BARÓMETRO IMOBILIÁRIO IPD /JLL

(1)

BARÓMETRO IMOBILIÁRIO

IPD®/JLL

1ª EDIÇÃO - JUNHO DE 2015

(2)

Em 2015, a MSCI e a JLL decidiram lançar uma nova ferramenta com o objetivo de aumentar a transparência e visibilidade do mercado de investimento imobiliário em Portugal.

O Barómetro IPD®/JLL é uma iniciativa semestral independente que assume o objetivo de registar o sentimento e as perspetivas de evolução futuras dos indicadores de referência do mercado imobiliário, junto dos principais investidores a operar no mercado nacional.

No Barómetro são analisados diversos indicadores de mercado, tais como a evolução das yields, rendas de mercado, volume de absorção, tendências de investimento, entre outros.

Queremos agradecer o contributo do conjunto de investidores participantes no painel e que tornaram possível a presente edição do Barómetro.

Entidades participantes: • Banif Gestão de Ativos • BPI Gestão de Ativos • ECS

• Explorer • Fidelidade • Fundger

• GNB Gestão de Ativos • Internos Global Investors • Montepio Valor

• Mundicenter • Norfin • Selecta • Silvip

(3)

BARÓMETRO IMOBILIÁRIO IPD®/JLL

3

ECONOMIA

ECONOMIA NACIONAL A RECUPERAR

De acordo com os dados divulgados recentemente pelo Instituto Nacional de Estatística (INE), a economia portuguesa cresceu 0,9% em 2014, naquele que foi o seu primeiro crescimento anual positivo desde o ano de 2010. Ainda que moderado, o crescimento evidenciado pela economia nacional não deixa de ser animador. Com base em dados publicados pelo mesmo organismo, o Produto Interno Bruto (PIB) português cresceu 1,5% no primeiro trimestre de 2015, face ao mesmo período do ano passado. A economia nacional tem beneficiado da aceleração das exportações e do abrandamento das importações, assim como do impacto positivo da procura interna, fruto do acelerar do consumo privado.

No que respeita a previsões, diversos organismos apontam para um crescimento da economia portuguesa superior a 1,5% em 2015.

O Banco de Portugal perspetiva um crescimento do PIB de 1,7%. Por outro lado, a Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico (OCDE), em linha com as recentes projeções do Governo português, espera que a economia nacional cresça 1,6% em 2015. Em ambos os casos, os dados divulgados revelam um maior otimismo face às projeções de crescimento de 1,5% e 1,3%, respetivamente, avançadas no final de 2014.

Confrontados sobre as perspetivas de evolução da economia nacional para 2015, os membros do painel mostraram-se

otimistas e antecipam um crescimento do PIB português em torno dos 1,3%, confirmando a aceleração, ainda que moderada, da economia portuguesa face ao crescimento registado em 2014.

O crescimento robusto das exportações e da procura interna são identificados como os principais motores da evolução favorável perspetivada para a economia portuguesa em 2015.

QUAL A SUA PREVISÃO DE CRESCIMENTO ECONÓMICO PARA PORTUGAL EM 2015?

Fonte: INE, MSCI, JLL

1.3 -1.8% -3.3% -1.4% 0.9% -4% -3% -2% -1% 0% 1% +2% 2011 2012 2013 2014 Prev. 2015 Máx Média Mín Realizado

(4)

ESCRITÓRIOS

MERCADO REVELA DINAMISMO

O ano de 2014 foi caracterizado pela retoma do mercado de escritórios de Lisboa.

De acordo com o Lisbon Prime Index (LPI), o volume de absorção ascendeu a 126.500 m² em 2014, o seu melhor registo dos últimos seis anos, evidenciando um crescimento de 63% face a 2013, ano em que o índice atingiu o seu mínimo histórico (77.800 m²).

Os primeiros três meses de 2015 confirmam o cenário de recuperação, com um take-up muito próximo dos 29.500m², o que remete para um crescimento de 71% face ao mesmo período do ano passado, e para o melhor primeiro trimestre dos últimos cinco anos.

A dinâmica observada no mercado no que respeita à ocupação de espaços, aliada à “ausência” de construção nova, tem impactado positivamente a taxa de disponibilidade que, ao longo dos últimos trimestres, tem mantido a sua tendência de correção. A taxa de desocupação situava-se nos 12,1% no final de 2014, tendo caído para os 11,7% durante o primeiro trimestre de 2015.

