07 3T08 3T07 3T08 x 3T07 São Paulo 61,0 19,1 219,8% 250 100 150,0% 228.161 190.885 19,5% Sudeste (excluindo SP) 29,2 43,9 -33,6% 112 83 34,9% 337.533 625.201 -46,0% Sul 26,2 6,8 285,9% 236 62 280,6% 129.106 156.224 -17,4% Centro-Oeste 33,0 9,0 268,7% 87 91 -4,4% 192.273 121.564 58,2% Norte 20,3 - na 115 - na 202.945 - na Nordeste 35,7 10,3 248,2% 161 41 292,7% 256.381 357.641 -28,3% TOTAL 205,5 89,0 130,8% 961 377 154,9% 215.044 282.206 -23,8% Ano de Lançamento 3T08 3T07 3T08 x 3T07 3T08 3T07 3T08 x 3T07 3T08 3T07 3T08 x 3T07 Lançamentos de 2008 85,7 na na 572 na na 179.452 na na Lançamentos de 2007 99,8 73,7 35,4% 368 362 1,7% 249.210 228.247 9,2% Lançamentos de 2006 5,4 8,5 -36,5% 4 9 -55,6% 2.696.018 1.885.833 43,0% Lançamentos Anteriores a 2006 14,5 6,8 113,5% 17 6 183,3% 89.222 1.132.320 -92,1% TOTAL 205,5 89,0 130,8% 961 377 154,9% 215.044 282.206 -23,8%
Tabela 4 - Vendas Contratadas 9M08
Segmentos 9M08 9M07 9M08 x 9M07 9M08 9M07 9M08 x 9M07 9M08 9M07 9M08 x 9M07 Alto 67,6 99,4 -31,9% 82 52 57,7% 1.215.986 2.490.901 -51,2% Médio Alto 197,1 52,5 275,2% 477 123 287,8% 465.422 450.053 3,4% Médio 217,0 72,1 200,8% 1.059 566 87,1% 274.510 177.038 55,1% Econômico e Super Econômico 242,7 17,7 1269,7% 2.507 157 1496,8% 110.233 112.845 -2,3% Turismo 88,7 0,0 na 340 - na 308.665 - na Comercial 56,9 - na - - na - - na TOTAL 870,1 241,8 259,8% 4.465 898 397,2% 222.558 337.230 -34,0% Região Geográfica 9M08 9M07 9M08 x 9M07 9M08 9M07 9M08 x 9M07 9M08 9M07 9M08 x 9M07 São Paulo 205,7 88,1 133,5% 865 206 319,9% 254.799 427.656 -40,4% Sudeste (excluindo SP) 143,1 80,8 77,1% 804 116 593,1% 219.599 952.185 -76,9% Sul 102,6 32,4 217,1% 714 276 158,7% 172.396 167.065 3,2% Centro-Oeste 80,8 12,5 547,8% 543 145 274,5% 158.393 124.661 27,1% Norte 172,3 - na 795 - na 228.901 - na Nordeste 165,6 28,1 489,8% 744 155 380,0% 276.464 258.684 6,9% TOTAL 870,1 241,8 259,8% 4.465 898 397,2% 222.558 337.230 -34,0% Ano de Lançamento 9M08 9M07 9M08 x 9M07 9M08 9M07 9M08 x 9M07 9M08 9M07 9M08 x 9M07 Lançamentos de 2008 352,3 na na 2.077 na na 201.491 na na Lançamentos de 2007 454,5 144,6 214,4% 2.342 829 182,5% 223.842 211.630 5,8% Lançamentos de 2006 24,5 30,1 -18,8% 16 28 -42,9% 2.886.596 2.152.957 34,1% Lançamentos Anteriores a 2006 38,9 67,1 -42,1% 30 41 -26,8% 160.074 1.636.781 -90,2% TOTAL 870,1 241,8 259,8% 4.465 898 397,2% 222.558 337.230 -34,0% Nº de unidades¹ Preço médio unidade (R$000)¹ Vendas Contratadas % InPar (R$ milhões) Nº de unidades¹ Preço médio unidade (R$000)¹
Banco de Terrenos
O banco de terrenos da Inpar era de R$ 11,0 bilhões em vendas potenciais ao final do 3T08, o equivalente a aproximadamente 52.300 unidades, das quais 67% estão nos segmentos de médio padrão e padrão econômico e 18% nos segmentos de médio-alto e alto padrão. Em 30 de setembro de 2008, uma parcela de 35% de nosso banco de terrenos atual havia sido adquirida por meio de contratos de permuta.
