ª Vara Cível. Assunto: Manifestação de fls. 552/645

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OSCAR PAULO FLORENTINO

CORRETOR DE IMÓVEIS – CRECI/SP 45.085 - F AVALIADOR DE IMÓVEIS – CNAI 11.909

Cel:(12) 98866-3291 / 99150-0495

email: oscar.florentino@creci.org.br / oscarpfimoveis@gmail.com

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1 Processo nº: 1029352-45.2016.8.26.0577 3ª Vara Cível

Assunto: Manifestação de fls. 552/645

Excelentíssimo Sr. Dr. Luís Mauricio Sodré de Oliveira, MM Juiz de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de São José dos Campos/SP

Tomo ciência da desapropriação de 242,30 m² do terreno, conforme documentos fls. 557/559.

Anexo o levantamento topográfico onde sinalizei em amarelo, a área desapropriada pela Prefeitura de São José dos Campos.

Solicito prazo de 15 dias, para realizar um novo Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica do imóvel avaliando, pelo fato da redução de área de terreno de 15.506,12 m² para 15.263,82 m²

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1029352-45.2016.8.26.0577 e código 6B4E6B8.

Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por OSCAR PAULO FLORENTINO e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 17/05/2019 às 22:49 , sob o número WSJC19701562143 .

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Cel:(12) 98866-3291 / 99150-0495

email: oscar.florentino@creci.org.br / oscarpfimoveis@gmail.com

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CORRETOR DE IMÓVEIS - CRECI/SP 45.085 – F AVALIADOR DE IMÓVEIS - CNAI 11.909

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1029352-45.2016.8.26.0577 e código 6B4E6B8.

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email: oscar.florentino@creci.org.br / oscarpfimoveis.@gmail.com

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1 Processo nº 1029352-45.2016.8.26.0577

Interessado: Exmo. Sr. Dr. LUÍS MAURICIO SODRÉ DE OLIVEIRA, MM Juiz de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de São José dos Campos/SP

Oscar Paulo Florentino, Corretor de Imóveis, Avaliador Perito Judicial nomeado por Vossa Excelência, apresento o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica do imóvel objeto dos autos.

São José dos Campos, 19 de junho 2019

CONSULTOR IMOBILIÁRIO CRECI/SP 45.085 - F AVALIADOR PERITO CNAI 11.909

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1029352-45.2016.8.26.0577 e código 6E64516.

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Cel: (12) 98866-3291 / 99150-0495

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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

1. SOLICITAÇÃO

1.1 - Solicitante: Proc. 1029352-45.2016.8.26.0577 3ª Vara Cível 1.2 - Data da referência da pesquisa: 10 de junho de 2019

1.3 - Data da vistoria: 14 de junho de 2019 1.4 - Finalidade: Venda

1.5 - Objetivo: Determinar o valor mercadológico do IA 1.6 - Categoria do IA: Prédio Comercial

2. DACOMPETÊNCIA

2.1 - Os Avaliadores são inscrito no CRECI - Conselho Regional de Corretores de Imóveis, Oscar Paulo Florentino sob número 45085-F e no Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis do COFECI sob o número 11909, possuidor de Certificado do Curso de Avaliações Imobiliárias, o que lhe confere comprovada especialização na matéria.

2.2 - A competência legal do Corretor de Imóveis em elaborar e assinar o PTAM, decorre da Lei 6.530/78, artigo XX, consolidado pela decisão da 7ª Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região – Distrito Federal (TRF/DF emitiu o acórdão nº 200734000105910 em 29 de junho de 2010, negando provimento ao recurso de Apelação Cível do CONFEA (Conselho Federal de Engenharia e Arquitetura) do IBAPE (Instituto, Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) em face ao COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis), confirmando a competência legal do Corretor de Imóveis em avaliar imóveis.

2.3 - Desta forma, o Corretor de Imóveis está autorizado a elaborar Pareceres Técnicos, particulares ou judiciais, para fins de valores para comercialização.

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3 2.4 - A competência infra legal do Corretor de Imóveis para elaborar o PTAM está positivada na Resolução COFECI nº 1.066/2007, sendo o referido parecer identificado através do selo certificador emitido pelo COFECI. Não menos importante, está disponível no website www.cofeci.gov.br, consulta pública para identificação dos inscritos no CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores.

