Identificação do Imóvel
Proponente / Comprador ANTONIO GONÇALVES DE ALMEIDA
FILHO Nº CPF / CNPJ 06440328808 Nome Empreendimento
Valor Compra Venda R$ 400.000,00 Data Venda Nº Controle Interno 3613.23001.091-3 Proprietário / Construtora Nº Cartório: 14 Matrícula: 208.471
Logradouro R HONORIO BICALHO Nº 27 Andar Complemento
Bairro VILA DAS MERCES Cidade SAO PAULO UF SP CEP 04160-120 Latitude -23.625269 Longitude -46.610618
Caracterização da Região
Região
Residencial Industrial
Comercial Outro - Descrever Abaixo
Infraestrutura
Água Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública
Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado
Fossa Cisterna/Poço Artesiano
Tipo Pavimentação: Asfalto
Restritivos:
Favela Risco Ambiental
Córregos/Rios Outro - Descrever Abaixo
Serviços Públicos e Comunitários
Metrô Centro
Comercial Escola Segurança Ônibus Rede Bancária
Lazer Coleta de
Lixo Clínicas/Hospitais
Aeroporto Shopping Parque
Vista
Outro -Descrever Abaixo
Análise da Região do Bairro
Localização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela
Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25% Tendência do Uso do Terreno Comercial Industrial Residencial
Limites do Bairro
Vila Vera, Vila Marte, Vila Vermelha.
Padrão da Região:
Alto Médio-alto Baixo
Médio Médio-baixo
Fatores Valorizantes
Vista - Mar Metrô Vista - Parque Vista Permanente Outro - Descrever Abaixo
Terreno
Topografia
Plana Aclive
Desnível Pronunciado Declive
Formato
Regular Irregular
Dimensões
Área (em m²): 200,00 m² Testada (Frente): 8,00 m Lado Direito: 25,00 m
Fração Ideal: 100,000000 % Fundos 8,00 m Lado Esquerdo: 25,00 m
Tipo de Implantação
Condomínio Isolado Nome Acompanhante Vistoria: Contato Telefônico Acompanhante:
Tipo do Acompanhante
Corretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Outro - Descrever Abaixo
Condomínio / Imóvel Avaliado
Condomínio ao qual pertence o Imóvel Avaliado
N° Andares Tipo: Unidades Por Andar: Nº Total de Unidades: N° de Elevadores: Valor Condomínio: Por Mês Por Ano
Descrição dos Andares Uso do Condomínio: Padrão de Construção do Condomínio
Alto Médio-alto Médio
Médio-baixo Baixo Estado Conservação Condomínio Bom Regular Ruim Em Implantação Infraestrutura do Imóvel
Playground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica
Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins
Tipo Imóvel Avaliado
Casa Apartamento Galpão
Sobrado Loja Sala
Comercial Outro - Descrever
Abaixo
Indício Ocupação Imóvel
Habitado Desabitado
Idade Aparente Anos 20 Ano Construção
Estado Conservação Imóvel
Bom Regular
Ruim Em Construção
Padrão Acabamento Imóvel
Alto Normal
Baixo Mínimo
Uso Imóvel: Residencial Fechamento das Paredes: Alvenaria
Fachada Pintura Esquadrias Alumínio N° Andares do Imóvel Avaliado Nº Dormitórios Dimensões Área Privativa: 0,00 m² Área Comum (m²): 0,00 m² Área Total (m²): 183,00 m²
Área Averbada: 183 m² Área não Averbada m²
Nº Vagas Garagem
Cobertas 1 Descobertas 0 Privativas 0
Face Imóvel
Sul Norte Leste Oeste
Manifestações sobre a garantia
Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia?
Sim Não
Não foi possível fazer vistoria interna no imóvel.
QUESTÕES COMPLEMENTARES
Sim NãoData da Vistoria: 30/06/2017
1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel?
Foi fornecido apenas a matrícula.
2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local?
Não foi possível fazer vistoria interna no imóvel.
3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local?
Não foi fornecido o IPTU do imóvel.
4) O imóvel possui vaga de garagem? 5) Se possui vagas, elas estão documentadas?
6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras?
Não foi possível fazer vistoria interna no imóvel.
7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos?
Não foi possível fazer vistoria interna no imóvel.
8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos?
9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? 10) O imóvel possui características uni-familiares?
11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)?
12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? 13) O imóvel apresenta condições de habitalidade?