O quadro abaixo apresenta uma composição detalhada de nosso banco de terrenos atual:
Tabela 5 - Land Bank (atual)
Alto Médio-Alto Médio ViVer (Econômico e
Super Econômico)
Comercial Loteamentos Turismo
São Paulo 1.620 4.579 10.185 350 488 - 2.647 24% Sudeste (ex SP e Lagoa) 152 218 3.804 320 - - 195 1.199 93% Sul - 397 1.383 4.806 238 - - 944 38% Centro-Oeste - 445 413 - - - - 103 29% Norte - 87 - 840 - - - 163 40% Nordeste - - 724 - - - 1.289 252 83% Lagoa dos Ingleses 463 6.172 7.913 - 1.241 3.891 - 5.687 0% Total de unidades 665 8.939 18.816 16.151 1.829 4.379 1.484 -
-% do Total 1,3% 17,1% 36,0% 30,9% 3,5% 8,4% 2,8% -
-Total das Vendas Futuras (R$ Milhões) 652 3.195 4.398 1.450 547 513 241 10.996 35% Unidades Potenciais Vendas Futuras (R$ milhões) % adqurido em permuta Receitas
A receita operacional líquida total para o período de três meses findo em 30 de setembro de 2008 aumentou em R$ 84,3 milhões, ou 228,3%, de R$ 36,9 milhões em 3T07 para R$ 121.2 milhões. Esse crescimento decorreu, principalmente, de maiores receitas de incorporação dos últimos trimestres, que estão sendo apropriadas.
Considerando as novas práticas contábeis do CPC (Comitê de Pronunciamentos Contábeis) para (i) despesas comerciais, diferindo somente os stands de vendas e apartamentos decorados, (ii) custo operacional, acrescentando as despesas financeiras relacionadas a empréstimos e financiamentos de capital de giro e (iii) contabilização das permutas pelo seu valor justo apurado com base na tabela de vendas, a Receita líquida da Inpar no 3T08 foi de R$ 126,9 milhões.
Como as receitas para nosso setor são apropriadas com base no custo incorrido em relação ao total de custos orçados (método de Andamento de Obra ou “PoC”), as vendas contratadas são reconhecidas em exercícios futuros, mesmo que os empreendimentos já tenham sido completamente vendidos.
Como a Inpar não apresentou lançamentos nos anos de 2004 e 2005 e lançou apenas um projeto em 2006, nossas receitas reconhecidas de projetos de anos anteriores ainda representam uma pequena parcela da receita total. Na medida em que a Companhia avançar na construção dos projetos lançados no final de 2007 e nos primeiros noves meses de 2008, o reconhecimento da receita vai apresentar um ritmo de crescimento mais sólido. Esse ritmo já se intensificou nos últimos trimestres, quando a empresa reconheceu receita líquida de R$ 111,5 milhões (2T08) e R$ 121,2 milhões (3T08).
A tabela abaixo apresenta informações sobre vendas contratadas e receitas reconhecidas por ano de lançamento no terceiro trimestre de 2008 e de 2007:
Tabela 6 - Vendas Contratadas x Receitas Apropriadas (R$ milhões) Ano de Lançamento Vendas Contratadas %Total Vendas
Receitas % da Receita Vendas Contratadas %Total Vendas Receitas % da Receita Empreendimentos Lançamentos de 2008 85,7 42% 24,3 19% na na na na Lançamentos de 2007 99,8 49% 87,7 69% 73,7 83% 12,8 35% Lançamentos de 2006 5,4 3% 3,7 3% 8,5 10% 14,8 41% Lançamentos anteriores a 2006 14,5 7% 10,4 8% 6,8 8% 9,0 25% TOTAL 205,5 100% 126,2 100% 89,0 100% 36,6 100% 3T08 %Total 3T07 %Total Lucro Bruto
O Lucro Bruto no 3T08 totalizou R$ 28,3 milhões, um aumento de 100,7% em relação ao 3T07. A margem bruta no 3T08 foi de 23,4%, comparada às margens de 38,2% no 3T07 e de 36,2% no 2T08.
