ENGENHEIRO EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ DE DIREITO DA

(1)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO

EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ DE DIREITO DA

2

a

VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DE JABAQUARA – SÃO PAULO/SP

PROCESSO Nº: 1020900-90.2014.8.26.0003

AÇÃO: ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BENS

M

ARCOS

A

UGUSTO DA

S

ILVA

, engenheiro CREA n

o

0682582156,

Perito Judicial nomeado e compromissado nos autos da ação em epígrafe,

requerida por E

VANDRO

B

ERNARDO

M

ANSANO

M

OLINA

P

EREIRA

contra S

IMONE

G

ELO

S

ILVA

, tendo se inteirado do assunto em pauta, realizado os estudos que se

fizeram necessários, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência,

apresentar as conclusões a que chegou, consubstanciadas no presente

j.t

jsp.

jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o proces

so 1020900-90.2014.8.26.0003 e código 403844F. A SSIO A R A

UJO REZENDE, liberado nos autos em 26/05/2017 às 14:34 .

(2)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO

2

I – PRELIMINARES ... 03

I.1 – Considerações Preliminares ... 03

I.2 – Objetivo do Trabalho ... 03

II – CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL ... 05

II.1 – Situação ... 05

II.2 – Ocupação ... 06

II.3 – Mapa Fiscal ... 06

II.4 – Zoneamento ... 06

II.5 – Melhoramentos ... 07

II.6 – Localização ... 07

III – VISTORIA DO IMÓVEL ... 08

III.1 – O Conjunto Residencial Saint Raphael ... 08

III.2 – A Unidade Autônoma em Estudo ...08

III.2.1 – Características do Apto nº 25-A ... 08

III.2.2 – Áreas ... 09

III.2.3 – Padrão Construtivo ... 10

III.2.4 – Estado de Conservação ... 10

IV – DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA ... 11

V – AVALIAÇÃO ... 27

V.1 – Metodologia ... 27

V.2 – Valor Unitário da Área Privativa ... 28

V.3 – Valor do Imóvel ... 29

j.t

jsp.

(3)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO

3

I

Preliminares

I.1 – Considerações Preliminares

O REQUERENTE apresentou inicial (fls. 01 e 04 dos autos)

pleiteando,

dentre outros pedidos, que a REQUERIDA fosse citada para apresentar

contestação aos termos da presente Ação de Alienação Judicial de Coisa Comum

com Extinção de Condomínio.

Diante dos fatos narrados nos autos, por decisão proferida pelo

R. Juízo (fls. 52/53 e 127 dos autos), foi determinada a avaliação do imóvel objeto

dos autos, sendo este signatário honrado com sua nomeação para execução da

referida tarefa.

Informo ainda que, a convite deste signatário, a Engª Rosana Akemi

Murakami, registrada no CREA sob nº 5060563814, contribuiu tecnicamente para a

elaboração do presente laudo.

I.2 – Objetivo do Trabalho

O presente trabalho tem por objetivo apurar o “Valor de Mercado

Livre para Venda” do imóvel em questão, ou seja, a Unidade Autônoma

designada Apartamento nº 25-A, situado no 2º andar do Bloco A, integrante do

j.t

jsp.

UJO REZENDE, liberado nos autos em 26/05/2017 às 14:34

.

(4)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO

4

Entendemos como “Valor de Mercado Livre para Venda”, a

importância em dinheiro que poderia ser obtida pelo imóvel, na data da avaliação,

para venda “à vista”, a qualquer interessado, e considerado o mesmo sem

cláusulas restritivas quanto a ônus, dúvidas e dívidas e quanto a eventuais fins

expropriatórios, e passivos ambientais.

Para tanto, a perícia avaliatória desenvolverá seus cálculos para o

mês de maio/2017, tomando-se como base dados contemporâneos a esta data.

j.t

jsp.

.

(5)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO 5

II

Características do Imóvel

II.1 - Situação

O Apartamento nº 25-A é uma unidade autônoma e integrante do

Conjunto Residencial Saint Raphael, estando este localizado à Rua José

Fernandes nº 145, na quadra completada pelas Ruas Antônio Bispo de Souza,

Luís Stollo e George Drosini, no bairro Jardim Vilas Boas, 42º Subdistrito –

Jabaquara, município de São Paulo/SP.

O imóvel dista aproximadamente 17 km do centro da cidade de São

Paulo, nas proximidades da Avenida Cupecê, que se evidencia como importante

corredor viário da região.