3. CONSIDERAÇÕESPRELIMINARES

3.1 - O presente Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM assinado pelo Avaliador, devidamente inscritos no CRECI-SP, sob nº 45085 -F, conforme artigo 3º da Lei 6.530/78, regulamentado pelo Decreto nº 81.871/78. 3.2 - O imóvel, objeto de estudo deste Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica - PTAM, está devidamente registrado na matrícula 179.465 1º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de São José dos Campos – Estado de São Paulo.

4. VISTORIAEDESCRIÇÃODOIMÓVEL–IA

4.1 - O Prédio Residencial com 359,50 m² e o Prédio Comercial com 2.335,40 m², totalizando 2.694,90 m² de área edificada e seu respectivo terreno com a área de 15.506,12 m², situado na Avenida Lívio Veneziane sob nº 1.086, localizado no bairro Jardim Uirá, conforme matrícula 179.465.

CONFORME

INFORMAÇÕES

AS

FLS.

555/558,

FOI

DESAPROPRIADO 242,30 M², REDUZINDO A ÁREA DO

TERRENO PARA 15.263,82 M²

5. CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO E CIRCUNVIZINHAS

5.1 - A Avenida Lívio Veneziane, é plana e pavimentada, calçadas laterais, com iluminação pública, arborização, telefonia a cabo e internet banda larga. 6. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO

6.1 – A Zona de Urbanização Controlada Oito – ZUC 8 é constituída de áreas consolidadas, destinadas aos usos residencial unifamiliar e multifamiliar, comércio, de serviços e institucional com nível de interferência urbano-ambiental médio e uso industrial virtualmente sem risco ambiental.

O local apresenta todos os melhoramentos públicos existentes na infraestrutura urbana: pavimentação, redes de água, de esgoto, de energia elétrica, de gás canalizado, de telefone, de iluminação pública, sistema de transporte coletivo, coleta de lixo, cabeamento para transmissão de dados.

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7. MAPA DE LOCALIZAÇÃO – IA

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TERRENO

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VALORES DE TERRENOS ENCONTRADOS Imóvel Referencial – R 1

Anunciado para venda por R$ 212.000,00 pela Imobiliária Predial Novo Mundo CRECI/SP 1534-J-F / CRECI 28931-F tel.: (011) 3081-8022

O imóvel está localizado na Avenida Jaime Pinto Machado, denominado loteamento Residencial São Francisco, desta cidade de São José dos Campos/SP, área total de terreno 326 m².

Aplicando-se o “fator de fonte informativa” de 0,90, o valor de mercado do terreno é então de R$ 190.800,00 ou R$ 585,27/m²

Imóvel Referencial – R 2

O imóvel está localizado na Avenida Jaime Pinto Machado, denominado loteamento Residencial São Francisco, desta cidade de São José dos Campos/SP, área total de terreno 321 m².

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O imóvel está localizado na Rua Pedro de Medeiros, quadra S lote 31, denominado loteamento Residencial São Francisco, desta cidade de São José dos Campos/SP, área total de terreno 187,50 m².

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27 O imóvel está localizado na Rua Pedro de Medeiros, quadra S lote 36, denominado loteamento Residencial São Francisco, desta cidade de São José dos Campos/SP, área total de terreno 187,50 m².

O imóvel está localizado na Rua Pedro de Medeiros, quadra T lote 16, denominado loteamento Residencial São Francisco, desta cidade de São José dos Campos/SP, área total de terreno 176,91 m².

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O imóvel está localizado na Rua Pedro de Medeiros, quadra T lote 38, denominado loteamento Residencial São Francisco, desta cidade de São José dos Campos/SP, área total de terreno 208,75 m².

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Cel: (12) 98866-3291 / 99150-0495

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O imóvel está localizado na Rua Laercio Henrique Toledo, quadra Q lote 1, denominado loteamento Residencial São Francisco, desta cidade de São José dos Campos/SP, área total de terreno 321,27 m².

O imóvel está localizado na Rua Helio Siqueira Pinto, quadra O lote 30, denominado loteamento Residencial São Francisco, desta cidade de São José dos Campos/SP, área total de terreno 180,02 m².

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Cel: (12) 98866-3291 / 99150-0495

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O imóvel está localizado na Rua Adilson Ap. da Silva, quadra V, denominado loteamento Residencial São Francisco, desta cidade de São José dos Campos/SP, área total de terreno 330,05 m².

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Cel: (12) 98866-3291 / 99150-0495

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Anunciado para venda por R$ 2.170.092,00 pela Imobiliária Predial Novo Mundo CRECI/SP 1534-J-F / CRECI 28931-F tel.: (011) 3081-8022

O imóvel está localizado na Rua Adilson Ap. da Silva, quadra V, denominado loteamento Residencial São Francisco, desta cidade de São José dos Campos/SP, área total de terreno 3.616,82 m².