Considerando as novas práticas contábeisdo CPC, o Lucro Bruto da Inpar no 3T08 foi de R$ 40,3 milhões com margem bruta de 31,8%.
Esse decréscimo na margem bruta do 3T08 é conseqüência principalmente da revisão de orçamento de obra relativa ao empreendimento Chácara Von Schilgen (projeto de alto padrão no Espírito Santo-ES) e outras provisões não recorrentes. É importante mencionar que, apesar desses efeitos terem impactado a margem do trimestre significativamente, a margem de resultados a apropriar (REF) permaneceu no mesmo nível do 2T08 (ver seção Receitas e Resultados a Apropriar).
Receitas e Resultados a Apropriar
As Receitas a Apropriar pelo método PoC alcançaram R$852,8 milhões no 3T08, enquanto os Resultados a Apropriar alcançaram R$ 322,0 milhões. A margem de resultados a apropriar para o 3T08 é de 37,8% de receitas a apropriar.
O quadro abaixo apresenta o crescimento de nossas receitas a serem apropriadas em períodos futuros, bem como o montante dos custos correspondentes e a margem projetada:
Tabela 7 - Receitas e Resultados a apropriar (R$ mil)
(no final do período) 3T08 3T07 2T08
3T08 x 3T07 3T08 x 2T08 Receita a apropriar 852.845 149.712 703.014 469,7% 21,3% Custo a apropriar (530.854) (83.391) (437.224) 536,6% 21,4%
Resultado Bruto a apropriar 321.991 66.321 265.790 385,5% 21,1%
Margem a apropriar 37,8% 44,3% 37,8% -6,5p.p. 0,0p.p.
Despesas com Vendas
As Despesas com Vendas contabilizadas no 3T08 totalizaram R$ 11,5 milhões, 176,5% superiores às obtidas no mesmo período do ano passado e 16,2% inferiores às registradas no 2T08. Como porcentagem das receitas líquidas, as despesas com vendas representaram 9,5% no 3T08, em comparação a 11,2% no 3T07 e 12,3% no 2T08.
Sob a ótica das novas metodologias de contabilização de despesas comerciais, onde só são diferidos os custos com stand de vendas e apartamentos decorados, as Despesas com Vendas contabilizadas no 3T08 totalizaram R$ 22,9 milhões.
Despesas Gerais e Administrativas
No 3T08, as Despesas Gerais e Administrativas totalizaram R$ 20,0 milhões, 146,6% superiores às do mesmo período do ano passado. Esse aumento deu-se principalmente em razão de um maior volume de despesas com pessoal para fazer frente ao crescimento projetado no plano inicial de negócios da Companhia.
Em linha com a atual situação do mercado de crédito e previsões de menor crescimento econômico em 2009, aliados a uma menor velocidade de vendas em alguns segmentos imobiliários e a decisão da InPar de postergar lançamentos e fases de alguns empreendimentos, a Companhia reduziu, em outubro, o número de funcionários em 20%. Portanto, as Despesas Gerais e Administrativas sofrerão uma redução a partir de 2009.
Como porcentagem das receitas líquidas, as Despesas Gerais e Administrativas alcançaram 16,5% no 3T08, comparado a 21,9% no 3T07 e 15.4% no 2T08. Na medida em que a Companhia iniciar a construção da maior parte dos projetos lançados nos últimos trimestres, esperamos diluir as Despesas Gerais e Administrativas em uma base maior de receita.
EBITDA
O EBITDA do 3T08 totalizou R$ -2,8 milhões, um decréscimo de 193,2% em comparação ao 3T07. A Margem EBTIDA do 3T08 foi de -2.3%.
Considerando as novas práticas contábeisdo CPC, o EBITDA do 3T08 foi de R$ -0,7 milhões com margem EBITDA de -0,5%.
A redução do EBITDA e da Margem EBITDA foi resultado de: (i) impacto negativo na margem bruta (ver seção Lucro Bruto); (ii) aumento das despesas comerciais e de pessoal (ver seções Despesas com Vendas e Despesas Gerais e Administrativas) e (iii) uma ainda reduzida base de receita apropriada.
