AULA 7 – CONTRATOS EM ESPÉCIE
Introdução
Já estudamos na última aula os conceitos gerais aplicáveis às diversas espécies de contratos existentes, sejam eles previstos em lei (contratos típicos) ou não previstos em lei (contratos atípicos).
Dessa forma, hoje abordaremos algumas espécies de contratos previstas no edital do seu concurso. São elas:
- Da compra e venda; - Da doação; - Do empréstimo; - Da prestação de serviço; - Da locação de coisas. - Da empreitada; e - Do seguro.
Da compra e venda
A definição do contrato de compra e venda é dada pelo art. 481 do CC.
Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
Percebe-se que a simples celebração do contrato de compra e venda não transfere a propriedade, pois cria apenas uma obrigação de dar.
O Código Civil brasileiro adotou o sistema romano ou alemão, diferente do sistema francês ou italiano onde o simples contrato já transfere a propriedade da coisa para o comprador.
Então, quando que se transfere a propriedade no Direito Civil brasileiro?
A resposta é dada pelos arts. 1.245 e 1.267 do CC.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
Art. 1.267. A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição.
Em se tratando de bens imóveis, o comprador só adquire a propriedade quando efetua o registro do bem no Cartório de Imóveis, por outro lado, quando o bem for móvel, a propriedade é adquirida com a tradição (entrega da coisa ao adquirente).
SISTEMAS JURÍDICOS NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA SISTEMA
FRANCÊS OU ITALIANO
O simples contrato de compra e venda já transfere a propriedade da coisa.
SISTEMA ALEMÃO OU
ROMANO
O contrato de compra e venda cria uma obrigação de dar. É o sistema adotado no Brasil.
Sobre a natureza jurídica do contrato de compra e venda temos que ele é:
- bilateral ou sinalagmárico: gera obrigações para ambas as partes; - oneroso: ambas as partes auferem vantagens e ônus;
- típico: está previsto no Código Civil;
- consensual: em relação aos bens móveis se forma com o simples acordo de vontades;
- solene: em relação aos bens imóveis a validade depende da lavratura de escritura pública.
- comutativo (regra): costuma haver equivalência de prestações, entretanto, pode, excepcionalmente ser aleatório, como vimos na aula passada (emptio spei e emptio rei speratae).
O comprador tem a obrigação de pagar o preço, receber a coisa vendida e devolver a duplicata da fatura, se for o caso. Ao vendedor cabe a obrigação de transferir a propriedade, com a tradição dos bens móveis ou escritura dos imóveis, bem como de responder pela evicção e pelos vícios redibitórios, salvo estipulação em contrário.
OBRIGAÇÕES DO COMPRADOR DO VENDEDOR - pagar o preço; - receber a coisa; e - devolver a duplicata, se houver. - transferir a propriedade; - responder pela evicção; e - responder pelos vícios redibitórios.
O contrato de compra e venda possui três ELEMENTOS ESSENCIAIS (art. 482 do CC): a coisa ou objeto (res), o preço
(pretium) e o acordo de vontades (consensus).
Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.
Quando a compra e venda se referir a bens imóveis cujo valor supere 30 salários mínimos, além dos três elementos citados, é necessária a forma especial (escritura pública).
1. COISA OU OBJETO
A coisa, objeto de um contrato de compra e venda, deve atender a três requisitos:
- existência potencial: segundo o art. 483 do CC são suscetíveis de venda as coisas atuais (que já existem) ou as coisas futuras (que irão existir);
Art. 483. A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório.
- individualização: a coisa deve ser determinada ou então determinável ao tempo do cumprimento da obrigação; e
- disponibilidade jurídica: as coisas insuscetíveis de apropriação (indisponibilidade natural), legalmente inalienáveis (indisponibilidade legal) e gravadas com cláusula de inalienabilidade (indisponibilidade voluntária) não podem ser objeto de um contrato de compra e venda. Já as coisas litigiosas podem ser objeto, desde que o adquirente assuma o risco da evicção (art. 457 do CC).
Ainda sobre a coisa, temos o art. 484 do CC que trata da venda realizada através de amostras.
Art. 484. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem.
Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.
2. PREÇO
Sem haver preço em dinheiro, estaríamos diante de um contrato de doação, pois a onerosidade do negócio deixaria de existir. Se o preço não for em dinheiro, estaríamos diante da uma troca ou permuta
Os arts. 485 a 489 do CC tratam do assunto.
Art. 485. A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de
terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem
designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa.
Como regra, o preço é fixado pelos próprios contratantes, entretanto pode ser ajustado pelas partes que um terceiro determine o preço.
Art. 486. Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de
mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar.
Como exemplo do art. 486 do CC, temos um contrato de compra e venda onde o preço do café será indicado pela Bolsa de Mercadorias e Futuros de São Paulo em determinado dia.
Art. 487. É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou
parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação.
Pode também o vendedor de barras de ouro estipular o preço com base no valor do grama a taxa de certo dia.
Art. 488. Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente
nas vendas habituais do vendedor.
Parágrafo único. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, prevalecerá o termo médio.
Como exemplo do art. 488 do CC, se o vendedor de verduras omitir o preço em determinado contrato, o valor que poderá ser cobrado será aquele habitualmente praticado nas outras vendas.
Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao
arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.
Como o consenso é um dos requisitos a serem observados, não pode o preço ser arbitrado por uma das partes, sob pena de nulidade. 3. ACORDO DE VONTADES
Uma pergunta que já me fizeram em sala de aula diz respeito à pessoa que entra em uma loja para comprar uma roupa que estava na vitrine com um preço já fixado. Tal caso seria um arbítrio do preço?
A resposta é negativa, ou seja, se você entrou na loja é porque concordou com o preço da vitrine configurando-se o consensus.
O contrato de compra pode ocasionar diversos EFEITOS E CONSEQUENCIAS, dentre eles destacamos:
- Despesas do Contrato (art. 490 do CC): cabe ao comprador pagar as despesas de escritura (caso a venda seja solene), bem como de um eventual registro do contrato; por outro lado, cabem ao vendedor as despesas referentes à entrega (tradição da coisa que estava em seu poder).
Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do
vendedor as da tradição.
DESPESAS DE ESCRITURA E REGISTRO Î COMPRADOR DESPESAS COM A TRADIÇÃO Î VENDEDOR
- Pagamento do preço (art. 491 e 495 do CC): a obrigação pelo pagamento do preço surge para o comprador antes do vendedor entregar o objeto, dessa forma, se o comprador não paga o preço, pode o vendedor se recusar a entregar a coisa.
