ALEXANDRE JUNQUEIRA GOMIDE
• Advogado;
• Especialista e Mestre em Ciências Jurídicas pela Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa, em Portugal;
• Mestrando em Direito Civil pela Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo (Largo de São Francisco);
• Professor da Escola Paulista de Direito.
www.civileimobiliario.com.br alexandre@junqueiragomide.com.br
Contratos imobiliários.
CONTRATOS IMOBILIÁRIOS
Alexandre Junqueira Gomide
Especialista e Mestre em Ciências Jurídicas pela Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa, em Portugal. Mestrando em Direito Civil pela Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo (Largo de São Francisco). Bacharel em Direito pela Fundação Armando Álvares Penteado – FAAP. Professor de cursos de Pós-Graduação. Professor de Graduação da Escola Paulista de Direito. Autor de artigos e obras jurídicas. Membro da Comissão dos Novos Advogados do Instituto dos Advogados de São Paulo – IASP.
PARTE I
COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS
Due diligence imobiliária: cautelas necessárias aos adquirentes
de bens imóveis.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS
Fraude à execução – evolução legislativa e jurisprudencial
Art. 593. Considera-se em fraude de execução a alienação ou
oneração de bens:
I - quando sobre eles pender ação fundada em direito real;
II - quando, ao tempo da alienação ou oneração, corria contra o
devedor demanda capaz de reduzi-lo à insolvência;
COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS
Fraude à execução – evolução legislativa e jurisprudencial
“Processual Civil e Tributário. Embargos de terceiro. Alienação de imóvel sem registro no cartório. Fraude à execução fiscal não caracterizada. Precedentes. 1. Ausente o registro de penhora ou arresto efetuado
sobre o imóvel, não se pode supor que as partes contratantes agiram em consilium fraudis. 2. Não-demonstrado que o comprador tinha
conhecimento da existência de execução fiscal contra o alienante ou agiu em conluio com o devedor-vendedor, sendo insuficiente o argumento de que a venda foi realizada após a citação do executado. Precedentes. Agravo regimental improvido”. (Superior Tribunal de Justiça, AgRg no Resp 1.046.004-MT, Rel. Humberto Martins, j. 10 de junho de 2008).
COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS
Fraude à execução – evolução legislativa e jurisprudencial
“Bem penhorado. Alienação feita por quem o adquirira
do executado. Não registrada a penhora, a ineficácia da
venda, em relação à execução, depende de se
demonstrar que o adquirente, que não houve o bem
diretamente do executado, tinha ciência da constrição.
Prevalência da boa-fé”. (Embargos de Divergência no
Resp 114.415-MG, Rel. Eduardo Ribeiro, j. 12 de
novembro de 1997).
COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS
Fraude à execução – evolução legislativa e jurisprudencial
Súmula 375
“O reconhecimento da fraude à execução depende do
registro da penhora do bem alienado ou da prova de
má-fé do terceiro adquirente”.
Súmula foi publicada no diário oficial em 30 de março de
2009.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS
Ação rescisória. Penhora não inscrita no registro imobiliário ao tempo da alienação do imóvel. Terceiro de boa-fé. Fraude à execução. Não ocorrência. Para a caracterização da
fraude à execução, quando inexistente penhora inscrita no registro imobiliário, não basta a mera constatação de que o negócio jurídico se operou quando corria processo em desfavor do alienante capaz de reduzi-lo à insolvência (requisito objetivo), sendo necessária a demonstração de má fé do terceiro adquirente (requisito subjetivo). [...] Todavia, documento constante dos autos revelou que em
23.1.2007, a penhora ocorrida em 28.1.2003 não estava registrada junto ao cartório de registro de imóveis. Assim, o Tribunal Regional, ao afastar a boa-fé do adquirente,
mesmo diante da realização de pesquisa de eventual óbice à transação imobiliária, violou o art. 593, II, do CPC. Sob esses fundamentos, a SBDI-II, por unanimidade, conheceu do recurso ordinário em ação rescisória e, no mérito, deu-lhe provimento para desconstituir o acórdão do TRT prolatado nos autos de embargos de terceiro e, em juízo rescisório, dar provimento ao agravo de petição da embargante para desconstituir a penhora. (TST-RO-239-94.2012.5.06.0000, SBDI-II, rel. Min. Alberto Luiz Bresciani de Fontan Pereira, 2.2.2016).
COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS
Fraude à execução – evolução legislativa e jurisprudencial
“Para fins do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte orientação: 1.1. É indispensável citação válida para configuração da fraude de execução, ressalvada a hipótese prevista no § 3º do art. 615-A do CPC. 1.2. O reconhecimento da
fraude de execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente (Súmula n. 375/STJ). 1.3. A presunção de boa-fé é princípio geral de direito universalmente aceito, sendo milenar a parêmia: a boa-fé se presume; a má-fé se prova. 1.4. Inexistindo registro da
penhora na matrícula do imóvel, é do credor o ônus da prova de que o terceiro
adquirente tinha conhecimento de demanda capaz de levar o alienante à insolvência, sob pena de tornar-se letra morta o disposto no art. 659, § 4º, do
CPC. 1.5. Conforme previsto no § 3º do art. 615-A do CPC, presume-se em fraude de execução a alienação ou oneração de bens realizada após a averbação referida no dispositivo. (Resp 956.943, Rel. Nancy Andrighi, j. 20/08/2014).
Fraude à execução – evolução legislativa e jurisprudencial
Lei 13.097/2015:
Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações: (Vigência)
I - registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;
II - averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil;
III - averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e
IV - averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil.
Parágrafo único. Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no
Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da
CPC 2015:
Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução:
I - quando sobre o bem pender ação fundada em direito real ou com pretensão reipersecutória, desde que a pendência do processo tenha sido averbada no respectivo registro público, se houver;
II - quando tiver sido averbada, no registro do bem, a pendência do processo de execução, na forma do art. 828;
III - quando tiver sido averbado, no registro do bem, hipoteca judiciária ou outro ato de constrição judicial originário do processo onde foi arguida a fraude;
IV - quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência;
CPC 2015:
Art. 792.
A alienação ou a oneração de bem é
considerada fraude à execução:
[...]
§ 2
oNo caso de aquisição de bem não sujeito a registro, o
terceiro adquirente tem o ônus de provar que adotou as
cautelas necessárias para a aquisição, mediante a exibição
das certidões pertinentes, obtidas no domicílio do
vendedor e no local onde se encontra o bem.
CPC 2015:
Art. 844. Para presunção absoluta de conhecimento
por terceiros, cabe ao exequente providenciar a
averbação do arresto ou da penhora no registro
competente, mediante apresentação de cópia do auto
ou do termo, independentemente de mandado
judicial.
CPC 2015:
Art. 828. O exequente poderá obter certidão de que a execução foi admitida pelo juiz, com identificação das partes e do valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, de veículos ou de outros bens sujeitos a penhora, arresto ou indisponibilidade.
§ 1o No prazo de 10 (dez) dias de sua concretização, o exequente deverá
comunicar ao juízo as averbações efetivadas.
§ 2o Formalizada penhora sobre bens suficientes para cobrir o valor da
dívida, o exequente providenciará, no prazo de 10 (dez) dias, o cancelamento das averbações relativas àqueles não penhorados.
§ 3o O juiz determinará o cancelamento das averbações, de ofício ou a requerimento, caso o exequente não o faça no prazo.
§ 4o Presume-se em fraude à execução a alienação ou a oneração de bens efetuada após a averbação.
Novos rumos da jurisprudência?
Em julgado datado do dia 17 de novembro de 2016, o Des.
Ruy Coppola (TJ/SP) afirmou que:
“para a caracterização da fraude à execução nestas hipóteses,
mostra-se
necessária
a
presença
de
dois
requisitos
fundamentais: a existência de ação em curso, com a citação
válida do réu/executado e que a alienação ou oneração do
bem conduza o devedor ao estado de insolvência”. (Tribunal
de Justiça de São Paulo, Agravo de instrumento
2161835-07.2016.8.26.0000, Rel. Ruy Coppola, j. 17 de novembro de
2016).
Em julgado de relatoria do Des. Sérgio Shimura, afirmou-se que:
“a Súmula 375 não tem caráter vinculante” e que “a lei não
exige necessariamente o conluio fraudulento. Basta que o
executado aliene seus bens após a citação, cuja venda o
reduza a insolvência”. Por fim, assevera o julgado que “pela
máxima de experiência, todo interessado na aquisição de
imóvel deve pesquisar junto ao distribuidor cível da situação do
imóvel ou do domicílio do alienante para constar se pende
alguma demanda contra o alienante”. (Tribunal de Justiça de
São
Paulo,
Agravo
de
Instrumento
nº
Projeto de Lei na Câmara 2.417/2015
Altera a Lei 7.433/85 que dispõe sobre os requisitos para lavratura de escrituras públicas
Art. 1º [...]
§ 1º: Na lavratura de atos notariais referentes à alienação ou oneração de bens imóveis será obrigatória a apresentação de certidões pessoais
do registro de distribuição de feitos ajuizados, de interdições e tutelas, de protestos de títulos, trabalhistas e fiscais, e a certidão de ônus reais referente ao imóvel.
§ 2º As certidões e os documentos constantes do § 1º deste artigo serão apresentadas pelo alienante relativas a seu domicílio e ao local do imóvel.
