A N E X O D O L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O. N o /0514 OBJETO: ENDEREÇO: RUA DOMINGOS DE MORAIS, 438 ÁREA CONSTRUÍDA: 1.

(1)

A N E X O D O L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O

No 19.510.066/0514

SOLICITANTE:

BB

PROGRESSIVO

II

FUNDO

DE

INVESTIMENTO

IMOBILIÁRIO FII

OBJETO:

ENDEREÇO:

RUA DOMINGOS DE MORAIS, 438

SÃO PAULO - SP

ÁREA CONSTRUÍDA:

1.688,50 M²

ÁREA TERRENO:

1.123,00 M²

FINALIDADE:

MENSURAÇÃO DE VALOR JUSTO

OBJETIVO:

DETERMINAÇÃO DE VALOR DE MERCADO DE COMPRA E

VENDA

AVALIAÇÃO

DATA BASE: MAIO/2014

VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL

(CONCEITO VALOR JUSTO “FAIR VALUE”)

(2)

2 ÍNDICE

I. INTRODUÇÃO ... 3

II. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO ... 4

1. OCUPAÇÃO

CIRCUNVIZINHA ... 4

2. LOGRADOUROS

DE

SITUAÇÃO ... 5

3. DESCRIÇÃO

DO

TERRENO ... 6

3.1. CARACTERÍSTICAS

BÁSICAS ... 6

3.2. RESTRIÇÕES

DE

USO

E

OCUPAÇÃO

DO

SOLO ... 6

3.3. RESTRIÇÕES

EM

FUNÇÃO

DE

PRESERVAÇÃO

OU

TOMBAMENTO ... 6

4. DESCRIÇÃO

DAS

EDIFICAÇÕES ... 7

III. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO (COMPARATIVO) ... 8

IV. AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO–FINANCEIRA (MÉTODO DA RENDA) ... 8

V. AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO) ... 9

VI. DIAGNÓSTICO IMOBILIÁRIO ... 10

VII. CONCLUSÃO ... 12

(3)

3

I. INTRODUÇÃO

A Consult Engenharia e Avaliações Ltda. (nome fantasia Consult Soluções Patrimoniais),

com sede na Rua Nelson Camargo nº 393, 1º andar, na cidade de Osasco, estado de São

Paulo, CNPJ nº 48.882.971/0001-39, procedeu a avaliação do imóvel anteriormente

referenciado, classificado como Propriedades para Investimento do BB PROGRESSIVO II

– Fundo de Investimento Imobiliário – FII, administrado pela Votorantim Asset

Management Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda..

.

No volume incial do laudo identificado com o número 19.510.000/0514 estão descritas

todas as considerações, metodologias, procedimentos técnicos e outras informações

comuns a todas as avaliações, sendo este anexo um complemento a este relatório inicial,

onde detalhamos a avaliação individual de cada imóvel, o resultado da análise, bem como

as etapas e informações necessárias a execução e fundamentação do trabalho que estão

apresentados em capítulos específicos, distribuídos no corpo deste anexo e seus apêndices.

Para a análise do empreendimento objeto deste estudo foram formuladas algumas

premissas básicas e pressupostos gerais que são fundamentais nos resultados obtidos e já

estão apresentados de forma genérica no volume inicial. Estas condições se não atendidas

podem alterar as conclusões do estudo, representando fatores limitantes do uso do

relatório.

Desta forma, ressaltamos que os valores referenciais obtidos neste estudo estão

vinculados as premissas estabelecidas e aos cenários arbitrados para simulação, devendo o

decisor analisar estes resultados em conjunto com os parâmetros fixados no modelo de

projeção.

(4)

4

II. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO

1. OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA

Distribuição da Ocupação

Predominante

Equilibrado

Densidade de Ocupação

Média-alta

Estágio de Desenvolvimento Local

Transformação (início verticalização)

Uso Predominante Local

Comercial

Padrão Comercial Local

Regional

Padrão Econômico

Médio-alto

Nível Geral de Transportes

Ótimo

Nível de Acesso

Ótimo

Acesso ao imóvel

Acesso direto

Intensidade de Trafego

Alta

Nível de Escoamento de Tráfego

Bom

O entorno possui ciclovias?

