CURSO TÉCNICO DE GEOMENSURA
MÓDULO III
APOSTILA DA UNIDADE CURRICULAR Nº 15:
PARCELAMENTO DO SOLO
Profº M. Eng. Leonel Euzébio de Paula Neto
Florianópolis, outubro de 2008.
Índice...01
Introdução ao Parcelamento do Solo...03
15.1 O Cadastro como Base...04
15.2 Conceitos...05
15.2.1 Desmembramentos...05
15.2.2 Amembramento ...05
15.2.3 Contrato de compra e venda...05
15.2.4 Escritura de posse...06
15.2.5 Escritura pública...06
15.2.6 Desapropriação...07
15.2.7 Loteamento...07
15.2.8 Condomínio... 07
15.2.9 Parcela...07
15.2.10 Retificação de imóveis...07
15.3 Legislação vigente ...08
15.3.1 Legislação Federal...08
MINISTÉRIO DA EDUCAÇÃOSECRETARIA DE EDUCAÇÃO PROFISSIONAL E TECNOLÓGICA
CENTRO FEDERAL DE EDUCAÇÃO TECNOLÓGICA DE SANTA CATARINA UNIDADE DE FLORIANÓPOLIS
DEPARTAMENTO ACADÊMICO DE CONSTRUÇÃO CIVIL CURSO TÉCNICO DE GEOMENSURA – desde 1966
15.3.2 Legislação Estadual...16
15.3.3 Legislação Municipal...20
15.4 Consulta de viabilidade...37
15.5 Análise do levantamento topográfico...41
15.6 Avaliação...44
15.7 Parcelamento do solo...44
15.7.1Critérios do parcelamento...44
15.7.1.1 Restrições...44
15.7.1.2 Índices estabelecidos...45
15.7.2 Análise do uso do solo...45
15.7.3 Desenho preliminar...46
15.7.4 Desenho final...48
15.7.5 Desenhos complementares...48
15.7.6 Planta individual...50
15.7.7 Memorial descritivo...50
15.8 Aprovação de projetos...51
15.9 Registro imobiliário...51
15.10 Orçamento...52
15.11 Apresentação do projeto...52
Fonte Biliográfica...53
INTRODUÇÃO AO PARCELAMENTO DO SOLO
O parcelamento do solo deve ser considerado sob dois aspectos: o físico,
que nada mais é do que a divisão geodésica de um terreno, e o jurídico, de que
resulta a divisão da propriedade, com a conseqüente formação de novos direitos
autônomos de domínio sobre cada unidade em que a área for dividida. Pode-se,
assim, conceituar o parcelamento como a divisão geodésico-jurídica de um terreno,
uma vez que por meio dele se divide o solo e, concomitantemente, o direito
respectivo de propriedade, formando-se novas unidades, propriedades fisicamente
menores, mas juridicamente idênticas.
No direito brasileiro, parcelamento é gênero de três espécies legalmente
distintas: o loteamento urbano, cujas unidades têm por destinação a edificação de
casas residenciais, comerciais, industriais; o desmembramento urbano, com as
mesmas finalidades; e o loteamento rural, cujas unidades se destinam
preponderantemente à exploração econômica da terra, por meio de atividades
agrícolas, pecuárias, agroindustriais ou extrativas, no qual as edificações, porventura
existentes, constituem meios para a consecução dos fins primordiais do loteamento.
A edificação neles é secundária, podendo nem sequer existir.
Imóvel rural e imóvel urbano — distinção legal
Atente-se, porém, para o fato de que a verificação da destinação se faz pela
atividade principal: o imóvel que tem por fim preponderante a exploração econômica
da terra, através da agricultura, pecuária, extração de frutos naturais ou
agroindústria, é rural, embora nela tenham residência o dono, os arrendatários e
parceiros
e respectivos empregados.
Por fim, o regulamento dos “princípios a observar nos contratos de parceria”,
baixado com o Decreto n. 59.566, de 14 de novembro de 1966, conceitua os seus
vários tipos pela forma enumerada no art. 5.º, I a V. Conseqüentemente, com base
normativa, as formas de exploração rural são as cinco mencionadas no citado
dispositivo: agrícola (produção vegetal), pecuária (cria, recria e engorda de gado),
agroindustrial (transformação de produto agrícola, pecuário ou florestal), extrativa
(extração de produto agrícola, animal ou florestal) e mista (mais de uma das
anteriores).
Conclui-se, pois, que todo imóvel cuja exploração tenha por objeto uma
dessas atividades é imóvel rural, segundo a lei brasileira.
Mas nenhuma lei brasileira define imóvel urbano; contudo, indiretamente, por
exclusão, infere-se da conceituação de imóvel rural, que é urbano todo prédio que
não for rural por destinação. E, para efeitos tributários, também o imóvel situado na
zona rural, e mesmo que rural por destinação do proprietário, será considerado
urbano “não tenha área superior a um hectare” (Lei n. 5.868/72, art. 6.º).
Da zona urbana
rústica continuarão cadastrados como imóveis rurais mesmo quando abrangidos
pela linha perimétrica urbana, porque, “qualquer que seja a sua localização”, são
rurais os imóveis que se destinarem à exploração agrícola, pecuária, agroindustrial
ou extrativo -vegetal (art.4.º, I). A Lei n. 5.172/66 (CTN) repete disposição
constitucional que autoriza o Município a lançar IPTU. E define como zona urbana a
delimitada em lei municipal, “observando o requisito mínimo da existência de
melhoramentos indicados em pelo menos 2 (dois) dos incisos seguintes, construídos
ou mantidos pelo Poder Público:
I - meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;
II - abastecimento de água;
III - sistema de esgotos sanitários;
IV - rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição
domiciliar;
V - escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 (três)
quilômetros do imóvel considerado” (art. 32, § 1.º). Por fim, a Lei n. 5.868/72,
posterior às anteriores, reafirma que a destinação é o critério distintivo entre imóvel
rural e imóvel urbano (art. 6.°).
15.1 O Cadastro como Base
Todo cidadão que adquire um imóvel, quer a garantia de que no futuro não
terá problemas com os antigos proprietários, com os limites da propriedade e seus
respectivos vizinhos. Para tanto é constituído um documento de transação
(escritura) que deverá ser registrado no Registro de Imóveis de sua circunscrição.
Mas, como fazer estes registros, se as dimensões, localização e até os
confrontantes do imóvel, vem sendo passado de um proprietário para outro através
da apresentação de documentos anteriores, durante anos e com erros acumulados,
sem a devida preocupação de ser conferido através do órgão responsável pelo
parcelamento do solo, ou seja, a prefeitura.
O cadastro imobiliário municipal é o setor da prefeitura que tem a obrigação
de saber todas as informações referentes à ocupação do solo.
A Federação Internacional de Geômetras – FIG (1998) define que “Um
cadastro é normalmente um sistema de informações da terra atualizado e baseado
em parcelas contendo um registro de interesses sobre a terra (por exemplo, direitos,
restrições e responsabilidades)”.
PHILIPS (1996,p.II-170) define o termo Cadastro de Bens Imobiliários cuja
definição clássica diz o seguinte: “É o registro geométrico técnico e a lista oficial de
lotes e parcelas, com fé pública, para garantir tanto a integridade geométrica dos
limites como também os direitos relacionados à propriedade imobiliária”.