A região caracteriza-se por uma ocupação predominantemente

residencial, além de apresentar vários estabelecimentos de âmbito local e

diversificado.

Trata-se de um local ocupado por imóveis de padrão construtivo

popular.

Para fins de avaliação, o bairro se enquadra na 4ª Zona –

Incorporação Vertical Padrão Popular, das Normas do IBAPE-SP (Instituto

Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), possuindo frente referência

j.t

jsp.

.

(6)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO

6

II.2 – Ocupação

O imóvel avaliando atualmente encontra-se ocupado pela

REQUERIDA (Sra. Simone Gelo Silva).

II.3 - Mapa Fiscal

De acordo com a Planta Genérica publicada pela Municipalidade de

**São Paulo, válida para o exercício de 2017 (*), o imóvel em questão situa-se na**

Quadra 262 do Setor 172 e possui Índice Fiscal 351,92

**(*) Planta Genérica de 2014, com acréscimo acumulado de 16,07 %**

referentes à 2015/2016 (9,50%) e 2016/2017 (6,00%), conforme Decreto Municipal

nº 57.560 de 22/12/2016.

II.4 - Zoneamento

Após consulta aos mapas e textos das Leis e Decretos Municipais

que definem o Zoneamento do Município de São Paulo, aqueles aos quais temos

acesso, verificou-se que o imóvel está localizado em ZMp-04, Zona Mista de

Proteção Ambiental.

O uso atual dado ao imóvel é considerado como “conforme” perante a

legislação em vigor.

Ressalto que estas informações somente poderão ser confirmadas

em consulta expressa aos órgãos municipais e estaduais competentes.

j.t

jsp.

.

(7)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO

7

II.5 - Melhoramentos

O local onde está situado o imóvel é servido de todos os

melhoramentos públicos, típicos dos locais de urbanização já consolidada, tais

como redes de água, esgoto, energia elétrica, telefone, iluminação, pavimentação,

transportes coletivos, coleta de lixo, entrega postal, dentre outros.

II.6 - Localização

j.t

jsp.

.

(8)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO

8

III

Vistoria do Imóvel

III.1 – O Conjunto Residencial Saint Raphael

Em vistoria realizada no imóvel, dia 08/05/2017, verificou-se que o

Conjunto Residencial Saint Raphael, onde se encontra o imóvel avaliando,

apresenta as seguintes características construtivas:

Item

Características

Composição

(5 pavimentos)

- Térreo: Hall de entrada e garagem;

- 1º ao 4º andar: 04 (quatro) apartamentos por andar,

separados por 02 (dois) blocos

Estrutura

Concreto.

Fachada

Massa corrida sob pintura

Circulação Vertical

01 (uma) escada que interliga todos os pavimentos.

III.2 - A Unidade Autônoma em Estudo

III.2.1 – Características do Apartamento nº 25-A

O apartamento nº 25-A está localizado no 2º andar do Bloco A do

Conjunto Residencial Saint Raphael e é constituído por: sala de estar, 02 (dois)

dormitórios (sendo um suíte), lavabo, cozinha e área de serviço.

j.t

jsp.

.

(9)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO

9

Quanto aos acabamentos internos, podemos destacar:

Ambiente

Piso

Paredes

Forro

Sala de estar

Vinílico

Textura sob

_pintura

Laje sob pintura

Dormitório 01

(suíte)

Banheiro da suíte

Cerâmico

Azulejo

Gesso sob pintura

Dormitório 02

Vinílico

Textura sob

_pintura

Laje sob pintura

Lavabo

Cerâmico

Massa sob

pintura

Gesso sob pintura

Cozinha

Azulejo

Laje sob pintura

Área de serviço

Massa sob

_pintura

Esquadrias e Vidros

- Alumínio com vidros tipo liso na sala de estar e nos

dormitórios;

- Alumínio com vidros tipo boreal no banheiro da suíte e

na cozinha;

- O lavabo possui blocos de vidro vazado;

- A área de serviço não possui esquadrias.

Portas

- Madeira em todos os ambientes.

III.2.2 - Áreas

j.t

jsp.

.