Tabela 8 - Cálculo do EBITDA Ajustado (R$ mil)
3T08 3T07 2T08 3T08 x
3T07 3T08 x 2T08
Receita Operacional Líquida 121.199 36.917 111.458 228,3% 8,7%
Custos e Despesas Operacionais (140.244) (26.779) (107.737) 423,7% 30,2% Despesas não recorrentes¹ 3.522 870 2.645 304,8% 33,2%
Resultado Financeiro 12.664 (7.974) 3.504 -258,8% 261,4%
Depreciação & Amortização 371 287 339 29,3% 9,4% Amortização de Ágio (269) (362) (289) -25,7% -6,9%
EBITDA Ajustado (2.757) 2.959 9.920 -193,2% -127,79%
Margem EBITDA Ajustada -2,3% 8,0% 8,9% -10,3p.p. -11,2p.p.
Resultado Financeiro
As despesas financeiras líquidas ajustadas totalizaram R$ 12,7 milhões no 3T08 contra receitas financeiras líquidas de R$ 8,0 milhões no 3T07. As despesas financeiras aumentaram 138,7% e as receitas financeiras diminuíram 56,1% em relação ao terceiro trimestre de 2007.
Em 30 de setembro de 2008, a Inpar tinha R$ 29,9 milhões (US$ 15,3 milhões) de sua dívida atrelada ao dólar (um swap da dívida principal). Com o aumento do dólar contra o real, o resultado financeiro da InPar foi impactado negativamente em R$ 5,3 milhões. Esse efeito não tem impacto no caixa da Companhia, já que qualquer efeito gerado pela variação cambial neste contrato só será desembolsado a partir de outubro de 2009 até outubro de 2010. É importante notar que a Companhia não possui contratos de derivativos que representem exposição cambial múltipla e que a administração da Companhia pretende hedgear sua pequena exposição em dólar (apenas 4% do patrimônio líquido) assim que o mercado apresentar condições mais adequadas, dado o perfil de longo prazo de vencimento deste contrato.
Lucro (Prejuízo) Líquido e Lucro (Prejuízo) por Ação
O prejuízo líquido do 3T08 foi R$ 21,8 milhões comparado a um lucro líquido ajustado de R$ 7,4 milhões no 3T07.
Considerando as novas práticas contábeisdo CPC, o resultado líquido da companhia foi negativo em R$ 5,1 milhões no 3T08.
O prejuízo líquido ajustado por ação foi R$ 0,2297 no 3T08 em relação a um lucro líquido ajustado por ação de R$ 0,0778 registrado no 3T07.
Balanço Patrimonial
Disponibilidades
Em 30 de setembro de 2008, as disponibilidades totalizavam R$ 47,6 milhões, um aumento de 4,6% em relação a junho de 2008, quando esse valor foi de R$ 45,5 milhões. Com a reavaliação da nossa meta de crescimento e a venda de ativos “non-core” associada à formação de joint ventures em nosso landbank, esperamos aumentar nossa posição de caixa.
Contas a Receber
As contas a receber aumentaram 12,7%, de R$ 268,6 milhões registrados em junho de 2008 para R$ 302,8 milhões em setembro de 2008.
Estoque (Imóveis para Venda)
O estoque da Companhia inclui terrenos pagos em dinheiro e permuta, construções em andamento e unidades terminadas. Nosso estoque era de R$ 979,4 milhões no terceiro trimestre de 2008, uma variação de -0,7% em relação aos R$ 986,4 milhões registrados no segundo trimestre de 2008.
Tabela 9 - Estoque a Valor de Custo (R$ mil)
3T08 3T07 3T08x3T07 2T08 2T08x1T08
Terrenos 717.705 658.842 8,9% 713.760 0,6%
Construções em andamento 249.271 78.638 217,0% 240.767 3,5%
Unidades prontas 12.417 42.438 -70,7% 31.852 -61,0%
Total 979.393 779.918 25,6% 986.379 -0,7%
Os quadros abaixo apresentam a composição de nosso estoque de unidades a valor de mercado, em todos os estágios de construção, para 3T08. É importante ressaltar que fases postergadas de projetos já lançados com VGV de aproximadamente R$ 450 milhões foram retiradas do estoque a valor de mercado.