HASENACK (2000,p.124), o Cadastro Imobiliário deve declarar a existência
de um imóvel, sua realidade física e suas características de situação, medida
superficial e confrontante. Com estas circunstâncias deve figurar inscrito no Cartório
de registro de Imóveis. Desta forma, o Cadastro traz enorme vantagem ao Registro
de imóveis, contribuindo para o aperfeiçoamento do princípio da especialidade.
15.2 Conceitos
15.2.1 Desmembramentos
Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados
a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não
implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento,
modificação ou ampliação dos já existentes. Lei nº 6766, Art 2º§2º de 19/12/1979.
15.2.2 Amembramentos
Considera-se amembramento a união de dois ou mais lotes ou glebas.
15.2.3 Contrato de compra e venda
Lei nº 6766, Art. 26 - Os compromissos de compra e venda, as cessões ou
promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento
particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e
conterão, pelo menos, as seguintes indicações:
I - nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministério da Fazenda, nacionalidade,
estado civil e residência dos contratantes;
II - denominação e situação do loteamento, número e data da inscrição;
III - descrição do lote ou dos lotes que forem objeto de compromissos,
confrontações, área e outras características;
IV - preço, prazo, forma e local de pagamento bem como a importância do
sinal;
V - taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações
vencidas e não pagas, bem como a cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por
cento) do débito e só exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior
a 3 (três) meses;
VI - indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas
incidentes sobre o lote compromissado;
VII - declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento,
supletivas da legislação pertinente.
Os compromissos de compra e venda de lotes são irretratáveis, por força do
disposto no art. 25: uma vez firmados, não admitem arrependimento unilateral de
qualquer das partes. E embora de natureza pessoal pela prenotação no Registro de
Imóveis, adquirem eficácia real ou constituem direito real sui generis, segundo
Pontes de Miranda, impedindo sua alienação a terceiro, de modo que se o
vendedor recusar a outorga da escritura definitiva, o
promitente-comprador, que tiver cumprido suas obrigações contratuais, tem direito à
adjudicação compulsória do lote.
Os contratos de compromisso ou promessa irretratável de venda têm de ser
escritos, para que possam ser registrados, e tanto podem ser lavrado por escritura
pública quanto por instrumento particular, mas sempre de conformidade com o
contrato-padrão arquivado no Cartório do Registro de Imóveis. Se públicos serão
extraídos deles três traslados, e, se particulares, feitos em três vias. Em ambos os
casos, um traslado ou via para cada parte e um para registro e arquivamento no
Cartório do Registro. Podem ser firmados por procuração com poderes especiais,
que será arquivada no Cartório do Registro.
15.2.4 Escritura de posse
A posse caracteriza-se como um fato, ou seja, o exercício de uma relação
pessoal entre o possuidor e o imóvel. A posse, não tem acesso ao Cartório de
Imóveis, porque é instituto estranho à sistemática do registro imobiliário brasileiro.
Isto porque, nenhum efeito, quer constitutivo, quer meramente publicitário, se
poderia extrair do ordenamento jurídico para o registro da posse. Como posse é fato,
sua caracterização se dá pelo exercício, e não por constar escrito em um documento
ou registro. A escritura publica de compra e venda registrada no cartório de Imóveis
é muito mais vantajosa, pois transfere a propriedade do imóvel, ao contrário da
escritura pública de cessão de posse, que não transfere a propriedade do imóvel,
nem pode ser registrada no cartório de Imóveis. (Registrador Fábio Marsiglio, oficial
de RI de Piedade, SP, e diretor adjunto de Assuntos Agrários do IRIB ).
15.2.5 Escritura pública
O artigo 1245 do Código Civil de 2002 determina que o imóvel só se
transfere com o registro da escritura pública no cartório de Registro de Imóveis.
Portanto, enquanto não registrada a escritura de venda e compra, continua a ser
havido como dono do imóvel o vendedor. É deste artigo de lei a origem da
conhecida expressão “Quem não registra não é dono”.
Esta regra legal, se por um lado dá uma enorme segurança jurídica às
informações constantes do Registro de Imóveis, por outro lado, em regra, exige a
iniciativa dos interessados para a modificação das informações constantes do
registro, como por exemplo, nos casos de compra e venda.
Até que seja providenciado o registro da escritura, a regra será o artigo 1245
do Código Civil acima citado, considerando-se dono do imóvel aquele que conste
como tal no cartório de Imóveis. (Registrador Fábio Martins Marsiglio, Oficial de
Piedade/ SP e diretor-adjunto de Assuntos Agrários do Irib).
15.2.6 Desapropriação
Tratando-se de simples recomposição patrimonial, que não se caracteriza
como venda a par de ensejar a ocorrência do fato jurídico tributável, o valor
correspondente às desapropriações de imóveis não está sujeito à tributação pelo
imposto de renda, ainda que resulte ganho.” (Ac. 1º CC 107-2.614/96 – DO
22/01/97)
15.2.7 Loteamento
Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a
edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou
prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. Lei nº 6766, Art 2º§1º
de 19/12/1979.
15.2.8 Condomínio
A legislação brasileira admite o parcelamento nas formas de loteamento,
desmembramento e condomínio horizontal, além de permitir o loteamento fechado
que, a nosso ver, é o próprio loteamento comum, uma vez que somente depois de
aprovado e implantado o parcelamento o poder público municipal poderá autorizar o
fechamento do loteamento. O condomínio horizontal foi instituído pela Lei nº
4.591/64, está regulado pelo artigo 1.331 e seguintes do Código Civil Brasileiro e se
caracteriza por edificação ou conjunto de edificações de um ou mais pavimentos
construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, residenciais ou não. O
terreno, bem como as fundações, paredes, e tudo o mais que sirva a qualquer
dependência de uso comum dos proprietários, como as vias de circulação interna,
equipamentos comunitários, permanecem na esfera privada e constituem
propriedade de todos, insuscetíveis de divisão.
15.2.9 Parcela
A Parcela é uma fração (sub -área) de um imóvel com regime jurídico único.
Com esta definição ela deve ser a (menor) unidade do cadastro territorial
(urbano/rural), especializada (delimitado, identificado e com área calculada), enfim,
como unidade própria.
O imóvel, segundo este conceito, é dividido em tantas partes (parcelas)
quantas forem as áreas com regimes jurídicos diferentes. Estas podem ser áreas de
domínio, de posse, áreas públicas (como estradas, rios, lagos), ou áreas de
restrições como reservas legais, de preservação, servidões administrativas ou
legais, etc. Nos casos dos imóveis com um único regime jurídico (que provavelmente
é a maioria), parcela e imóvel serão a mesma coisa.
Um imóvel é formado por uma ou várias parcelas, mas uma parcela nunca é
dividida em vários imóveis. A parcela é sub-área do imóvel, nunca o contrário.
A partir do levantamento das "parcelas" poderá modelar unidades territoriais
para os mais diversos fins econômicos, administrativos ou legais com as mais
diversas definições do "imóvel", por exemplo, para o Registro de Imóveis (a
matrícula registrada com uma definição ( ) imóvel é unidade contínua de domínio e
para o Incra imóvel é unidade econômica. (IRIB - 19º Encontro Regional de Oficiais
de Registros de Imóveis “GEO-ARARAQUARA”).
15.2.10 Retificação de imóveis
Retificar é, em certo sentido, ordenar, que é o mesmo que tornar reto; mas,
tornar reto no sentido de um objetivo: é para este que tende a retidão; é também
esse objetivo ou fim o que formula um critério e uma metódica. Só mediante um fim
a que se tenda é possível ordenar ou retificar a variedade das coisas, segundo um
caminho percorrido criteriosamente — ou acaso melhor dito: criticamente. Nossa
primeira tarefa deve ser aqui a de apontar o fim, o critério e a metódica da retificação
do registro imobiliário.