(10)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO 10

Área Privativa

: 59,11 m²

Área Comum

: 32,49 m²

Área de garagem

: 30,74 m²

Área Construída Total

: 122,34 m²

Fração Ideal de Terreno : 0,9239 %

III.2.3 - Padrão Construtivo

Baseado no trabalho “Valores de Edificações de Imóveis

Urbanos/2002” (atualizado em Novembro/2006), de autoria do Instituto Brasileiro

de Avaliações e Perícias de Engenharia - IBAPE/SP, o imóvel pode ser classificado

como “Classe Residencial, Grupo Apartamento Padrão Simples sem

elevador”, com Intervalo de Fator Médio de padrão construtivo igual a 1,266 do

valor R

8

N do SINDUSCON.

III.2.4 - Estado de Conservação

De acordo com a Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel (Anexo III)

e vistoria realizada (vide documentação fotográfica no Capítulo IV), o estado de

conservação do imóvel avaliando pode ser considerado como “regular”,

possuindo idade de construção de 25 anos (conforme cópia da Matrícula de

Registro de Imóveis nº 128.568), vida útil de 60 anos e fator de depreciação pelo

obsoletismo e estado de conservação de 0,750 (c-42 de acordo com a Tabela

de Ross-Heidecke de Depreciação Física).

Ressalta-se que não faz parte do escopo desta avaliação verificar as

j.t

jsp.

.

(11)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO

11

IV

Documentação Fotográfica

Foto nº 01: Vista geral do Conjunto Residencial Saint Raphael

j.t

jsp.

.

(12)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO

12

Foto nº 02: Rua José Fernandes sentido Rua Olímpio José Borges

j.t

jsp.

.

(13)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO

13

Foto nº 04: Vista da entrada do Conjunto Residencial Saint Raphael

j.t

jsp.

(14)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO

14

Foto nº 06: Vista do hall de entrada do Bloco A

j.t

jsp.

(15)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO

15

Foto nº 07: Vista do hall de entrada do imóvel avaliando

j.t

jsp.

.

(16)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO

16

Fotos nº 08 e 09: Vistas da sala de estar

j.t

jsp.

.

(17)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO

17

Foto nº 10: Vista do dormitório 01 (suíte)

j.t

jsp.

.

(18)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO

18

Foto nº 11: Vista do banheiro do dormitório 01 (suíte)

j.t

jsp.

.

(19)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO

19

Foto nº 12: Vista do dormitório 02

j.t

jsp.

.

(20)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO

20

Foto nº 13: Vista do lavabo

j.t

jsp.

.

(21)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO

21

Foto nº 14: Vista da cozinha

j.t

jsp.

.

(22)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO

22

Foto nº 15: Vista da área de serviço

j.t

jsp.

.

(23)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO

23

Foto nº 16: Vista geral do estacionamento

j.t

jsp.

.

(24)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO

24

Foto nº 17: Vista da vaga de garagem

j.t

jsp.

.

(25)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO

25

Fotos nº 18 e 19: Vista geral do Conjunto Residencial (parte interna)

j.t

jsp.

.

(26)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO

26

Foto nº 20: Vista da quadra esportiva e churrasqueira

j.t

jsp.

.

(27)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO 27

V

Avaliação

V.1 – Metodologia

A metodologia que será adotada baseia-se na análise das

qualificações físicas da propriedade em estudo e das informações diversas

levantadas no mercado, que são tratadas conforme as diretrizes da norma

NBR-14653-2 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e da norma vigente

do IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São

Paulo), as quais devem ser utilizadas na determinação do valor do respectivo

imóvel.

De acordo com os elementos comparativos coletados (amostras) e

tratamento de fatores realizados, o presente Laudo de Avaliação enquadra-se no

Grau de Fundamentação II e Grau de Precisão III (Vide Anexo I) da referida

norma ABNT, sendo para tanto adotado o Método Comparativo.

O Método Comparativo consiste na determinação do valor de um

bem, conhecido pela sua comparação com outros similares, cujos valores são

identificados através de pesquisa no mercado livre. Identificamos elementos

comparativos válidos que, de acordo com as normas, possuem os seguintes

fatores de equivalência:

a) Situação: elementos que apresentam a mesma situação

geo-sócio-econômica;

j.t

jsp.

.

(28)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO

28

c) Características:

Hlementos semelhantes ao imóvel objeto, no que

tange a situação, grau de aproveitamento, características físicas,

adequação ao meio, utilização, dentre outros.

V.2 - Valor Unitário da Área Privativa

Para se chegar ao “Valor de Mercado Livre para Venda” do imóvel

acima mencionado, foi realizada ampla pesquisa nas imediações.

