AUTO DE AVALIAÇÃO AUTO DE AVALIAÇÃOAUTO DE AVALIAÇÃO AUTO DE AVALIAÇÃO
Imóvel Rural
Aos 23 «vinte e três» dias do mês de Agosto do ano 2017, nesta cidade e Comarca de Ubiratã Estado do Paraná República Federativa do Brasil, em cumprimento ao respeitável mandado, expedido por ordem do MM. Juiz de Direito da única Vara Cível desta Comarca Dr FERDINANDO SCREMIN NETO, extraído dos autos de ação de CUMPRIMENTO PROVISÓRIO DE SENTENÇA – AUTOS Nº 0000215-51.2005.8.16.0172 em que é exequente MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DO PARANÁ e executado ANTONIO HERNANDES. Dirigi-me nesta cidade e aí sendo, AVALIEI a cota parte do executado AVALIEI a cota parte do executado AVALIEI a cota parte do executado AVALIEI a cota parte do executado ANTONIO HERNANDES dentro do imóvel de matrícula nº 16.498
ANTONIO HERNANDES dentro do imóvel de matrícula nº 16.498ANTONIO HERNANDES dentro do imóvel de matrícula nº 16.498
ANTONIO HERNANDES dentro do imóvel de matrícula nº 16.498, ou seja, 0,313 ALQUEIRES 0,313 ALQUEIRES 0,313 ALQUEIRES 0,313 ALQUEIRES PAULISTAS, ou 7.562,50m2
PAULISTAS, ou 7.562,50m2PAULISTAS, ou 7.562,50m2
PAULISTAS, ou 7.562,50m2 (metr(metr(metros quadrados), (metros quadrados), os quadrados), os quadrados), já ressalvado a meação da esposa, à saber:
Dados da Matrícula
.Localização do Imóvel no município de Juranda
Valor da execução: R$ 247.596,08 e demais cominações e custas processuais.
AVALIAÇÃO AVALIAÇÃOAVALIAÇÃO
AVALIAÇÃO:::: avalio a área total penhorada 7.562 «Sete, vg, quinhentos e sessenta e dois metros quadrados», ou 0,313 alqueires paulistas em R$ R$ R$ R$ 41.328,1341.328,1341.328,1341.328,13 ((((Quarenta e um mil, Quarenta e um mil, Quarenta e um mil, Quarenta e um mil, trezentos e vinte e oito reais e treze centavos
trezentos e vinte e oito reais e treze centavostrezentos e vinte e oito reais e treze centavos trezentos e vinte e oito reais e treze centavos).).).).
AVALIAÇÃO AVALIAÇÃO AVALIAÇÃO
AVALIAÇÃO / / / JUSTIFICATIVA/ JUSTIFICATIVAJUSTIFICATIVAJUSTIFICATIVA ––– considerando a localização do imóvel e sua destinação – «área para psicultura» e, considerando que, o valor do alqueire paulista na região tem equiparação ao preço do valor de comercialização da saca de soja, e em razão dos preços deste produto, aliados à fatores como oferta e procura de imóveis na região, considerando o valor atual da saca de soja «preço do dia R$ 57,50», bem como a quantia de 2.300 sacas de soja por alqueire paulista naquela região, têm-se que equivale nesta data em R$ 132.250,00 (Cento e trinta e dois mil, duzentos e cinquenta reais).
Considerações sobre a avaliação Considerações sobre a avaliação Considerações sobre a avaliação Considerações sobre a avaliação:
A avaliação atual atingiu resultados em razão da área localizar-se mais à áreas de brejo, os resultados obtidos nesta, advém do mercado atual para venda/aquisição de área rural, pela oferta e procura, em consonância com o índice referencial de preços da saca de soja (CN, 3.15.6) e a qualidade das terras e sua destinação.
Sugestão de Desmembramento pelo executado Sugestão de Desmembramento pelo executado Sugestão de Desmembramento pelo executado
Sugestão de Desmembramento pelo executado para fins de Arrematação em Leilãopara fins de Arrematação em Leilãopara fins de Arrematação em Leilãopara fins de Arrematação em Leilão:
Em razão da fração do executado ANTONIO HERNANDES e as demais propriedades dos últimos adquirentes (Antonia Rufato Hernandes casada com Antonio Hernandes e José Paulo Hernandes de Melo); ter sido em montante de 30,250m2, (A REFERIDA ÁREA É AREA DE FUNDOS), área de notoriedade no município de Juranda, com isso, há limitações de áreas, apesar do condômino constante da matrícula, os últimos proprietários, adquiriram área específica, e «edificaramedificaramedificaramedificaram» nesta área, razão da divisão das edificações no gráfico abaixo em 4 (quatro partes). Desse modo, se pode notar que esta área é mais aos fundos, tendo valor de mercado significativo em relação à sua utilização, conforme constante nesta avaliação de específica área.