Retificação de registro imobiliário - As inovações na retificação de registro
de imóveis foram instituídas pela Lei 10.931/04, que criou a retificação
administrativa, agora procedida extra-judicialmente pelo oficial de registro de
imóveis, com maior rapidez e sem burocracia. Antes da lei, a retificação somente
poderia ser feita por via judicial.
15.3 Legislação vigente
15.3.1 Legislação Federal
a) EXTRATO DA LEI N
o10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001 (Estatuto da Cidade).
CAPÍTULO IDIRETRIZES GERAIS
Art. 1o Na execução da política urbana, de que tratam os arts. 182 e 183 da Constituição Federal, será aplicado o previsto nesta Lei.
Parágrafo único. Para todos os efeitos, esta Lei, denominada Estatuto da Cidade, estabelece normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental.
Art. 2o A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais:
I – garantia do direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra urbana, à moradia, ao saneamento ambiental, à infra-estrutura urbana, ao transporte e aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras gerações;
II – gestão democrática por meio da participação da população e de associações representativas dos vários segmentos da comunidade na formulação, execução e acompanhamento de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano;
III – cooperação entre os governos, a iniciativa privada e os demais setores da sociedade no processo de urbanização, em atendimento ao interesse social;
IV – planejamento do desenvolvimento das cidades, da distribuição espacial da população e das atividades econômicas do Município e do território sob sua área de influência, de modo a evitar e corrigir as distorções do crescimento urbano e seus efeitos negativos sobre o meio ambiente;
V – oferta de equipamentos urbanos e comunitários, transporte e serviços públicos adequados aos interesses e necessidades da população e às características locais;
VI – ordenação e controle do uso do solo, de forma a evitar:
a) a utilização inadequada dos imóveis urbanos;
b) a proximidade de usos incompatíveis ou inconvenientes;
c) o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos ou inadequados em relação à infra-estrutura urbana;
d) a instalação de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como pólos geradores de tráfego, sem a previsão da infra-estrutura correspondente;
e) a retenção especulativa de imóvel urbano, que resulte na sua subutilização ou não utilização;
f) a deterioração das áreas urbanizadas;
g) a poluição e a degradação ambiental;
VII – integração e complementaridade entre as atividades urbanas e rurais, tendo em vista o desenvolvimento socioeconômico do Município e do território sob sua área de influência;
VIII – adoção de padrões de produção e consumo de bens e serviços e de expansão urbana compatíveis com os limites da sustentabilidade ambiental, social e econômica do Município e do território sob sua área de influência;
IX – justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização;
X – adequação dos instrumentos de política econômica, tributária e financeira e dos gastos públicos aos objetivos do desenvolvimento urbano, de modo a privilegiar os investimentos geradores de bem-estar geral e a fruição dos bens pelos diferentes segmentos sociais;
XI – recuperação dos investimentos do Poder Público de que tenha resultado a valorização de imóveis urbanos;
XII – proteção, preservação e recuperação do meio ambiente natural e construído, do patrimônio cultural, histórico, artístico, paisagístico e arqueológico;
XIII – audiência do Poder Público municipal e da população interessada nos processos de implantação de empreendimentos ou atividades com efeitos potencialmente negativos sobre o meio ambiente natural ou construído, o conforto ou a segurança da população;
XIV – regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda mediante o estabelecimento de normas especiais de urbanização, uso e ocupação do solo e edificação, consideradas a situação socioeconômica da população e as normas ambientais;
XV – simplificação da legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo e das normas edilícias, com vistas a permitir a redução dos custos e o aumento da oferta dos lotes e unidades habitacionais;
XVI – isonomia de condições para os agentes públicos e privados na promoção de
empreendimentos e atividades relativos ao processo de urbanização, atendido o interesse social.
Art. 3o Compete à União, entre outras atribuições de interesse da política urbana:
I – legislar sobre normas gerais de direito urbanístico;
II – legislar sobre normas para a cooperação entre a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios em relação à política urbana, tendo em vista o equilíbrio do desenvolvimento e do bem-estar em âmbito nacional;
III – promover, por iniciativa própria e em conjunto com os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, programas de construção de moradias e a melhoria das condições habitacionais e de saneamento básico;
IV – instituir diretrizes para o desenvolvimento urbano, inclusive habitação, saneamento básico e transportes urbanos;
V – elaborar e executar planos nacionais e regionais de ordenação do território e de desenvolvimento econômico e social.
CAPÍTULO II
(Não será apresentado)
CAPÍTULO III
DO PLANO DIRETOR
Art. 39. A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências
fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor, assegurando o atendimento das necessidades dos cidadãos quanto à qualidade de vida, à justiça social e ao desenvolvimento das atividades econômicas, respeitadas as diretrizes previstas no art. 2o desta Lei.
Art. 40. O plano diretor, aprovado por lei municipal, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão urbana.
§ 1o O plano diretor é parte integrante do processo de planejamento municipal, devendo o plano plurianual, as diretrizes orçamentárias e o orçamento anual incorporar as diretrizes e as prioridades nele contidas.
§ 2o O plano diretor deverá englobar o território do Município como um todo.
§ 3o A lei que instituir o plano diretor deverá ser revista, pelo menos, a cada dez anos.
§ 4o No processo de elaboração do plano diretor e na fiscalização de sua implementação, os Poderes Legislativo e Executivo municipais garantirão:
I – a promoção de audiências públicas e debates com a participação da população e de associações representativas dos vários segmentos da comunidade;
II – a publicidade quanto aos documentos e informações produzidos;
III – o acesso de qualquer interessado aos documentos e informações produzidos.
§ 5o(VETADO)
Art. 41. O plano diretor é obrigatório para cidades:
I – com mais de vinte mil habitantes;
II – integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas;
III – onde o Poder Público municipal pretenda utilizar os instrumentos previstos no § 4o do art. 182 da Constituição Federal;
IV – integrantes de áreas de especial interesse turístico;
V – inseridas na área de influência de empreendimentos ou atividades com significativo impacto ambiental de âmbito regional ou nacional.
§ 1o No caso da realização de empreendimentos ou atividades enquadrados no inciso V do caput, os recursos técnicos e financeiros para a elaboração do plano diretor estarão inseridos entre as medidas de compensação adotadas.
§ 2o No caso de cidades com mais de quinhentos mil habitantes, deverá ser elaborado um plano de transporte urbano integrado, compatível com o plano diretor ou nele inserido.
b)
EXTRATO DA LEI 6766/79 APÓS ALTERAÇÕES IMPOSTAS PELA LEI 9785/99
Dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e dá outras providências
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA, faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:
Art. 1º - O parcelamento do solo para fins urbanos será regido por esta Lei.
Parágrafo Único – Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais.
Art. 2º – O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das Legislações Estaduais e Municipais pertinentes.
§ 1º - Considera-se loteamento a subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
§ 2º - Considera-se desmembramento a subdivisão de glebas em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento modificação ou ampliação dos já existentes.
§ 3º - Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.
§ 4º - Consideram-se infra-estrutura básica os equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário e abastecimento de água potável, e de energia elétrica pública e domiciliar e as vias de circulação pavimentadas ou não.