Não

Elementos Urbanos Identificados até

500m

Comércio de vizinhança / Polo comercial

regional / Parques públicos / Hospitais / Hotéis /

Ônibus / Lotação / Trens / Metrô / Escolas /

Igrejas/templos / Lazer / Saúde / Segurança

pública / Água encanada / Coleta de lixo /

Coleta seletiva de lixo / Esgoto pluvial / Esgoto

sanitário / Energia elétrica / Iluminação pública

/ Pavimentação / Telefone

Elementos Urbanos Identificados de

500m a 1500m

Faculdades ou universidades / Parques públicos

/ Clubes sociais ou esportivos / Hospitais /

Hotéis

Elementos Urbanos Identificados de

1500m a 3000m

Gás canalizado

O local se encontra em uma zona de

risco (acidentes, assaltos, roubos)?

Sim

Principais vias de acesso

Rua Vergueiro, Avenida Jabaquara e Rua Sena

(5)

5

2. LOGRADOUROS DE SITUAÇÃO

L

O

G

R

A

D

O

U

R

O

1 Denominação

Rua Domingos de Morais

Tipo de Logradouro

Principal

Quantidade de Pistas

1 Mãos de Direção

Única

Pavimentação

Asfalto

Traçado

Retilíneo

Perfil (inclinação)

Plano

Calçadas

Em mosaico

Iluminação Pública

Vapor de mercúrio

Nível Comercial do Logradouro

Intenso

L

O

G

R

A

D

O

U

R

O

2 Denominação

Rua Azevedo Macedo

Tipo de Logradouro

Secundário

Quantidade de Pistas

1 Mãos de Direção

Única

Pavimentação

Asfalto

Traçado

Retilíneo

Perfil (inclinação)

Plano

Calçadas

Em mosaico

Iluminação Pública

Vapor de mercúrio

(6)

6

3. DESCRIÇÃO DO TERRENO

3.1. CARACTERÍSTICAS BÁSICAS

Área (m²)

1.123,00

Quantidade de Frentes

2 Esquina

Não

Formato (aproveitamento)

Bom

Superfície

Seca

Topografia

Plano

Frente Principal (m)

21,00

Frente Secundária (m)

20,00

Lateral Direita

23,00

Lateral Esquerda

43,00

Fundos

32,00

3.2. RESTRIÇÕES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO

Denominação da Zona

ZM-3a/07

Coeficiente de Aproveitamento Básico

1,00

Coeficiente de Aproveitamento Máximo

com outorga

2,00

Coeficiente de Aproveitamento Máximo -

Operação Urbana

2,00

Taxa de Ocupação

0,50

Taxa de Permeabilidade

0,15

Recuo Frente (m)

5,00

Recuo Lateral (m)

Não exigido

Recuo Fundos (m)

Não exigido

Gabarito (m)

Sem Limite

3.3. RESTRIÇÕES EM FUNÇÃO DE PRESERVAÇÃO OU TOMBAMENTO

Restrições de Aproveitamento em função de

preservação por tombamento ou lei

(7)

7

4. DESCRIÇÃO DAS EDIFICAÇÕES

Denominação

Agência Bancária

Tipo

Imóvel Comercial

Padrão Construtivo

Comercial/ Escritório /Superior/s/elevador

Situação

Construído

Idade

30 Estado de Conservação

c - Regular

Nº Pavimentos

2 Área Útil Total (m²)

1.527,09

Área Construída Total (m²)

1.688,50

Nº de vagas descobertas

9 Pé direito (metros)

3,00

Posicionamento no terreno

Geminado por ambos os lados e sem recuo frontal

Estrutura:

Concreto armado

Fechamento Lateral:

Alvenaria

Tipo de Cobertura:

Laje impermeabilizada

Apoio da Cobertura:

Concreto

Material da Cobertura:

Laje

Revestimento Externo:

Pastilhas cerâmicas

Dependências Internas:

Térreo: Jardim, atendimento, autoatendimento,

churrasqueira, escritórios, tesouraria, vestiário de

funcionários, sanitários, Agência Estilo;

1º

Andar: Escritórios, sala de reuniões, auditório, sala de

ar condicionado, sanitários, copa, sala online, arquivo, sala

de treinamento, atendimento -

Pisos:

Ardósia / borracha (plurigoma) / carpete / cerâmico /

cimentado / concreto / elevado / granilite / granito /

mármore / malha de piso / melmínico (fórmica) / pedra

mineira / porcelanato / tábua de madeira / taco de madeira

/ vinílico (paviflex) / outros

Paredes:

Azulejo / fórmica / granito / massa com pintura a base de

látex / massa texturizada

Forros:

