FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO CAIXA TRX LOGÍSTICA RENDA CNPJ nº. 12.887.506/0001-43
Administração – CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
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RELATÓRIO DO ADMINISTRADOR SEMESTRE FINDO EM 30 DE JUNHO DE 2013
Em atenção ao disposto no Artigo 39, Inciso IV, alínea “b”, da Instrução CVM 472/08, apresentamos o relatório do administrador do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO CAIXA TRX LOGÍSTICA RENDA (“Fundo”), cujo início de suas atividades se deu em 07 de dezembro de 2012.
I – Descrição dos negócios realizados no semestre.
Conforme aprovado da assembleia geral extraordinária de cotistas do Fundo, realizada em 27 de dezembro de 2012, o Fundo concluiu em março de 2013 a aquisição do imóvel Aspro.
O imóvel Aspro está localizado na cidade de Campo Largo/PR, município vizinho de Curitiba, e foi adquirido por R$ 6.843.500,00 em uma operação de sale and leaseback, sendo firmado contrato de locação pelo prazo de 10 anos com valor de aluguel mensal de R$ 68.435,00, reajustado anualmente pelo IPCA.
O primeiro pagamento do aluguel do imóvel Aspro foi efetuado pro rata die em abril, gerando impacto na distribuição de rendimentos de 15 de maio de 2013.
Distribuição de resultados
O Fundo apresentou volatilidade nos rendimentos distribuídos mensalmente ao longo do semestre. Isso se deveu não apenas, mas principalmente, ao fato da locatária Ferla não ter pago linearmente o seu respectivo aluguel, especificamente a partir de agosto/2012. É importante salientar que (i) em todos os meses a locatária efetuou pagamentos, mesmo que de valor parcial, e (ii) quando os pagamentos ocorreram com atraso, os valores foram recebidos com o acréscimo dos encargos previstos contratualmente (i.e. multa, juros, correção monetária, conforme aplicáveis). Nos meses de agosto, outubro e novembro/2012 o valor recebido desta locatária, em cada um dos meses, foi menor que o de 01 mês de aluguel integral. No mês de dezembro/2012 a locatária pagou o equivalente a um aluguel integral mais parte do débito acumulado dos meses anteriores. A CAIXA, administradora do Fundo, e a TRX Investimentos Imobiliários S.A., consultor imobiliário do Fundo, mantiveram-se tomando as providências de cobrança administrativa.
Em 18.02.2013 foi proposta Ação de Despejo com Pedido Liminar contra a Ferla, processo nº 0002775-45.2013.4.03.6100, perante a 22ª Vara Federal da Seção Judiciária de São Paulo/Capital, processo
Todavia, em 19.02.2013, a Ferla ajuizou pedido de Recuperação Judicial nos termos da Lei nº 11.101/05 (Lei de Falências e Recuperações de Empresas), distribuída perante a 2ª Vara Cível da Comarca de Itapevi/SP, processo nº 1000651-27.2013.8.26.0271, processo que foi deferido em 01.03.2013.
Consequentemente ao pedido de recuperação judicial pela Ferla, todos os débitos da empresa incorridos até a data desse pedido sofrem a novação, ou seja, tornam-se uma dívida nova, a qual será parcelada conforme proposta feita pela Ferla em juízo aos credores mediante apresentação de plano de pagamento no processo de recuperação judicial e que deverá ter a concordância destes. Tal plano foi apresentado mas ainda depende da apreciação pelos credores. A relação de credores ainda não foi publicada, conforme previsto legalmente.
Em março de 2013 a Ferla efetuou o pagamento da diferença de aluguel pro rata dia entre o protocolo em juízo do pedido de recuperação judicial até o fim de fevereiro de 2013. Os aluguéis de competência março a junho de 2013 não foram pagos.
Não obstante o deferimento da recuperação judicial à Ferla, com possível impacto na retomada do imóvel por parte do Fundo, ratificamos que a Administradora e a Consultora Imobiliária prosseguem tomando todas as medidas cabíveis no sentido de preservar os interesses do Fundo diante desses fatos e manterão os cotistas informados na medida em que ocorrerem novos eventos importantes em ambos os processos.
II – Programa de investimentos para o semestre seguinte
Não há perspectivas de alterações substanciais nas condições do Fundo, restando prevista especialmente a gestão do caixa do Fundo. Caso seja necessário poderão ser realizadas obras e benfeitorias nos imóveis ao longo do ano, as quais serão informadas aos cotistas oportunamente.