§ 5º - A infra-estrutura básica dos parcelamentos situados nas zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social (ZHIS) consistirá, no mínimo, de:
I – vias de circulação;
II – escoamento das águas pluviais;
III – rede para o abastecimento de água potável; e
IV – soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar.
Art. 3º - Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específ ica, assim definidas pelo plano
diretor ou aprovadas por lei municipal. (...assim definidas por Lei Municipal)
Parágrafo Único – Não será permitido o parcelamento do solo:
I – em terrenos alagadiços e inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;
II – em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;
III – em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades;
IV – em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;
V – em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.
CAPÍTULO II
Dos Requisitos Urbanísticos para Loteamento
Art. 4º - Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:
I – as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem. (...para a gleba, ressalvado o disposto no § 1º deste artigo)
II – os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quanto a legislação estadual ou municipal determinar maiores exigências, ou quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes;
III – ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público das rodovias, ferrovias e dutos, será obrigatória a reserva de uma faixa non aedificandi de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da legislação específica;
IV – as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.
§ 1º - A legislação municipal definirá, para cada zona em que divida o território do Município, os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo, que incluirão, obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os coeficientes máximos de aproveitamento. (A percentagem de áreas públicas previstas no inciso
I deste artigo não poderá ser inferior a 35% (trinta e cinco por cento) da gleba, salvo nos loteamentos destinados ao uso industrial cujos lotes forem maiores do que 15.000m² (quinze mil metros quadrados), caso em que a percentagem poderá ser reduzida)
§ 2º - Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares.
Art. 5º - O Poder Público competente poderá complementarmente exigir, em cada loteamento, a reserva de faixa non aedificandi destinada a equipamentos urbanos.
Parágrafo Único – consideram-se urbanos os equipamentos públicos de abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado.
CAPÍTULO III Do Projeto de Loteamento
Art. 6º - Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá solicitar à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que defina as diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário, apresentando, para este fim, requerimento e planta do imóvel contendo, pelo menos:
I – as divisas da gleba a ser loteada;
II – as curvas os nível à distância adequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal; III – a localização dos cursos d’ água, bosques e construções existentes;
IV – a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização das vias de comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitários existentes no local ou em suas adjacências, com as respectivas distâncias da área a ser loteada;
V – o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina;
VI – as características, dimensões e localização das zonas de uso contíguas.
Art. 7º - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, indicará, nas plantas apresentadas junto com o requerimento, de acordo com as diretrizes de planejamento estadual e municipal:
I – as ruas ou estradas existentes ou projetadas, que compõem o sistema viário da cidade e do município, relacionadas com o loteamento pretendido e a serem respeitadas;
II – o traçado básico do sistema viário principal;
III – a localização aproximada dos terrenos destinados a equipamento urbano e comunitário e das áreas livres de uso público;
IV – as faixas sanitários do terreno necessárias ao escoamento das águas pluviais e as faixas não edificáveis;
V – a zona ou zonas de uso predominante da área, com indicação dos usos compatíveis. Parágrafo Único – As diretrizes expedidas vigorarão pelo prazo máximo de 4 (quatro)
anos. (...2 (dois) anos)
Art. 8º - Os municípios com menos de cinqüenta mil habitantes e aqueles cujo plano
diretor contiver diretrizes de urbanização para a zona em que se situe o parcelamento poderão dispensar, por lei, a fase de fixação de diretrizes previstas nos arts. 6º e 7º desta Lei, (O município ... poderá dispensar, por lei, a fase de fixação das diretrizes previstas nos arts. 6º e
7º desta lei, para a aprovação do loteamento)
Art. 9º - Orientado pelo traçado e diretrizes oficiais, quando houver, o projeto, contendo desenhos, memorial descritivo e cronograma de execução das obras com duração máxima de
quatro anos, será apresentado à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso,
acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de
Registro de Imóveis competente, de certidão negativa de tributos municipais e do competente instrumento de garantia, ressalvado o disposto no § 4º do art. 18º. (... e ... do
título de propriedade, certidão de ônus reais e certidão negativa de tributos municipais, todos relativos ao imóvel).
§ 1º - Os desenhos conterão pelo menos:
I – a subdivisão das quadras em lotes, com as respectivas dimensões e numeração; II – o sistema de vias com a respectiva hierarquia;
III – as dimensões lineares e angulares ou projeto, com raios, cordas, arcos, pontos de tangência e ângulos centrais das vias;
IV – os perfis longitudinais e transversais de todas as vias de circulação e praças;
V – a indicação dos marcos de alinhamento e nivelamento localizados nos ângulos de curvas e vias projetadas;
VI – a indicação em planta e perfis de todas as linhas de escoamento das águas pluviais. § 2º - O memorial descritivo deverá conter, obrigatoriamente, pelo menos:
I – a descrição sucinta do loteamento, com as suas características e a fixação da zona ou zonas de uso predominante;
II – as condições urbanísticas do loteamento e as limitações que incidem sobre os lotes e suas construções, além daquelas constantes das diretrizes fixadas;
III – a indicação das áreas públicas que passarão ao domínio do município no ato de registro do loteamento;
IV – a enumeração dos equipamentos urbanos, comunitários e dos serviços públicos ou de utilidade pública, já existentes no loteamento e adjacências.
§ 3º - Caso se constate, a qualquer tempo, que a certidão da matrícula apresentada como atual não tem mais correspondência com os registros e averbações cartorárias do tempo da sua apresentação, além das conseqüências penais cabíveis, serão consideradas insubsistentes tanto as diretrizes expedidas anteriormente, quanto as aprovações conseqüentes.
CAPÍTULO IV
Do Projeto de Desmembramento
Art. 10º - Para aprovação de projeto de desmembramento, o interessado apresentará requerimento à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, acompanhado de
certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, ressalvado o disposto no § 4º do art. 18º, e de planta do imóvel a ser
desmembrado contendo: (... do título de propriedade...)
I – a indicação das vias existentes e dos loteamentos próximos; II – a indicação do tipo de uso predominante no local;
III – a indicação da divisão de lotes pretendida na área.
Art. 11º - Aplicam-se ao desmembramento, no que couber, as disposições urbanísticas
vigentes para as regiões em que se situem ou, na ausência destas, as disposições
urbanísticas para os loteamentos. (...em especial o inciso II do art. 4º e o art. 5º desta lei.)
Parágrafo Único – O Município, ou o Distrito Federal quando for o caso, fixará os requisitos exigíveis para a aprovação de desmembramento de lotes decorrentes de loteamento cuja destinação da área pública tenha sido inferior à mínima prevista no § 1º do art. 4º desta lei.
CAPÍTULO V
Da Aprovação do Projeto de Loteamento e Desmembramento
Art. 12º - O projeto de loteamento e desmembramento deverá ser aprovado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito federal quando for o caso, a quem compete também a fixação das diretrizes a que aludem os art. 6º e 7º desta lei, salvo a exceção prevista no artigo seguinte.
Parágrafo Único – O projeto aprovado deverá ser executado no prazo constante do cronograma de execução, sob pena de caducidade da aprovação.
Art. 13º - Aos Estados caberá disciplinar a aprovação pelos Municípios de loteamento e desmembramentos nas seguintes condições: (Caberão aos Estados o exame e a anuência prévia para a aprovação, pelos Municípios...)