Gesso / laje / termos acústico

Esquadrias:

Alumínio

Segurança:

Cartão magnético / central de PABX / circuito fechado de

TV / interfone com vídeo / portas-vigiadas / registro de

imagem / sistema de alarme (infravermelho)

Incêndio / Emergência:

Extintores / luz e alarme de emergência / rede de hidrantes

Ar Condicionado:

Central VAV / individual

Áreas Comuns:

Auditório / churrasqueira

Tecnologia:

Antena parabólica / comunicação com satélite / linha

(8)

8 III. DETERMINAÇÃO

DO

VALOR

DE

MERCADO

PARA

LOCAÇÃO

(COMPARATIVO)

O valor de mercado de locação foi obtido com base no unitário definido para o imóvel

avaliando, considerando-se as devidas correções específicas para adequá-lo às

características do avaliando, conforme apresentado no memorial de cálculo e pesquisa em

anexo.

Área Locável (m²)

Unitário (R$/m²)

Valor de Mercado de

Locação (R$)

1.527,09

60,70

92.700,00

IV. AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO–FINANCEIRA (MÉTODO DA RENDA)

Com base nos procedimentos, conceitos, premissas e parâmetros apresentados no volume

inicial e seus anexos, obtivemos o seguinte valor

de mercado de compra e venda do

imóvel avaliando no conceito de valor justo (“fair value”):

Valor do Empreendimento:

R$ 9.065.971,00

Não podemos esquecer também que o investidor deve ter consciência que qualquer

decisão com base nestas informações deve ser precedida de uma análise cuidadosa das

premissas e parâmetros fixados para a simulação, visto que estes resultados são

vinculados aos cenários arbitrados, podendo apresentar diferenças em suas variáveis que

carregam normalmente um grau de incerteza usual nestes modelos de simulação.

(9)

9

V. AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO)

Com base nos critérios expostos no volume inicial, determinou-se o seguinte valor:

A análise dos valores pelo Método Evolutivo (Custo) nos indica um fator de

comercialização de 17%para atingir os Valores do Empreendimento obtidos pelo Método

da Renda.

Á re a Un it. Id . Est. V id a D e p . Cu sto C u sto (m 2) R $ a p . R e m . R e p ro d u çã o Re e d içã o T e rre n o 1.123,00 4.480,00 1,00 5.031.040 5.031.040

Im óvel c om erc ial 1.688,50 2.630,00 30 c 32 0,61 4.440.755 2.708.861 S u b to ta l Ed ifica çõ e s 1.688,50 4.440.755 2.708.861

Cu sto s 9.471.795 7.739.901

V a lo r d e M e rca d o F . Com erc ializ aç ão 1,17 9.065.971 D e n o m in a çã o

(10)

10 VI. DIAGNÓSTICO IMOBILIÁRIO

Especificamente com relação ao imóvel avaliando, temos a seguinte situação:

1)

O imóvel avaliando é uma propriedade especializada?

a)

O projeto do imóvel permite o uso adequado por atividades convencionais?

Sim

b)

O imóvel tem condições de atender as necessidades de uma grande quantidade

de usuários de mercado? Sim

c)

O imóvel é muito especializado para determinado uso ou atividade? Não

d)

O imóvel enquadra-se como: Unidade imobiliária padronizada

2)

A situação do uso atual e o contexto de aproveitamento eficiente1:

a)

O imóvel situa-se em local Transformação (início verticalização);

b)

As edificações estão posicionadas adequadamente no terreno? Sim;

c)

O projeto de implantação das edificações no terreno está adequado? Sim;

d)

Os recuos frontais, laterais e de fundos estão adequados a legislação? Sim;

e)

A taxa de ocupação das edificações sobre o terreno está adequada a legislação?

Sim;

f)

Existe sobra de coeficiente de aproveitamento para ampliação das edificações

de acordo com a legislação? Sim;

g)

Existe sobra física de terreno para ampliação das edificações? Sim;

h)

É possível fisicamente ampliar a área construída mantendo as edificações

atuais? Sim;

i)

O uso atual está de acordo com os usos permitidos pela legislação? Sim;

j)

O uso atual está compatível com o entorno do local? Sim;

k)

Existe conflito entre o uso atual e os imóveis da vizinhança? Não;

l)

Existe procura atualmente de usuários similares ao avaliando para a ocupação

de imóveis no entorno? Sim;

3)

O Nível de utilidade e produtividade do imóvel avaliando:

a)

Frente e entrada do Imóvel: Boa.

b)

Formato do terreno: Boa.

c)

Posicionamento das edificações no terreno: Boa.

d)

Distribuição das dependências: Boa.

e)

Qualidade áreas comuns de apoio/benfeitorias: Boa.

f)

Circulação interna (horizontal e vertical): Boa.

g)

Qualidade geral das edificações e benfeitorias: Boa.

h)

Estado de conservação geral: Boa.

i)

O percentual de representatividade do terreno no Custo de reedição está em

aproximadamente 65%, indicando que o imóvel está em uma fase de transição

em termos de investimento em terreno e edificações.