No anexo I (Pesquisa e Memória de Cálculos) desta avaliação

apresentam-se os elementos que foram selecionados pelas melhores condições

comparativas, baseando-se na comparação direta com outros imóveis semelhantes

ofertados ou transacionados no mercado imobiliário da região do avaliando. Todos

os elementos comparativos sofreram os tratamentos indicados pelas atuais

“Normas de Avaliações do IBAPE-SP” (Tratamento por Fatores). No modelo

apresentado, mostraram-se eficientes para explicar a formação do valor unitário da

área privativa (na região) os fatores “localização”, “padrão construtivo”,

“idade/estado de conservação” e “área”. Foi verificada também a influência do fator

“vaga”, porém, o mesmo, para a amostra utilizada, não se mostrou

homogeneizante.

Referida pesquisa abrangeu 10

elementos comparativos

representativos, estando todos situados na mesma região geo-ecônomica do

imóvel avaliando, sendo datados da época da avaliação, onde, após sofrerem os

devidos tratamentos, resultou no seguinte valor unitário de área privativa:

j.t

jsp.

.

(29)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO

29

V.3 - Valor do Imóvel

O valor de Mercado para Venda do imóvel avaliando será dado

através da seguinte fórmula:

V

I

= V

ut

x A

Onde:

- V

u

: valor unitário de área privativa = R$ 3.836,80/m²

- A: área privativa do imóvel

=

59,11 m²

¡

V

I

= 3.836,80 x 59,11

¡

V

I

= R$ 226.793,25

Ou em números redondos:

V

I

= R$ 227.000,00/maio/2017

(Duzentos e vinte e sete mil reais)

O valor do imóvel referente à fração ideal (50%) pertencente ao

REQUERENTE e a REQUERIDA importa em:

V

I 50%

= R$ 113.500,00/maio/2017

(

Cento e treze mil e quinhentos reais

)

j.t

jsp.

.

(30)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO

30

VI

Conclusão

Após as considerações e desenvolvimentos devidamente

fundamentados nos capítulos anteriores deste trabalho, este signatário conclui que

o “Valor de Mercado Livre para Venda” do imóvel, para as condições de

mercado praticadas na época da avaliação, importa em:

V

I

= R$ 227.000,00/maio/2017

(Duzentos e vinte e sete mil reais)

O valor do imóvel referente à fração ideal (50%) pertencente ao

REQUERENTE e a REQUERIDA importa em:

V

_{I 50%}

= R$ 113.500,00/maio/2017

(Cento e treze mil e quinhentos reais)

j.t

jsp.

(31)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO

31

VII

Considerações Finais

Atesto que o presente Laudo de Avaliação obedeceu, criteriosamente, aos

seguintes princípios fundamentais:

9 O imóvel objeto do presente trabalho foi inspecionado e vistoriado in loco;

9 Presume-se como sendo bom o título de propriedade, admitindo-se, ainda,

que o mesmo se encontra livre de quaisquer ônus;

9 Para a presente avaliação assumiu-se que as dimensões constantes da

documentação ofertada e utilizada estão corretas, não fazendo parte do

escopo deste trabalho à aferição das mesmas.

9 Não fez parte do escopo desta avaliação a realização de quaisquer estudos

de engenharia acerca do solo, fundações, estrutura, instalações elétricas e

hidráulicas do imóvel avaliando. Não tenho razões para suspeitar que exista

algum problema sério, mas não posso responder por estes aspectos e suas

possíveis implicações;

9 Este signatário não tem no presente, nem contempla para o futuro, interesse

algum no bem objeto desta avaliação, assim como não possui qualquer

j.t

jsp.

.

(32)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO

32

9 No melhor conhecimento e crédito do signatário, as análises, opiniões e

conclusões expressas no presente laudo são baseadas em dados,

diligências, pesquisas e levantamentos verdadeiros e corretos. Porém,

desde já me reservo no direito de rever minhas conclusões caso haja

posterior comprovação de erro nas informações fornecidas por terceiros;

9 Os honorários profissionais deste signatário não estão, de qualquer forma,

subordinados às conclusões do presente laudo;

9 A presente avaliação e o respectivo Laudo foram elaborados com a estrita

observância dos postulados dos Códigos de Ética Profissional do CONFEA -

Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia e do IBAPE/SP -

Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo

(Resolução Aprovada em Assembleia de 01 de Fevereiro de 2005).

j.t

jsp.

.