Tabela 10 - Estoque a Valor de Mercado (R$ mil)
Estoque por segmento 3T08 3T07 3T08 x 3T07 2T08 3T08 x 2T08
Alto 108.182 101.586 6,5% 115.393 -6,2%
Médio Alto 331.248 150.043 120,8% 553.122 -40,1%
Médio 438.700 124.219 253,2% 580.699 -24,5%
Econômico e Super Econômico 177.891 105.843 68,1% 348.134 -48,9%
Comercial e Turismo 111.372 156.824 -29,0% 153.004 -27,2%
TOTAL 1.167.393 638.515 82,8% 1.750.353 -33,3%
Estoque por Região 3T08 3T07 3T08 x 3T07 2T08 3T08 x 2T08
São Paulo 397.632 253.044 57,1% 456.276 -12,9% Sudeste (excluindo SP) 243.609 222.659 9,4% 426.683 -42,9% Sul 219.957 10.179 2061,0% 223.911 -1,8% Centro-Oeste 48.690 149.358 -67,4% 80.737 -39,7% Norte 186.294 0 nd 458.341 -59,4% Nordeste 71.210 3.276 2073,8% 104.404 -31,8% TOTAL 1.167.393 638.515 82,8% 1.750.353 -33,3%
Estoques por Ano de lançamento 3T08 3T07 3T08 x 3T07 2T08 3T08 x 2T08
Lançamentos em 2008 401.864 0 nd 737.556 -45,5% Lançamentos em 2007 679.344 503.493 34,9% 904.611 -24,9% Lançamentos em 2006 45.963 68.679 -33,1% 49.001 -6,2% Lançamentos Anteriores a 2006 40.222 66.344 -39,4% 59.184 -32,0% TOTAL 1.167.393 638.515 82,8% 1.750.353 -33,3% Liquidez
A Inpar possuía, ao final do 3T08, uma dívida líquida de R$ 190,9 milhões comparada à dívida líquida de R$ 113,1 milhões do 2T08 (excluindo dívida SFH e dívida resultante da liquidação do Banco Santos, que não possui juros incorrendo, classificada no curto prazo no valor R$ 18,1 milhões). Em 30 de setembro de 2008, a Inpar apresentava uma dívida líquida sobre patrimônio líquido de 26,8% (comparado aos 15,5% no 2T08).
Glossário
Resultados a Apropriar – Como resultado do método de reconhecimento de receitas por Andamento de Obra, reconhecemos receitas e despesas sobre um período multianual para cada unidade residencial vendida. Nossos resultados a apropriar representam receitas menos custos que serão incorridos em períodos futuros relativos a vendas passadas.
Receitas a Apropriar - Como resultado do método de reconhecimento de receitas por Andamento de Obra, reconhecemos receitas sobre um período multianual para cada unidade residencial vendida. Nossas Receitas a apropriar representam receitas que serão incorridas em períodos futuros relativas a vendas passadas.
Margem de Resultados a Apropriar – O equivalente a “Resultados a Apropriar” dividido pelas “Receitas a Apropriar” a ser apropriada em períodos futuros.
Banco de Terrenos – Terrenos que a InPar detém para futuros empreendimentos, pagos em dinheiro ou por meio de contratos de permuta. Cada decisão de adquirir um terreno é analisada por nosso comitê de investimentos e aprovada por nosso conselho de administração.
Método PoC – De acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil, as receitas, os custos e as despesas relacionadas a empreendimentos imobiliários são reconhecidos utilizando-se o método contábil de Andamento de Obra (“PoC”), medindo-se o andamento da obra até sua conclusão em termos de custos reais incorridos versus o total dos gastos orçados para cada fase de um empreendimento.
Vendas Contratadas – As vendas contratadas são o conjunto de vendas resultante de todos os contratos de vendas de unidades assinados em dado período, incluindo unidades novas e unidades em estoque. Vendas contratadas serão contabilizadas como receita de acordo com o andamento da obra (método PoC). Dentro das práticas contábeis adotadas no Brasil, não existe definição de “vendas contratadas”.
Alto Padrão – segmento com unidades residenciais vendidas a um preço mínimo de R$ 4.500 por m2.
Médio-Alto – segmento com unidades residenciais vendidas a preços variando entre R$ 3.000 e R$ 4.500 por m2. Médio – segmento com unidades residenciais vendidas a preços variando entre R$ 2.000 e R$ 2.800 por m2.
