CONTRATOS IMOBILIÁRIOS
PRIMEIRA PARTE
DA POSSE
LIVRO III – TÍTULO I
CONCEITO (art. 1.196)
Há posse quando a pessoa exercita sobre a coisa um ou alguns dos poderes do
domínio, usando-a, auferindo dela frutos, dispondo dela (promovendo a sua
alienação ou cedendo-a em empréstimo), e, ainda, reivindicando-a do poder de
quem quer que injustamente a possua.
Constatada uma ou algumas dessas situações, pode-se dizer que existirá relação
possessória.
DETENÇÃO (art. 1.198)
Situação jurídica onde há posse efetiva, todavia o direito não a reconhece como tal,
dado que a pessoa que exercita os poderes do domínio encontra-se em relação de
dependência para com seu subordinante, conservando a posse mediante ordens e
instruções. O direito civil denomina tal instituto de fâmulo da posse.
O caseiro de um sítio é um exemplo de detentor (embora possa parecer estranho,
posto que visualmente seja ele quem mantém a posse efetiva do imóvel).
AQUISIÇÃO DA POSSE (art. 1.204)
O conceito legal trata o assunto de forma bem simplificada, enunciando que se
adquire a posse desde o momento em que se torna possível o exercício, em nome
próprio, de qualquer dos poderes inerentes à propriedade.
TRANSMISSÃO DA POSSE (art. 1.206)
A transmissão da posse pode ocorrer de dois modos:
a) a título universal (CAUSA MORTIS) – transferência de uma universalidade (no
caso da herança os herdeiros necessários passam a possuir todos os bens
deixados pelo “de cujus”);
b) a título singular (INTER VIVOS)
– transfere-se um bem ou bens
individualizados (comodato de um apartamento na praia a um primo).
PERDA DA POSSE (art. 1.223)
Uma vez mais o legislador procurou simplificar o código anterior (1916),
mencionando que se perde a posse sempre que o agente deixa de ter possibilidade
de exercer, por vontade própria ou não, os poderes inerentes ao direito de
propriedade (usar, gozar, dispor e reaver de quem quer que injustamente a possua
ou detenha).
DOS DIREITOS REAIS
LIVRO III – TÍTULO II
CONCEITO (artigos 1.225, 1.226 e 1.227)
Os direitos reais derivam dos diversos tipos de relacionamentos das pessoas com as
coisas. A expressão “real” deriva do latim “res” que significa coisa, daí direito das
coisas ou direito real.
Os artigos acima citados tratam da constituição ou transmissão das coisas. Se forem
móveis pela tradição (entrega), se forem imóveis pelo registro no Cartório
competente dos diversos títulos de propriedade, salvo exceções previstas em lei
(escritura, sentenças judiciais, partilhas etc.).
O código civil traz “numerus clausus” (de forma exaustiva), o que são direitos reais:
propriedade, servidões, usufruto, uso, habitação, penhor, hipoteca e anticrese.
DA PROPRIEDADE
LIVRO III – TÍTULO III
CONCEITO (1.228)
Conjunto de condições conferidas ao possuidor de poder usar, gozar e dispor da
coisa, e ter o direito de reavê-la de quem quer que injustamente a possua ou
detenha. Quando reunidas todas essas condições em alguém em face de
determinada coisa, dizemos que ele
é proprietário ou senhor “dominus”. A lei
pressupõe que a propriedade seja plena (quando reunidas as condições sob exame)
e exclusiva (somente um proprietário), até prova em contrário, nos termos do artigo
1.231 do código civil.
FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE (§ §1º, 2º e 3º do artigo 1.228)
Está intimamente ligada a utilizar-se da propriedade com respeito ao meio ambiente
e a intenção de não prejudicar outrem.
Outros dispositivos alusivos ao tema podem ser encontrados no artigo 10 da Lei
10.257/02 (Estatuto da Cidade), artigos 5º, inciso XXII e 186 ambos da CF.
AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE
A propriedade de coisas móveis ou imóveis só se adquire em nosso país se for
observada a lei civil. Artigos 1238 e seguintes.
PERDA DA PROPRIEDADE (1275)
I – Alienação: transfere com os mesmos defeitos, qualidades e restrições com que
se exercia.
II
– Renúncia: Exige uma declaração de vontade demissionária da propriedade.
Para os imóveis exige-se inscrição no registro imobiliário (p. único 1275)
III – Abandono: Ato de desfazer da coisa, por não mais querer seu proprietário, com
atos que atestam inequivocamente a intenção.