III – Informações, acompanhadas das premissas e fundamentos utilizados em sua elaboração, sobre:
a) conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário em que se concentrarem as operações do Fundo, relativas ao exercício
Com a crescente expansão da economia Brasileira e com a extensão territorial do Brasil, que segundo o IBGE chega a 8.547.403 km², o desenvolvimento do setor de logística é cada vez mais necessário. Para tanto as empresas deste setor devem se dedicar à qualidade e inovação na prestação de serviço. Nesse cenário ganha destaque a terceirização de ativos que se caracteriza pela liberação dos esforços da empresa em aprimorar seus processos e direcionar seu potencial para o seu segmento de negócio, no caso específico a prestação de serviços de logística, terceirizando a administração de ativos obtendo diversos benefícios a se destacar:
O aumento do potencial financeiro da empresa, sendo que os recursos da empresa ficam direcionados para sua atividade fim;
Benefícios com relação à liquidez da companhia, não imobilizando seu capital;
Redução da carga tributária devido à dedução do valor do aluguel da base de tributação, dentre outros benefícios.
O investimento nos imóveis pelo Fundo tem como objetivo primordial a obtenção de renda por meio das receitas oriundas da locação de longo prazo de imóveis logísticos/industriais, performados ou em construção, e, ocasionalmente, da alienação dos ativos, ou dos direitos creditórios vinculados ou decorrentes dos ativos, ficando ressalvada a realização de investimentos de curto prazo em outros ativos.
SCHAHIM
Há mais quatro décadas no mercado, o Grupo Schahin é sólido e diversificado, com atuação nos principais setores de desenvolvimento do país: engenharia, desenvolvimento imobiliário, telecomunicações, petróleo, gás e energia. O empreendimento, inserido no município de Macaé, importante polo industrial e logístico do Rio de Janeiro, servirá como base operacional da empresa para o setor petrolífero. Devido sua proximidade à Bacia de Campos, Macaé é a maior província petrolífera do país, sendo responsável por aproximadamente de 80% (oitenta) da produção nacional de petróleo.
O imóvel Schahin foi adquirido pelo Fundo pelo valor de R$ 13.381.927,44 e o valor atual do aluguel é de R$ 141.224,89 a ser reajustado anualmente pelo IPCA. O contrato de locação foi firmado pelo prazo de 10 anos.
ATMOSFERA
A Atmosfera é uma empresa de gestão e higienização de têxteis, atendendo principalmente a hospitais e indústrias. A empresa é líder nos mercados em que atua, e faz parte do grupo Advent International, empresa global de private equity.
O imóvel Atmosfera foi adquirido pelo Fundo pelo valor de R$ 10.000.000,00 e o valor atual do aluguel é de R$ 97.329,28 a ser reajustado anualmente pelo IGPM. O contrato de locação foi firmado pelo prazo de 10 anos.
FERLA
A Ferla é a maior produtora de aveia do mercado brasileiro e foi fundada há mais de 50 anos. O imóvel Ferla está localizado na cidade de Itapevi, com acesso anterior ao pedágio situado no km 35, da Rodovia Presidente Castelo Branco, uma das principais ligações entre a Região Metropolitana de São Paulo com o Oeste Paulista. O empreendimento conta com um moderno laboratório que funciona 24 (vinte e quatro) horas por dia e atende a todos os padrões internacionais de qualidade.
O imóvel Ferla foi adquirido pelo Fundo pelo valor de R$ 18.000.000,00 e o valor atual do aluguel é de R$ 186.466,26 a ser reajustado anualmente pelo IGPM. O contrato de locação foi firmado pelo prazo de 10 anos.
ASPRO
Líder no setor, a Aspro é uma empresa internacional que fabrica e comercializa sistemas de compressão para postos de GNV desde 1984 e está presente em 38 países. Sua linha de produtos é formada por compressores (comprime e armazena o GNV), dispensers (dispensa o GNV até o veículo), cilindros de armazenagens e painéis de controle.
O imóvel Ferla foi adquirido pelo Fundo pelo valor de R$ 6.843.500,00 e o valor atual do aluguel é de R$ 68.435,00 a ser reajustado anualmente pelo IPCA. O contrato de locação foi firmado pelo prazo de 10 anos.
b) o valor de mercado dos ativos integrantes do patrimônio do fundo.