Art. 491. Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço.
A exceção ocorre quando a venda é a crédito, pois, neste caso, o vendedor é obrigado a entregar a coisa antes de receber o pagamento.
Art. 495. Não obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradição o comprador cair em insolvência, poderá o vendedor sobrestar na entrega da coisa, até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo ajustado.
Também nas vendas a prazo, ocorrendo a insolvência (valor das dívidas superior ao valor dos bens) do comprador, a lei permite ao vendedor que retenha a coisa vendida até que o comprador apresente uma caução.
- Riscos da coisa e do preço (arts. 492 a 494 do CC): risco é o perigo a que a coisa está sujeita de perecer ou deteriorar, por caso fortuito ou força maior. Dessa forma, antes da tradição, o vendedor ainda é dono e, por isso, se a coisa perecer antes da entrega, deve suportar o prejuízo devendo o eventual dinheiro recebido ser devolvido.
Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador.
antes da tradição Riscos da coisa: vendedor Riscos do preço: comprador
§ 1o Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste.
O art. 492, § 1º do CC se refere à tradição simbólica, ou seja, quando a coisa comprada é colocada à disposição do comprador, para que as conte, marque ou assinale. Os casos fortuitos ocorridos no ato de contar, marcar e assinalar (ex: no ato de contar várias caixas uma delas cai de determinada altura e o objeto nela guardado se quebra) correrão por conta do comprador.
§ 2o Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados.
No art. 492, § 2º do CC temos outra situação onde o comprador arcará com os prejuízos se estiver em mora de as receber (mora
accipiendi). Ou seja, o vendedor colocou o bem a disposição para o comprador receber e este, por algum motivo não recebeu. Neste caso, os riscos da coisa correm por conta do comprador.
Riscos da coisa: comprador
Art. 493. A tradição da coisa vendida, na falta de estipulação expressa, dar-se-á no lugar onde ela se encontrava, ao tempo da venda.
A entrega da coisa ocorrerá no lugar previsto pelas partes no contrato. Em caso de silêncio, a norma supletiva da vontade dos contratantes indica que o local do cumprimento será aquele em que a coisa se encontrava ao tempo da venda.
Art. 494. Se a coisa for expedida para lugar diverso, por ordem do comprador, por sua conta correrão os riscos, uma vez entregue a quem haja de transportá-la, salvo se das instruções dele se afastar o vendedor.
Se o comprador determinar o envio ou expedição da coisa para local diverso do convencionado, correrão por conta dele os riscos da perda.
Art. 502. O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição. Caso existam dívidas que gravem a coisa no momento da tradição, tais dívidas, em regra, serão de responsabilidade do vendedor.
- Defeito oculto na venda de coisas conjuntas (art. 503 do CC): o Código Civil brasileiro optou pela redibição parcial, permitindo apenas a devolução da coisa viciada e mantendo as demais que estejam intactas.
Art. 503. Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas.
coisa colocada à
disposição mora do credor
O Código Civil também prevê, em certas situações, que determinadas pessoas não podem celebrar o contrato de compra e venda sob pena de nulidade. Tais situações ocasionam uma FALTA DE LEGITIMAÇÃO PARA CELEBRAÇÃO DA COMPRA E VENDA.
- Venda de ascendentes para descendentes (art. 496 do CC): com a intenção de evitar possíveis fraudes por ocasião da sucessão legítima (ex: o pai simular a transferência dos bens para um dos filhos prejudicando os demais), a compra e venda entre ascendentes e descendentes pode ser anulada pelo cônjuge (se o regime de bens não for o da separação obrigatória) e demais descendentes se eles não manifestarem consentimento expresso na venda.
Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória. - Compra por pessoas com poder sobre os bens do vendedor (arts. 497 e 498 do CC): o tópico em questão não permite que determinadas, em razão do poder que exercem sobre os bens do vendedor, comprem os bens citados, ainda que a venda seja realizada em hasta pública.
Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública:
I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração;
II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da
pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta;
III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores,
peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade;
IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda
estejam encarregados.
Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à cessão de crédito.
Art. 498. A proibição contida no inciso III do artigo antecedente, não compreende os casos de compra e venda ou cessão entre co-herdeiros, ou em pagamento de dívida, ou para garantia de bens já pertencentes a pessoas designadas no referido inciso.
Para os casos aqui citados o legislador impôs como pena a nulidade absoluta dos atos.
- Venda por condômino de coisa indivisível (art. 504 do CC): o condômino (propriedade comum – pertencente a mais de uma pessoa)) de coisa indivisível permanece no regime de condomínio por obrigação, pois as únicas formas de extinção do condomínio são: um dos condôminos comprar as demais partes ou a venda da coisa com a repartição do valor.
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência. Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço. - Venda a cônjuge (art. 499 do CC):um cônjuge pode vender um bem para outro quando o bem não integrar o patrimônio comum do casal, ou seja, quando estiver excluído da comunhão.
Art. 499. É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão.
Como exemplo, temos a vende entre casais cujo regime seja o da separação total de bens.
Alguns tipos de venda apresentam certas peculiaridades que são resolvidas por regras específicas. Nesse contexto encontram-se a VENDA AD MENSURAM e a VENDA AD CORPUS tratadas nos arts. 500 e 501 do CC.
- Venda ad mensuram (art. 500, caput do CC): é a venda feita por medida, ou seja, aquela em que o preço é fixado tendo em consideração
a real dimensão da área. Ou seja, a metragem é mencionada a título taxativo, de modo que a dimensão exata da área é um requisito essencial do contrato.
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
É o que ocorre na venda onde se estipule o preço de cada unidade, alqueire, metro quadrado, ou metro de frente. Como exemplo, temos a venda de 100 alqueires de terra por R$ 30.000,00 cada um.
Caso a dimensão não corresponda à que foi indicada, resta ao comprador propor a complementação da área ou devolução de parte do preço ou resolução do contrato.
- Venda ad corpus (art. 500, § 3º do CC): é a que compreende uma coisa certa e determinada, de modo que o preço não tem relação direta com a extensão exata do imóvel. Ou seja, a metragem é mencionada a título meramente enunciativo, porque a preocupação é a venda e compra de um imóvel certo e determinado, de modo que a dimensão exata da área não é requisito essencial do contrato.
§ 3o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.