IV
– Perecimento: Pode resultar de destruição ou consumo. Alguns autores
sustentam a existência do extravio definitivo
V
– Desapropriação (Involuntário): também chamada venda forçada, pela
integração da res para o acervo estatal. 150, 157(ver); art. 5º, XXIV, XXV, 184, 185,
art. 22.
VI – Usucapião: vide tópicos nesta apostila.
CONTRATOS IMOBILIÁRIOS
TEORIA GERAL DOS CONTRATOS
PROPOSTA E ACEITAÇÃO
(427 e seguintes)
PROPOSTA OBRIGATÓRIA
Art. 427. A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso.
PROPOSTA A PRESENTE
Neste caso o proponente e o aceitante estão pessoalmente presentes, ou em
contato telefônico ou outro meio semelhante. A doutrina e jurisprudência têm exigido
que a proposta contenha ao menos os principais dados do negócio como objeto,
prazo e preço.
Caso o aceitante não concorde e não tendo sido estipulado prazo deverá se
manifestar imediatamente.
PROPOSTA A AUSENTE
Art. 434. Os contratos entre ausentes tornam-se perfeitos desde que a aceitação é expedida, exceto:
I - no caso do artigo antecedente;
II - se o proponente se houver comprometido a esperar resposta; III - se ela não chegar no prazo convencionado.
ACEITAÇÃO
Art. 431. A aceitação fora do prazo, com adições, restrições, ou modificações, importará nova proposta.
Art. 432. Se o negócio for daqueles em que não seja costume a aceitação expressa, ou o proponente a tiver dispensado, reputar-se-á concluído o contrato, não chegando a tempo a recusa.
INFORMÁTICA
Nos casos de contato “on line – real time” considera-se entre presentes. Por e-mail
considera-se entre ausentes, desde que as partes não estejam conectadas ao
mesmo tempo, voltadas ao mesmo negócio jurídico.
CONTRATOS DEPENDENTES DE ESCRITURA PÚBLICA
(art. 108)
FORMA DE VALIDADE
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Art. 109. No negócio jurídico celebrado com a cláusula de não valer sem instrumento público, este é da substância do ato.
PRÉ-CONTRATO
(art. 426)
ELABORAÇÃO E FUNCIONALIDADE
Recurso contratual muito utilizado nos dias atuais, que permite aos interessados
grande agilidade no entabulamento do negócio pretendido, postergando os detalhes
para um momento seguinte.
Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.
Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive. Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente.
Art. 464. Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação.
Art. 465. Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a outra parte considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos.
CONTRATO DEFINITIVO
Tem por objeto a obrigação final, a real intenção das partes.
Exemplos: compra e venda e locação.
ARRAS OU SINAL
(art. 418)
Observar que as arras ou sinal é mecanismo civil destinado ao fechamento futuro de
um determinado negócio jurídico. Pode ser confirmatória ou penitencial, adiantada
em dinheiro ou outro bem móvel.
Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.
Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-perdê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.
EXTINÇÃO DOS CONTRATOS
(art. 472 e seguintes)
DISTRATO - O distrato pode-se dizer que é o inverso do contrato, isto é, o
instrumento - que pela vontade exclusiva das partes - põe fim ao negócio
anteriormente realizado, faz-se pela mesma forma exigida para o contrato (art. 472).
RESOLUÇÃO
– Dá-se pelo inadimplemento contratual, por inexecução voluntária ou
involuntária (onerosidade excessiva). Vide artigos 475 e 478.
RESILIÇÃO
– Chamada de cláusula de escape, trata-se da extinção unilateral do
contrato, quando tal possibilidade for estipulada no documento. Normalmente é
estipulado um hiato de tempo para extinção. Art. 473. A resilição unilateral, nos
casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia
notificada à outra parte.
RESCISÃO
– Extinção judicial quando não for possível as hipóteses anteriores.
CONTRATOS IMOBILIÁRIOS
CONTRATOS IMOBILIÁRIOS EM ESPÉCIE
COMPRA E VENDA
(art. 481 e seguintes)
PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS
Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
Art. 483. A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório.
Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador.
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
REGRAS ESPECIAIS
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. § 1o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. § 2o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.
§ 3o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.
CLÁUSULAS ESPECIAIS
Como o próprio tema diz são estipulações que não estão presentes em todos os
contratos de compra e venda. Podem ser:
Retrovenda - O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la
no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e
reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de
resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de
benfeitorias necessárias.