Não houve reavaliação do valor de mercado dos imóveis no período, assim, mantivemos o valor deste com base nos últimos laudos de avaliação realizados pela Consult em dezembro de 2012, sendo os seguintes:
imóvel Atmosfera: R$ 12.348.592,00 (doze milhões, trezentos e quarenta e oito mil e quinhentos e noventa e dois reais)
imóvel Schahin: R$ 17.764.000,00 (dezessete milhões e setecentos e sessenta e quatro mil reais) imóvel Ferla: R$ 23.536.000,00 (vinte e três milhões e quinhentos e trinta e seis mil reais)
Relativamente ao imóvel Aspro, adquirido em 03/2013, o valor do mercado do bem é de R$ 6.993.079,85 (seis milhões, novecentos e noventa e três mil, setenta e nove reais e oitenta e cinco centavos)
IV – Relação das obrigações contraídas no período
1º Semestre de 2013 (R$) Taxa Administração/Custódia/ Consultoria/Escrituração 435.910,60 Taxa CVM 7.680,00 Taxa SELIC 654,57 Serviços de Terceiros 152.062,38 Outras Despesas 212.653,64 Total 808.961,19
V – Rentabilidade nos últimos 4 (quatro) semestres
Período Rentabilidade Semestral
2º Semestre de 20111 0,34%
1º Semestre de 2012 3,34%
2º Semestre de 2012 3,67%
1º Semestre de 2013 2,27%
Acumulado Últimos 4 Semestres 9,62%
A rentabilidade do 2° semestre de 2011 considera apenas o resultado da aplicação financeira dos recursos disponíveis no caixa do Fundo no mês de dezembro de 2011, uma vez que o Fundo iniciou suas atividades naquele mês e estava em processo de aquisição dos imóveis da carteira.
A distribuição dos resultados de janeiro, fevereiro e março de 2012 englobava apenas o aluguel de dois imóveis do Fundo, uma vez que o pagamento do aluguel do imóvel Ferla, que foi adquirido em fevereiro de 2012, começou a ser devido em fevereiro, cujo pagamento foi efetuado no mês de março, impactando a distribuição de rendimentos do mês de abril de 2012.
A distribuição dos resultados do 2º semestre de 2012 e do 1º semestre de 2013 sofreu o impacto da inadimplência da locatária do imóvel Ferla.
VI – O valor patrimonial da cota, por ocasião dos balanços, nos últimos 4 (quatro) semestres do calendário
Data Quantidade de Cotas Valor Patrimonial da Cota (R$)
30/12/20112 53.597 971,61
29/06/2012 53.597 961,73
31/12/2012 53.597 1.157,86
28/06/2013 53.597 1.155,87
VII – a relação dos encargos debitados ao fundo em cada um dos 2 últimos exercícios, especificando valor e percentual em relação ao patrimônio líquido médio semestral em cada exercício
1º Semestre de 2013 (R$) % S/ PL Médio 2º Semestre de 2012 (R$) % S/ PL Médio Taxa Administração/Custódia/ Consultoria/Escrituração 449.940,61 0,73% 502.978,94 0,94% Taxa CVM 7.680,00 0,01% 7.680,00 0,01% Taxa SELIC 653,75 0,00% 688,58 0,00% Serviços de Terceiros 250.249,15 0,40% 358.970,10 0,67% Outras Despesas 211.604,26 0,34% - - Total 920.127,77 1,48% 870.317,62 1,62% 1º Semestre de 2012 (R$) % S/ PL Médio 2º Semestre de 2011 (R$)3 % S/ PL Médio Taxa Administração/Custódia/ Consultoria/Escrituração 491.010,00 0,95% - - Taxa CVM 90.550,00 0,18% - - Taxa SELIC 704,01 0,00% - - Serviços de Terceiros 243.100,00 0,47% - - Outras Despesas 11.850.593,87 22,94% 32.583.624,88 63,24% Total 12.675.957,88 24,54% 32.583.624,88 63,24%
Na composição dos valores de “serviços de terceiros” e “outras despesas” constam os gastos com a estruturação do Fundo, bem como para a aquisição dos imóveis.
São Paulo, 29 de agosto de 2013
CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