1 _{Não foram feitas as análises da documentação pertinente a legalização da propriedade, ou mesmo consultas ou}

levantamentos junto aos órgãos competentes para a confirmação das informações junto a solicitante e ao usuário do

imóvel.

(11)

11 j)

A taxa de renda atual de mercado do imóvel (valor locativo de mercado

dividido pelo custo de reedição) está em 1,20% (R$ 92.700,00 /R$

7.739.901,00 ), sinalizando que o imóvel está acima do nível de equilíbrio

econômico.

O nível de utilidade indica a adequação e o aproveitamento dos investimentos em

edificações e benfeitorias dentro da vocação e do aproveitamento eficiente do

terreno. O nível de utilidade estabelece a produtividade destes investimentos sobre o

terreno.

4)

Com relação ao contexto do mercado para imóveis semelhantes ao avaliando quanto

ao nível de oferta disponível, demanda, liquidez, absorção e o momento de preços,

temos o seguinte cenário:

a) Nível de oferta: Médio/Baixo: existe um estoque um pouco abaixo do normal de

imóveis similares para negociação no local.

b) Nível de demanda: Médio/Alto: procura um pouco acima do normal por imóveis

similares (demanda equilibrada).

c) Absorção pelo mercado: Normal-Rápida: expectativa de venda entre 3 e 6 meses.

d) Desempenho do mercado atual: Normal-aquecido: nível de oferta inferior a

demanda.

e) Momento de mercado: Nível de preços entre média e alta: As forças de negociação

estão favoráveis para o vendedor.

(12)

12 VII. CONCLUSÃO

Diante dos critérios expostos, concluímos o seguinte valor de mercado de compra e venda

do imóvel avaliando para a data base de maio/2014 no conceito de valor justo (“fair

value”):

VALOR DO EMPREENDIMENTO:

R$ 9.065.971,00

Consideramos que o valor justo para os imóvel avaliando é o indicado acima para a

finalidade do presente trabalho (registros contábeis), contudo é importante esclarecer que,

em função da conjuntura do mercado atual e das expectativas de comportamento futuro,

bem como as condições especiais do instrumento financeiro (FII) que detém a propriedade,

outros referênciais de valor podem ser arbitrados, conforme valores apresentados no

volume inicial para cada imóvel e fluxos de caixa projetados apresentados em anexo.

É importante ressaltar que este relatório é formado por estimativas e projeções estruturadas

pela Consult em um modelo de análise econômico-financeira, baseada em dados

fornecidos pelos administradores e levantamentos de mercado efetuados por nossa equipe

técnica. Estes demonstrativos, estimativas e projeções refletem significativamente

premissas e julgamentos em relação aos futuros resultados esperados, incluindo

pressupostos do plano de operação, da conjuntura econômica, entre outras premissas das

quais dependem os resultados projetados.

Desta forma ratificamos que a Consult não está por meio deste relatório fornecendo

qualquer garantia de que os valores aqui contidos são verdadeiros e representam resultados

e performances assegurados. A performance efetiva dos empreendimentos está sujeita a um

número de fatores não controláveis pela Consult e o administrador, incluindo-se

principalmente a conjuntura econômica, os valores de locação, taxas de vacância, política

de impostos e outras variáveis relevantes.

Este relatório não deve ser considerado como uma recomendação de investimento ou

desinvestimento.

PELO DEPARTAMENTO TÉCNICO

DA

CONSULT SOLUÇÕES PATRIMONIAIS

SILVIO J. VELLUDO

(13)

13 VIII. TERMO DE ENCERRAMENTO

Nada mais havendo a ser esclarecido, damos por encerrado o presente laudo, de no

19.510.066/0514, que se compõe de 13 (treze) folhas computadorizadas de um só lado,

sendo a última folha datada.