Preferência - A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de
oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para
que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
DOAÇÃO
(art. 583 e seguintes)
PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS
Art. 538. Considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra.
Parágrafo único. A doação verbal será válida, se, versando sobre bens móveis e de pequeno valor, se lhe seguir incontinenti a tradição.
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
EMPRÉSTIMO
(art. 579 e seguintes)
PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS
Art. 579. O comodato é o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis. Perfaz-se com a tradição do objeto.
RISCOS
“res perit dominus” – empréstimo de uso e de consumo.
CONTRATOS IMOBILIÁRIOS
CAUTELAS-CONFLITOS-LOCAÇÃO
CAUTELA NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
Os negócios envolvendo imóveis são extremamente solenes, por força do artigo 108
do Código Civil, tais exigências devem ser observadas sob pena de nulidade do ato.
Demais disso, os negócios imobiliários exigem vários cuidados na avaliação da
documentação imobiliária. Tal preocupação além de jurídica também é patrimonial,
pelo valor envolvido nas transações.
Portanto, recomenda-se que o adquirente solicite, a princípio, os seguintes
documentos, para evitar seja o negócio de alguma forma maculado:
REF: RELAÇÃO DE DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA AQUISIÇÃO DE
IMÓVEL
1) QUANTO AO IMÓVEL:
I) Certidão de matrícula, atualizada até o mês em curso;
II) Escritura de compra e venda do imóvel;
III) Comprovante de pagamento do IPTU (em caso de imóvel urbano) ou ITR (em
caso de imóvel rural);
IV) Certidão negativa de impostos e taxas incidentes sobre o imóvel, expedida pela
Prefeitura Municipal;
V) Comprovante de quitação do laudêmio (no caso de imóvel foreiro);
VI) Se imóvel condominial, comprovante de quitação das respectivas prestações;
VII) Cópia da planta devidamente registrada na Prefeitura, se urbano.
2) QUANTO AOS PROPRIETÁRIOS:
A) PESSOA NATURAL:
I) Certidão dos Distribuidores Cíveis (ações em andamento, interdições,
tutela/curatela, execuções, inclusive, fiscais), no prazo de 10 anos, com no
máximo, trinta dias de emissão, da comarca de residência dos proprietários e da
comarca de localização do imóvel;
II) Certidão dos Distribuidores da Justiça Federal (ações em andamento, interdições,
tutela/curatela, execuções, inclusive, fiscais), no prazo de 10 anos, com no
máximo, trinta dias de emissão da comarca de residência dos proprietários e da
comarca de localização do imóvel;
III) Certidão do Distribuidor dos Cartórios de Protesto, da comarca de localização do
imóvel e da comarca de residência dos proprietários, no prazo de 5 (cinco) anos;
IV) Em caso de empregador(es), apresentar a CND/INSS;
V) Qualificação completa do casal se for o caso, com o respectivo regime de
casamento.
VI) Certidão trabalhista.
B) PESSOA JURÍDICA:
I) Certidão dos Distribuidores Cíveis (ações em andamento, falência/concordata,
execuções, inclusive, fiscais), no prazo de 10 anos, com no máximo, trinta dias de
emissão, da comarca de sede da empresa e da comarca de localização do
imóvel;
II) Certidão dos Distribuidores da Justiça Federal (ações em andamento,
falência/concordata, execuções, inclusive, fiscais), no prazo de 10 anos, com no
máximo, trinta dias de emissão da comarca de sede e da comarca de localização
do imóvel;
III) Certidão do Distribuidor dos Cartórios de Protesto, da comarca de sede e da
comarca da empresa, no prazo de 5 (cinco) anos;
IV) Cópia xerox autenticada da certidão Negativa de Débito - CND;
V) Certidão de Quitação de Tributos Federais;
VI) Contrato/estatuto social vigentes/consolidados e das respectivas alterações;
VII) Ata de eleição da atual Diretoria (em caso de S/A).
CONTRATUAIS
Técnicas de elaboração, expressões técnicas, cautelas.
CONFLITOS CONTRATUAIS
LOCAÇÃO RESIDENCIAL E COMERCIAL 8245/91
PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS
Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais: a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em apart-hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
PRAZOS
Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.
VALOR
Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
CAUTELAS
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta
meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado,
independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a
trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente,
por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente; b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
DAS PENALIDADES CRIMINAIS E CIVIS
Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;
II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;
III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.
Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:
I - recusar - se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;
II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá - lo para o fim declarado ou, usando - o , não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;
III - não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega;
IV - executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º do art. 65. Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.