Os investidores inquiridos, confiantes na manutenção do cenário de retoma, antecipam uma taxa de disponibilidade em torno dos 11% no final de 2015.

A mudança de instalações surge como o principal motivo para a ocupação de novos espaços, em especial numa altura em que as empresas tentam beneficiar de melhores, e mais vantajosas, condições de mercado para ocupar espaços de qualidade.

No que se refere a rendas prime, o mercado de escritórios de Lisboa tem sido caracterizado pela estabilidade dos seus valores de referência ao longo dos últimos tempos. Contudo, de acordo com os membros do painel, o aumento observado na procura, conjugado com a escassez de produto de qualidade, poderá motivar a subida das rendas. Os investidores inquiridos antecipam uma renda prime para os escritórios localizados no Prime CBD da cidade de Lisboa em torno dos 19€/m²/mês, face aos 18,25€/ m²/mês no final de 2014, de acordo com dados publicados pela JLL. Se por um lado é expectável que se registe um aumento das rendas na zona prime e no Parque das Nações mais cedo do que o previsto, por outro, nas restantes zonas este efeito não será imediato, apesar de se esperar que ocorra num futuro próximo.

No que se refere a incentivos, os investidores participantes partilham da opinião de que se tem vindo a assistir a uma redução gradual do nível de incentivos (descontos, carências, entre outros) concedidos pelos proprietários aos inquilinos. Perspetiva-se que os mesmos, em termos médios, representem um desconto de 11% face à renda facial no final de 2015.

DIFERENÇA ENTRE A RENDA FACIAL E RENDA EFETIVA - ESCRITÓRIOS PRIME CBD 19.1 17.0 17.0 19.0 21.0 em € / m² /mês Renda facial Renda efetiva 11%

(5)

5 PRINCIPAIS INDICADORES DE RETALHO

Fonte: MSCI, JLL 17% _8% 75% _83% 8% 8% 33% 58% 8% 2015 2015 2015 Diminuirá fortemente Diminuirá ligeiramente Permanecerá estável Aumentará ligeiramente Aumentará fortemente

Consumo Afluência C.C Desocupação C.C

RETALHO

BOAS PERSPETIVAS PARA 2015

Os bons dados macroeconómicos começam a refletir-se ”pouco a pouco” na economia real.

Prova disso mesmo são os resultados divulgados pelo INE para o Índice de Volume de Negócios no Comércio a Retalho que registou, em abril de 2015, uma variação homóloga de 3,5%, confirmando o crescimento de 1,7% observado no ano de 2014 (dezembro).

Os dados publicados recentemente confirmam o crescimento de 2,1% do consumo privado em 2014. Com as perspetivas de recuperação do consumo privado, que se espera em torno dos 2,4% em 2015, de acordo com as projeções avançadas pelo Banco de Portugal, diversas marcas reativaram as suas estratégias de expansão, anunciando a abertura de novas lojas.

Perante um contexto económico mais favorável, o painel mostra-se positivo relativamente ao ano de 2015. A maioria dos inquiridos antecipa um ligeiro aumento, tanto do consumo (para 75% dos inquiridos), como da afluência aos centros comerciais (para 83% dos inquiridos) em 2015.

Dadas as previsões positivas de evolução do consumo e da afluência aos centros comerciais, 83% dos membros do painel preveem um aumento do volume de negócios dos retalhistas.

Os ativos prime denotam níveis de ocupação muito elevados, contrastando com os ativos secundários, que em alguns casos continuam com algumas dificuldades. Na sua maioria (58%), os inquiridos antecipam uma ligeira redução da taxa de disponibilidade dos centros comerciais, sendo que 33% apontam para uma estabilidade do referido indicador em 2015.

Como consequência da recuperação observada no mercado de retalho, e em especial nos centros comerciais e lojas de rua, a maioria dos membros do painel (75%) esperam que se verifique um aumento das rendas praticadas.

QUAL A TENDÊNCIA DA TAXA DE ESFORÇO?

Fonte: MSCI, JLL

83% _75%

17% _25%

2015 2015

Evolução do volume de vendas Evolução das rendas

Diminuição Estabilidade Aumento

(6)

DIFERENÇA ENTRE A RENDA FACIAL E RENDA EFETIVA - LOGÍSTICA NA GRANDE LISBOA Fonte: MSCI, JLL 4.0 3.5 2.0 3.0 4.0 5.0 2015 em € / m² /mês 13% Renda facial Renda efetiva

INDUSTRIAL

RECUPERAÇÃO A CURTO PRAZO?