Art. 1º [...]
§ 7º. A existência de distribuição de qualquer
feito ajuizado em face do alienante não impede
a lavratura da escritura pública, cabendo ao
Tabelião prevenir o adquirente quanto aos
eventuais riscos, consignando o fato no texto do
ato notarial.
PARTE II
CONTROVÉRSIAS ATUAIS DECORRENTES DA EXTINÇÃO DOS
CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS
EXTINÇÃO DOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA
Projeto de Lei 774/2015 – Rel. Romero Jucá.
Projeto pretende incluir o art. 67-A, da Lei 4.591/1964 Redação original do Projeto:
Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato, seja mediante distrato, seja mediante resolução por inadimplemento de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incoporador, delas deduzindo-se, cumulativamente:
I – a pena convencional, que não poderá exceeder a vinte e cinco por cento das quantias pagas
EXTINÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA Projeto de Lei 774/2015 – Rel. Romero Jucá.
Redação atual (após apresentação das emendas):
Art. 67-A – Em caso de desfazimento do contrato preliminar ou definitivo de alienação do de imóvel de que trata esta Lei por culpa do adquirente mediante resilição ou resolução, ele fará jus à restituição das quantias pagas ao incorporador, delas deduzindo-se a pena convencional, que não poderá exceder a dez por cento das quantias pagas.
§ 1o – Para efeito do caput deste artigo, entende-se por quantias pagas o
valor desembolsado para pagamento do preço do imóvel, ainda que parte desse valor tenha sido pago, como remuneração diretamente ao corretor contratado pelo alienante.
EXTINÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA
Projeto de Lei 774/2015 – Rel. Romero Jucá.
Outro ponto controvertido é a forma de devolução das quantias pagas.
Segundo tal dispositivo, “o pagamento será realizado em três parcelas mensais e subsequentes, vencendo-se a primeira após um prazo de carência de doze meses, contados da data do desfazimento do contrato” (art. 67-A, § 5º). Caso ocorra a revenda da unidade antes de transcorrido o período de carência, o remanescente devido ao adquirente será pago em até trinta dias da revenda (art. 67-A, § 6º).
A esse respeito, a proposta recebeu ume emenda para que a devolução seja realizada em uma única parcela em até 30 dias após o desfazimento do contrato. Segundo parecer:
“Os riscos do negócio devem ser suportados pela incorporadora, e não pelos adquirentes do imóvel. Se o empreendimento imobiliário se tornou desinteressante ou se os adquirentes imergiram em uma crise financeira pessoal, isso é irrelevante. A incorporadora, no momento em que decidiu vender imóveis “na planta” tem o dever jurídico de concluir as obras independentemente da movimentação financeira gerada pelas vendas das unidades”.
PARTE III
CONTRATO BUILT TO SUIT Projetos antecedentes:
O PL 6.562/2009, de Autoria do Deputado Carlos Bezzera, referindo-se ao art. 425, do Código Civil, afirmou que essa modalidade contratual, por trazer obrigações decorrentes de um contrato de locação, estaria sendo entendida, inadvertidamente, por alguns, como hipótese de contrato locatício.
Ainda segundo o projeto, “as particularidades dessa modalidade de contratação mostram-se incompatíveis com algumas disposições da Lei do Inquilinato, em especial aquelas atinentes ao prazo máximo de vigência, à denúncia, à ação revisional e à multa compensatória”.
CONTRATO BUILT TO SUIT Projetos antecedentes:
Proposta (Dep. Carlos Bezerra)
“Art. 76-A. Não se aplicam as disposições desta lei aos
contratos em que a locação decorre de operações em que a
contratada adquire ou constrói, por si ou por terceiros, o
imóvel indicado pela contratante e cede a ela o uso do imóvel
por tempo determinado (built to suit), salvo se as partes
expressamente dispuserem em contrário”.
CONTRATO BUILT TO SUIT Projetos antecedentes:
Fato é que a referida proposta, em Março de 2010, recebeu
uma emenda, de autoria do Deputado Fernando Chucre, que
propunha um texto diametralmente contrário à redação
original. Segundo a emenda, ao invés de determinar a exclusão
dos contratos built to suit, na Lei do Inquilinato, a proposta
deveria, em verdade, “abrigar o dispositivo” naquele diploma
legal.
CONTRATO BUILT TO SUIT
Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições
procedimentais previstas nesta Lei. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)
§ 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos
aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. (Incluído
pela Lei nº 12.744, de 2012)
§ 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário,
compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da
CONTRATO BUILT TO SUIT
Questões controversas:
1) O contrato built to suit é um contrato atípico? 1) Qual o regime jurídico do contrato built to suit?
OBRIGADO
alexandre@junqueiragomide.com.br www.civileimobiliario.com.br