(33)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO

33

VIII

Encerramento

Permanecendo à disposição de V. Exa. para eventuais

esclarecimentos, dá-se por encerrado o presente laudo, composto de 33 (trinta e

três) folhas, sendo esta última datada e assinada.

Segue anexo:

Anexo I: Pesquisa e Memória de Cálculos;

Anexo II: Cópia da Matrícula de Registro de Imóveis nº 128.568;

Anexo III: Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel.

São Paulo, 22 de maio de 2017.

_____________________________

____________________________

E

NGº

M

ARCOS

A

UGUSTO DA

S

ILVA

E

NGª

R

OSANA

A

KEMI

M

URAKAMI

j.t

jsp.

.

(34)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO

ANEXO I

PESQUISA E MEMÓRIA DE CÁLCULOS

j.t

jsp.

.

(35)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO

Elementos Comparativos

0 1

data 09/05/2017

endereço Rua José Fernandes, nº 145 - Residencial Saint Raphael

setor 172

quadra 262

Dados Gerais índice local 351,92

valor do imóvel 255.000,00

imobiliária Ita Imobiliaria

contato Sr. Alves fone (11) 5562-1966 natureza oferta área terreno frente testada de cálculo 1,00 profundidade de cálculo 1,00 acessibilidade direta

Terreno formato irregular

esquina não

topografia plano

consistência seco

área construída 59,11

idade estimada 25

estado conservação c - regular

padrão apartamento simples s/ elev.

Construção face -vagas 1 pavimentos custo base 1.295,56 coef. padrão 1,266 coef. depreciação 0,750 valor calculado 72.682,10 valor arbitrado 0,00 fator 1 - terreno 1,0000 fator 2 - terreno 1,0000 fator 3 - terreno 1,0000

Adicionais fator 4 - (p.terr.) 1,0000

fator 5 - (p.benf) 1,0000

fator posicionamento 1,0000

observações 02 Dormitorios - No mesmo condomínio do Avaliando

te rr im ó ve l j.t jsp.

.

(36)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO Elementos Comparativos 0 data endereço setor quadra Dados Gerais índice local valor do imóvel imobiliária contato fone natureza área terreno frente testada de cálculo profundidade de cálculo acessibilidade Terreno formato esquina topografia consistência área construída idade estimada estado conservação padrão Construção face vagas pavimentos custo base coef. padrão coef. depreciação valor calculado valor arbitrado fator 1 - terreno fator 2 - terreno fator 3 - terreno

Adicionais fator 4 - (p.terr.) fator 5 - (p.benf) fator posicionamento observações te rr im ó ve l 2 09/05/2017

Rua José Fernandes, nº 145 - Residencial Saint Raphael 172 262 351,92 255.000,00 Ita Imobiliaria Sr. Alves (11) 5562-1966 oferta 1,00 1,00 direta irregular não plano seco 59,11 25 c - regular

apartamento simples s/ elev. -1 1.295,56 1,266 0,750 72.682,10 0,00 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

02 Dormitorios - No mesmo condomínio do Avaliando

j.t

jsp.

.

(37)

Marcos Augusto da Silva

Rua José Fernandes, nº 145 - Residencial Saint Raphael 172 262 351,92 270.000,00 Ita Imobiliaria Sr. Alves (11) 5562-1966 oferta 1,00 1,00 direta regular não plano seco 74,00 25

d - entre regular e reparos simples apartamento simples s/ elev. -1 1.295,56 1,266 0,718 87.178,79 0,00 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

j.t

jsp.

.

(38)

Marcos Augusto da Silva

Rua José Fernandes, nº 145 - Residencial Saint Raphael 172 262 351,92 270.000,00 Ita Imobiliaria Sr. Alves (11) 5562-1966 oferta 1,00 1,00 direta regular não plano seco 74,00 25

d - entre regular e reparos simples apartamento simples s/ elev. -1 1.295,56 1,266 0,718 87.178,79 0,00 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

j.t

jsp.

.

(39)

Marcos Augusto da Silva

Rua Rolando Curti, nº 301 - Residencial Morada dos Passaros 172

268 364,64 240.000,00

Sra. Patricia - Proprietaria (11) 9 6638-0003 oferta 1,00 1,00 direta regular não plano seco 51,00 20 c - regular

apartamento simples s/ elev. -1 1.295,56 1,266 0,807 67.466,55 0,00 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 02 Dormitorios j.t jsp.

.