Em anexo:

-

croqui de localização

-

documentação fotográfica

-

fluxo de caixa mensal projetado – cenário buy to lease - BB

-

fluxo de caixa anual projetado – cenário buy to lease - BB

-

fluxo de caixa mensal projetado – cenário mercado aberto

-

fluxo de caixa anual projetado – cenário mercado aberto

-

fluxo de caixa mensal projetado – cenário FII - BB

-

fluxo de caixa anual projetado – cenário FII - BB

-

pesquisas de valores

(14)

(15)

CROQUI DE LOCALIZAÇÃO

(16)

(17)

RUA DOMINGOS DE MORAIS

(18)

FACHADA – RUA DOMINGOS DE MORAIS

(19)

TÉRREO – AUTOATENDIMENTO

(20)

TÉREO – AG. ESTILO

(21)

1º ANDAR - SUPORTE

(22)

FLUXO DE CAIXA ANUAL PROJETADO

CONTEXTO BTL

(23)

19510_BBProgressivoII_140610 FCaixaAnual

Pessoa Jurídica Convencional Cenário: BuyToLease

Ano 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Total R$ em moeda constante + Receitas Operacionais 606 1.037 1.039 1.040 1.041 1.043 1.043 1.043 1.047 1.099 1.097 11.134 Área locável (m2) 891 1.527 1.527 1.527 1.527 1.527 1.527 1.527 1.527 1.527 1.527

Unitário de mercado locação (R$/m2) 60 60 60 61 62 62 63 63 63 63 63

Potencial de Mercado de Alugueis 640 1.093 1.105 1.117 1.130 1.142 1.151 1.156 1.156 1.156 1.156 12.000 Vacância do empreendimento 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,4% 4,9% 5,1% Área vaga (m2) - - - 6 75 78 Alugueis Efetivos 606 1.037 1.039 1.040 1.041 1.043 1.043 1.043 1.047 1.099 1.097 11.134 Receitas de estacionamento - - - Outras receitas - - - -- Impostos sobre receitas 22 38 38 38 38 38 38 38 38 40 40 406 PIS 4 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 72 COFINS 18 31 31 31 31 31 31 31 31 33 33 334 - Despesas Operacionais 5 9 9 9 9 9 9 9 10 19 19 119

Despesas de condomínio/IPTU (vacância) - - - 0 3 3 7

Inadimplência irrecuperável - - - 0 5 5 11

Gestão e comercialização de contratos de locação 5 9 9 9 9 9 9 9 9 10 10 100

Taxa de administração,controladoria, escrituração e custódia - - -

Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX - - -

Despesas com auditoria - - -

Despesas com honorários advocatícios - - -

Despesas com reavaliação anual dos imóveis - - -

Despesas com formador de mercado - - -

Despesas com seguro dos imóveis - - -

Outras despesas - - -

Reserva de contingências - - -

Despesas iniciais de estruturação e distribuição - - - -= Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) 578 990 991 993 994 995 996 996 999 1.040 1.038 10.610 - Depreciação 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) 578 990 991 993 994 995 996 996 999 1.040 1.038 10.609 -/+ Receitas/Despesas financeiras (46) (69) (51) (33) (19) (10) (5) (3) (1) (0) (0) (236) = Lucro antes de Impostos 625 1.059 1.042 1.025 1.013 1.005 1.001 999 1.000 1.040 1.038 10.846 - Impostos (IR/CSSL) 66 113 113 113 113 113 113 113 114 120 119 1.211 = Lucro líquido 559 946 929 912 899 891 888 885 886 920 919 9.635 + Depreciação e Amortização 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações 559 946 929 912 899 891 888 885 886 920 919 9.635 - Investimento em novos ativos 7.926 - - - 7.926 - Reinvestimentos para reposição de ativos 83 146 187 164 138 91 47 47 46 30 31 1.010 = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos (7.450) 800 741 749 761 801 840 838 840 891 888 699 = Fluxos de Caixa Acumulado (7.450) (6.649) (5.908) (5.159) (4.398) (3.598) (2.757) (1.920) (1.080) (189) 699

+ Integralização dos Acionistas 8.873 - - - - - - - - - - 8.873

+ Reservas e provisões 947 - - - 947 = Fluxos de Caixa Acumulado 8.873 8.873 8.873 8.873 8.873 8.873 8.873 8.873 8.873 8.873 8.873