Como exemplo, temos a compra de uma fazenda determinada sem referência à sua área, ou com alusão a esta, mas em caráter meramente enunciativo, isto é, apenas para caracterizar melhor a coisa, utilizando-se de expressões do tipo “mais ou menos 500 alqueires”.
Na venda ad corpus não cabe a complementação no preço, caso a área seja maior, nem complementação da área, se esta for menor.
De acordo com o art. 500, § 1º do CC, tem-se uma presunção relativa de que a venda foi ad mensuram quando a diferença for inferior a 1/20 (5%).
§ 1o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito
Já o art. 500, § 2º do CC prevê uma situação inversa, ou seja, se a área real for maior que a mencionada no instrumento contratual.
§ 2o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.
Através do art. 501 do CC, o prazo decadencial para o comprador que recebeu área menor ou para o vendedor que vendeu área excessiva em compra ad mensuram exercerem seus direitos expostos é de um ano contado a partir do registro do título no Cartório de Imóveis.
Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título.
Parágrafo único. Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência. É possível que algumas cláusulas especiais atribuam um feitio diferenciado ao contrato de compra e venda, subordinando a sua duração ou eficácia a um evento futuro e incerto. Essas CLÁUSULAS ESPECIAIS, também chamadas de pacto adjeto, são:
- retrovenda;
- venda a contento;
- preempção ou preferência; - venda com reserva de domínio; - venda sobre documentos.
Retrovenda (arts. 505 a 508 do CC) é uma cláusula especial num contrato de compra e venda na qual se estipula que o vendedor poderá resgatar a coisa vendida, dentro de um prazo determinado, pagando o mesmo preço ou diverso, desde que previamente convencionado (incluindo, por exemplo, as despesas investidas na melhoria do imóvel). A cláusula deve ser inserida no contrato de compra e venda, entretanto, não há na legislação proibição de que possa ser acordada em pacto apartado. Esta cláusula tem natureza jurídica acessória à compra e venda. É caracterizada a retrovenda como condição resolutiva expressa, tendo como conseqüência o desfazimento da venda. Ou seja, no prazo determinado o comprador tem a propriedade resolúvel do imóvel e,
após o prazo, não sendo exercido o direito de resgate, a propriedade passa a ser plena.
A retrovenda, aplicável somente aos imóveis, não é considerada uma nova venda, ou seja, é uma consequencia da venda anterior. Seu prazo máximo é de três anos, ou seja, o vendedor só poderá reaver o imóvel através da retrovenda durante este período, e para ser exercitado este direito, deverá constar expressamente no contrato. O prazo de três anos é improrrogável e, chegando o termo final, extingue-se o direito, independentemente de interpelação. Conta-extingue-se o dies a quo (termo inicial do prazo) a partir da data do contrato e não do registro.
Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.
Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente.
Parágrafo único. Verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o vendedor restituído no domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador.
Art. 507. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente.
Art. 508. Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel, e só uma o exercer, poderá o comprador intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, contanto que seja integral. Venda a contento (arts. 509 a 512 do CC) é uma cláusula pactuada em contrato de compra e venda (pode abranger coisa móvel
Compra com cláusula de
retrovenda Prazo de Resgate (até 3 anos) Propriedade Resolúvel Propriedade Plena Após o Prazo de Resgate
ou imóvel) através da qual o comprador tem a prerrogativa de devolver a coisa quando esta não o satisfizer. Ou seja, a venda só se efetiva se o comprador aprovar a coisa; caso contrário, o contrato se desfaz. Vale aqui o comum ditado: "Satisfação garantida ou seu dinheiro de volta!".
Trata-se de uma venda realizada sob a condição suspensiva, ou seja, o comprador toma a posse da coisa como mero comodatário e o domínio só será transmitido após a manifestação positiva.
Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.
Art. 510. Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina.
Art. 511. Em ambos os casos, as obrigações do comprador, que recebeu, sob condição suspensiva, a coisa comprada, são as de mero comodatário, enquanto não manifeste aceitá-la.
Art. 512. Não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo improrrogável.
Na preempção ou preferência (arts. 513 a 520 do CC), que pode incidir sobre bens móveis e imóveis, o comprador se compromete a dar preferência ao vendedor se vier a vender a coisa posteriormente. Difere-se da retrovenda porque o preço a ser pago deve ser o exigido pelo comprador, e não o preço da venda anterior.
Compra com cláusula de venda a contento Prazo para manifestar o agrado Posse Propriedade Plena Compra com cláusula de preempção
B. Móveis: até 180 dias B. Imóveis: até 2 anos
Dessa forma, caso o bem seja vendido no prazo para exercer o direito de preferência sem ser oferecido ao devedor principal, nos termos do art. 518 do CC, deverá o vendedor responder por perdas e danos.
Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.
Art. 514. O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, intimando o comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa.
Art. 515. Aquele que exerce a preferência está, sob pena de a perder, obrigado a pagar, em condições iguais, o preço encontrado, ou o ajustado.
Art. 516. Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subseqüentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor.
Art. 517. Quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais indivíduos em comum, só pode ser exercido em relação à coisa no seu todo. Se alguma das pessoas, a quem ele toque, perder ou não exercer o seu direito, poderão as demais utilizá-lo na forma sobredita.
Art. 518. Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé.
Art. 519. Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, não tiver o destino para
Prazo para exercer a preferência Na hipótese de venda o bem
deve ser oferecido primeiramente ao vendedor
que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de preferência, pelo preço atual da coisa.
Art. 520. O direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros.
Na venda com reserva de domínio (arts. 521 a 528 do CC) o vendedor transfere ao comprador a posse da coisa, mas conserva para si a propriedade sobre a mesma, até que o preço seja quitado.
Trata-se de um contrato formal, que deve ser feito por escrito e, para valer contra terceiros (eficácia erga omnes), deve ser registrado no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do comprador. A doutrina predominante considera-o como sendo uma venda sob condição suspensiva, ou seja, a venda se torna perfeita quando o preço é quitado.
Art. 521. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago.
Art. 522. A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros.
Art. 523. Não pode ser objeto de venda com reserva de domínio a coisa insuscetível de caracterização perfeita, para estremá-la de outras congêneres. Na dúvida, decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-fé.
Art. 524. A transferência de propriedade ao comprador dá-se no momento em que o preço esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir de quando lhe foi entregue.
Art. 525. O vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de domínio após constituir o comprador em mora, mediante protesto do título ou interpelação judicial.