(40)

Marcos Augusto da Silva

Rua Rolando Curti, nº 301 - Residencial Morada dos Passaros 172 268 364,64 225.000,00 Laercio Imoveis Sr. Laercio (11) 9 9999-3766 oferta 1,00 1,00 direta regular não plano seco 51,00 20

d - entre regular e reparos simples apartamento simples s/ elev. -1 1.295,56 1,266 0,772 64.567,46 0,00 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 02 Dormitorios j.t jsp.

.

(41)

Marcos Augusto da Silva

Avenida Santo Afonso, nº 108 - Residencial Santo Afonso 172

042 361,46 260.000,00 Monte Alegre Imoveis Sr. Afonso (11) 5531-0308 oferta 1,00 1,00 direta regular sim plano seco 47,00 25

d - entre regular e reparos simples apartamento simples c/ elev. (+) -1 1.295,56 1,680 0,718 73.477,19 0,00 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 02 Dormitorios j.t jsp.

.

(42)

Marcos Augusto da Silva

042 361,46 280.000,00 Monte Alegre Imoveis Sr. Afonso (11) 5531-0308 oferta 1,00 1,00 direta regular não plano seco 47,00 25 c - regular

apartamento simples c/ elev. (+) -1 1.295,56 1,680 0,750 76.690,21 0,00 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 02 Dormitorios j.t jsp.

.

(43)

Marcos Augusto da Silva

042 361,46 280.000,00 Monte Alegre Imoveis Sr. Afonso (11) 5531-0308 oferta 1,00 1,00 direta regular não plano seco 47,00 25 c - regular

apartamento simples c/ elev. (+) -1 1.295,56 1,680 0,750 76.690,21 0,00 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 02 Dormitorios j.t jsp.

.

(44)

Marcos Augusto da Silva

042 361,46 260.000,00 Monte Alegre Imoveis Sr. Afonso (11) 5531-0308 oferta 1,00 1,00 direta regular não plano seco 47,00 25

d - entre regular e reparos simples apartamento simples c/ elev. (+) -1 1.295,56 1,680 0,718 73.477,19 0,00 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 02 Dormitorios j.t jsp.

.

(45)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO Tratamentos Avaliação de Terreno ? não Parcela Benfeitorias 80% Fatores paradigma Ff Oferta fator 0,90 avaliando

sim Floc Localização índice 351,92

sim Fob Idade idade 25

estado c - regular

sim Fpad Padrão padrão apartamento simples s/ elev.

não Fpos Posicionamento avaliando

sim Área área 59,11

sim Vagas vagas 1

acréscimo 1%

não fator 4 - (p.terr.) sobre terreno 1,0000 não fator 5 - (p.benf) sobre benfeitoria 1,0000

j.t

jsp.

.

(46)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO Modelo Fatores 1 a 1 Localização 3 b 3 Padrão 2 c 2 Idade 5 d 5 Área 0 e 0 nenhum 0 f 0 nenhum Homogeneização

Unitário Original 1 2 3 Var.