Aplicando-se o “fator de fonte informativa” de 0,90, o valor de mercado do terreno é então de R$ 1.953.082,80 ou R$ 540,00/m²

8 - Referências Normativas

Este Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica está definido de acordo com a Resolução COFECI 1066/2007, Ato Normativo COFECI 001/2011, conciliado com o item 3.34 da ABNT NBR 14.653-1: 2001, que diz: “3.34 parecer técnico: Relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico emitido por um profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade.”, e classificado na modalidade simplificada, atendendo aos requisitos mínimos de informações. 9 - Considerações Gerais

Adotou-se o “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”, através do qual o valor de um imóvel é determinado a partir da análise técnica do comportamento do mercado imobiliário, relativo a imóveis semelhantes na região ou em outras, quando semelhantes os níveis socioeconômicos.

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Cel: (12) 98866-3291 / 99150-0495

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32 Valor de Mercado é a expressão monetária do bem na data de referência da avaliação, que é representado pela livre negociação entre partes interessadas e conhecedoras do imóvel, com suas potencialidades e limitações, bem como das condições mercadológicas do segmento ao qual o mesmo esteja integrado. Assim, o valor expresso ao final desse Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica representa basicamente a opinião genérica dos operadores do mercado local e principalmente a expertise dos profissionais envolvidos na avaliação.

Dessa forma, toda avaliação de imóvel reflete uma convicção de valor pessoal do profissional Corretor de Imóveis que vive cotidianamente as oscilações do mercado, visto estar diretamente ligado com os proprietários ofertantes e compradores.

No mercado, os proprietários arbitram seus preços, mas na maioria das vezes esse valor é especulativo. Por outro lado, os compradores desejam pagar o menor valor possível. Neste momento, é de fundamental importância a presença do Corretor de Imóveis como mediador entre as partes, para identificar preços praticados no mercado naquele momento, para concluir a negociação, bem como, para expurgar as especulações.

10 - Homogeneização dos dados

Seguem abaixo os dados coletados (IR1; IR2; IR3; IR4; IR5; IR6I; R7; IR8 ;IR9 e IR10) junto aos corretores, imobiliárias, sites, proprietários e outros para análise do avaliador em comparação com o IA. As coletas nem sempre traduzem a realidade podendo estar com preços especulativos. Assim sendo, a prática mercadológica e a experiência do Corretor de Imóveis terão peso significativo para a conclusão do PTAM.

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33 A tabela abaixo mostra os valores, para venda e a área, dos Imóveis Referenciais (IRs) que auxiliam no cálculo do Custo por m2_{que também é mostrado na tabela.}

Imóvel

Referência Valor Área em m² Custo por m²

IR1 190.800,00 326 585,27 IR2 172.800,00 321 538,31 IR3 101.250,00 187,50 540,00 IR4 101.250,00 187,50 540,00 IR5 95.531,00 176,91 540,00 IR6 112.725,00 208,75 540,00 IR7 173.485,80 321,27 540,00 IR8 97.210,80 180,02 540,00 IR9 178.227,00 330,05 540,00 IR10 1.953.082,80 3.616,82 540,00

A seguir, temos o valor médio por metro quadrado do imóvel paradigma que é obtido pela divisão da média aritmética dos valores de venda pela dos valores das áreas dos imóveis referenciais.

Imóvel Paradigma

Média dos Valores

de Venda Média dos Valores das Áreas Custo Médio por m² R$ 298.556,24 585,58 R$ 509,84 Com o valor médio do custo por m² obtido, praticado no mercado da região, obtém-se o valor do Imóvel Avaliando (IA) utilizando a área do imóvel em avaliação

Custo Médio

por m² x Área IA (m²) = Valor de Venda do IA R$ 509,84 x 15.263,82 = R$ 7.782.105,90

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VISTORIAS E AVALIAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES GALPÃO

Cobertura metálica(zinco), vão longitudinal de 48 metros, vão transversal de 22 metros, pé direito de 6,00 metros, apoiada sobre estrutura metálica, sem forro, sem fechamentos laterais e piso em terra, instalações elétricas precárias, com área total construída de 2.335,40 m².