Compra com cláusula de reserva
de domínio
Antes do preço ser totalmente quitado
Art. 526. Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida.
Art. 527. Na segunda hipótese do artigo antecedente, é facultado ao vendedor reter as prestações pagas até o necessário para cobrir a depreciação da coisa, as despesas feitas e o mais que de direito lhe for devido. O excedente será devolvido ao comprador; e o que faltar lhe será cobrado, tudo na forma da lei processual.
Art. 528. Se o vendedor receber o pagamento à vista, ou, posteriormente, mediante financiamento de instituição do mercado de capitais, a esta caberá exercer os direitos e ações decorrentes do contrato, a benefício de qualquer outro. A operação financeira e a respectiva ciência do comprador constarão do registro do contrato. Se o comprador não pagar uma prestação no vencimento, pode o vendedor escolher duas alternativas:
- mover ação para cobrança das prestações vencidas e vincendas (art. 526 do CC); e
- recuperar a posse da coisa vendida, com a devolução das prestações pagas, podendo, porém, retê-las até o necessário para cobrir a depreciação da coisa, as despesas feitas e o mais que de direito lhe for devido (art. 527 do CC).
Por fim, temos a venda sobre documentos (arts. 529 a 532 do CC), onde o vendedor fica exonerado da entrega efetiva da coisa, substituindo-a pela tradição do título que a represente e de outros documentos segundo a previsão contratual ou os costumes locais.
Esta modalidade de venda ocorre com mais freqüência em negociações internacionais, em que os contratantes encontram-se em lugares diversos onde está a mercadoria no ato da conclusão do contrato.
O vendedor, entregando os documentos, se libera da obrigação e tem direito ao preço; e o comprador, na posse justificada de tais documentos, pode exigir do transportador a entrega da mercadoria.
Art. 529. Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos.
Parágrafo único. Achando-se a documentação em ordem, não pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado.
Art. 530. Não havendo estipulação em contrário, o pagamento deve ser efetuado na data e no lugar da entrega dos documentos.
Art. 531. Se entre os documentos entregues ao comprador figurar apólice de seguro que cubra os riscos do transporte, correm estes à conta do comprador, salvo se, ao ser concluído o contrato, tivesse o vendedor ciência da perda ou avaria da coisa.
Art. 532. Estipulado o pagamento por intermédio de estabelecimento bancário, caberá a este efetuá-lo contra a entrega dos documentos, sem obrigação de verificar a coisa vendida, pela qual não responde. Parágrafo único. Nesse caso, somente após a recusa do estabelecimento bancário a efetuar o pagamento, poderá o vendedor pretendê-lo, diretamente do comprador.
Da prestação de serviço
A prestação de serviço é o contrato pelo qual determinada pessoa física ou jurídica (prestador) se compromete com outra (tomador) a realizar certa atividade mediante remuneração.
Art. 594. Toda a espécie de serviço ou trabalho lícito, material ou imaterial, pode ser contratada mediante retribuição.
Excluídos os serviços regulados pela legislação trabalhista, Código de Defesa do Consumidor (CDC) ou outras leis especiais, todas as demais prestações de serviços serão reguladas pelo Código Civil. Ou seja, através do art. 593 do CC pode-se afirmar que o contrato de prestação de serviço regulado pelo Código Civil tem caráter residual, pois só é aplicado quando não há aplicação da legislação trabalhista, do CDC ou de outras leis especiais..
Art. 593. A prestação de serviço, que não estiver sujeita às leis trabalhistas ou a lei especial, reger-se-á pelas disposições deste Capítulo.
Quanto à natureza jurídica do contrato de prestação de serviço, temos o seguinte:
- bilateral: ambas as partes assumem obrigações, o prestador assume uma obrigação de fazer, ao passo que o tomador assume uma obrigação de pagar a remuneração;
- oneroso: ambas as partes auferem vantagens,
- consensual: o contrato se aperfeiçoa com o simples acordo de vontade das partes, podendo ser provado por testemunhas, seja qual for o valor, independente de começo de prova por escrito;
- típico: está previsto no Código Civil;
- não solene: a lei não exige forma especial para a celebração do contrato, podendo até ser realizado de forma verbal.
Caso a forma utilizada seja a escrita, se uma das partes não soubre ler e nem escrever, o instrumento poderá ser assinado a rogo e subscrito por duas testemunhas. Isso significa que o contrato pode ser assinado por outra pessoa, a pedido do contratante analfabeto, na presença de duas testemunhas. Vide art. 595 do CC.
Art. 595. No contrato de prestação de serviço, quando qualquer das partes não souber ler, nem escrever, o instrumento poderá ser assinado a rogo e subscrito por duas testemunhas.
De acordo com o art. 594 do CC a retribuição é uma parte integrante das obrigações daquele que contrata (tomador). Os arts. 596 e 597 do CC tratam do assunto.
Art. 596. Não se tendo estipulado, nem chegado a acordo as partes, fixar-se-á por arbitramento a retribuição, segundo o costume do lugar, o tempo de serviço e sua qualidade.
Art. 597. A retribuição pagar-se-á depois de prestado o serviço, se, por convenção, ou costume, não houver de ser adiantada, ou paga em prestações.
Os arts. 605 e 606 do CC estabelecem as obrigações das partes:
Art. 605. Nem aquele a quem os serviços são prestados, poderá transferir a outrem o direito aos serviços ajustados, nem o prestador de serviços, sem aprazimento da outra parte, dar substituto que os preste.
Caberá ao prestador executar pessoalmente o serviço contratado, não podendo transferi-lo a outro prestador, em razão da impessoalidade
e da confiança que decorrem da prestação. Da mesma forma, não pode o tomador exigir que o prestador preste para um terceiro o serviço contratado.
Art. 606. Se o serviço for prestado por quem não possua título de habilitação, ou não satisfaça requisitos outros estabelecidos em lei, não poderá quem os prestou cobrar a retribuição normalmente correspondente ao trabalho executado. Mas se deste resultar benefício para a outra parte, o juiz atribuirá a quem o prestou uma compensação razoável, desde que tenha agido com boa-fé.
Parágrafo único. Não se aplica a segunda parte deste artigo, quando a proibição da prestação de serviço resultar de lei de ordem pública. A principal obrigação do tomador é o pagamento da remuneração, mas, nos termos do art. 606 do CC, é possível que o direito à remuneração seja perdido.
Sobre o prazo do contrato de prestação, o assunto é abordado pelos arts. 598 a 602 do CC.