1 sim 3.882,59 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.882,59 3.882,59 3.882,59 1,00 2 sim 3.882,59 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.882,59 3.882,59 3.882,59 1,00 3 sim 3.283,78 0,00 0,00 114,87 151,77 0,00 0,00 3.550,43 3.550,43 3.550,43 1,08 4 sim 3.283,78 0,00 0,00 114,87 151,77 0,00 0,00 3.550,43 3.550,43 3.550,43 1,08 5 sim 4.235,29 -29,55 0,00 -238,88 -122,73 0,00 0,00 3.844,14 3.844,14 3.844,14 0,91 6 sim 3.970,59 -27,70 0,00 -91,38 -115,06 0,00 0,00 3.736,45 3.736,45 3.736,45 0,94 7 sim 4.978,72 -26,28 -981,52 174,17 -221,86 0,00 0,00 3.923,23 3.923,23 3.923,23 0,79 8 sim 5.361,70 -28,30 -1.057,02 0,00 -238,92 0,00 0,00 4.037,45 4.037,45 4.037,45 0,75 9 sim 5.361,70 -28,30 -1.057,02 0,00 -238,92 0,00 0,00 4.037,45 4.037,45 4.037,45 0,75 10 sim 4.978,72 -26,28 -981,52 174,17 -221,86 0,00 0,00 3.923,23 3.923,23 3.923,23 0,79 11 não n ! n n n n n n n n n n 12 não n ! n n n n n n n n n n 13 não n ! n n n n n n n n n n 14 não n ! n n n n n n n n n n 15 não n ! n n n n n n n n n n 16 não n ! n n n n n n n n n n 17 não n ! n n n n n n n n n n 18 não n ! n n n n n n n n n n 19 não n ! n n n n n n n n n n 20 não n ! n n n n n n n n n n 21 não n ! n n n n n n n n n n 22 não n ! n n n n n n n n n n 23 não n ! n n n n n n n n n n 24 não n ! n n n n n n n n n n 25 não n ! n n n n n n n n n n 26 não n ! n n n n n n n n n n 27 não n ! n n n n n n n n n n 28 não n ! n n n n n n n n n n 29 não n ! n n n n n n n n n n 30 não n ! n n n n n n n n n n 31 não n ! n n n n n n n n n n 32 não n ! n n n n n n n n n n 33 não n ! n n n n n n n n n n 34 não n ! n n n n n n n n n n 35 não n ! n n n n n n n n n n 36 não n ! n n n n n n n n n n 4.321,95 Média Aritmética 3.836,80 3.836,80 3.836,80 795,65 Desvio Padrão 174,42 174,42 174,42 3.025,36 - 30% 2.685,76 2.685,76 2.685,76 5.618,53 + 30% 4.987,84 4.987,84 4.987,84 18,41% Coef. Variação 4,55% 4,55% 4,55% j.t jsp.

.

(47)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO

Variações

4,55%

Mínimo Coef. de Fatores Fatores Coef. de Modelo

17 variação combinados variação

a,

1 18,22% a 1 Localização nenhum 18,41% original b,

2 9,41% b 3 Padrão a, b, c, d 4,55% mínimo c,

3 18,67% c 2 Idade a, b, c, d, 4,55% escolhido * d,

4 15,35% d 5 Área

5 18,41% e 0 nenhum * após saneamento

6 18,41% f 0 nenhum 7 9,17% a, b 8 18,51% a, c 9 8,35% b, c Observado Predito 10 8,10% a, b, c 3.882,59 3.836,80 11 15,16% a, d 3.882,59 3.836,80 12 6,24% b, d 3.283,78 3.570,15 13 6,04% a, b, d 3.283,78 3.570,15 14 15,79% c, d 4.235,29 4.227,96 15 15,63% a, c, d 3.970,59 4.070,94 16 4,76% b, c, d 4.978,72 4.892,29 17 4,55% a, b, c, d 5.361,70 5.161,05 18 18,22% a, e 5.361,70 5.161,05 19 9,41% b 4.978,72 4.892,29 20 9,17% a, b, e 0,00 0,00 21 18,67% c, e 0,00 0,00 22 18,51% a, c, e 0,00 0,00 23 8,35% b, c, e 0,00 0,00 24 8,10% a, b, c, e 0,00 0,00 25 15,35% d, e 0,00 0,00 26 15,16% a, d, e 0,00 0,00 27 6,24% b, d, e 0,00 0,00 28 6,04% a, b, d, e 0,00 0,00 29 15,79% c, d, e 0,00 0,00 30 15,63% a, c, d, e 0,00 0,00 31 4,76% b, c, d, e 0,00 0,00 32 4,55% a, b, c, d, e 0,00 0,00 33 18,22% a, f 0,00 0,00 34 9,41% b, f 0,00 0,00 35 9,17% a, b, f 0,00 0,00 36 18,67% c, f 0,00 0,00 37 18,51% a, c, f 0,00 0,00 38 8,35% b, c, f 0,00 0,00 39 8,10% a, b, c, f 0,00 0,00 40 15,35% d, f 0,00 0,00 41 15,16% a, d, f 0,00 0,00 42 6,24% b, d, f 0,00 0,00 43 6,04% a, b, d, f 0,00 0,00 44 15,79% c, d, f 0,00 0,00 45 15,63% a, c, d, f 0,00 0,00 46 4,76% b, c, d, f 47 4,55% a, b, c, d, f 48 18,41% e, f 49 18,22% a, e, f 50 9,41% b, e, f 51 9,17% a, b, e, f 52 18,67% c, e, f 53 18,51% a, c, e, f 54 8,35% b, c, e, f 55 8,10% a, b, c, e, f 56 15,35% d, e, f 57 15,16% a, d, e, f 58 6,24% b, d, e, f 59 6,04% a, b, d, e, f 60 15,79% c, d, e, f 3.000 3.500 4.000 4.500 5.000 5.500 6.000 3.000 3.500 4.000 4.500 5.000 5.500 6.000 P re d it o Observado j.t jsp.