A evolução favorável da economia portuguesa em 2014 não se traduziu, de forma evidente, num aumento da procura de espaços logísticos. Ainda assim, e com base nas previsões de crescimento económico para os próximos dois a três anos, é esperada uma mudança de cenário, fazendo com que este setor, afetado por uma forte estagnação ao longo dos últimos anos, comece a evidenciar sinais de revitalização. As perspetivas são positivas, ainda que moderadas, e os dados recentes confirmam isso mesmo.

Os dados publicados pelo INE para o Índice de Produção

Industrial (IPI) em Portugal, evidenciam um crescimento de 3,4% em março de 2015, face ao mesmo período do ano passado, naquele que foi o seu primeiro crescimento em cinco meses.

O indicador de confiança da indústria transformadora aumentou igualmente no mês de março de 2015, confirmando a sua evolução positiva desde março de 2012.

A economia nacional continua a evidenciar sinais de

recuperação e crescimento, sustentados no bom desempenho das exportações e do consumo privado, os quais poderão impulsionar a atividade logística no mercado nacional.

Segundo os membros do painel, a renda prime em Lisboa permanecerá estável em torno dos 4€/m²/mês em 2015. No que se refere a incentivos, espera-se que os mesmos correspondam a um desconto de 13% face à renda facial.

(7)

7 QUAL O VOLUME DE INVESTIMENTO QUE ANTECIPA PARA O

MERCADO IMOBILIÁRIO NACIONAL EM 2015?

Fonte: MSCI, JLL 0%

30%

40% 10%

20% Inferior a 1000 Milhões EUR

Entre 1000 e 1199 Milhões EUR Entre 1200 e 1399 Milhões EUR Entre 1400 e 1599 Milhões EUR Superior a 1600 Milhões EUR

INVESTIMENTO

ATIVIDADE DE INVESTIMENTO A ACELERAR

O ano de 2014 foi caracterizado pelo retomar da atividade de investimento em imobiliário comercial.

Com um volume de investimento em torno dos 900 milhões de EUR em 2014, de acordo com dados publicados pela JLL, o mercado de investimento alcançou o seu melhor registo desde 2007, ano em que superou a barreira dos 1000 milhões de EUR (1253 milhões de EUR).

A maioria dos inquiridos (70%) estima que o volume de investimento em 2015 supere os 1200 milhões de EUR, o que revela o otimismo dos investidores e posiciona o presente ano, claramente, como um potencial ano record em termos

de investimento.

De acordo com os dados recentemente divulgados pela JLL, o volume de investimento estimado no primeiro semestre de 2015 situar-se-á nos 800 milhões de EUR, quatro vezes mais que no mesmo período do ano passado, o que vem confirmar a forte tendência de crescimento.

Questionados sobre a origem do investimento, todos os membros do painel esperam que este seja principalmente internacional. Os dados avançados este ano confirmam este cenário, com o volume de investimento protagonizado por investidores internacionais a representar cerca de 85% do volume total.

Neste âmbito, os fundos oportunistas e os fundos core são identificados por 31% e 26% dos inquiridos, respetivamente, como os investidores mais ativos, no que respeita a

investimento, durante o ano de 2015. As recentes aquisições protagonizadas pelo investidor norte-americano Blackstone são um claro exemplo disso mesmo. Os fundos core continuam também ativos, atraídos pelas expetativas de recuperação e rentabilidades acima da média europeia, procurando em especial produto prime, bem localizado e com bons inquilinos.

INVESTIDORES MAIS ATIVOS

% DE INVESTIDORES QUE ELEGE CADA PERFIL COMO ATOR MAIS DESTACADO Fonte: MSCI, JLL 6% 7% 7% 7% 15% 26% 31% 0% 10% 20% 30% 40% Outros Seguradoras e similares Sociedades imobiliárias Sociedades Gestoras de FII Family Offices Fundos Core Fundos Oportunistas

2015

Apesar da recuperação observada no investimento em 2014, os investidores continuam a enfrentar algumas

resistências. Os membros do painel identificam as expetativas divergentes entre vendedores e compradores (30%) e a escassez de produto (28%) como os dois principais entraves ao investimento. A dificuldade de acesso a financiamento bancário é tida como o terceiro principal entrave, com um peso de 21%. É verdade que a recuperação dos mercados financeiros conduziu a uma melhoria das condições de acesso ao financiamento, no entanto, alguns inquiridos consideram que ainda existem limitações consideráveis a este nível. Os investidores internacionais mais ativos, que tendencialmente realizam operações de maior dimensão com financiamento “local”, encontram os bancos “locais” ainda sem plenas condições para o fazer.