- Pagamento de Dividendos a Acionistas 559 946 929 912 899 891 888 885 883 891 888 9.572 = Fluxos de Caixa Líquidos do período (83) (146) (187) (164) (138) (91) (47) (47) (43) (0) (0) (947) = Aplicações + Disponibilidades 864 718 531 367 229 138 91 43 0 0 0

Acionistas

- Integralização dos Acionistas 8.873 - - - - - - - - - - 8.873

+ Distribuição de Dividendos 559 946 929 912 899 891 888 885 883 891 888 9.572 - Impostos - - - -+ Valor Residual - - - - 9.837 9.837 = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas (8.314) 946 929 912 899 891 888 885 883 891 10.725 10.536

(24)

19510_BBProgressivoII_140610 FCaixaAnual

Pessoa Jurídica Convencional

Ano R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2)

Unitário de mercado locação (R$/m2)

Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas

- Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais

Despesas de condomínio/IPTU (vacância)

Inadimplência irrecuperável

Gestão e comercialização de contratos de locação

Taxa de administração,controladoria, escrituração e custódia

Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX

Despesas com auditoria

Despesas com honorários advocatícios

Despesas com reavaliação anual dos imóveis

Despesas com formador de mercado

Despesas com seguro dos imóveis

Outras despesas

Reserva de contingências

Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação

= Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras

= Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização

= Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos

- Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado

+ Integralização dos Acionistas

+ Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades

Acionistas

- Integralização dos Acionistas

+ Distribuição de Dividendos - Impostos

+ Valor Residual

= Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas

Cenário: BuyToLease 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Total 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 105,6% 105,3% 106,4% 107,4% 108,5% 109,5% 110,4% 110,8% 110,4% 105,2% 105,4% 107,8% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 0,9% 0,9% 0,9% 0,9% 0,9% 0,9% 0,9% 0,9% 1,0% 1,7% 1,7% 1,1% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,3% 0,3% 0,1% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,5% 0,5% 0,1% 0,9% 0,9% 0,9% 0,9% 0,9% 0,9% 0,9% 0,9% 0,9% 0,9% 0,9% 0,9% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 95,4% 94,7% 94,6% 95,3% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 95,4% 95,4% 95,4% 95,4% 95,4% 95,4% 95,4% 95,4% 95,4% 94,7% 94,6% 95,3% -7,7% -6,7% -4,9% -3,2% -1,8% -0,9% -0,5% -0,3% -0,1% 0,0% 0,0% -2,1% 103,1% 102,1% 100,3% 98,6% 97,3% 96,4% 96,0% 95,7% 95,5% 94,7% 94,6% 97,4% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 92,2% 91,2% 89,4% 87,7% 86,4% 85,5% 85,1% 84,9% 84,6% 83,8% 83,8% 86,5% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 92,2% 91,2% 89,4% 87,7% 86,4% 85,5% 85,1% 84,9% 84,6% 83,8% 83,8% 86,5% 1307,9% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 71,2% 13,7% 14,1% 18,0% 15,7% 13,3% 8,7% 4,5% 4,5% 4,4% 2,7% 2,8% 9,1% -1229,4% 77,2% 71,4% 72,0% 73,1% 76,8% 80,5% 80,3% 80,2% 81,1% 81,0% 6,3% -1229,4% -641,2% -568,9% -496,1% -422,4% -345,1% -264,3% -184,0% -103,1% -17,2% 63,7% 0,0% 1464,2% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 79,7% 156,3% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 8,5% 1464,2% 855,6% 854,3% 853,2% 852,1% 851,1% 850,6% 850,6% 847,3% 807,5% 808,8% 0,0% 92,2% 91,2% 89,4% 87,7% 86,4% 85,5% 85,1% 84,9% 84,3% 81,1% 81,0% 86,0% -13,7% -14,1% -18,0% -15,7% -13,3% -8,7% -4,5% -4,5% -4,1% 0,0% 0,0% -8,5% 142,6% 69,2% 51,1% 35,3% 22,0% 13,2% 8,7% 4,2% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 1464,2% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 79,7% 92,2% 91,2% 89,4% 87,7% 86,4% 85,5% 85,1% 84,9% 84,3% 81,1% 81,0% 86,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 896,7% 88,3% -1372,0% 91,2% 89,4% 87,7% 86,4% 85,5% 85,1% 84,9% 84,3% 81,1% 977,7% 94,6% Página 2 de 2

(25)

FLUXO DE CAIXA MENSAL PROJETADO

CONTEXTO BTL

(26)