Art. 598. A prestação de serviço não se poderá convencionar por mais de quatro anos, embora o contrato tenha por causa o pagamento de dívida de quem o presta, ou se destine à execução de certa e determinada obra. Neste caso, decorridos quatro anos, dar-se-á por findo o contrato, ainda que não concluída a obra.
Através do dispositivo acima, percebe-se que o prazo máximo de um contrato de prestação de serviços é de 4 anos.
Art. 599. Não havendo prazo estipulado, nem se podendo inferir da natureza do contrato, ou do costume do lugar, qualquer das partes, a seu arbítrio, mediante prévio aviso, pode resolver o contrato. Parágrafo único. Dar-se-á o aviso:
I - com antecedência de oito dias, se o salário se houver fixado por tempo de um mês, ou mais;
II - com antecipação de quatro dias, se o salário se tiver ajustado por semana, ou quinzena;
III - de véspera, quando se tenha contratado por menos de sete dias.
No art. 599 do CC o termo resolver é empregado erroneamente, pois, na verdade, trata-se de uma resilição unilateral (por vontade da parte) da prestação de serviço sem prazo de duração..
Art. 600. Não se conta no prazo do contrato o tempo em que o prestador de serviço, por culpa sua, deixou de servir.
Sobre o cômputo do tempo do contrato, não é computado o prazo em que o prestador deixou de servir culposamente (ex: simulando doença), mas será computado o tempo que deixou de prestar serviço sem haver culpa de sua parte (ex: em razão de serviço militar, ou de enfermidade comprovada, etc.).
Art. 601. Não sendo o prestador de serviço contratado para certo e determinado trabalho, entender-se-á que se obrigou a todo e qualquer serviço compatível com as suas forças e condições.
O art. 601 do CC trata da natureza do serviço contratado. Como exemplo de aplicação temos a pessoa que foi contratada para fazer uma faxina não pode ser obrigada a realizar trabalho de pedreiro.
A extinção da prestação de serviço é abordada nos arts. 602 a 604 e 607 a 609 do CC.
Art. 602. O prestador de serviço contratado por tempo certo, ou por obra determinada, não se pode ausentar, ou despedir, sem justa causa, antes de preenchido o tempo, ou concluída a obra.
Parágrafo único. Se se despedir sem justa causa, terá direito à retribuição vencida, mas responderá por perdas e danos. O mesmo dar-se-á, se despedido por justa causa.
Tal dispositivo estabelece uma proibição/penalidade quando houver rescisão unilateral pelo prestador de serviço sem e com justa causa.
Art. 603. Se o prestador de serviço for despedido sem justa causa, a outra parte será obrigada a pagar-lhe por inteiro a retribuição vencida, e por metade a que lhe tocaria de então ao termo legal do contrato.
Se uma pessoa foi contratada para prestar serviços durante 6 meses por R$ 6.000,00 e foi despedida sem justa causa ao final do 3º mês, então a ela deverá ser paga a retribuição vencida (R$ 3.000,00) e a metade da restante (R$ 1.500,00).
Art. 604. Findo o contrato, o prestador de serviço tem direito a exigir da outra parte a declaração de que o contrato está findo. Igual direito lhe cabe, se for despedido sem justa causa, ou se tiver havido motivo justo para deixar o serviço.
No art. 604 do CC temos a possibilidade de exigência da declaração de término do contrato.
Art. 607. O contrato de prestação de serviço acaba com a morte de qualquer das partes. Termina, ainda, pelo escoamento do prazo, pela conclusão da obra, pela rescisão do contrato mediante aviso prévio, por inadimplemento de qualquer das partes ou pela impossibilidade da continuação do contrato, motivada por força maior.
A extinção do contrato de prestação de serviços ocorre através: - da morte do solicitante ou do executor;
- do escoamento do prazo contratual; - da conclusão da obra;
- da rescisão do contrato mediante aviso prévio; - do inadimplemento de qualquer das partes; e
- da impossibilidade de cumprir o avençado em razão de força maior ou caso fortuito.
Art. 608. Aquele que aliciar pessoas obrigadas em contrato escrito a prestar serviço a outrem pagará a este a importância que ao prestador de serviço, pelo ajuste desfeito, houvesse de caber durante dois anos.
A questão do aliciamento de executores é bastante cobrada em provas de concursos. De acordo com o art. 608 do CC, imagine a seguinte situação: João contratou Paulo para prestar-lhe um determinado serviço durante o prazo de uma ano pela remuneração de R$ 20.000,00. Entretanto, durante o contrato, Paulo foi aliciado por Antonio a desfazer o contrato com João e celebrar um outro contrato consigo.
Diante da situação apresentada, João foi prejudicado e poderá exigir de Antonio (aliciador) uma indenização referente ao valor de dois anos de prestação de serviços (2 x 20.000,00 = 40.000,00) independente da quantidade de serviço que já havia sido prestada..
Art. 609. A alienação do prédio agrícola, onde a prestação dos serviços se opera, não importa a rescisão do contrato, salvo ao prestador opção entre continuá-lo com o adquirente da propriedade ou com o primitivo contratante.
O último dispositivo legal sobre a prestação de serviço trata da alienação de um prédio agrícola (ex: uma fazenda). Caso uma fazenda seja vendida, o prestador de serviço que lá se encontre pode optar entre
continuar na fazenda prestando serviços ao novo proprietário e sair acompanhando o novo proprietário.
Da locação de coisas
Sob a égide do Código Civil de 1916, o contrato de locação era observado através de três prismas:
- da locação de coisas; - da locação de serviços; e
- da locação de prédios (urbanos – Lei 8.245/91 = Lei do Inquilinato - ou rústicos – Lei 4.504/64 = Estatuto da Terra).
Entretanto, essa sistematização é repelida pela doutrina e pelos códigos contemporâneos, tanto que o Código Civil atual disciplina de forma autônoma os contratos de prestação de serviços, de trabalho, de empreitada, de agência e de aprendizagem, reservando a palavra locação para designar unicamente o contrato que se destina a proporcionar a alguém o uso e o gozo temporários de uma coisa infungível, mediante uma prestação pecuniária, nos termos do art. 565 do CC:
Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.
As partes no contrato de locação denominam-se:
a) locador, senhorio ou arrendador: é aquele que cede a coisa a ser locada com todas as suas pertenças e em condições de ser utilizada; b) locatário, inquilino ou arrendatário: é aquele que recebe o bem locado; e
Quanto à natureza jurídica do contrato de locação, temos o seguinte:
- bilateral: ambas as partes assumem obrigações;
- oneroso: ambas as partes auferem vantagens. Se o uso e gozo da coisa forem cedidos gratuitamente, a locação se desfigura, transformando-se em comodato.