I – quando localizados em áreas de interesse especial, tais como as de proteção aos mananciais ou ao patrimônio cultural, histórico, paisagístico e arqueológico, assim definidas por legislação estadual ou federal;
II – quando o loteamento ou desmembramento localizar-se em área limítrofe do município, ou que pertença a mais de um município, nas regiões metropolitanas ou em aglomerações urbanas, definidas em lei estadual ou federal;
III – quando o loteamento abranger área superior a 1.000.000m² (um milhão de metros quadrados).
Parágrafo Único – No caso de loteamento ou desmembramento localizado em área de município integrante de região metropolitana, o exame e a anuência prévia à aprovação do projeto caberão à autoridade metropolitana.
Art. 14 – Os Estados definirão, por decreto, as áreas de proteção especial, previstas no inciso I do artigo anterior.
Art. 15 – Os Estados estabelecerão, por decreto, as normas a que deverão submeter-se os projetos de loteamento e desmembramento nas áreas previstas no art. 13, observadas as disposições desta Lei.
Parágrafo Único – Na regulamentação das normas previstas neste artigo, o Estado procurará, atender às exigências urbanísticas do planejamento municipal.
Art. 16º - A Lei Municipal definirá os prazos para que um projeto de parcelamento
apresentado seja aprovado ou rejeitado e para que as obras executadas sejam aceitas ou recusadas, (... o número de dias em que um projeto de loteamento, uma vez apresentado com
todos os seus elementos, deve ser aprovado ou rejeitado).
§ 1º - Transcorridos os prazos sem a manifestação do Poder Público, o projeto será considerado rejeitado ou as obras recusadas, assegurada a indenização por eventuais danos derivados de omissão.
§ 2º - Nos Municípios cuja legislação for omissa, os prazos serão de noventa dias para a aprovação ou rejeição e de sessenta dias para a aceitação ou recusa fundamentada das obras de urbanização.
Art. 17 – Os espaços livres de uso comum, as vias e praças, as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo, não poderão ter sua destinação alterada pelo loteador, desde q aprovação do loteamento, salvo as hipóteses de caducidade de licença ou desistência do loteador, sendo, neste caso, observadas as exigências do art. 23 desta Lei.
15.3.2 Legislação Estadual
Devemos salientar que cada Estado tem a sua própria legislação, aqui
apresentaremos a do Estado de Santa Catarina.
Parcelamento do solo
LEI ESTADUAL 6.063/82 e sua alteração LEI 10.957/98
LEI ESTADUAL Nº. 6.063, de 24 de maio de 1982 e sua alteração dada pela LEI Nº. 10.957, de 23 de novembro de 1998.
Loteamento há que se entender como um meio de urbanização e o desmembramento é apenas a repartição da gleba, sem atos de urbanização.
A lei 6063/82 estabelece que o parcelamento do solo para fins urbanos só pode ser feito em áreas urbanas ou de expansão urbana definidas por lei municipal, reafirmando a necessidade da delimitação legal, por parte do governo municipal, do perímetro urbano.
LEI Nº 6.063, de 24 de maio de 1982.
Art. 1° - O parcelamento do solo urbano no Estado será feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e da legislação federal e municipal pertinente.
Parágrafo único - Para os efeitos desta Lei, considera-se:
I - loteamento - a subdivisão de gleba urbana em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes;
II - desmembramento - a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, sem abertura de novas vias ou logradouros públicos, nem prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
Art. 2° - Só é admissível o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas ou de expansão urbana, assim definidas na legislação municipal.
Art. 3° - Não será permitido o parcelamento do solo:
I. Em terrenos alagadiços ou sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;
II. Em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública sem que sejam previamente saneados;
III. Em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento);
IV. Em terrenos onde as condições geológicas e topográficas desaconselhem a edificação;
V. Em áreas de proteção especial, definidas na legislação, e naquelas onde o parcelamento do solo possa causar danos relevantes à flora, fauna e outros recursos naturais;
VI. Em áreas onde as condições ambientais ultrapassem os limites máximos dos padrões de qualidade ambiental ou onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis.
Parágrafo único - Os Municípios, em consideração às características locais, poderão estabelecer, supletivamente, outras limitações desde que não conflitem com as disposições desta Lei.
Art. 4° - Em áreas litorâneas, numa faixa de 2.000 m (dois mil metros) a partir das terras de marinha, o parcelamento do solo depende de análise da *Fundação de Amparo à Tecnologia e ao Meio Ambiente (Hoje, Fundação do Meio Ambiente – FATMA).
Também, aqueles parcelamentos do solo em áreas de Mata Atlântica dependem de análise da Fundação do Meio Ambiente - FATMA: Conforme RESOLUÇÃO CONJUNTA Nº 01/95, que regulamenta o corte, a supressão e Exploração de Vegetação Secundária no estágio inicial de regeneração da Mata Atlântica, no Estado de Santa Catarina, a autorização para corte, supressão, ou exploração de vegetação secundária de mata Atlântica, no estágio inicial de regeneração, para fins de parcelamento do solo, conjuntos habitacionais, condomínios ou
similares, em áreas urbanizadas, será de competência do Órgão Ambiental Estadual.
Art. 5° - Compete ao Gabinete de Planejamento e Coordenação Geral - GAPLAN** proceder ao exame e dar anuência prévia, para posterior aprovação pelo Município, em projetos de parcelamento quando: **Hoje, esta é uma atribuição da SDM, através da Lei 9.831, de 17 de
fevereiro/02/1995 e suas alterações (Lei 10.185, de 17/07/1996): "Art 45 - À Secretaria de Estado do Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente compete desenvolver atividades relacionadas com:..
VIII - anuência ao parcelamento do solo;"
I - localizados em áreas de interesse especial, assim definidas pelo Estado ou pela União;
II - localizados em área limítrofe do Município, assim considerada até a distância de 1 (um) quilômetro da linha divisória, ou que pertença a mais de um Município; Revogado pela Art. 1º da Lei 10.957. III - localizados em aglomeração urbana; Revogado pela Art. 1º da Lei 10.957.
IV - o loteamento abranger área superior a l.000.000 m2 (um milhão de metros quadrados).
§ 1° - Para o cumprimento do disposto neste artigo, a parte interessada deverá instruir seu processo de loteamento com projetos, desenhos, memorial descritivo, planta do imóvel, título de propriedade e certidão negativa da Fazenda Pública Estadual.
2° - Os desenhos conterão, pelo menos:
I - a indicação do imóvel a ser loteado, dentro da área municipal;
II - a subdivisão das quadras em lotes, com respectivas dimensões e numeração; III - o sistema de vias com a respectiva hierarquia;
IV - as dimensões lineares e angulares do projeto, com raios, cordas, arcos, pontos de tangência e ângulos centrais das vias;
V - os perfis longitudinais e trans versais de todas as vias de circulação e praças públicas;
VI - a indicação dos marcos de alinhamento e nivelamento localizados nos ângulos de curvas e vias projetadas;
VII - a indicação em planta e perfis de todas as linhas de escoamento das águas pluviais; § 3° - O memorial descritivo conterá:
I - a descrição do loteamento, com as suas características e a fixação das zonas de uso predominante;
II - as condições urbanísticas do loteamento e as limitações que incidem sobre os lotes e suas construções;
III - a indicação das áreas públicas que passarão ao domínio do município no ato de registro do loteamento;
VI - a enumeração dos equipamentos urbanos, comunitários e dos serviços públicos ou de utilidade pública já existentes no loteamento e adjacências.
§ 4° - Na planta de loteamento deverão constar as curvas de nível, eqüidistantes em 1 (um metro) entre si.