Não foi possível fazer vistoria interna no imóvel.
14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? 15) O imóvel não possui suspeitas de contaminação?
Observações Finais
Amostras:
Critério Utilizado: Área Privativa Área Total (m²) Terreno1 Logradouro R CHAFIC GANEM Nº 40 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro VILA DAS MERCES Cidade SAO PAULO UF SP CEP 04165-070 Latitude Longitude Descrição Sobrado com 2 dormitórios 2 banheiros Fonte de Informações Marcia Telefone (11) 2899-7600
Status Ofertado Nº Vagas Garagem 0 Nº Dormitórios 2 Idade Aparente 40 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Regular Valor Venda / Oferta R$
300.000,00
Data Venda /
Oferta 30/06/2017 Valor m² R$ 1.875,00 Padrão Médio-baixo Testada (Frente) 5,00
Área do Terreno (em m²) 172,00
Área da Edificação (m²) 160,00 Área Privativa 0 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 70
2 Logradouro R ORLANDO TARQUINIO Nº S/N Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro VILA VERMELHA Cidade SAO PAULO UF SP CEP 04296-110 Latitude -23.622994 Longitude -46.604348 Descrição Sobrado com 2 dormitórios 2 banheiros Fonte de Informações Danilo Telefone (11) 3384-1122
Status Ofertado Nº Vagas Garagem 2 Nº Dormitórios 2 Idade Aparente 20 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom Valor Venda / Oferta R$
350.000,00
Data Venda /
Oferta 30/06/2017 Valor m² R$ 2.333,33 Padrão Médio Testada (Frente) 10,00
Área do Terreno (em m²) 125,00
Área da Edificação (m²) 150,00 Área Privativa 0 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 70
3 Logradouro R PAGANO SOBRINHO Nº 141 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro JARDIM VERGUEIRO Cidade SAO PAULO UF SP CEP 04176-240 Latitude -23.633751 Longitude -46.604223 Descrição Casa térrea com 2 dormitórios Fonte de Informações Maria Telefone (11) 99872-4430
Status Ofertado Nº Vagas Garagem 2 Nº Dormitórios 2 Idade Aparente 25 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom Valor Venda / Oferta R$
325.000,00
Data Venda /
Oferta 30/06/2017 Valor m² R$ 2.954,55 Padrão Médio Testada (Frente) 6,00
Área do Terreno (em m²) 180,00
Área da Edificação (m²) 110,00 Área Privativa 0 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 70
4 Logradouro R ANGATURAMA Nº 990 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro VILA MORAES Cidade SAO PAULO UF SP CEP 04164-010 Latitude -23.629779 Longitude -46.607706 Descrição Sobrado com 4 dormitórios 2 banheiros e 6 vagas Fonte de Informações João Telefone (11) 99305-1658
Status Ofertado Nº Vagas Garagem 6 Nº Dormitórios 4 Idade Aparente 25 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom Valor Venda / Oferta R$
530.000,00
Data Venda /
Oferta 30/06/2017 Valor m² R$ 2.789,47 Padrão Médio Testada (Frente) 12,00
Área do Terreno (em m²) 200,00
Área da Edificação (m²) 190,00 Área Privativa 0 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 70
5 Logradouro R TOLSTOI Nº 108 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro VILA BRASILINA Cidade SAO PAULO UF SP CEP 04161-070 Latitude -23.626464 Longitude -46.616248 Descrição Sobrado com 2 dormitórios Fonte de Informações Sue Telefone (11) 5061-0311
Status Ofertado Nº Vagas Garagem 1 Nº Dormitórios 2 Idade Aparente 35 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Regular Valor Venda / Oferta R$
380.000,00
Data Venda /
Oferta 30/06/2017 Valor m² R$ 1.989,53 Padrão Médio-baixo Testada (Frente) 8,00
Área do Terreno (em m²) 208,00
Área da Edificação (m²) 191,00 Área Privativa 0 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 70
Tabela de homogenização
Grau de Fundamentação: I Grau de Precisão: III Metodologia: Evolutivo
Cálculo do Coeficiente de Depreciação
N Vida Útil (em anos) Idade Aparente % Vida Conservação Tabela Ross-Heidecke k Residual % Coef. Deprec.