19510_BBProgressivoII_140610 FluxoCaixaMensal

Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas

PIS COFINS - Despesas Operacionais

Despesas de condomínio/IPTU (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria, escrituração e custódia Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX Despesas com auditoria Despesas com honorários advocatícios Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com formador de mercado Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição

= Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA)

- Depreciação

= Lucro antes de juros e Impostos (EBIT)

-/+ Receitas/Despesas financeiras

= Lucro antes de Impostos

- Impostos (IR/CSSL)

= Lucro líquido

+ Depreciação e Amortização

= Fluxos de Caixa Provenientes de Operações

- Investimento em novos ativos

- Reinvestimentos para reposição de ativos

= Fluxos de Caixa Operações + Investimentos

= Fluxos de Caixa Acumulado

- Reservas e provisões

= Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações e reservas

- Pagamento de Dividendos a Acionistas

= Fluxos de Caixa Líquidos do período

= Aplicações + Disponibilidades Inicial

= Aplicações + Disponibilidades

Acionistas

+ Distribuição de Dividendos

- Impostos

+ Valor Residual

61

62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014

jan/14 fev/14 mar/14 abr/14 mai/14 jun/14 jul/14 ago/14 set/14 out/14 nov/14 dez/14

61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 - - - - - - 0,0% 0,0% 0,0% - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Página 1 de 11 - - - - 84 83 89 88 88 87 87 - - - - 1.527 1.527 1.527 1.527 1.527 1.527 1.527 - 60,70 60,41 60,11 59,82 59,53 59,24 59,24 - 92,70 92,25 91,80 91,35 90,91 90,47 90,47 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% - - - - 84 83 89 88 88 87 87 - - - - - - - - - - 3 3 3 3 3 3 3 - 1 1 1 1 1 1 1 - 3 2 3 3 3 3 3 - - - - 1 1 1 1 1 1 1 - - - - - - - 1 1 1 1 1 1 1 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 80 79 85 84 84 83 83 - 0 0 0 0 0 0 0 - - - - 80 79 85 84 84 83 83 - (7) (7) (7) (7) (7) (6) (6) - - - - 87 86 91 91 90 90 89 - 9 9 10 10 10 10 9 - - - - 78 77 82 81 81 80 80 - 0 0 0 0 0 0 0 - - - - 78 77 82 81 81 80 80 - 7.926 - - - - 12 12 12 12 12 12 12 - - - (7.926) 66 65 70 69 69 69 68 - (7.926) (7.860) (7.795) (7.725) (7.655) (7.586) (7.518) (7.450) - - - 8.873 - - - - - - 947 - - - - 66 131 201 270 339 408 476 - - - - 78 77 82 81 81 80 80 - (12) (12) (12) (12) (12) (12) (12) - 947 935 923 911 900 888 876 947 935 923 911 900 888 876 864 - - - 8.873 - - - - - - - - - - 78 77 82 81 81 80 80 - - - - - - - - - (8.873) 78 77 82 81 81 80 80

(27)

- Depreciação

Acionistas

- Impostos

+ Valor Residual

73

74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015

73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 87 86 86 85 85 85 84 89 88 88 87 87 1.527 1.527 1.527 1.527 1.527 1.527 1.527 1.527 1.527 1.527 1.527 1.527 58,95 58,66 58,38 58,10 57,81 61,30 61,02 60,74 60,46 60,18 59,90 59,92 90,02 89,59 89,15 88,72 88,28 93,61 93,18 92,75 92,32 91,90 91,48 91,50 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% - - - - -87 86 86 85 85 85 84 89 88 88 87 87 - - - - - - - - -3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 - - - - - - - - -1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -83 82 82 81 81 81 80 85 84 84 83 83 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 83 82 82 81 81 81 80 85 84 84 83 83 (6) (6) (6) (6) (6) (6) (6) (6) (6) (5) (5) (5) 89 88 88 87 87 87 86 90 90 89 89 88 9 9 9 9 9 9 9 10 10 10 10 9 79 79 79 78 78 77 77 81 80 80 79 79 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 79 79 79 78 78 77 77 81 80 80 79 79 - - - - -12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 16 68 67 67 66 66 66 65 69 68 68 68 63 (7.382) (7.315) (7.248) (7.182) (7.116) (7.050) (6.985) (6.916) (6.848) (6.780) (6.713) (6.649) - - - - - - - - - - - - - - -544 611 678 744 810 875 940 1.009 1.078 1.146 1.213 1.276 79 79 79 78 78 77 77 81 80 80 79 79 (12) (12) (12) (12) (12) (12) (12) (12) (12) (12) (12) (16) 864 852 840 829 817 805 793 781 769 758 746 734 852 840 829 817 805 793 781 769 758 746 734 718 - - - - - - - - - - -79 79 79 78 78 77 77 81 80 80 79 79 - - - - - - - - -79 79 79 78 78 77 77 81 80 80 79 79 Página 2 de 11