§ 5° - Além das normas constantes deste artigo, o Estado definirá por decreto, sempre que necessário, outras diretrizes gerais de planejamento para uso do solo, nas áreas de sua competência.
Art. 6° - Consideram-se áreas de interesse especial; I - as necessárias à preservação do meio ambiente;
II - as que dizem respeito à proteção aos mananciais ou ao patrimônio cultural, artístico, histórico, paisagístico e científico;
III- as reservadas para fins de planejamento regional e urbano; IV- as destinadas à instalação de distritos e áreas industriais.
Parágrafo único - Na análise dos projetos de parcelamento localizados em áreas de que trata este artigo, o GAPLA N (hoje, Secretaria de Estado do Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente - SDM) poderá ouvir outros órgãos ou entidades da Administração Pública Estadual, na conformidade de suas respectivas competências.
Art. 7° - Considera-se aglomeração urbana, para os efeitos desta Lei, o Aglomerado Urbano de Florianópolis, formado pelos territórios dos Municípios de Florianópolis, Biguaçu, Palhoça, São José, Santo Amaro da Imperatriz, Águas Mornas, Antônio Carlos e Governador Celso Ramos. Revogado pela Art. 1º da Lei 10.957.
Art. 8° - Os projetos de loteamento de que trata a presente Lei deverão atender aos seguintes requisitos:
I - as áreas destinadas a sistema de circulação, à implantação de equipamento urbano e comunitário e espaços livres de uso público, não poderão ser inferiores a 35% (trinta e cinco por cento) da gleba; É fixado que, no mínimo, o equivalente a 35% da área bruta do loteamento deve ser repassada ao poder público municipal na forma de áreas públicas. Estas áreas servem para atendimento das necessidades de circulação, lazer e para a implantação de equipamentos urbanos e comunitários. II - os lotes terão área mínima de 360 m2 (trezentos e sessenta metros quadrados) e frente mínima de 12 m (doze metros), salvo quando a legislação municipal determinar maiores exigências ou quando o loteamento se destinar à urbanização específica ou edificação de
conjuntos habitacionais de interesse social previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes;
NOVA REDAÇÃO II - Os lotes terão área mínima de 125 m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando a legislação municipal determinar maiores exigências, ou quando o loteamento se destinar à urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos
órgãos públicos competentes; Este inciso, estabelece uma área mínima para cada lote de 360 m2 (trezentos e sessenta metros quadrados), com frente mínima de 12 m (doze metros), podendo a legislação municipal, determinar áreas com esta metragem ou maiores, face ao
Aqueles municípios que tem legislação possibilitando lotes com área inferior a 360 m2 (trezentos e sessenta metros quadrados) e frente mínima menor que 12 m (doze metros), estão com a legislação municipal automaticamente revogada por contrariar o dispositivo ora analisado.
A alternativa dos loteamentos destinados à urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social é uma forma de urbanização especial, dependendo de caracterização específica de cada hipótese, previamente aprovada pelos órgãos competentes. No caso de lotes destinados à construções para famílias de baixa renda por programas do setor público, estes poderão ter tais requisitos mínimos reduzidos, atendendo as formas específicas de urbanização.
III - ao longo das águas correntes e dormentes, e das faixas de domínio público das rodovias, ferrovias e dutos, é obrigatória a reserva de uma faixa "non aedificandi" de 15 m (quinze metros) de cada lado, salvo maiores exigências estabelecidas em legislação federal ou municipal.
* O requisito previsto neste inciso, da obrigatoriedade de uma reserva de faixa "non aedificandi" ao longo das águas correntes e dormentes, deve observar as determinações do Código Florestal (Lei nº 4771/65) e suas alterações (Lei n º7803/89 que altera o Código Florestal), por serem mais restritivas. § 1° - O percentual de áreas públicas previsto no inciso I deste artigo poderá ser reduzido nos casos de loteamentos destinados ao uso industrial cujos lotes forem maiores de 15.000 m2 (quinze mil metros quadrados).
§ 2º - São considerados comunitários os equipamentos de uso público de educação, saúde, cultura, esporte, lazer,, treinamento profissional, associativismo e similares, quando pertencentes ao poder público.
§3º- São considerados urbanos os equipamentos públicos de abastecimento de água industrial e potável, serviços de esgoto, energia elétrica, coleta de águas pluviais, rede telefônica, coleto de lixo, gás canalizado,, estações de abastecimento e de tratamento de efluentes domésticos e industriais.
Art. 9º- O projeto de desmembramento, observado o disposto no artigo 8, será acompanhado de planta do imóvel a ser desmembrado, contendo no mínimo:
I - a indicação dos vias existentes e dos loteamentos próximos;
II - a indicação do uso predominante no local e da divisão pretendida na área a ser desmembrada.
Art. 10 - Cabe ao Município fixar os requisitos exigíveis para aprovação do desmembramento de lotes decorrentes de loteamento cuja destinação de área pública tenha sido inferior à mínima exigida por esta Lei.
Art. 11 - Aplicam-se ao desmembramento, no que couber, as disposições urbanísticas exigidas para o loteamento, especialmente as contidas nos artigos 2'e 8', item li, desta Lei.
Tanto os lotes resultantes do desmembramento de uma gleba, quanto o lote remanescente do desmembramento de um lote em 2 ou mais lotes, não poderão Ter área inferior a 360m2 (trezentos e sessenta metros quadrados) e frente mínima de 12m ( doze metros), conforme dispõe o item II do art. 8º desta lei.
Art. 12 - Depende de anuência do Estado o cancelamento de registro de loteamento em áreas especiais de sua competência.
Parágrafo único - O Estado opor-se-á ao cancelamento se este for manifestamente prejudicial ao desenvolvimento urbano, ou quando já realizados melhoramentos na área loteada ou em suas adjacências.
Art. 13 - Os Municípios não localizados em áreas de interesse especial, aglomerados urbanos ou com projetos não incluídos em qualquer outra situação prevista no artigo 5º desta lei, poderão encaminhar projetos de loteamento ou desmembramento ao exame do GAPLAN*, visando sua adequação às exigências da legislação federal e estadual pertinente.
Art. 13. Os municípios não localizados em área de interesse especial ou com projetos de loteamento que não possuam área superior a 1.000.000 m2 (um milhão de metros quadrados), poderão encaminhar projetos de loteamento ou desmembramento ao exame da Secretaria
de Estado do Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente, visando sua adequação às exigências da legislação federal e estadual pertinente.
*'Hoje, Secretaria de Estado do Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente - SDM.
Art. 14 - Fica o Estado autorizado a desapropriar áreas urbanas ou de expansão urbano, para fins de reloteamento, demolição, reconstrução e incorporação ressalvada a preferência dos expropriados para aquisição de novas unidades.
Art. 15 - Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
Art. 16 - Revogam-se as disposições em contrário.
O crescimento desordenado das cidades, provocado quase sempre pela implantação contínua de loteamentos ilegais (clandestinos/ irregulares) compromete a qualidade de vida de toda a comunidade, especialmente no que diz respeito às condições sanitárias.
LEI Nº 10.957, de 23 de novembro de 1998.
Eu, Deputado Neodi Saretta, Presidente da Assembleia Legislativa do Estado de Santa Catarina, de acordo com o disposto no §7º do Art. 54 da Constituição do Estado e §1º do Art. 217 do Regimento Interno, promulgo a presente Lei: Art. 1º - Ficam revogados os incisos II e III do art. 5ºe o art. 7º da Lei nº 6.063, de 24 de maio de 1982, que “ Dispõe sobre o
parcelamento do solo urbano e dá outras providências.