Econômico – unidades residenciais direcionadas para os segmentos de renda média-baixa e baixa, com preços variando entre R$ 1.300 e R$ 2.000 por m2.
Fundos do SFH – Os Fundos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) têm origem no Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e em depósitos de poupança. Os Bancos são obrigados a investir 65% do total dos saldos de contas de poupança no setor imobiliário, seja para o comprador final ou para incorporadores, com taxas de juros mais baixas que as praticadas no mercado privado.
Contratos de Permuta – É um sistema pelo qual concedemos ao proprietário do terreno certo número de unidades a serem construídas no terreno, ou uma porcentagem dos lucros a serem obtidos com a venda de unidades de tal empreendimento. Com a aquisição de terrenos por meio desse sistema, pretendemos reduzir nossas necessidades de caixa e aumentar nossos retornos.
Sobre a InPar S.A.
A Inpar é uma das maiores e mais diversificadas incorporadoras do Brasil com atuação nos segmentos residencial, comercial, turismo e loteamentos. Presente desde o altíssimo padrão até o econômico, a Companhia tem alcance nacional, atuando em 17 estados.
Relações com Investidores: Telefone: +55 (11) 3046-3139 e-mail: investidores@inpar.com.br website: www.inpar.com.br/ir
MBS Value Partners Telefone: 1 (212) 750-5800
e-mail: betsy.brod@mbsvalue.com / matt.komonchak@mbsvalue.com
Media:
Máquina da Noticia
Telefone: +55 (11) 3147-7900 e-mail: amanda.brum@maquina.inf.br
As afirmações contidas neste documento relacionadas a perspectivas sobre os negócios, projeções sobre resultados operacionais e financeiros e aquelas relacionadas a perspectivas de crescimento da InPar são meramente projeções e, como tais, são baseadas exclusivamente nas expectativas da diretoria sobre o futuro dos negócios. Essas expectativas dependem, substancialmente, das aprovações e licenças necessárias para homologação dos projetos, condições de mercado, do desempenho da economia brasileira, do setor e dos mercados internacionais e, portanto, sujeitas a mudanças sem aviso prévio.
Apêndice
Demonstrações consolidadas de Resultados
R$ (000)
3T08 2T08 3T07 3T08x2T08 3T08x3T07
Receita Operacional Bruta 126.166 116.054 39.429 8,7% 220,0%
Receita de incorporação e venda de imóveis 126.166 116.054 36.518 8,7% 245,5%
Receita de construção e prestação de serviços 0 0 2.911 n.a. n.a.
Impostos sobre serviços e receitas (4.967) (4.596) (2.512) 8,1% 97,7%
Receita operacional líquida 121.199 111.458 36.917 8,7% 228,3%
Custos Operacionais (92.893) (71.064) (22.816) 30,7% 307,1%
Lucro Bruto 28.306 40.394 14.101 -29,9% 100,7%
Receitas (Despesas) Operacionais (47.351) (36.673) (2.513) 29,1% 1784,2%
Despesas com vendas (11.456) (13.663) (4.143) -16,2% 176,5%
Despesas gerais e administrativas (19.979) (17.150) (8.102) 16,5% 146,6%
Despesas financeiras (19.799) (7.511) (8.294) 163,6% 138,7%
Receitas financeiras 7.135 9.936 16.268 -28,2% -56,1%
Outros (3.252) (2.356) 308 38,0% -1155,8%
Itens não recorrentes¹ 0 (5.929) 1.450 n.a. n.a.
Lucro (Prejuízo) Operacional (19.045) 3.721 11.588 -611,8% -264,4%
Receitas (Despesas) não operacionais 1.872 755 (916) 147,9% -304,4%
Lucro (Prejuízo) antes do imposto de renda e contribuição social (17.173) 4.476 10.672 -483,7% -260,9%
Imposto de renda e contribuição social (4.636) (3.897) (1.830) 19,0% 153,3%
Lucro (Prejuízo) líquido do exercício (21.809) 579 8.842 -3866,7% -346,7%
Lucro líquido Ajustado (21.809) 6.508 7.392 -435,1% -395,0%
Lucro (Prejuízo) líquido por ação no fim do período - R$ -0,2297 0,0061 0,0931 -3866,7% -346,7% Lucro (Prejuízo) líquido Ajustado por ação no fim do período- R$ -0,2297 0,0685 0,0778 -435,1% -395,0%
Demonstrações consolidadas de Resultados R$ (000)
9M08 9M07 9M08x9M07
Receita Operacional Bruta 338.537 137.881 145,5%
Receita de incorporação e venda de imóveis 338.537 134.970 150,8%
Receita de construção e prestação de serviços 0 2.911 n.a.