(8)

QUAL SERÁ A YIELD NO FINAL DE 2015? PRINCIPAIS ENTRAVES AO INVESTIMENTO

Fonte: MSCI, JLL 6.2 6.4 7.5 4.0% 5.0% 6.0% 7.0% 8.0% Escritórios

CBD comerciaisCentros Logística

Máx Média Mín 9% 13% 21% 28% 30% 0% 10% 20% 30% 40% Expetativas de descida de preços

Incerteza sobre o contexto económico / mercado de arrendamento Financiamento bancário limitado Escassez de produto Expetativas divergentes entre vendedores e compradores

2015

O aumento observado na procura, em especial no último ano, associado a uma escassez do lado da oferta, conduziu a um cenário de subida dos preços e compressão das yields. Os membros do painel esperam que a tendência de descida das yields registada em 2014 se mantenha em 2015.

As previsões do painel situam a yield para os escritórios prime localizados no Prime CBD da cidade de Lisboa em torno dos 6,2% no final de 2015, em 6,4% para centros comerciais e 7,5% para ativos logísticos.

(9)

9 PREFERÊNCIAS DE INVESTIMENTO DIRETO

Fonte: MSCI, JLL

PREFERÊNCIAS DE INVESTIMENTO DIRETO

Fonte: MSCI, JLL 32% 10% 11% 12% 13% 21% 0% 10% 20% 30% 40% Outros produtos Centros comerciais Residencial Lojas de rua Escritórios Lisboa Novas Áreas de Escritórios Escritórios Lisboa CBD & Prime Zone

10% 13% 24% 25% 28% 0% 10% 20% 30% 40% Promoções pré-comercializadas Promoções Ativos com desocupação Ativos para reestruturar Ativos com renda garantida

ESTRATÉGIA

ESCRITÓRIOS E RETALHO,

OS ALVOS PREFERENCIAIS

Os escritórios, em especial os localizados no Prime CBD de Lisboa e no Parque das Nações, e o retalho, em particular as lojas de rua, são os produtos imobiliários que maior interesse reúnem junto dos investidores inquiridos.

Os investidores revelam uma preferência por ativos de renda “garantida” (28%), no entanto, também é verdade que muitos revelam estarem dispostos a assumir um maior risco: 25% dos inquiridos declara ter interesse em ativos por reestruturar e

24% em ativos com desocupação. A dimensão de mercado e escassez de produto tem levado os investidores a buscarem alternativas e produtos com maior perfil de risco. Por outro lado, essa maior disposição também surge associada às boas perspetivas de evolução económica.

No que respeita a desinvestimento, o setor residencial surge claramente como produto “a vender” por 22% dos inquiridos. A baixa rendibilidade e dificuldade de gestão deste tipo de ativos são alguns dos argumentos mencionados. Os produtos secundários, tais como escritórios localizados na zona secundária de Lisboa ou Porto, são também incluídos no grupo de produtos para venda a curto prazo.

(10)

performance e risco nos seus portefólios, uma ampla cobertura das classes de ativos financeiros e research inovador. A nossa linha de produtos e serviços inclui índices, modelos analíticos, dados, benchmarks imobiliários e research ESG. MSCI serve 98 das 100 maiores sociedades gestoras de ativos financeiros, de acordo com o mais recente ranking P & I. Para mais informações, visite-nos em www.msci.com.

SOBRE A JLL

A JLL é uma consultora internacional especializada em imobiliário, que presta serviços a promotores, proprietários, investidores e inquilinos. Com uma equipa de 58.000 colaboradores em todo o mundo, operamos em 80 países com mais de 230 escritórios, proporcionando serviços integrados através de uma plataforma global que partilha informação, boas práticas e experiência, para que possamos acrescentar valor ao negócio imobiliário dos nossos clientes.

Presente em Portugal desde 1997, a JLL conta atualmente com mais de 100 colaboradores, que desenvolvem a sua atividade nos mercados de escritórios, retalho e residencial, nas áreas de comercialização, investimento, consultoria estratégica, avaliações, gestão de imóveis, corporate solutions, gestão de projeto, arquitetura e obras em espaços interiores e research.

Apostamos na criação de sinergias entre as diversas áreas, de modo a acompanhar o cliente em todas as fases do imobiliário, desenvolvendo soluções completas e feitas à medida.

MSCI

BARÓMETRO IMOBILIÁRIO IPD /JLL