” Art. 2º - 0 inciso II do art. 8º e o art. 13 da Lei n 6.063, de 24 de maio de 1982, passam a vigorar
com a seguinte redação: Art. 8º
... ... II - Os lotes terão área mínima de 125 m2 (cento e vinte e cinco metros
quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando a legislação municipal determinar maiores exigências, ou quando o loteamento se destinar à urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados
pelos órgãos públicos competentes;
“Art. 13. Os municípios não localizados em área de interesse especial ou com projetos de loteamento que não possuam área superior a 1.000.000 m2 (um milhão de metros quadrados), poderão encaminhar projetos de loteamento ou desmenbramento ao exame da Secretaria
de Estado do Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente, visando sua adequação às exigências da legislação federal e estadual pertinente.
Art. 3º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
Art. 4º Revogam-se as disposições em contrário PALACIO BARRIGA VERDE, em Florianópolis, 23 de novembro de 1998.
15.3.3 Legislação Municipal
Devemos lembrar que todo Município tem a sua própria legislação, aqui
apresentaremos a do Município de Florianópolis.
a) DO PLANO DIRETOR DO DISTRITO SEDE DO MUNICÍPIO DE FLORIANÓPOLIS
EXTRATO DA LEI COMPLEMENTAR Nº 001/97 (*), de 18 de fevereiro de 2007.
Procedência: Executivo (Mensagem nº 070/94) Natureza: Projeto de Lei nº 6439/2004
DOE de 18.2.2007
Fonte: CMF/Gerência de Documentação e Reprografia
DISPÕE SOBRE O ZONEAMENTO, O USO E OCUPAÇÃO DO SOLO NO DISTRITO SEDE DE FLORIANÓPOLIS E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS.
O Presidente da Câmara Municipal de Florianópolis, no uso das atribuições que lhe confere o art. 58, parágrafos 5o e 7o, da Lei Orgânica do Município, republica a presente Lei, promulgando: O Parágrafo 3o do Art. 48, o Parágrafo 6o do Art. 52, o Parágrafo 4o do Art. 63, os Arts. 216, 221 e Parágrafo Único, 231, 235, e 236.
Art. 1o - A presente Lei institui o novo Plano Diretor de Uso e Ocupação do Solo no Distrito Sede do Município de Florianópolis, cujo território encontra-se delimitado nos mapas em escala 1:10.000 do Anexo I.
Art. 2o - Esta Lei regula o uso e a ocupação do solo, especialmente quanto à localização, aos acessos, à implantação das edificações e outras limitações ao direito de construir, excetuada a utilização das terras para a produção agrícola.
TÍTULO I
DAS NORMAS GERAIS CAPÍTULO I DO ZONEAMENTO
Art. 3o - Para fins de aplicação do regime urbanístico instituído pela presente Lei, o território formado pelo Distrito Sede do Município de Florianópolis, mencionado no Art. 1o, é constituída pelas Zonas Urbanas e Rural, que se repartem nas diversas Áreas de Usos, conforme delimitado nos mapas em escala 1:10.000, constante do Anexo I.
§ 1o - A Zona Urbana de que trata esta Lei é um único complexo urbano constituído por duas áreas distintas:
I - A Área Urbana Continental, delimitada ao Norte, ao Sul e ao Leste pelo Oceano Atlântico, e a Oeste pela linha demarcatória do limite entre os Municípios de Florianópolis e São José;
II - A Área Urbana Insular delimita-se por uma linha que parte do Oceano, na Ponta do Siqueira, em Cacupé, seguindo o divisor de águas até encontrar a cota altimétrica dos 100 m (cem metros), a qual segue na direção sul, até alcançar o divisor de águas do Morro da Represa no Rio Tavares, descendo por este até a Rodovia SC 405, seguindo em linha reta até o Rio Tavares, descendo por este até o mar e seguindo pela linha do Oceano até a Ponta do Siqueira.
§ 2o - A zona Rural compreende o espaço situado entre os limites das Zonas Urbanas e os limites do Município.
SEÇÃO I
DO MACRO-ZONEAMENTO SUBSEÇÃO I DAS ZONAS URBANAS
Art. 4o - As Zonas Urbanas subdividem-se em Zonas Urbanizadas e Zonas de Expansão Urbana.
§ 1o - Zonas Urbanizadas são as áreas caracterizadas pela contiguidade das edificações e pela existência de equipamentos públicos, urbanos e comunitários, destinados às funções de habitação, trabalho, recreação e circulação.
§ 2o - Zonas de Expansão Urbana são os espaços adjacentes às zonas urbanizadas constituídAs por áreas livres ou ocupadas com baixa densidade habitacional, e destinados à expansão dos núcleos urbanos atuais nos próximos vinte anos.
Art. 5o - A ocupação do solo nas Zonas de Expansão Urbana deverá ocorrer progressivamente, de forma a caracterizar uma urbanização contínua e a evitar a subutilização das redes de infra-estrutura e equipamentos comunitários existentes.
§ 1o - O licenciamento das construções de edificações nessas zonas é condicionado a sua ligação à rede geral de saneamento, ou, se inexistente esta, à comprovação de que o sistema de saneamento individual adotado obedece aos critérios e padrões ambientais vigentes, através de certidão fornecida pelos órgãos competentes.
§ 2o - Quando o sistema de saneamento individual adotado for fossa séptica, em nenhum caso poderá ser de padrão inferior ao exigido pela P-NB-41.
Art. 6o - Nas Zonas de Expansão Urbana, satisfeitas as exigências da legislação específica, o loteamento e a utilização do solo sob a forma de condomínios residenciais unifamiliares somente serão licenciados para os terrenos imediatamente adjacentes às áreas já urbanizadas a fim de evitar a dispersão da ocupação do solo.
§ 1o - Consideram-se terrenos imediatamente adjacentes às áreas já urbanizadas aqueles situados num raio de 250 (duzentos e cinqüenta metros) medidos a partir do local onde cessa a ocorrência de edificações contíguas ou do limite entre a zona urbanizada e a zona de expansão urbana.
§ 2o - Em áreas isoladas os loteamentos poderão ser licenciados para projetos que abrangem área mínima de 5 ha. (cinco hectares) elaborados de acordo com plano setorial de urbanização, instituído pelo Poder Executivo municipal, desde que os proprietários da área a ser parcelada realizem obras de infra-estrutura e equipamentos comunitários que compreendam:
a) pavimentação e arborização das vias; b) execução da rede de energia elétrica; c) execução da rede de esgoto pluvial;
d) execução da rede de abastecimento de água; e) implantação das áreas verdes de lazer;
f) implantação da rede geral de esgoto sanitário e sistema adequado de tratamento final.
SUBSEÇÃO II DA ZONA RURAL
Art. 7o - Zona Rural é aquela formada pelos espaços não urbanizáveis destinados à prática da agricultura, pecuária, silvicultura, conservação dos recursos naturais e à contenção do crescimento da cidade.
Art. 8o - A disciplina do uso e ocupação do solo na Zona Rural visa estimular as atividades primárias, preservar as características sócio-econômicas do meio rural e promover a melhoria da qualidade de vida de seus habitantes, evitando a implantação de atividade que induzam as formas de ocupação urbana.