1 70 40,00 57 Regular 0,00 0,5490 20,00 0,6400
2 70 20,00 29 Regular 0,00 0,8000 20,00 0,8400
3 70 25,00 36 Regular 0,00 0,7530 20,00 0,8000
4 70 25,00 36 Regular 0,00 0,7530 20,00 0,8000
5 70 35,00 50 Regular 0,00 0,6090 20,00 0,6900
Cálculo Custo Construção e Valor Terreno
N Valor Venda / Oferta Área da Edificação (m²) CUB (R$/m²) Índices-Padrão Coef. Deprec. Custo Valor Edificação Fator Oferta Valor Terreno
1 300.000,00 160,00 1.308,93 1,056 0,6400 884,63 141.540,80 0,9 142.613,28 2 350.000,00 150,00 1.308,93 1,299 0,8400 1.428,25 214.237,50 0,9 122.186,25 3 325.000,00 110,00 1.308,93 1,212 0,8000 1.269,14 139.605,40 0,9 166.855,14 4 530.000,00 190,00 1.308,93 1,386 0,8000 1.451,34 275.754,60 0,9 228.820,86 5 380.000,00 191,00 1.308,93 0,912 0,6900 823,68 157.322,88 0,9 200.409,41 Homogeneização
Amostra Área (m²) Dados Iniciais (1) (2) (3) (4) Homogeneização (R$/m²) Amostra 1 172,00 829,15 1 1.1892 1 1 986,02 Amostra 2 125,00 977,49 1 1 1.4142 1 1.382,36 Amostra 3 180,00 926,97 1 1.1362 1 1 1.053,23 Amostra 4 200,00 1.144,10 1 0.9554 1 1 1.093,08 Amostra 5 208,00 963,51 1 1.0574 1 1 1.018,81 Fatores:
(1) - Fator Topografia, (2) - Fator Frente, (3) - Fator Profundidade, (4) - Fator Localização
MÉDIAS DAS AMOSTRAS 1.106,70 Saneamento das Amostras (+/-30%) Valor Minimo 774,69 Valor Máximo 1.438,71
Determinação Valor Terreno
Zona Área (em m²) Unit. Fator Frente Fator Profundidade Área Fator Esquina Fator Topografia Fator Consistência Homogeneização (R$/m²) Valor (R$)
2 200,00 1.106,70 1,0531 0,8065 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 939,95 188.000,00
Determinação Valor Construção
Vida Útil (em anos) Idade Aparente % Vida Conservação Tabela Ross-Heidecke k Residual Coef. Deprec.
70 20,00 29 Regular 0,00 0,8580 20,00 0,8864
Área Privativa CUB (R$/m²) Índices-Padrão Coef. Deprec. Custo Valor
0,00 1.308,93 1,212 0,8864 1.406,21 257.000,00
Determinação Valor Imóvel
Valor Terreno Valor Edificação F Com Adotado
188.000,00 257.000,00 1,0000 445.000,00
Cálculo Valor Avaliação
Área do Terreno (m²): 200,00 Valor m²: R$ 939,95 Valor Terreno: R$ 188.000,00
Área da Edificação (m²): 183,00 Valor m²: R$ 1.406,21 Valor Edificação: R$ 257.000,00
Valor de Liquidez: R$ 311.500,00 Valor Imóvel: R$ 445.000,00
Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ 445.000,00
Avaliação para Garantia de Financiamento
Valor Terreno R$ 188.000,00 Valor por extenso: cento e oitenta e oito mil reais Valor Edificação R$ 257.000,00 Valor por extenso: duzentos e cinquenta e sete mil reais Valor do(s)
Anexo(s) Valor por extenso:
Valor do(s)
Anexo(s) Valor por extenso:
Unidades Autônomas
N° da Matrícula Quantidade Unidades
Autônomas Tipo Unidade Autônoma Descrição Área (m²) Valor
208.471 0 Indefinido
Valor Imóvel R$ 445.000,00 Valor por extenso: quatrocentos e quarenta e cinco mil reais
Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador
Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo:
Nome da Empresa AVALITEC - Engenharia de Avaliações e Consultoria Ltda Nome do Avaliador JOSE ROBERTO GOMES CREA / CAU 0601238927
Local e Data
São Paulo 30/06/2017
"Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvel avaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo".
LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e somente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados.
“A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidos pelo Banco Santander”. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel”.
Representação Fachada Descrição
Data Foto 30/06/2017
Representação Identificação Numérica Descrição
Data Foto 30/06/2017
Representação Garagem Descrição
Data Foto 30/06/2017
Representação Vista da Rua Descrição Data Foto 30/06/2017