- consensual: o contrato considera-se perfeito e acabado quando as partes acordam, não sendo exigida a entrega da coisa pelo locador para
- típico: está previsto no Código Civil;
- comutativo: as prestações recíprocas são certas e não envolvem risco;
- não solene: em regra a forma é livre, ou seja, pode ser celebrado por escrito ou verbalmente, entretanto, em casos especiais, a forma escrita é exigida. Ressalta-se que, em caso de alienação, o locatário só estará protegido se o contrato, celebrado por escrito, contiver cláusula de sua vigência no caso de alienação e tiver sido registrado no Registro de Títulos e Documentos, para os bens móveis, e no Registro de Imóveis, para os imóveis (art. 576, § 1º do CC); e
- de trato sucessivo ou de execução continuada: a execução do contrato de locação se prolonga no tempo e o pagamento do aluguel, em regra, corresponde a uma obrigação periódica.
Através do conceito de locação do art. 565 do CC, percebemos três elementos fundamentais: o objeto, o preço e o consentimento.
1. OBJETO
O objeto do contrato de locação pode ser coisa móvel ou
imóvel. Além disso, o bem móvel deve ser infungível, pois, se for
fungível, estaremos diante de um contrato de mútuo oneroso.
Entretanto, a doutrina admite a locação de coisa móvel
fungível quando o seu uso tenha sido cedido, por certo prazo e aluguel,
ad pompam vel ostentationem, ou seja, para fins de ornamentação, como uma cesta de frutas com adornos raros, garrafas de bebidas, etc.
Em regra, se o contrato nada dispuser, a locação abrange os acessórios do principal. Dessa forma, a locação de uma fazenda se estende às casas, pertenças e benfeitorias nela existentes (art. 566, I do CC).
Sobre o proprietário do bem alugado cabe uma pergunta interessante: “É possível a locação de coisa alheia?”
Pelo fato da locação não transferir a propriedade, a doutrina entende ser válida a locação de coisa alheia enquanto durar a posse do locador. Dessa forma, imagine um bem móvel entregue a um credor para garantir uma dívida. Nesse caso estaremos diante de um penhor e o possuidor do bem é chamado de credor pignoratício. Dependendo do contrato de penhor, é possível que o credor pignoratício alugue a coisa do devedor.
2. PREÇO
No contrato de locação o preço é denominado de aluguel ou remuneração. Trata-se de um elemento essencial para a configuração do contrato de locação, pois se ele não existir estaremos diante de um contrato de comodato (empréstimo gratuito de bens infungíveis).
Poderá ser fixado pelas partes ou mediante arbitramento administrativo ou judicial, ou ainda imposto por ato governamental, como no caso dos taxis e dos prédios urbanos. Pode também depender de concorrência pública, como nas locações de bens da União. Ressalta-se, entretanto, que não pode ser deixado ao arbítrio exclusivo de uma das partes, pois teríamos uma situação puramente potestativa.
Em regra, o pagamento do preço ocorre de forma periódica, caracterizando um contrato de prestação sucessiva. Entretanto, excepcionalmente é possível que o pagamento do preço ocorra de uma só vez para todo o período de locação, como acontece, por exemplo, nos aluguéis de temporada.
O que é um contrato de locação por temporada? Quanto ao período, três são as espécies de contrato de locação:
1) por temporada: o assunto é disciplinado nos art. 48 do da Lei do Inquilinato (LI):
Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.
2) por menos de 30 meses: o assunto é disciplinado no art. 47 da Lei do Inquilinato (LI):
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo
inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação
prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
3) por 30 meses ou mais: o assunto é disciplinado no art. 46 da Lei do Inquilinato (LI):
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou
superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o
prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Além da locação por temporada, o aluguel também pode ser pago de uma só vez quando não for prestada a garantia por parte do locatário (arts. 20 e 42 da LI):
Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel. Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.
Quais são as modalidades de garantia que o locador pode exigir do locatário?
A Lei do Inquilinato elenca as hipóteses de garantias a serem utilizadas em um contrato de locação de prédio urbano no art. 37, reproduzido abaixo:
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I - caução; II - fiança;
III - seguro de fiança locatícia.
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
O CC de 2002 não estabelece limite temporal para os contratos de locação, entretanto, a Lei do Inquilinato, que trata do aluguel de prédios urbanos, faz uma restrição para o contrato de aluguel celebrado por prazo superior a dez anos no art. 3º reproduzido a seguir:
Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos. Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.
Ou seja, quando o prazo do contrato de locação for igual ou superior a dez anos deverá haver anuência do outro cônjuge.
3. CONSENTIMENTO
O consentimento pode ser dado de forma expressa ou tácita, sendo capaz de locar todo aquele que tem poderes de administração sobre determinado bem. Entretanto, para que o negócio seja válido, o consentimento deve ser dado de forma livre, consciente e de boa-fé.
A seguir faremos um estudo sobre a abordagem que o Código Civil faz sobre o contrato em questão:
Os arts. 566 a 568 do CC tratam das obrigações do locador no contrato de locação:
Art. 566. O locador é obrigado:
I - a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário;
II - a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa.
Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.
Art. 568. O locador resguardará o locatário dos embaraços e turbações de terceiros, que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada, e responderá pelos seus vícios, ou defeitos, anteriores à locação.
Já o arts. 569 e 570 do CC tratam das obrigações do locatário: Art. 569. O locatário é obrigado:
I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse;
II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar;
III - a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito;
IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.
Art. 570. Se o locatário empregar a coisa em uso diverso do ajustado, ou do a que se destina, ou se ela se danificar por abuso do locatário, poderá o locador, além de rescindir o contrato, exigir perdas e danos.
No art. 571 do CC temos a hipótese de rescisão do contrato de locação antes do vencimento do prazo locatício:
Art. 571. Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato.
Parágrafo único. O locatário gozará do direito de retenção, enquanto não for ressarcido.
Já o art. 572 do CC trata do efeito da devolução do bem locado antes do termo contratual.
Art. 572. Se a obrigação de pagar o aluguel pelo tempo que faltar constituir indenização excessiva, será facultado ao juiz fixá-la em bases razoáveis.