Parágrafo Único - A Zona Rural desempenha funções complementares as funções urbanas, destinando-se a suprir o abastecimento, a satisfazer a necessidade de espaços verdes peri-urbanos, bem como a salvaguarda a qualidade da paisagem natural que propicia o desenvolvimento de atividade de lazer e turismo compatíveis.
SEÇÃO II
DO MICRO-ZONEAMENTO
Art. 9o - As áreas em que se repartem as zonas são agrupadas nas seguintes categorias:
I - Áreas de Usos Urbanos;
II - Áreas de Execução de Serviços Públicos; III - Áreas de Usos Não Urbanos;
IV - Áreas Especiais.
Parágrafo Único - As Áreas Especiais estão superpostas às outras áreas do zoneamento.
SUBSEÇÃO I
DAS ÁREAS DE USOS URBANOS
Art. 10 - As áreas dos usos urbanos são as seguintes:
II - Áreas Mistas (AM) ; III - Áreas Turísticas (AT) ; IV - Áreas Verdes (AV) ;
V - Áreas Comunitárias Institucionais ( ACI); VI - Áreas para Parques Tecnológicos (APT).
Art. 11 - Áreas Residenciais (AR) são aquelas destinadas à função habitacional, complementadas ou não por atividades de comércio e serviços vicinais de pequeno porte, subdividindo-se em:
I - Áreas Residenciais Exclusivas (ARE) ; II - Áreas Residenciais Predominantes (ARP).
Art. 12 - Áreas Mistas (AM) são aquelas que concentram atividades complementares à função residencial, subdividindo-se conforme os usos permitidos nas seguintes áreas:
I - Áreas Mistas Centrais (AMC) onde predominam as atividades comerciais;
II - Áreas Mistas de Serviço (AMS) onde predominam as atividades de serviço pesado; III - Áreas de Serviço Exclusivo (AS) destinadas às atividades de serviço pesado.
IV - Áreas Mistas Rurais (AMR) que concentram as atividades de comércio e serviço complementares à vida rural.
Art. 13 - Áreas comunitárias Institucionais (ACI) são aquelas destinadas a todos os equipamentos comunitários ou aos usos institucionais, necessários à garantia do funcionamento satisfatório dos demais usos urbanos e ao bem estar da população subdividindo-se em:
I - Áreas de Educação, Cultura e Pesquisa (ACI-1); II - Áreas de Lazer e Esportes (ACI-2)
III - Áreas de Saúde, Assistência Social e Culto Religioso (ACI-3); IV - Áreas dos Meios de Comunicação (ACI-4);
V - Áreas de Segurança Pública (ACI-5); VI - Áreas de Administração Pública (ACI-6);
VII- Áreas do Sistema Produtivo Comunitário (ACI-7); VIII - Áreas de Equipamentos Turísticos (ACI-8).
Art. 14 - Áreas Turísticas (AT) são aquelas que se destinam a concentrar equipamentos, edificações e empreendimentos que sirvam ao turismo, subdividindo-se, conforme os usos permitidos em:
I - Áreas Turísticas Exclusivas (ATE); II - Áreas Turísticas Residenciais (ATR).
Art. 15 - Áreas Verdes (AV) são os espaços urbanos ao ar livre, de uso público ou privado, que se destinam à criação ou à preservação da cobertura vegetal, à prática de atividades de lazer e recreação, e à proteção ou ornamentação de obras viárias, subdividindo-se em:
I - Áreas Verdes de Lazer (AVL);
II - Áreas Verdes do Sistema Viário (AVV); III - Áreas Verdes de Uso Privado (AVP).
Art. 16 - Áreas para Parques Tecnológicos (APT) são aquelas destinadas a implantação de empreendimentos industriais, científicos e de serviços de base tecnológica, e dos equipamentos que lhe são complementares.
SUBSEÇÃO II
DAS ÁREAS DE EXECUÇÀO DOS SERVIÇOS PÚBLICOS
Art. 17 - As Áreas de Execução de Serviços Públicos compreendem as seguintes áreas:
I - Áreas do Sistema de Saneamento e Energia (ASE); II - Áreas do Sistema Viário e de Transporte (AST).
Art. 18 - Áreas do Sistema de Saneamento e Energia (ASE) são as áreas necessárias para assegurar a localização adequada de equipamentos urbanos subdividindo-se em:
I - Áreas para tratamento e abastecimento de água potável (ASE-1);
II - Áreas para tratamento e disposição final de esgotos sanitários e águas (ASE-3); III – Áreas para disposição final de resíduos sólidos (ASE-3);
IV - Áreas para geração e distribuição de energia elétrica (ASE-4).
Art. 19 - Áreas do Sistema Viário e de Transporte (AST) são aquelas necessárias à eficiência dos sistemas de transportes, incluindo as próprias vias, suas faixas de domínio, os equipamentos que lhe são complementares, e os terminais de transportes subdividindo-se em:
I - Áreas do Sistema Rodoviário (AST-1); II - Áreas do Sistema Aeroviário (AST-2); III - Áreas do Sistema Hidroviário (AST-3);
IV - Áreas do Sistema de Circulação de Pedestres (AST-4); V - Áreas do Sistema Ferroviário (AST - 5);
SUBSEÇÃO III
DAS ÁREAS DE USO NÃO URBANOS
Art. 20 - As áreas de Usos Não Urbanos compreendem as seguintes áreas:
I - Áreas de Preservação Permanente (APP); II - Áreas de Preservação de Uso Limitado (APL); III - Áreas de Exploração Rural (AER);
IV - Áreas de Elementos Hídricos (AEH).
Art. 21 - Áreas de Preservação Permanente (APP) são aquelas necessárias à preservação dos recursos e das paisagens naturais, e à salvaguarda do equilíbrio ecológico, compreendendo:
I - topos de morros e linhas de cumeada, considerados como a área delimitada a partir da curva de nível correspondente a dois terços da altura mínima da elevação em relação à base;
II - encostas com declividade igual ou superior a 46,6% (quarenta e seis e seis décimos por cento);
III - mangues e suas áreas de estabilização; IV - dunas móveis, fixas e semi-fixas;
V - mananciais, considerados como a bacia de drenagem contribuinte, desde as nascentes até as áreas de captação d'água para abastecimento;
VI - faixa marginal de 33,00m (trinta e três metros) ao longo dos cursos d'água com influência da maré, e de 30,00m (trinta metros) nos demais;
VII - faixa marginal de 30,00 m (trinta metros) ao longo das lagoas e reservatórios d’água, situados na zona urbana, e de 50,00m (cinqüenta) a 100,00m (cem metros) para os situados na Zona rural, conforme a Resolução Conama 004/85;
VIII - fundos de vale e suas faixas sanitárias, conforme exigências da legislação de parcelamento do solo;
IX - praias, costões, promontórios, tômbolos, restingas em formação e ilhas; X - áreas onde as condições geológicas desaconselham a ocupação;
XI - pousos de aves de arribação protegidos por acordos internacionais assinados pelo Brasil;
XII - (VETADO).
XIII - áreas dos parques florestais, reservas e estações ecológicas.
Parágrafo Único - São consideradas ainda Áreas de Preservação Permanente (APP), na forma do art. 9o da Lei Federal nº 4.771/65, as florestas e bosques de propriedade particular, quando indivisos com parques e reservas florestais ou com quaisquer áreas de vegetação consideradas de preservação permanente.
Art. 22 - Áreas de Preservação com Uso Limitado (APL) são aquelas que pelas características de declividade do solo, do tipo de vegetação ou da vulnerabilidade aos fenômenos