Impostos sobre serviços e receitas (13.736) (9.362) 46,7%
Receita operacional líquida 324.801 128.519 152,7%
Custos Operacionais (222.692) (76.612) 190,7%
Lucro Bruto 102.109 51.907 96,7%
Receitas (Despesas) Operacionais (108.006) (112.539) -4,0%
Despesas com vendas (36.287) (12.058) 200,9%
Despesas gerais e administrativas (49.635) (19.049) 160,6%
Despesas financeiras (35.432) (31.637) 12,0%
Receitas financeiras 26.606 25.777 3,2%
Outros (7.329) 1.246 -688,2%
Itens não recorrentes¹ (5.929) (76.818) -92,3%
Lucro (Prejuízo) Operacional (5.897) (60.632) -90,3%
Receitas (Despesas) não operacionais 2.402 (336) -814,9%
Lucro (Prejuízo) antes do imposto de renda e contribuição social (3.495) (60.968) -94,3%
Imposto de renda e contribuição social (11.713) (4.026) 190,9%
Lucro (Prejuízo) líquido do exercício (15.208) (64.994) -76,6%
Lucro líquido Ajustado (9.279) 11.824 -178,5%
Lucro líquido por ação no fim do período - R$ -0,1602 -0,6845 -76,6%
Lucro líquido Ajustado por ação no fim do período- R$ -0,0977 0,1245 -178,5%
Balanço Patrimonial Consolidado R$ (000)
ATIVOS 3T08 2T08 3T08x2T08
Circulante 868.794 982.058 -11,5%
Disponibilidades 37.253 9.898 276,4%
Títulos e valores mobiliários 10.346 34.051 -69,6%
Contas a receber de clientes 201.781 167.918 20,2%
Imóveis destinados a venda 507.207 656.909 -22,8%
Créditos diversos 47.539 62.693 -24,2%
Impostos a recuperar 14.166 13.115 8,0%
Despesas com vendas a apropriar 50.502 37.474 34,8%
Não Circulante 2.482.152 2.252.664 10,2%
Realizável a Longo Prazo 767.386 597.197 28,5%
Aplicações financeiras 0 1.550 nd
Contas a receber de clientes 100.985 100.680 0,3%
Imóveis destinados a venda 472.186 329.470 43,3%
Contas Correntes com parceiros 72.281 65.921 9,6%
Partes relacionadas 16.424 1.949 742,7%
Despesas com vendas a apropriar e outras 79.066 71.642 10,4%
Impostos a recuperar 26.444 25.985 1,8%
Permanente 78.586 76.212 3,1%
Investimentos 37.140 36.991 0,4%
Imobilizado líquido 41.446 39.221 5,7%
Total de ativos 1.714.766 1.655.467 3,6%
PASSIVO E PATRIMÔNIO LÍQUIDO
Circulante 314.211 363.718 -13,6%
Empréstimos e financiamentos 59.699 66.805 -10,6%
Fornecedores 26.978 33.140 -18,6%
Obrigações trabalhistas e tributárias 51.196 43.836 16,8%
Contas a pagar 31.472 30.339 3,7%
Credores por imóveis compromissados 143.385 186.341 -23,1%
Adiantamento de clientes 1.480 3.256 -54,5%
Partes relacionadas 1 1 0,0%
Exigível a Longo Prazo 691.315 560.700 23,3%
Empréstimos e financiamentos 255.896 138.223 85,1%
Contas a pagar 27.152 34.117 -20,4%
Credores por imóveis compromissados 279.797 256.339 9,2%
Provisões para contingências 17.479 18.109 -3,5%
Obrigações trabalhistas e tributárias 110.991 113.912 -2,6%
Patrimônio Líquido 709.240 731.049 -3,0%
Capital Social 785.915 785.915 0,0%
Lucros (prejuízos) acumulados -76.675 -54.866 39,7%