Imagine que em um contrato de locação faltam apenas dois meses a serem pagos totalizando a importância de R$ 2.000,00 (dois mil reais) e a indenização (multa contratual) pela devolução antecipada seja de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). Nesse caso, com base no cumprimento da função social do contrato e a vedação ao enriquecimento indevido, o juiz poderá fixar um novo quantum indenizatório proporcional ao valor que restava.
No art. 573 do CC está disciplinada a cessação da locação de coisa móvel pelo vencimento do prazo contratual.
Art. 573. A locação por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
A seguir temos a presunção de prorrogação da locação por continuação da posse:
Art. 574. Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado.
No art. 575 o legislador prevê a possibilidade de arbitramento do valor do aluguel na hipótese de não devolução do bem locado após a notificação do locador para tal.
Art. 575. Se, notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito.
Parágrafo único. Se o aluguel arbitrado for manifestamente excessivo, poderá o juiz reduzi-lo, mas tendo sempre em conta o seu caráter de penalidade.
Através do art. 576 do CC está prevista a possibilidade de venda do bem locado na vigência do contrato de locação.
Art. 576. Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro.
§ 1o O registro a que se refere este artigo será o de Títulos e Documentos do domicílio do locador, quando a coisa for móvel; e será o Registro de Imóveis da respectiva circunscrição, quando imóvel.
§ 2o Em se tratando de imóvel, e ainda no caso em que o locador não esteja obrigado a respeitar o contrato, não poderá ele despedir o locatário, senão observado o prazo de noventa dias após a notificação.
Percebe-se que a alienação durante o contrato de locação pode ou não ocorrer dependendo da existência de clausula expressa no contrato e do seu registro.
Havendo a morte de um dos contratantes, prevê o art. 577 do CC que os direitos ou deveres da locação serão transferidos aos seus herdeiros.
Art. 577. Morrendo o locador ou o locatário, transfere-se aos seus herdeiros a locação por tempo determinado.
Finalizando a aula temos o art. 577 do CC tratando do direito de retenção do bem locado.
Art. 578. Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.
Entende-se que, se o locatário realizar benfeitorias necessárias ou úteis no bem locado e havendo consentimento expresso do locador, então ele poderá se negar a devolver o bem enquanto elas não lhe forem pagas.
Da doação
O conceito de doação é dado pelo art. 538 do CC.
Art. 538. Considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra.
Desse conceito é possível extrairmos dois elementos: o subjetivo e o objetivo.
- elemento subjetivo: é o animus donandi que consiste na intenção de fazer uma liberalidade em favor do donatário; e
- elemento objetivo: consiste na transferência da propriedade de bens
ou direitos do patrimônio do doador para o patrimônio do donatário. Deve-se salientar que o contrato de doação apenas gera a obrigação de transferir os bens e direitos indicados. A efetiva transferência representa a execução do contrato de doação. O domínio (propriedade), como vimos, só se efetua com a tradição (bens móveis) ou com o registro (bens imóveis).
Quanto à natureza jurídica do contrato de doação, temos o seguinte:
- unilateral: só o doador assume obrigação; entretanto, devemos ressaltar a doação com encargo que é considerada bilateral, pois ambas as partes assumem obrigações recíprocas;
- gratuito: apenas uma das partes aufere vantagens, enquanto a outra não assume qualquer ônus;
- típico: está previsto no Código Civil;
- solene: a lei, em regra (art. 541 do CC), exige forma escrita para os bens móveis e escritura pública para os imóveis, para que a doação se aperfeiçoe; entretanto, excetua-se a doação verbal que poderá ocorrer quando o bem doado for de pequeno valor e houver a imediata tradição.
Art. 541. A doação far-se-á por escritura pública ou instrumento particular.
Parágrafo único. A doação verbal será válida, se, versando sobre bens móveis e de pequeno valor, se lhe seguir incontinenti a tradição.
Apesar da doação ser unilateral, trata-se de um contrato que, para se formar, depende da convergência de duas vontades. Ou seja, na doação, não basta o doador querer doar, pois o donatário também deve manifestar a sua aceitação. Sendo fixado um prazo pelo doador, o silêncio acarretará uma aceitação tácita da doação, desde que seja pura.Tal assunto é tratado no art. 539 do CC:
Art. 539. O doador pode fixar prazo ao donatário, para declarar se aceita ou não a liberalidade. Desde que o donatário, ciente do prazo, não faça, dentro dele, a declaração, entender-se-á que aceitou, se a doação não for sujeita a encargo.
O Código Civil enumera diversas espécies de doação. Vejamos uma a uma:
- doação pura e simples: é aquela que não está sujeita a uma condição ou um encargo, que são os elementos acidentais que alteram os efeitos normais do negócio jurídico. É o que ocorre quando alguém doa uma casa para um amigo sem nada exigir-lhe em troca.
- doação contemplativa (art. 540, 1ª parte, do CC): ocorre quando uma pessoa doa e declara o motivo de sua doação. Temos como exemplo o doador que doa um bem a uma fundação em razão dos seus excelentes trabalhos com as crianças carentes.
Art. 540. A doação feita em contemplação do merecimento do donatário não perde o caráter de liberalidade, como não o perde a
doação remuneratória, ou a gravada, no excedente ao valor dos
serviços remunerados ou ao encargo imposto.
- doação remuneratória (art. 540, 2ª parte, do CC): é a doação feita para agradecer um serviço prestado ou por alguma atitude do donatário. Ressalta-se que não se trata de um pagamento, mas de uma simples gratidão.
- doação com encargo ou onerosa: ocorre quando o doador impõe ao donatário um encargo como contraprestação. Ocorre, por exemplo, quando A doa para B um terreno para que nele seja construído um hospital.
Possuem legitimidade para exigir o cumprimento do encargo (art. 553 do CC) o próprio doador, o terceiro por ele beneficiado, ou mesmo o Ministério Público (após a morte do doador), se o encargo for em benefício de interesse geral.
Art. 553. O donatário é obrigado a cumprir os encargos da doação, caso forem a benefício do doador, de terceiro, ou do interesse geral. Parágrafo único. Se desta última espécie for o encargo, o Ministério Público poderá exigir sua execução, depois da morte do doador, se este não tiver feito.
Caso a doação com encargo não estipule prazo certo para o seu cumprimento, pode o beneficiário conceder um prazo razoável, devendo para tanto constituir o donatário em mora através de uma interpelação judicial ou notificação, nos termos do art. 562, 2ª parte, do CC.