O custo adotado de construção PADRÃO SIMPLES CUB SINDUSCON/SP é de R$ 713,00/m² ou R$ 1.665.140,20, com idade de construção de 12 anos e que o seu estado de conservação pode ser definido como PÉSSIMO ENTRE REPAROS IMPORTANTES, torna-se necessário depreciar-se o valor encontrado para que estas características intrínsecas ao imóvel avaliando sejam consideradas na presente avaliação.

A aplicação do MÉTODO DE DEPRECIAÇÃO DE ROSS-HEIDECKE em função da idade e o estado de conservação resulta um Coeficiente de Depreciação de 55,80%, reduzindo o valor do Galpão para R$ 735.992,00 (setecentos e trinta e cinco mil e novecentos e noventa e dois reais).

CASA

Térrea de alvenaria, 1 sala piso taco, 3 suítes, 1 dormitório simples, com varanda, piso de tábuas corridas nos dormitórios, banheiros com piso cerâmica e azulejo até o teto, forro laje, caixilhos de ferro, venezianas de madeira, instalações elétricas simples, varanda sem forro, coberturas de telhas de barro, com área total construída, aproximadamente de 180 m².

O custo adotado de construção PADRÃO MÉDIO CUB SINDUSCON/SP é de R$ 1.296,00/m² ou R$ 233.280,00 com idade de construção de 12 anos e que o seu estado de conservação pode ser definido como ENTRE REPAROS SIMPLES E IMPORTANTES, torna-se necessário depreciar-se o valor encontrado para que estas características intrínsecas ao imóvel avaliando sejam consideradas na presente avaliação.

A aplicação do MÉTODO DE DEPRECIAÇÃO DE ROSS-HEIDECKE em função da idade e o estado de conservação resulta um Coeficiente de Depreciação de 23,60%, reduzindo o valor do Galpão para R$ 178.225,92 (cento e setenta e oito mil e duzentos e vinte e cinco reais e noventa e dois centavos). CASA DO CASEIRO

Térrea de alvenaria, com 3 cômodos, área construída, aproximadamente de 80 m².

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Cel: (12) 98866-3291 / 99150-0495

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35 O custo adotado de construção PADRÃO MÉDIO CUB SINDUSCON/SP é de R$ 1.296,00/m² ou R$ 103.680,00 com idade de construção de 12 anos e que o seu estado de conservação pode ser definido como PÉSSIMO ENTRE REPAROS IMPORTANTES, torna-se necessário depreciar-se o valor encontrado para que estas características intrínsecas ao imóvel avaliando sejam consideradas na presente avaliação.

A aplicação do MÉTODO DE DEPRECIAÇÃO DE ROSS-HEIDECKE em função da idade e o estado de conservação resulta um Coeficiente de Depreciação de 55,80%, reduzindo o valor do Galpão para R$ 45.826,56 (quarenta e cinco mil e oitocentos e vinte seis reais e cinquenta e seis centavos).

RANCHO

Cobertura de zinco com área construída, aproximadamente de 150 m².

O custo adotado de construção PADRÃO SIMPLES CUB SINDUSCON/SP é de R$ 713,00/m² ou R$ 106.950,00 com idade de construção de 12 anos e que o seu estado de conservação pode ser definido como PÉSSIMO ENTRE REPAROS IMPORTANTES, torna-se necessário depreciar-se o valor encontrado para que estas características intrínsecas ao imóvel avaliando sejam consideradas na presente avaliação.

A aplicação do MÉTODO DE DEPRECIAÇÃO DE ROSS-HEIDECKE em função da idade e o estado de conservação resulta um Coeficiente de Depreciação de 23,60%, reduzindo o valor do Galpão para R$ 81.709,80(oitenta e hum mil e setecentos e nove reais e oitenta centavos).

ª Vara Cível. Assunto: Manifestação de fls. 552/645

CONFORME

INFORMAÇÕES

AS

FLS.

555/558,

FOI

DESAPROPRIADO 242,30 M², REDUZINDO A ÁREA DO

TERRENO PARA 15.263,82 M²

CONCLUSÃO

Somando o valor do terreno que é de R$ 7.782.105,90 (sete milhões

e setecentos e oitenta e dois mil e centos e cinco reais e noventa

centavos), com o valor total das áreas construídas que é de R$

1.041.754,20 (hum milhão e quarenta e hum mil e setecentos e

cinquenta e quatro reais e vinte centavos),

conclui-se que o Valor de Mercado do imóvel objeto deste Parecer

Técnico de Avaliação Mercadológica o valor é de R$ 8.823.860,10

(oito milhões e oitocentos e vinte e três mil e oitocentos e

sessenta reais e dez centavos).