Entretanto, o executado ANTONIO HERNANDES, manifestou que eventualmente, fosse arrematado em leilão parte do imóvel, ou “sua fração ideal”, fosse tal área compreendida ou delimitada, partindo-se da divisa no sentido OESTE, que disponibiliza aproximadamente os 230,00 metros, pela distância da metragem que corresponder à sua parte/fração ideal adentrando no referido imóvel da fração penhorada, ou seja, no sentido OESTE aproximadamente os 230,00 metros à metragem que estabelecer sua fração ideal no sentido SUL – aproximadamente 32,9 metros de distância, «conforme sugestão do próprio executado no gráfico abaixo “destaque interno em vermelho”».
Edificações no Imóvel
No imóvel existem as seguintes edificações: No imóvel existem as seguintes edificações: No imóvel existem as seguintes edificações: No imóvel existem as seguintes edificações:
1) (uma) Edificação em Alvenaria de aproximadamente 65,m2, em alvenaria, cobertura de Eternit; janela de ferro e vidro; portas de ferro, calçamento em péssimo estado; cerâmica interna em péssimo estado; beiral em madeira, em estado de apodrecimento; pintura em péssimo estado e sem qualidade técnica;
Avaliação: Avaliação: Avaliação:
Avaliação: Considerando o índice estabelecido pelo Sinduscon-PR (índice PIS padrão Baixo – Sinduscon-PR)1111 que estabelece atualmente o valor de R$ 988,03 o m2 de construção civil e,
dado as condições do imóvel, sendo o índice mais adequado aplicável ao caso, com redução de 70% (setenta) por cento em razão do estado da obra e seu desgaste pela ação do tempo e pouca técnica na construção e seus materiais empregados – assim, AVALIO a edificação acima em sua totalidade em R$ 19.266,58 (Dezenove mil, duzentos e sessenta e seis reais e setenta e cinquenta e oito centavos).
2) (uma) Edificação de Chiqueiro de Porcos / Mangueirão, de aproximadamente 200,m2, em alvenaria de 1 metro de altura e, cobertura de Eternit; com pequena dispensa de materiais em alvenaria; janela de ferro e vidro; portas de madeira, em piso bruto; beiral em madeira, em estado de apodrecimento; pintura em péssimo estado e sem qualidade técnica e com reaproveitamento de materiais; Avaliação: Avaliação: Avaliação:
Avaliação: Com base nos índice estabelecidos pelo Sinduscon-PR e considerando o estado da obra e seu desgaste pela ação do tempo e pouca técnica na construção e seus materiais empregados – assim, AVALIO a edificação acima em sua totalidade em R$ 10.000,00 (Dez mil reais).
3) 3) 3)
3) (uma) Edificação de área de descanso / edícula, de aproximadamente 12m2, em alvenaria e de 1 metro de altura e, cobertura de Eternit; sendo dispensa/cozinha; janela de ferro e vidro; portas de ferro; com área de aproximadamente 120m2, sendo cobertura em Eternit e piso bruto; beiral em madeira, em estado de apodrecimento; pintura em péssimo estado e sem qualidade técnica, com reaproveitamento de materiais
Avaliação: Avaliação: Avaliação:
Avaliação: Com base nos índice estabelecidos pelo Sinduscon-PR e considerando o estado da obra e seu desgaste pela ação do tempo e pouca técnica na construção e seus materiais empregados – assim, AVALIO a edificação acima em sua totalidade em R$ 5.000,00 (Cinco mil reais).