Art. 562. A doação onerosa pode ser revogada por inexecução
do encargo, se o donatário incorrer em mora. Não havendo prazo
para o cumprimento, o doador poderá notificar judicialmente o donatário, assinando-lhe prazo razoável para que cumpra a
obrigação assumida.
Em decorrência do encargo a doação passa a ter um caráter oneroso e, por isso, aplicam-se as regras referentes aos vícios redibitório (art. 441, § único do CC) além de surgir a possibilidade de revogação da doação por inexecução do encargo (art. 562, 1ª parte, do CC). Conclui-se então que a inexecução do encargo é uma causa de resolução da doação.
Mais adiante trataremos de outras formas de se revogar as doações.
- doação em forma de subvenção periódica (art. 545 do CC): é a doação feita através de vários atos, ao invés de uma única vez. Ou seja, trata-se de um benefício periódico, que pode ser mensal, semestral, anual, etc.
Art. 545. A doação em forma de subvenção periódica ao beneficiado extingue-se morrendo o doador, salvo se este outra coisa dispuser, mas não poderá ultrapassar a vida do donatário.
Entretanto, esta doação se extingue com a morte do doador, salvo se houver previsão no contrato sobre a transferência da obrigação para os herdeiros, hipótese que ficará limitada ao valor da herança.
De qualquer forma, a obrigação não pode ultrapassar a vida do donatário, ou seja, não há um caráter de perpetuidade.
- Doação com cláusula de reversão (art. 547 do CC): ocorre quando o bem doado retorna ao patrimônio do doador, na hipótese de morte do donatário.
Art. 547. O doador pode estipular que os bens doados voltem ao seu patrimônio, se sobreviver ao donatário.
Parágrafo único. Não prevalece cláusula de reversão em favor de terceiro.
Entretanto, ressalta-se que as partes não podem pactuar sobre a reversão em favor de terceiro, apenas é permitida a reversão em favor do doador. Caso fosse possível a reversão em favor de terceiro, estaríamos admitindo a possibilidade de um pacto sucessório (pacta corvina) que é expressamente proibido pelo art. 426 do CC.
Art. 426. Não pode ser objeto de contrato a herança de pessoa viva. - Doação universal (art. 548 do CC): é aquela que abrange todos os bens do doador, sem deixar uma reserva para a sua própria subsistência. Tal doação é passível de nulidade absoluta, pois visa impedir que em um momento de afobação o doador ultrapasse os limites do patrimônio a ser doado.
Art. 548. É nula a doação de todos os bens sem reserva de parte, ou renda suficiente para a subsistência do doador.
Caso seja estipulada uma reserva de usufruto ao doador, então a doação universal será válida.
Doação de ascendente para descendente ou de um cônjuge a outro (art. 544 do CC): como exemplo, o pai poderá fazer doação a seus filhos, e um cônjuge ao outro, porém, tal ata acarretará um adiantamento da herança (legítima), devendo, por isso, ser verificada no inventário do doador por meio da colação.
Art. 544. A doação de ascendentes a descendentes, ou de um cônjuge a outro, importa adiantamento do que lhes cabe por herança.
Vejamos o exemplo a seguir, onde foi desconsiderada a parte disponível da herança:
Um pai (viúvo) possui um patrimônio de R$ 1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais), e, ainda em vida, faz uma doação para um de seus três filhos no valor de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais).
Patrimônio inicial do Pai: 1.500.000,00
Patrimônio do Pai após a doação: 1.5000.000,00 – 300.000,00 = 1.200.000,00
Por ocasião da morte do pai, não basta dividir por 3 o valor de 1.200.000,00, pois o valor doado em vida deve ser “colado” aos 1.200.000, totalizando 1.500.000,00. Após a colação o patrimônio será dividido e o filho que recebeu a doação terá o valor doado subtraído de sua parte.
Valor a ser dividido: 1.500.000,00
- Valor do Filho 1: 1.500.000,00 / 3 = 500.000,00 - Valor do Filho 2: 1.500.000,00 / 3 = 500.000,00
- Valor do Filho 3: 1.500.000,00 / 3 = 500.000,00 – 300.000,00 (doação) = 200.000,00
Doação inoficiosa (art. 549 do CC): é aquela que excede a parte do patrimônio que poderia ser incluída em testamento. Ou seja, se houver herdeiros necessários (ascendentes, descendentes ou cônjuge) o doador só pode dispor da metade de seus bens. A parte da doação que ultrapassar este limite será nula.
Art. 549. Nula é também a doação quanto à parte que exceder à de que o doador, no momento da liberalidade, poderia dispor em testamento.
Doação ao cônjuge adúltero (art. 550 do CC): tal doação poderá ser anulada, bastando que se verifique a infidelidade. Tal ação de anulação poderá ser proposta em um prazo decadencial de dois anos a contar do fim da sociedade conjugal.
Art. 550. A doação do cônjuge adúltero ao seu cúmplice pode ser anulada pelo outro cônjuge, ou por seus herdeiros necessários, até dois anos depois de dissolvida a sociedade conjugal.
Doação conjuntiva (art. 551 do CC): é a doação realizada para mais de uma pessoa.
Art. 551. Salvo declaração em contrário, a doação em comum a mais de uma pessoa entende-se distribuída entre elas por igual.
Parágrafo único. Se os donatários, em tal caso, forem marido e mulher, subsistirá na totalidade a doação para o cônjuge sobrevivo. Doação a entidade futura (art. 554 do CC): é aquela cujo donatário é uma pessoa jurídica que ainda não existe, mas que será constituída. Caso tal constituição não ocorra em dois anos, ocorrerá a caducidade do ato. Trata-se de uma doação sob condição suspensiva.
Art. 554. A doação a entidade futura caducará se, em dois anos, esta não estiver constituída regularmente.
Outro assunto muito cobrado em provas de concurso é a REVOGAÇÂO DA DOAÇÂO.
Em regra, a doação é irrevogável por vontade unilateral do doador, pois, a partir do momento em que ocorre a aceitação do donatário, passa a valer a máxima do pacta sunt servanda.
Art. 555. A doação pode ser revogada por ingratidão do donatário, ou por inexecução do encargo.
De acordo com o art. 555 do CC a doação pode ser revogada em duas hipóteses:
- ingratidão do donatário: o donatário tem o dever de ser grato ao
doador e, por isso, deve se abster de atos que constituem prova de ingratidão e revelem sua insensibilidade ao favor recebido.