(28)

- Depreciação

Acionistas

- Impostos

+ Valor Residual

85

86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016

85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 87 86 86 85 85 85 85 89 88 88 88 87 1.527 1.527 1.527 1.527 1.527 1.527 1.527 1.527 1.527 1.527 1.527 1.527 59,64 59,37 59,10 58,82 58,55 61,90 61,63 61,36 61,10 60,83 60,57 60,60 91,08 90,66 90,25 89,83 89,42 94,53 94,11 93,71 93,30 92,90 92,49 92,54 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% - - - -87 86 86 85 85 85 85 89 88 88 88 87 - - - - - - -3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 - - - - - - -1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -83 82 82 82 81 81 81 85 84 84 84 83 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 83 82 82 82 81 81 81 85 84 84 84 83 (5) (5) (5) (5) (4) (4) (4) (4) (4) (4) (4) (3) 88 87 87 86 86 85 85 89 88 88 87 87 9 9 9 9 9 9 9 10 10 10 10 9 78 78 77 77 76 76 76 79 78 78 78 77 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 78 78 77 77 76 76 76 79 78 78 78 77 - - - -16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 14 63 62 62 61 61 60 60 63 63 62 62 63 (6.587) (6.525) (6.463) (6.402) (6.341) (6.281) (6.221) (6.158) (6.095) (6.033) (5.971) (5.908) - - - - - - - - - - - - - -1.339 1.401 1.463 1.524 1.584 1.645 1.705 1.768 1.830 1.893 1.954 2.018 78 78 77 77 76 76 76 79 78 78 78 77 (16) (16) (16) (16) (16) (16) (16) (16) (16) (16) (16) (14) 718 702 687 671 655 639 623 608 592 576 560 544 702 687 671 655 639 623 608 592 576 560 544 531 - - - - - - - - - - -78 78 77 77 76 76 76 79 78 78 78 77 - - - - - - -78 78 77 77 76 76 76 79 78 78 78 77 Página 3 de 11

(29)

- Depreciação

Acionistas

- Impostos

+ Valor Residual

97

98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017

97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 87 86 86 86 85 85 85 89 88 88 88 87 1.527 1.527 1.527 1.527 1.527 1.527 1.527 1.527 1.527 1.527 1.527 1.527 60,34 60,07 59,81 59,55 59,30 62,51 62,25 61,99 61,74 61,49 61,24 61,28 92,14 91,74 91,34 90,95 90,55 95,45 95,06 94,67 94,28 93,90 93,51 93,58 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% - - - -87 86 86 86 85 85 85 89 88 88 88 87 - - - - - - -3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 - - - - - - -1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -83 82 82 82 81 81 81 85 84 84 84 83 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 83 82 82 82 81 81 81 85 84 84 84 83 (3) (3) (3) (3) (3) (3) (3) (3) (2) (2) (2) (2) 86 86 85 85 84 84 84 87 87 86 86 85 9 9 9 9 9 9 9 10 10 10 10 9 77 76 76 75 75 75 74 78 77 77 76 76 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 77 76 76 75 75 75 74 78 77 77 76 76 - - - -14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 12 63 62 62 62 61 61 61 64 63 63 63 64 (5.845) (5.783) (5.721) (5.659) (5.598) (5.537) (5.476) (5.412) (5.349) (5.286) (5.224) (5.159) - - - - - - - - - - - - - -2.081 2.143 2.205 2.267 2.328 2.389 2.449 2.513 2.577 2.640 2.702 2.766 77 76 76 75 75 75 74 78 77 77 76 76 (14) (14) (14) (14) (14) (14) (14) (14) (14) (14) (14) (12) 531 517 503 489 475 462 448 434 420 406 393 379 517 503 489 475 462 448 434 420 406 393 379 367 - - - - - - - - - - -77 76 76 75 75 75 74 78 77 77 76 76 - - - - - - -77 76 76 75 75 75 74 78 77 77 76 76 Página 4 de 11