Gráfico de Avaliações
Descrição dos bens
Valor unitário
Valor Total
Data de terras – matrícula 16.498 R$ 41.328,13 = 1/4 R$ 41.328,13
Edificações casa de alvenaria 65,00m2 R$ 19.266,58 - 3/4 R$ 4.816,64
Edificações Mangueirão de 200,00m2 R$ 10.000,00 - 3/4 R$ 2.500,00
Edificações área de Descanso/Edícula 132,00m2 R$ 5.000,00 - 3/4 R$ 1.250,00
Soma
R$ 49.894,77
Assim, avalio a integralidade da cota parte do executado ANTONIO HERNANDES, ou
seja, 7.562,50m2, com as edificações ali estabelecidas, dentro do imóvel de matrícula
16.498 em R$ 49.894,77 (Quarenta e nove mil oitocentos e noventa e quatro reais e
R$ 49.894,77 (Quarenta e nove mil oitocentos e noventa e quatro reais e
R$ 49.894,77 (Quarenta e nove mil oitocentos e noventa e quatro reais e
R$ 49.894,77 (Quarenta e nove mil oitocentos e noventa e quatro reais e
setenta e sete centavos)
setenta e sete centavos)
setenta e sete centavos)
setenta e sete centavos)
Da impossibilidade de estabelecer um índice para a cor Da impossibilidade de estabelecer um índice para a cor Da impossibilidade de estabelecer um índice para a cor
Da impossibilidade de estabelecer um índice para a correção monetária do valor da avaliação do reção monetária do valor da avaliação do reção monetária do valor da avaliação do reção monetária do valor da avaliação do alqueire paulista.
alqueire paulista. alqueire paulista. alqueire paulista.
Observando o modo acima descrito, não há possibilidade de estabelecer um critério definidor, como um índice de aplicação às correções ou atualizações monetárias do valor do alqueire paulista, ou seja, a razão da impossibilidade tem obstáculos por essas oscilações de valores, «ora do valor da saca de soja», «ora da quantidade de saca de soja exigida pelos agricultores para compra/venda do alqueire paulista», em consonância com a qualidade da área e suas destinações, embora, o valor à cada tempo, advém no senso comum, atendendo às expectativas de aumento de produtividade demonstrado pela tecnologia empregada e ciência moderna de melhora de grãos e adubações «custo benefício».
Por tal razão deixo de estabelecer um critério definidor «índice» de correção para aferição do mercado atual do alqueire paulista, em razão do acima exposto e, bem assim, em considerações às oscilações ao longo do tempo, sejam por crises sociais, pela diminuição da venda do produto “grãos” que culminam em «muita oferta e pouca procura» ou, às crises na agricultura «como a seca; excesso de chuvas» e outros fatores que possam direta ou indiretamente influir na causa do aumento ou diminuição do valor de comercialização do alqueire paulista.
Resulta assim que, um critério único para definição ou, eventual correção monetária de avaliação anterior, jamais alcançará a realidade comercial e valoração do mercado atual do produto na região em que se tal localiza. A definição por meio da avaliação é o melhor critério para definir o real valor do bem em questão «do alqueire paulista» pautado pelas considerações acima e pela oferta e procura do senso comum do local em cada época.
Dos critérios utilizados e as considerações acerca das avali Dos critérios utilizados e as considerações acerca das avali Dos critérios utilizados e as considerações acerca das avali Dos critérios utilizados e as considerações acerca das avaliações:ações:ações:ações:
Método Direto Comparativo de dados de mercado: Método Direto Comparativo de dados de mercado: Método Direto Comparativo de dados de mercado:
Método Direto Comparativo de dados de mercado: - (com fundamento em oferta e procura aliado ao preço de mercado - «especulações de preços» na comarca), em consideração à localização do imóvel e a destinação, área de aclive, mecanizada e área de brejo;
Demais métodos empregados: Demais métodos empregados: Demais métodos empregados:
Demais métodos empregados: (localização; mapeamento “geografia do local”; fotografia; referencial de preços de índice referencial «saca de soja» outras avaliações então realizadas neste juízo);
Nestes termos, no auto de avaliação, foi aplicado os métodos estabelecidos pela legislação, com atenção aos princípios básicos e requisitos fundamentais, das leis atinentes às avaliações, inclusive com obediência do Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça deste Estado, no intuito de cumprir com os parâmetros estabelecidos à título de uniformidade pelo TJPR (Tribunal de Justiça do Estado do Paraná), em conformidade com a habilitação decorrente da legislação e das lições de instrução e procedimentos ordenados. Feito a Avaliação do bem acima descrito, com inteira observância nos preceitos legais e, para constar lavrei o presente auto que depois de lido e achado em conformidade, vai devidamente assinado por mim oficial de justiça. O referido é Verdade. Dou fé.
Reginaldo Prado Lima Reginaldo Prado Lima Reginaldo Prado Lima Reginaldo Prado Lima