.

(48)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO Avaliação tipo apartamento modalidade venda data 09/05/2017

local Rua José Fernandes, nº 145 - Conj. Res. Saint Raphael - Jd. Vilas Boas - São Paulo/SP

cliente 2ª Vara Civel do Foro Regional do Jabaquara - São Paulo/SP

Área homogeneizada 59,11m2 Média Saneada 3.836,80R$ / m2 Intervalo de Confiança (3760,51 - 3913,08) Valor Total 226.793,25 R$ Grau de Precisão I I I Planilha de cálculo Tratamento por fatores desenvolvimento Dados j.t jsp.

.

(49)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO

ENQUADRAMENTO DO LAUDO

j.t

jsp.

(50)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO COM USO DO TRATAMENTO POR FATORES

METODO COMPARATIVO DIRETO

Tabela 3 – Grau de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores

Item Descrição _III Grau_II _I

1 Caracterização do _{imóvel avaliando} Completa quanto a todas as variáveis analisadas

Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento Adoção de situação paradigma 2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados 12 5 3

3 Identificação dos dados _{de mercado}

Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas, com foto e características observadas pelo autor do laudo Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondente s aos fatores utilizados 4 Intervalo admissível de ajuste para cada fator e

para o conjunto de fatores

0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50*

*No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea.

Tabela 4 – Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores

Graus III II I

Pontos Mínimos 10 6 4

Itens obrigatórios no grau correspondente

Itens 2 e 4 no grau III, com os demais no mínimo no grau II Itens 2 e 4 no mínimo no grau II e os demais no mínimo no grau I Todos, no mínimo no grau I Enquadramento

Laudo Pontos (61-4) Itens obrigatórios Grau

fundamentação

Valor do Imóvel 10 II Grau II

Tabela 5 – Grau de precisão no caso de utilização de modelos de tratamento por fatores

Grau

j.t

jsp.

(51)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO

ANEXO II

CÓPIA DA MATRÍCULA DE REGISTRO DE IMÓVEIS Nº 128.568

j.t

jsp.

(52)

j.t

jsp.

.

(53)

j.t

jsp.

.

(54)

j.t

jsp.

.

(55)

j.t

jsp.

.

(56)

Marcos Augusto da Silva

ENGENHEIRO

ANEXO III

CERTIDÃO DE DADOS CADASTRAIS DO IMÓVEL

j.t

jsp.

(57)

Certidão expedida via Internet - Portaria SF nº 008/2004, de 28/01/2004.

870,00 - da construção:

384,00 - de terreno:

Imóvel localizado além da 2ª Subdivisão da Zona Urbana

Ressalvado o direito da Fazenda Pública do Município de São Paulo atualizar os dados constantes do Cadastro Imobiliário Fiscal, apurados ou verificados a qualquer tempo, inclusive em relação ao exercício abrangido por esta certidão, a Secretaria Municipal de Finanças e Desenvolvimento Econômico CERTIFICA que os dados cadastrais acima foram utilizados no lançamento do Imposto Predial e Territorial Urbano do imóvel do exercício de 2017.

Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel - IPTU

CUPECE JABAQUARA CEP 04416-080

CUPECE JABAQUARA CEP 04416-080 R JOSE FERNANDES, 145 - AP 25 BL A

R JOSE FERNANDES, 145 - AP 25 BL A

Valores de m² (R$): Local do Imóvel:

Endereço para entrega da notificação:

Contribuinte(s):

CPF 275.999.648-43 EVANDRO BERNARDO PEREIRA

2017

172.262.0127-4

Cadastro do Imóvel:

47.224,00 - da construção: 0,00 - da área não incorporada:

33.587,00

80.811,00 Base de cálculo do IPTU:

- da área incorporada:

Valores para fins de cálculo do IPTU (R$): Dados cadastrais da construção:

199,23 Testada (m):

0 Área não incorporada (m²):

Área incorporada (m²): 5.878 5.878 Área total (m²): 0,0093 Fração ideal: residência 92 1.634

Área ocupada pela construção (m²): Uso:

Área construída (m²): Padrão da construção: 2-B

1992 Ano da construção corrigido:

Dados cadastrais do terreno:

j.t

jsp.

.